SCPI fiscale : un véhicule d'investissement à avantage fiscal

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Écrit par Chauncey Schmitt, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier fiscales représentent un véhicule d'investissement immobilier particulièrement attractif pour les investisseurs cherchant à optimiser leur situation fiscale.
Ces SCPI offrent une opportunité unique de conjuguer l'investissement dans l'immobilier locatif avec des avantages fiscaux significatifs. Dans ce contexte, cette introduction explorera les caractéristiques essentielles des SCPI fiscales, les avantages qu'elles offrent en matière de réduction d'impôts, ainsi que les éléments clés à prendre en compte pour décider si elles sont appropriées pour votre stratégie financière. Que vous soyez un investisseur débutant cherchant à diversifier votre portefeuille ou un contribuable à la recherche de solutions pour alléger votre charge fiscale, les SCPI fiscales méritent une attention particulière en raison de leur potentiel à la fois rentable et fiscal.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Chauncey Schmitt, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Qu’est-ce la SCPI fiscale ?

La définition d’une SCPI fiscale

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) fiscale est un investissement immobilier permettant aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux en France. Contrairement aux SCPI classiques, les SCPI fiscales sont spécifiquement conçues pour offrir des réductions d'impôts, telles que la réduction d'impôt sur le revenu (dispositif Pinel, Malraux, etc.) ou la réduction d'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Ces SCPI investissent dans des biens immobiliers éligibles aux dispositifs fiscaux, offrant ainsi aux investisseurs la possibilité de réduire leur charge fiscale tout en investissant dans l'immobilier locatif.
L'investissement dans une SCPI fiscale permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier et de bénéficier d'avantages fiscaux attractifs, tout en confiant la gestion locative à des professionnels de l'immobilier.

Comment investir dans une SCPI fiscale ?

Voici quelques points spécifiques à considérer lors de l'investissement dans une SCPI fiscale :

Types de SCPI fiscales

Il existe différents types de SCPI fiscales en fonction des avantages fiscaux qu'elles offrent. Certaines sont orientées vers la réduction d'impôt sur le revenu, tandis que d'autres visent à réduire l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il est crucial de comprendre le type de fiscalité que la SCPI propose avant d’investir.

Les avantages fiscaux proposés

Les SCPI fiscales offrent généralement des avantages fiscaux tels que la réduction d'impôt. Cela peut être un pourcentage du montant investi, souvent avec un plafond, et peut varier en fonction du type de SCPI et de la législation en vigueur.

Gestion et frais

Il est essentiel de comprendre comment la SCPI est gérée et quels sont les frais associés. Certaines SCPI ont des frais de gestion plus élevés que d'autres, ce qui peut affecter le rendement net pour l'investisseur.

Diversification du portefeuille

Les SCPI permettent de diversifier votre investissement sur plusieurs biens immobiliers, ce qui réduit le risque par rapport à l'achat d'un seul (comme c’est souvent le cas en immobilier direct).

Risque et rendement

Comme tout investissement, les SCPI comportent des risques. Il est crucial de comprendre les risques associés à l'investissement immobilier, tels que les fluctuations du marché immobilier ou les taux de vacance, et de comparer cela avec les rendements potentiels.

Liquidité

Contrairement aux actions qui peuvent être facilement vendues sur le marché boursier, les parts de SCPI peuvent être moins liquides. Il peut être plus difficile de vendre rapidement vos parts en cas de besoin financier immédiat.

Durée de l'Investissement

Les SCPI fiscales ont souvent une durée d'engagement minimale. Il est essentiel de comprendre cette durée et d'être prêt à investir votre argent pour cette période. Prenez conscience que cet investissement s’envisage à long terme, en général au-delà de 15 ans pour les SCPI fiscales.

Suivi et réévaluation

Après avoir investi dans une SCPI fiscale, il est important de suivre régulièrement la performance de votre investissement. Vous pourriez avoir besoin de réévaluer votre stratégie d'investissement en fonction des changements dans votre situation financière ou des performances de la SCPI.

En résumé, les SCPI fiscales offrent un moyen pratique et potentiellement avantageux sur le plan fiscal pour investir dans l'immobilier. Cependant, il est crucial d’effectuer des recherches approfondies, de comprendre les avantages fiscaux spécifiques offerts par chaque SCPI, et de consulter des experts financiers avant de prendre toute décision d'investissement.

Quels sont les différents types de SCPI fiscales ?

Comprendre la SCPI Pinel

La SCPI Pinel est un type particulier de SCPI qui permet aux investisseurs de bénéficier du dispositif Pinel, un régime fiscal incitatif en France. La loi Pinel vise à encourager l'investissement dans l'immobilier locatif neuf en offrant des réductions d'impôts aux investisseurs qui s'engagent à louer leur bien sur une période de 6, 9 ou 12 ans.

Les SCPI Pinel fonctionnent de la manière suivante :

Collecte de fonds

Une société de gestion crée la SCPI Pinel et collecte des fonds auprès des investisseurs.

Acquisition d'actifs immobiliers

La société de gestion utilise ces fonds pour acquérir des biens immobiliers neufs ou en état futur d'achèvement, situés dans des zones éligibles au dispositif Pinel. Ces zones sont généralement des zones où la demande de logements est supérieure à l'offre, notamment dans les grandes agglomérations.

Gestion locative

Les biens acquis sont ensuite mis en location. La société de gestion se charge de trouver des locataires et de gérer les aspects administratifs et techniques de la location.

Réduction d'impôts

Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôts sur le revenu proportionnelle au montant de leur investissement, répartie sur la durée de l'engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Le pourcentage de réduction d'impôts varie en fonction de la durée de l'engagement locatif, avec des taux plus élevés pour des engagements plus longs.

Distribution des loyers et avantages fiscaux

Les loyers perçus ainsi que les avantages fiscaux sont redistribués aux investisseurs sous forme de revenus complémentaires. Ces revenus sont généralement versés de manière régulière, par exemple tous les trimestres.

Découvrir la SCPI Malraux

La SCPI Malraux est un type particulier de SCPI investissant dans des biens immobiliers éligibles au dispositif Malraux. Le dispositif Malraux est un régime de défiscalisation en France qui vise à encourager la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés.

Voici quelques éléments clés à connaître sur la SCPI Malraux :

Principe du dispositif Malraux

  • Le dispositif Malraux offre une réduction d'impôt sur le revenu aux investisseurs qui réalisent des travaux de rénovation dans des immeubles anciens classés ou situés dans un secteur sauvegardé.
  • La réduction d'impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration engagés et peut atteindre jusqu'à 30% du montant des travaux, répartis sur 4 ans.

SCPI Malraux

  • Une SCPI Malraux investit dans des immeubles anciens éligibles au dispositif Malraux.
  • Les investisseurs peuvent souscrire des parts de cette SCPI, ce qui leur permet de bénéficier de la défiscalisation Malraux sans avoir à gérer eux-mêmes les travaux ou les biens immobiliers.
  • La SCPI collecte des fonds auprès des investisseurs, acquiert des biens immobiliers anciens, réalise les travaux de restauration et perçoit les loyers. Les revenus générés sont ensuite distribués aux investisseurs.

Avantages de la SCPI Malraux

  • Diversification : Les investisseurs peuvent diversifier leur patrimoine en investissant dans plusieurs biens immobiliers répartis géographiquement.
  • Défiscalisation : Les investisseurs bénéficient de la réduction d'impôt Malraux tout en évitant les contraintes liées à la gestion des travaux et des biens.
  • Potentiel de rendement : Les revenus locatifs provenant des biens rénovés peuvent offrir un potentiel de rendement intéressant.

La spécificité de la SCPI de déficit foncier

Cette catégorie de SCPI se distingue par certaines spécificités liées au régime fiscal du déficit foncier. Voici quelques points clés à connaître :

Investissement dans l'ancien

Les SCPI déficit foncier investissent principalement dans des biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation ou de restauration.

Travaux de rénovation déductibles

Les travaux de rénovation réalisés sur les biens acquis par la SCPI déficit foncier sont déductibles du revenu foncier, ce qui peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global de l'associé.

Imputation du déficit foncier sur le revenu global

Contrairement aux SCPI classiques, où le déficit foncier est imputé uniquement sur les revenus fonciers futurs, dans le cas des SCPI déficit foncier, ce déficit peut être imputé sur le revenu global de l'associé, dans la limite de 10 700 € par an.

Optimisation fiscale

L'imputation du déficit foncier sur le revenu global peut permettre aux investisseurs de réduire leur revenu imposable, ce qui peut entraîner une réduction d'impôt significative. Cependant, cela dépend de la situation fiscale de chaque investisseur.

Durée d'engagement

Les SCPI déficit foncier peuvent avoir une durée d'engagement spécifique, pendant laquelle les travaux de rénovation sont réalisés et le déficit foncier est généré. Une fois cette période terminée, les associés peuvent décider de prolonger l'investissement ou de vendre les biens.

Quels sont les avantages fiscaux des SCPI fiscales ?

Avantages Fiscaux SCPI Pinel SCPI Malraux SCPI Déficit Foncier
Objectif Investir dans l'immobilier neuf locatif avec réduction d'impôts en fonction de la durée de détention Investir dans la restauration de biens immobiliers anciens avec réduction d'impôts Investir dans des biens immobiliers à rénover pour déduire le déficit foncier de son revenu global
Type de Bien Immobilier Neuf Ancien (à rénover) Ancien (à rénover)
Durée de l'Engagement 6, 9 ou 12 ans 9 ans Sans engagement particulier, mais recommandé à moyen-long terme
Réduction d'Impôt Jusqu'à 21% du montant de l'investissement initial Jusqu'à 30% des travaux de restauration Imputation du déficit foncier sur le revenu global
Conditions Locatives Louer le bien nu à usage de résidence principale du locataire, respectant des plafonds de loyer et de ressources Louer le bien nu à usage de résidence principale du locataire, sans conditions de loyer et de ressources particulières Louer le bien nu à usage d'habitation principale du locataire, sans conditions de loyer et de ressources particulières
Travaux Éligibles Aucun Travaux de restauration complète de l'immeuble Travaux de rénovation, d'amélioration ou de construction
Déficit Foncier Non Non Oui, possibilité d'imputer le déficit foncier sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an
Modalités de Sortie Possibilité de revente du bien après engagement de location Possibilité de revente du bien après engagement de location Possibilité de revente du bien à tout moment, déduction du déficit foncier imputé sur les revenus de même nature
Gestion Gestion déléguée par la SCPI Gestion déléguée par la SCPI Gestion déléguée par la SCPI

Quels sont les inconvénients potentiels des SCPI fiscales ?

Les risques liés aux SPCI fiscales

Risque de perte en capital : La valeur des investissements dans les SCPI peut fluctuer en fonction du marché immobilier et des performances des biens immobiliers détenus par la SCPI. Les investisseurs peuvent ne pas récupérer l'intégralité de leur capital initial.

Risque locatif : Les biens immobiliers détenus par les SCPI peuvent être inoccupés, ce qui entraîne une perte de revenus pour les investisseurs. De plus, des locataires en retard de paiement ou des biens difficiles à louer peuvent affecter les rendements.

Risque de liquidité : Les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides que les actions cotées en bourse par exemple. Il peut être difficile de vendre des parts de SCPI rapidement, surtout en cas de marché immobilier en baisse.

Risque de taux d'occupation : Si un grand nombre de biens immobiliers détenus par la SCPI deviennent vacants en même temps, cela peut réduire les revenus de location et donc les rendements pour les investisseurs.

Risque de gestion : La performance d'une SCPI dépend en grande partie de la qualité de sa gestion. Une mauvaise gestion, des coûts de gestion élevés ou des décisions d'investissement imprudentes peuvent affecter les rendements des investisseurs.

Risque fiscal : Les avantages fiscaux associés aux SCPI fiscales dépendent des lois fiscales en vigueur. Des changements dans la législation fiscale peuvent affecter la rentabilité de l'investissement et les avantages fiscaux associés.

Risque de défaut des promoteurs : Certains investissements en SCPI fiscales sont liés à des programmes de défiscalisation impliquant des promoteurs immobiliers. Si ces promoteurs font défaut ou rencontrent des difficultés financières, cela peut entraîner des retards dans les projets immobiliers et affecter les rendements des investisseurs.

Risque de marché immobilier : Les SCPI sont directement liées au marché immobilier. Une baisse des prix immobiliers ou des conditions économiques défavorables peuvent réduire la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI et, par conséquent, les rendements pour les investisseurs.

Comment minimiser les inconvénients des SCPI fiscales ?

Effectuez des recherches approfondies : Avant d'investir dans une SCPI fiscale, il est essentiel d’effectuer des recherches approfondies sur la société de gestion, le marché immobilier concerné et les perspectives de rendement.

Diversifiez vos investissements : ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Diversifiez votre portefeuille en investissant dans différentes SCPI fiscales ou d'autres types d'investissements pour réduire les risques.

Anticipez les frais : les SCPI peuvent avoir des frais d'entrée, de gestion et de sortie. Assurez-vous de bien comprendre ces frais avant d'investir et prenez-les en compte dans vos calculs de rentabilité.

Soyez prudent avec l'effet de levier : Certains investisseurs peuvent être tentés d'utiliser l'effet de levier bancaire (en contractant un emprunt pour financer leur acquisition) pour augmenter leur investissement. Cependant, cela comporte des risques importants, notamment en cas de fluctuations du marché immobilier.

Gardez un œil sur la liquidité : Les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides que les actions ou les obligations. Il peut être plus difficile de vendre vos parts rapidement en cas de besoin financier. Assurez-vous d'avoir une stratégie de sortie claire si vous envisagez de vendre vos parts.

Consultez un spécialiste en fiscalité : Les lois fiscales sont complexes et peuvent varier d'un pays à l'autre. Consultez un spécialiste en fiscalité ou un conseiller en investissement financier Netinvestissement pour comprendre pleinement les implications fiscales de votre investissement dans une SCPI fiscale.

Soyez patient : Les investissements immobiliers, y compris les SCPI, sont généralement à long terme. Soyez prêt à investir sur le long terme et à attendre que votre investissement mûrisse pour maximiser les rendements.

Restez informé : Les marchés immobiliers et les lois fiscales évoluent. Restez informé des tendances du marché et des changements dans la législation fiscale qui pourraient affecter votre investissement.

SCPI fiscales et stratégie patrimoniale

Les SCPI fiscales, peuvent être un outil puissant pour atteindre divers objectifs patrimoniaux. Ces véhicules d'investissement permettent aux particuliers d'investir dans l'immobilier sans avoir à acheter un bien en totalité. Ils investissent leur argent dans des biens immobiliers sélectionnés, gérés par des professionnels, et perçoivent des revenus locatifs en retour. En ce qui concerne les objectifs patrimoniaux :

Diversification

Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier en investissant dans différents types de biens (résidentiels, commerciaux, etc.) et dans différentes régions.

Réduction d'impôts

La principale caractéristique des SCPI fiscales est leur capacité à générer des réductions d'impôts significatives.

Génération de revenus

Les SCPI fiscales offrent un potentiel de revenu régulier grâce aux loyers perçus des locataires des biens immobiliers. Ces revenus peuvent être distribués périodiquement aux investisseurs, ce qui peut constituer un complément de revenu ou être réinvesti pour augmenter le capital.

Optimisation de la transmission patrimoniale

Les SCPI fiscales peuvent être un outil efficace pour optimiser la transmission de patrimoine. En planifiant l'investissement de manière appropriée, les investisseurs peuvent minimiser les droits de succession et faciliter la transmission de leurs biens à leurs héritiers.

En résumé...

Les SCPI fiscales offrent une solution attractive pour les investisseurs cherchant à optimiser leur patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Cependant, il est impératif de procéder à une évaluation minutieuse avant de s'engager dans un tel investissement. Une compréhension approfondie des dispositifs fiscaux, une diversification prudente des investissements et un suivi régulier sont essentiels pour maximiser les bénéfices tout en minimisant les risques.

Pour les investisseurs bien informés et prudents, les SCPI fiscales peuvent constituer un élément clé d'une stratégie patrimoniale réussie.

N’hésitez pas à solliciter notre équipe de chefs de projets patrimoniaux, à même de vous accompagner dans les étapes d’un tel investissement.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Chauncey Schmitt, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Chauncey Schmitt débute son cursus universitaire à Bordeaux où il obtient une licence immobilière. Acquise au grès d'une formation en alternance au sein d'une agence immobilière locale, celle-ci lui donne l'opportunité de se familiariser à l'ensemble des rouages de l'immobilier d'habitation. Désireux d'accroître ses connaissances en lien à la sphère patrimoniale, il se prend d'intérêt pour les marchés financiers et s'oriente naturellement vers un Master en gestion de patrimoine, qu'il obtient à l'INSEEC Paris après de multiples stages en banques de détail et cabinets indépendants. C'est d'ailleurs à la suite de son stage de fin d'études qu'il débute sa carrière au sein du cabinet CO-INVEST à Paris. Passionné par toutes les aspérités de son métier, il s'y épanouira durant quatre années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et chefs d'entreprises. Véritablement conquis par l'approche, les valeurs et les ambitions disruptives de Netinvestissement, il nous rejoindra en Janvier 2019. 

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