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Pourquoi et comment investir en SCPI déficit foncier ?

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L’article « Pourquoi et comment investir en SCPI déficit foncier ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Jonathan Cabau

Chef de projet patrimonial

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Introduction

Vous êtes nombreux aujourd’hui à vous demander comment pouvoir défiscaliser sur des produits simples et gérer, faciles à comprendre et sans avoir de souci de gestion. Bien évidemment les conditions pour l’emprunt bancaire et la présence du coronavirus ne permettent pas toujours d'avoir accès au crédit bancaire pour utiliser l’effet de levier. Vous êtes également nombreux à vous demander s’il n’existe pas d’autres produits que ceux que vous propose votre banquier afin de pouvoir choisir une typologie permettant de répondre à la fois à vos objectifs, votre budget et donc de choisir un produit « sur-mesure ».

C’est pourquoi netinvestissement, première marketplace de placements 100% française est là pour vous accompagner et répondre à l’ensemble de vos problématiques, qui plus est avec cette forte fiscalité française. Le but est d’orienter nos clients sur des solutions innovantes, rentables, confortables et qui répondent à leurs attentes.

Aujourd’hui, il existe certaines typologies permettant de pouvoir défiscaliser, la plupart concernent la partie immobilier (Pinel, Malraux, Déficit foncier, Monuments historiques) et une partie financière telle que les FIP et FCPI mais qui connaissent un risque plus important.

Cependant, il est possible de recourir à une autre thématique d’investissement qui répondrait à votre problème de fiscalité avec un risque maîtrisé, l’investissement en SCPI déficit foncier.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en SCPI, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Pourquoi investir en scpi déficit foncier ?

Avant toute chose, il est important de connaître la philosophie du produit SCPI.

La SCPI (Société Civile de Placement immobilier) est un investissement qui repose sur un sous-jacent immobilier. Cet investissement qui est moins connu du grand public contrairement à tous les produits immobiliers de défiscalisation, a été inventé dans les années 1970. Avec le développement de cette thématique, le marché connaît aujourd’hui plus de 190 SCPI.

Le principe de cette thématique est d’investir son argent à travers ce que l’on appelle une société de gestion, qui aura pour stratégie d’investir sur ce que l’on appelle de l’immobilier premium (bureaux, commerces, hôpitaux, EHPAD, e-commerces).

Chaque société de gestion aura une stratégie différente, cela veut dire que les SCPI ne peuvent pas forcément regrouper toutes ces thématiques. La particularité de la SCPI est d’investir à travers une multitude de biens par rapport à la stratégie établie. Cela permet de mutualiser le risque locatif, c’est-à-dire de ne pas dépendre d’un seul bien immobilier, comme c’est le cas pour l’investissement immobilier en direct. Le déroulement d’investissement des SCPI est plutôt simple.

En effet, la personne qui souscrit des parts de SCPI investi à travers la société de gestion. Avec l’ensemble des investisseurs, la société de gestion va récolter une somme pour acquérir un ensemble de biens (parc immobilier) selon sa stratégie (bureaux, commerces, e-commerces, santé). Une fois les biens achetés, la société de gestion va mettre en location l’ensemble de ces biens.

En effet, elle signe ce que l’on appelle des baux commerciaux avec les locataires, qui en droit français protègent davantage le propriétaire que le locataire par rapport au bail civil. De plus, en majeure partie, les locataires sont des grosses enseignes qui sont solvables (Burger King, KFC, BNP PARIBAS). Ces entreprises (locataires) vont donc verser un loyer aux sociétés de gestion. Ces loyers vont être redistribués aux investisseurs selon l’objectif de rendement fixé par la SCPI.

Au-delà des besoins et des objectifs que vous visez, il est important dans un premier temps de considérer la fiabilité d’un investissement. La SCPI notamment est une typologie qui se veut rassurante par son système et notamment son encadrement. En effet, l’AMF (Autorité des marchés financiers) veille au bon fonctionnement et au respect des règles concernant la gestion de son parc immobilier et la redistribution des dividendes.

Par ailleurs, la SCPI mandate un expert immobilier indépendant agréé par l’AMF et qui sera en charge d’évaluer la valeur de l’ensemble des immeubles que possède la société de gestion (valeur vénale des biens). La Société de gestion peut décider d’évaluer son prix part à +/- 10% de la valeur vénale des biens. De plus, un commissaire aux comptes est mandaté par l’AMF pour évaluer la santé financière de la SCPI (bilan, compte de résultats, performance).

Tout le travail de ces experts permettra à la société de gestion de promouvoir notamment le bulletin trimestriel d’information qui est certifié par l’AMF dans lequel les différents investisseurs pourront voir les performances de la SCPI (Capitalisation, revalorisation, taux d’occupation).

Aujourd’hui, il existe 190 SCPI sur le marché qui connaissent des stratégies différentes et de divers types :

  • SCPI de rendement : Les SCPI de rendement ont pour objectif de générer des revenus complémentaires. Avec des rendements globaux qui se situent entre 4.5% et 6% annuels du montant investi, ils représentent des opportunités d’investissements intéressantes.
  • SCPI de plus-value : Cette typologie de SCPI a pour stratégie d’investir dans des bâtiments obsolètes générant de grosses plus-values. Cette typologie permet d’avoir des montants importants mais n’a pas pour stratégie une régularité de la rentabilité.
  • SCPI Fiscale : C’est dans cette catégorie que la SCPI va Permettre de combiner un investissement dans la pierre papier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu qui est proportionnelle au montant investi. Il existe aujourd’hui 4 types de SCPI fiscales en France : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Monuments historiques et SCPI déficit foncier.

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Tout savoir sur les SCPI

La SCPI déficit foncier fait donc partie de la stratégie qui nous intéresse ici.

Le but de cet investissement est de pouvoir obtenir une rentabilité tout en bénéficiant de déduction d’impôts. La seconde partie est très importante dans la mesure où la fiscalité est l’un des éléments majeurs à prendre en compte pour investir sur le sol français. En effet, l’hexagone fait partie des pays les plus taxés d’Europe, et même du Monde, ce qui apporte tout son sens à cet investissement.

Il est important dans un premier temps de rappeler le système et le mécanisme du déficit foncier :

Il est possible d’utiliser le déficit foncier dans le cadre où le total des charges sur l’année en cours par rapport à la location du bien est supérieur à celui des loyers encaissés par l’investisseur. De ce fait, on dit qu’il se dégage un déficit foncier.

Le but du déficit foncier est de pouvoir déduire ce déficit sur les revenus fonciers et même les déduire du revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 euros par an.

Cependant, toutes les charges ne sont pas éligibles au déficit foncier. Les catégories de dépenses qui sont éligibles au déficit foncier sont les charges d’entretien, de réparation et d’amélioration.

Il est important de comprendre le fonctionnement du déficit foncier. Le principe est le même pour l’acquisition d’un bien en direct ou l’achat de parts en SCPI déficit foncier.

L’intérêt de s’orienter vers des SCPI déficit foncier est de pouvoir utiliser ce principe sur une multitude de biens et non pas un seul. De plus, le ticket d’entrée est beaucoup plus abordable.

Le principe d’investir dans une SCPI déficit foncier est d’investir dans une multitude de biens à rénover à travers une société de gestion qui opte pour ce type de stratégie concernant les SCPI qu’elle commercialise. Toutes ces charges seront supérieures aux loyers perçus, ce qui permettra donc de créer du déficit foncier et donc de déduire les montants dont les charges sont supérieures aux loyers sur le revenu global fiscal.

En moyenne, les SCPI en déficit foncier souhaitent réaliser une quote-part de travaux s’élevant à hauteur de 40% à 60 % du montant de l’investissement. Les dépenses de travaux peuvent s’étaler sur une période de 1 à 3 ans.

De ce fait, l’investissement en SCPI déficit foncier s’adresse particulièrement aux particuliers qui sont situés dans des tranches marginales d’imposition de 41% ou 45%.

Exemple

Monsieur X est situé dans une tranche marginale de 41 % et possède notamment plusieurs biens immobiliers dont les loyers s’élèvent à 60 000 euros par an.

Monsieur X dispose d’un capital qui s’élève à 100 000 euros. Il investit dans une SCPI déficit foncier dont la quote-part de travaux est estimée à 70 000 euros.

Par rapport à cette opération, il faudra imputer le déficit foncier à l’ensemble des revenus fonciers de Monsieur X.

Voici le gain fiscal que Monsieur X va obtenir grâce à cette opération :

. 70 000 euros * 41% = 28 700 euros sur l’impôt sur le revenu.

. 70 000 euros *17.2% = 12 040 euros de prélèvements sociaux

Ce qui fait un total de 40 740 euros.

Ce type d’investissement comporte certains avantages et également des points de vigilances.

Les avantages d’un investissement en SCPI sont nombreux. Comme évoqué, le système des sociétés civiles de placement immobilières permet d’avoir un avantage conséquent par rapport à l’immobilier en direct. Les SCPI ne demandent pas à l’investisseur de gérer son bien ou d’avoir des charges à payer. Ce placement est très encadré notamment avec la supervision de l’AMF.

Il est important de noter que cet investissement comporte des éléments à prendre en compte. Les frais de souscription qui s’élèvent entre 10 et 12% selon les SCPI. Ce type de SCPI nécessite un investissement sur la durée. Pour du long terme il faut compter entre 14 et 16 ans.

Comment investir en scpi déficit foncier ?

Il existe deux possibilités pour accéder à des parts de SCPI : utiliser les liquidités que vous possédez qui « dorment » sur vos livrets d’épargne et dont vous n’avez pas besoin dans l’immédiat. Il est important pour vous de vous laisser un « matelas de sécurité », c’est-à-dire des liquidités dont vous pourriez avoir besoin dans un horizon de court terme (6 mois – 2 ans). Cependant, si vous possédez des liquidités plus importantes, il est primordial pour optimiser votre patrimoine de les placer.

Si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas investir des liquidités, vous pouvez toujours recourir à un crédit pour utiliser l’effet de levier.

Le ticket d’entrée est tout à fait abordable par rapport à de l’immobilier classique.

Pour appuyer l’intérêt d’une SCPI en déficit foncier il faut bien évidemment choisir dans un premier temps la fiabilité d’une société de gestion et qui dispose d’un vécu en matière de SCPI déficit foncier.

C’est pourquoi nous allons nous appuyer sur la société de gestion Urban Premium.

Urban premium est une société de gestion spécialisée dans l’investissement de SCPI fiscale et notamment de SCPI déficit foncier. Cette société a été agréée par l’Autorité des Marchés Financiers en 2010, au moment où l’économie était au plus bas. Ils sont spécialisés notamment dans le secteur de l’habitation et du commerce, principalement en centre-ville.

Sa stratégie se base sur 4 axes principaux :

  • Une politique d’investissement principalement axée sur l’achat de parcs immobilier en plein centre-ville
  • Une politique de rénovation du fait de sa stratégie de proposer une politique de déficit foncier pour ses clients. Bénéficiez d’une revalorisation importante en mettant en place une rénovation profonde et durable de vos actifs. La modernisation se base sur le respect des normes environnementales et énergétiques qui sont suivies par le gestionnaire.
  • Une gamme de fonds lisible et innovante
  • Une distribution organisée. La distribution de ses SCPI, le suivi des partenaires qui composent et alimentent Urban Premium sont assurés grâce à Urban investissement qui effectue un suivi constant et régulier, fondé sur la qualité de la relation et du service pour garantir une optimisation sur tous les plans.

Pour démontrer la fiabilité de Urban premium, il faut retracer l’ensemble de ses récompenses. La société de gestion s’est vue récompensée de la deuxième place dans la catégorie gestionnaire de SCPI logement par le magazine Gestion de Fortune. Elle obtient pour cette catégorie et pour le même magazine la première place en 2013 et 2018.

Cela démontre la fiabilité et la sécurité d’un investissement à travers la société de gestion Urban premium qui possède plus de 300 millions d’euros d’actifs sous gestion.

Conclusion

Il est important pour vous investisseur de connaître certains produits qui peuvent être des solutions qui répondent à un objectif majeur ou complémentaire. La fiscalité est un sujet très important plus particulièrement dans l’hexagone. Cependant, le système de défiscalisation ne permet pas toujours d’y avoir accès facilement si c’est le cas d’un investissement en direct qui peut représenter des sommes importantes. C’est pourquoi l’accessibilité et la fiabilité des SCPI permettent de répondre à vos attentes. Au vu de l’absence de gestion, cela peut être un élément important à prendre en compte surtout si votre travail vous demande beaucoup de temps. Et si vous faisiez des économies sur votre temps en nous confiant votre investissement en SCPI déficit foncier ? Nos chefs de projet sont disponibles et à votre écoute pour vous faire bénéficier des meilleurs conseils. Le plus simple étant encore de nous contacter directement en cliquant ici.

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A propos de l'auteur Jonathan Cabau, Chef de projet patrimonial | 8 articles en ligne

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Jonathan CABAU débute son cursus universitaire en Licence administration économique et sociale à l’Université Toulouse 1 Capitole afin de se familiariser avec l’ensemble des rouages économiques, fiscaux et juridiques. Désireux d'approfondir ses connaissances économiques et culturelles, il s’oriente vers un échange universitaire avec l’école ITESM de Monterrey au Mexique durant une année en intégrant un Master 1 en économie.

Afin de finaliser son apprentissage et eu égard à son appétence pour le domaine financier, Jonathan obtient un Master 2 en finance d’entreprise à l’INSEEC PARIS. Au cours de cette année, il suit notamment un stage en entreprise au sein du cabinet EUODIA Finance à Neuilly-sur-Seine. Passionné par les aspects commercial, financier, immobilier, juridique et fiscal de la gestion de patrimoine, il s’y épanouira durant deux années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprises. Véritablement conquis par l’approche, les valeurs humaines, les ambitions et le professionnalisme de Netinvestissement, il nous rejoindra en octobre 2020.

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Le 2021-04-13 17:28:36 par Sebastien K.

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