Les 5 risques d’un investissement en SCPI

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Les SCPI - Sociétés Civiles de Placement Immobilier - qui appartiennent à la famille des placements "Pierre Papier" ont, ces dernières décennies,, acquis leur place parmi les supports privilégiés des épargnants. Même après les déconvenues encaissées fin 2023 (qui ne concernent finalement qu'une minorité d'entre elles, mais les plus importantes) elles restent un excellent palliatif aux fonds euros des assurances-vie. Notamment en matière d'équilibre entre le rendement et le risque réel. 

Néanmoins, il est nécessaire de bien comprendre le fonctionnement de cette classe d’actifs, et de connaître en priorité les principaux risques inhérent aux SCPI pour éviter toute erreur.

Dans l’hypothèse où vous déduisez que l’investissement en parts de SCPI convient parfaitement à votre situation et vos objectifs, n’hésitez pas à lire notre TOP guide sur les meilleures SCPI dans lesquelles investir en 2024 !

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Risque n°1 : le secteur d'activité de la SCPI

Dans le contexte macroéconomique actuel, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) maintiennent la tête hors de l'eau, voire tirent leur épingle du jeu. Attention cependant à mesurer les risques associés à cet investissement immobilier.

Le premier élément à surveiller est la stratégie d’investissement de la SCPI.

En effet, il ne faut pas se précipiter sur n’importe quelle SCPI de rendement. Celles-ci investissent et gèrent des biens professionnels comme des bureaux, des entrepôts, des commerces ou des centres commerciaux. L’important est d'étudier attentivement la politique d’investissement et la diversification d’une SCPI ciblée. Il existe un risque de mauvais calibrage dans le temps qui peut coûter cher à la SCPI et à sa trésorerie. Privilégiez donc des opérateurs reconnus, choisissez dans leurs portefeuilles des SCPI dynamiques qui offrent une diversification d’actifs immobilier élevée et intelligente, une sélection de locataires solides et une gestion transparente de la trésorerie pour réduire le niveau de risque associé.

Plus la thématique associée à la SCPI est fragile et peu ancrée dans le modèle économique futur, plus la SCPI comporte le risque de se retrouver avec des locaux vacants. C’est pourquoi, chez Netinvestissement, nous privilégions la conception d’allocation de portefeuilles SCPI diversifiés : pour que nos clients investisseurs ne mettent pas tous leurs œufs dans un même panier.

Par exemple : Pensons aux SCPI de santé axées "petite enfance", aux infrastructures portant sur le e-commerce, aux commerces essentiels de proximité, ou encore aux SCPI spécialisées dans la gamme d’actif la plus résiliente des 30 dernières années : les bureaux et sièges sociaux. Peu importe la vague qui a pu naître suite au développement du télétravail, nous sommes fortement convaincus que les sociétés de gestion sauront s’adapter aux mutations qu’impliquent ces modes de consommation des espaces de bureaux : coworking, flex office, open space, espace lounge, salle de sport... Tout cela basé sur l’expérience du salarié.

Par contre, évitez les SCPI fiscales, et en particulier les SCPI Pinel. Elles offrent certes un avantage fiscal conséquent (18% de réduction d’impôt) mais comportent surtout un risque élevé dans leur structure même. En effet, il s’agit essentiellement d’investissements immobiliers dans des collectifs à but locatif. Le mécanisme vous permettra assurément de défiscaliser dès l’année d’acquisition des parts, or le parc immobilier sera constitué dans les 24 mois qui vont suivre. Il n’y aura donc aucun revenu versé pendant cette période.

Cela peut avoir deux conséquences :

  • De vous mettre dans une situation financière délicate si vous avez contracté un prêt bancaire. Auquel cas, vous ne pourrez compter que sur les loyers pour équilibrer la mensualité d’emprunt.
  • Puis vous devrez par engagement ajouter ces 24 mois aux 9 années imposées de mise en location au sein du dispositif Pinel.

Avec cette SCPI fiscale, vous prenez alors le risque de vous trouver bloqué un trop grand nombre d’années (il faut même envisager 2 années supplémentaires pour déboucler les opérations immobilières) pour un rendement locatif moyen minimisé (inférieur à 3%) et un risque de non valorisation de la part à terme au moment de la sortie (les biens étant souvent vendus en gros, donc sans prise de valeur, même après 14 ans).

Risque n°2 : la liquidité

Lorsque l’on décide d’investir en parts de SCPI, la facilité de souscription et l’absence de gestion courante est l’une des raisons évidentes du choix. C’est extrêmement simple et rapide ! Nul besoin de prendre rendez-vous chez le notaire, il suffit de contacter l’un de nos conseillers spécialisés. Il saura vous accompagner pour compléter les documents de souscription et les faire enregistrer par la société de gestion qui chapote la SCPI.

En revanche, si l’achat peut être assimiler à un simple jeu d’enfant, il n'en est rien concernant la revente des parts. L’un des risques récurrents en matière d’investissement en SCPI, c'est la mauvaise compréhension de la liquidité de cette classe d’actifs.

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous payez un prix de souscription comportant un ensemble de frais fixes, non négociables et oscillant entre 8 et 10%. Cela veut dire caricaturalement que, si vous revendiez vos parts le lendemain de votre acquisition, vous perdriez entre 8 et 10%. De fait, l’investissement SCPI demande d’avoir du temps pour rentabiliser ces frais, ce qui peut limiter la liquidité de ce support.

Beaucoup d’investisseurs sont inquiets et se restreignent dans leur choix SCPI à cause de cette idée. Mais si vous prenez quelques minutes, vous pouvez définir un échéancier vous permettant de connaître parfaitement votre engagement en termes de durée.

Imaginons très schématiquement une part à 100 € avec 10% de frais d'entrée. La valeur en cas de retrait sera donc, dès le lendemain de l’acquisition, de 90€. Le rendement proposé de 5% va, en revanche, s’appliquer sur le prix de souscription, soit 5€. La part peut aussi se revaloriser de 1% chaque année, soit 1€. Vos 10 € de frais seront alors couverts en moins de deux ans, hors fiscalité, par le rendement annuel ainsi que la revalorisation de vos parts, ce qui se rapprochera d’un contrat d’assurance-vie bancaire (frais moyen 2018 de 2,50% et rémunération moyenne fonds euro de 1,90%). C’est au-delà de cette période que le rendement plein des SCPI devient réellement attractif face à des supports offrant le même degré de sécurité.

Le risque de liquidité n’a donc rien à voir avec les frais supportés à la souscription des parts, puisque ceux-ci ne sont prélevés qu’à la sortie et que le rendement proposé est optimal.

Toutefois, il faut bien choisir la structure capitalistique de votre SCPI. Dans ce domaine, il existe deux catégories :

  • La SCPI à capital fixe : le capital est limité à un montant et à un nombre d’associés maximum. Pour entrer et sortir de la SCPI, il faut qu’il y ait une opération de grés à grés entre un vendeur de parts et un acheteur de parts. Le prix est fixé, à chaque transaction, d’un commun accord.
  • La SCPI à capital variable : le capital est ici évolutif dans le temps. Des parts s’échangent constamment entre entrants et sortants. Le prix est donc fixé par la SCPI, selon des critères objectifs et vérifiables.

Le risque de liquidité réside par conséquent dans votre capacité à trouver un acheteur si besoin, et à ne pas subir une pression sur les prix. Vendre vite est souvent synonyme de vendre mal. Il vaut mieux alors privilégier les SCPI à capital variable, qui permettent de profiter d’un marché d’échange plus actif.

Globalement, retenez qu’un investissement en parts de SCPI doit s’envisager dans le temps pour être avantageux. En moyenne, les frais sont couverts par la revalorisation du prix de parts , généralement au bout de 8 ans. C'est le point de maturation d’un tel investissement. Nous recommandons donc une durée d'engagement (ou de détention) minimale de 8 ans.

Vous pouvez également choisir d’investir via un contrat d’assurance-vie, les parts de SCPI étant alors considérées et gérées comme des unités de compte classiques. La liquidité est ici totale puisqu’assurée par l’opérateur du contrat (assureur, banque etc.).

Risque n°3 : la fiscalité

Plus qu’un risque, en matière d'investissement SCPI, il existe un piège dans lequel tombent souvent les investisseurs : la fiscalité. En effet, d'un point de vue fiscal, investir en SCPI ne s'improvise pas.

De nombreux épargnants ne calculent pas ou mal l’impact fiscal de ce support. Attirés par le bon rapport rendement/risque, ils investissent comptant une partie de leur épargne, en visant un rendement potentiel de 4,5% (moyenne 2023).

Mais ils oublient le fait que les revenus des parts de SCPI acquises en direct entrent dans la catégorie des revenus fonciers (à 99%) et qu’ils sont donc fiscalisés comme tels. Ils sont donc soumis à votre tranche d’imposition sur le revenu, mais également aux prélèvements sociaux (17,2% actuellement).

Cela peut donc avoir un réel impact négatif sur le rendement net de votre investissement. Imaginons un client ayant une tranche de 30%. Son rendement de 4,5% sera donc amputé de 47,2% (30+17,2), soit un rendement net de 2,64%. Cela change la donne.

En outre, la fiscalité des SCPI est très dissuasive pour les contribuables fortement imposés qui les détiennent en direct, en pleine propriété, ou même sans crédit.

Bref, les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, et en tant que tel, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce barème est composé de tranches qui s’additionnent selon votre votre niveau de revenus.

Vous l'aurez compris, les revenus perçus, tels que les revenus fonciers, s'ajoutent à votre Tranche Marginale d'Imposition (qui peut aller jusqu'à 45%). Ce qui signifie que les loyers encaissés peuvent être taxés à hauteur de 62%, prélèvements sociaux inclus !

Il faut donc prendre en compte l’impact de votre fiscalité avant de vous décider, car votre rendement peut vite se voir rogné et frôler celui d’un fonds euros classique. Pour en savoir plus sur les différentes sources d’imposition liées à l’investissement d’un capital en part de SCPI, nous vous invitons à consulter notre guide en cliquant ici !

Réfléchissez bien à votre objectif réel en matière d’investissement et à ce pourquoi vous avez privilégié cette classe d’actif. S'il s’agit d’un besoin de revenus complémentaires immédiats, vous devrez donc comparer le rendement net avec d’autre supports en adéquation avec votre fiscalité, et qui offre un couple rendement /risque semblable. S'il s’agit de valoriser un capital ou de préparer des revenus complémentaires à terme (ce qui est majoritairement le cas) vous devez alors privilégier l’acquisition de parts de SCPI à travers un emprunt ou en démembrement.

  • Le prêt bancaire vous permettra d’acquérir plus de parts (avec apport pourquoi pas) tout en déduisant les intérêts d’emprunt issus de cette dette des loyers perçus. Vous vous rendrez propriétaire d’un patrimoine plus important en subissant moins de fiscalité et vous permettant d’avoir mécaniquement plus de revenus à terme.
  • Le démembrement vous permettra en acquérant la nue-propriété des parts de profiter d’un prix d’acquisition réduit du fait que vous cédez l’usufruit (les loyers) à un tiers. Pour le même capital vous pourrez ainsi acquérir plus de parts, sans subir aucune fiscalité puisque n’ayant aucun revenu. Y compris sur l’ISF. A terme, l’usufruit est automatiquement réintégré et vous pouvez bénéficier alors de revenus complémentaires. Il est aussi possible pour l’investisseur de revendre ses parts à ce moment et ainsi mécaniquement obtenir un gain par rapport à son capital initial.

Risque n°4 : le risque locatif

Comme dans tout placement, il faut être attentif au risque et rendement en investissement. Au-delà du mécanisme d’investissement, il existe bien entendu un important risque locatif lorsque vous choisissez d’investir votre argent dans de l’immobilier, y compris professionnel.

Il est important de savoir que malgré l’appréciation très française de la pierre, le capital placé en SCPI, mais également le rendement, ne sont pas figés dans le marbre et donc non garantis.

A fortiori, c’est même la pierre angulaire de votre investissement : les loyers versés dépendent eux-mêmes de la bonne santé locative des biens compris dans le parc immobilier de la SCPI.

Une potentielle baisse de rendement est largement évitable justement du fait d’un choix judicieux de sélection de vos SCPI. Notamment, grâce à la diversité des investissements que la SCPI réalise, en possédant des centaines de biens dans des zones géographiques différentes mais surtout des typologies d’actifs et donc de locataires bien distincts. En les louant à plusieurs locataires, la société de gestion est protégée en cas de défaillance d’un locataire ou d’une baisse des loyers.

Le choix du locataire, sa propre capacité à payer son loyer, l’usure qu’il fait subir au bien immobilier sont autant de risques élevés que vous pouvez avoir à supporter. Et même si la SCPI de rendement permet de professionnaliser et de mutualiser le fait locatif, il ne faut pas fermer les yeux sur l’existence de ce risque. Il peut néanmoins être plus faible en diversifiant.

En effet, il faut surveiller comme vu précédemment la stratégie de sélection de l’actif immobilier en s’assurant de sa diversification. Cela permet de s’assurer qu’il y aura donc un grand nombre de locataires, que ceux-ci sont issus de secteurs d’activité diverses, qu’ils ont des tailles variables et qu’ils proposent des services différents. Le taux de remplissage de votre SCPI (ou taux d'occupation) sera donc protégé et en cas de contraction d’une activité ou d’une autre que votre trésorerie ne subissent de plein fouet des baisses de rendement.

Ce taux de remplissage est l’un des éléments clés à étudier avant d’investir. Il calcule le nombre de locations en cours par rapport au nombre total de locaux à louer dans le portefeuille de la SCPI. Il doit raisonnablement se situer entre 85 et 100%. Et ne vous contentez pas simplement d’un chiffre. Renseignez-vous sur le pourquoi de vacances locative et surtout sur les conditions globales des baux. En effet, même si le taux de remplissage paraît bon, parfois certains baux contiennent des offres commerciales très attractives pour les locataires (1 ou 2 ans de loyers réduits voire offerts) ce qui à terme peut mettre à mal la trésorerie de la SCPI.

Exemple : si votre SCPI contient des bureaux parisiens, des locaux commerciaux à la Défense, des murs de supermarchés de centre-villes, des murs de clinique ou de crèche et des entrepôts de logistique aux frontières cela vous permet schématiquement de vous assurer de l’adaptabilité de votre investissement. Si en plus elle peut offrir une administration dans son portefeuille de locataires…

Il faut également préciser que les rendements des SCPI au cours des 20 dernières années sont compris entre 4 et 5 % en moyenne, une performance qui reste plus intéressante que la plupart des autres placements proportionnellement au risque qu’il implique.

Risque n°5 : la trésorerie

Le dernier risque potentiel, et pas le moindre puisqu’il concerne le gros des accidents en matière de SCPI, est la gestion de la trésorerie de la SCPI.

C’est un point complexe de ce type d’actifs puisque peu d’investisseurs, pourtant actionnaires, se rendent aux assemblées générales et mettent réellement leur nez dans la gestion quotidienne de la SCPI. C’est ainsi que plusieurs petites SCPI, majoritairement à capitaux fixes, se sont retrouvées contraintes de diviser par deux le rendement locatif voire même de stopper tout versement pendant un temps. Certaines ont même été absorbées car au bord de la liquidation.

Comment cela peut-il arriver ? Dans quelles situations ? C’est très simple. Une SCPI a besoin de rendement locatif pour générer de la trésorerie. Cette trésorerie lui permet de gérer son patrimoine, de payer ses salariés, d’assurer la gestion administrative de l’actif. Puis, c’est le but, de verser un excédent aux actionnaires (le rendement du produit). Elle doit aussi assurer une « cagnotte » lui permettant de provisionner l’entretien et la réhabilitation des biens immobiliers détenus dans son portefeuille. Cela est schématique puisque la gestion est en réalité plus complexe mais cela vous permet de vous familiariser avec les mécanismes de base. Imaginons une baisse des loyers perçus à cause de départs cumulés de locataires par exemple. Il manque donc 20% de la trésorerie cette année là. Une fois les charges administratives et salariales versées (elles ne peuvent pas baisser puisque l’actif immobilier lui est toujours là), il devient difficile d’assurer le rendement moyen habituel aux investisseurs associés et la part de la « cagnotte ».

Il peut y avoir plusieurs scénarii selon la situation :

  • Pas d’abondement à la cagnotte cette année-là. Le risque que la somme manque se fera sentir à terme et mettra en danger l’actif même de la SCPI.
  • Une rémunération réduite de 20% pour les associés avec le risque d’une sortie massive de capitaux qui entrainera la chute de la valeur de la part et le retrait partiel d’une partie de la trésorerie appartenant à ces mêmes associés.
  • Un abondement partiellement honoré et un rendement potentiel versé aux associés réduit de 10% par exemple pour limiter les conséquences de la baisse locative. La SCPI va forcément arrêter d’intéresser de nouveaux investisseurs, ce qui va alerter également les associés avec là aussi le risque de retrait à court terme.
  • Le pire scénario : les gérants de la SCPI choisissent de piocher dans la « cagnotte » pour maintenir un rendement qu’ils ne peuvent plus assurer structurellement en se disant qu’ils rattraperont plus tard. C’est le début de la spirale infernale

Le risque de trésorerie est donc réel mais statistiquement il n’est pas plus important que pour un autre actif financier, y compris les fonds euro qui, s’ils sont garantis contractuellement, reposent pour autant sur des mécaniques très proches.

Il faut donc là encore choisir l’opérateur de la SCPI selon son savoir-faire, sa solidité financière et son expérience. Il faut ensuite sélectionner des SCPI offrant un maximum de transparence et se méfier de celles trop récentes qui promettent en partie des taux de rendement élevés non justifiés, pouvant être signe de mauvaises surprises. Choisissez toujours de multiplier les SCPI lors de votre investissement pour diversifier là encore le risque sur plusieurs supports. N’hésitez pas à vous faire conseiller pour avoir une propre allocation raisonnée et équilibrée en fonction de vos objectifs comme vous le feriez en matière d’investissements sur les marchés financiers dans des fonds, des actions ou des obligations.

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Tout savoir sur la SCPI

En résumé...

Le risque en matière d’investissement en parts de SCPI existe comme pour toute classe d’actifs et tout type de placement. Mais qui dit risque ne veut pas dire accident à partir du moment où vous prenez le temps de bien comprendre ou de bien vous faire expliquer ce que vous faites.

La proactivité, voilà comment peut se résumer le rôle central des sociétés de gestion. Elles doivent être proactives tant au niveau du pilotage de la stratégie d’investissement des SCPI que dans leurs relations avec les locataires tout en passant par le niveau de la gestion de la liquidité du véhicule d’investissement.

La SCPI reste un type de placement simple reposant sur un actif tangible et palpable, l’immobilier. Le défaut est plus que rare et les accidents locatifs importants se comptent sur les doigts d’une main en 50 ans d’existence. Une grosse crise immobilière seule peut mettre en difficulté votre épargne, d’où notre conseil de diversifier vos avoirs et investissements et de ne pas tout concentrer sur ce support que nous conseillons fortement. Dans le monde de la finance, le maître mot sera toujours la « diversification » !

La SCPI, en particulier la SCPI de rendement reste un actif accessible (ticket d'entrée de l'ordre de 1000€), offrant un ratio rendement/risque très appréciable par rapport à d’autres supports d’investissement, une gestion minimale et des possibilités d’adaptabilité non négligeables en termes de diversification votre épargne.

Vous avez décidé d'acheter des parts de SCPI ? Nos conseillers spécialisés peuvent vous accompagner pour investir. Contactez-nous.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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