Aujourd’hui, il existe certaines typologies permettant de pouvoir défiscaliser, la plupart concernent la partie immobilier (Pinel, Malraux, Déficit foncier, Monuments historiques) et une partie financière telle que les FIP et FCPI mais qui connaissent un risque plus important.

Cependant, il est possible de recourir à une autre thématique d’investissement qui répondrait à votre problème de fiscalité avec , l’investissement en SCPI déficit foncier.

Le principe de la SCPI déficit foncier

Avant toute chose, il est important de connaître ou de rappeler la philosophie du produit SCPI.

La SCPI (Société Civile de Placement immobilier) est un investissement qui repose sur un sous-jacent immobilier. Cet investissement qui est moins connu du grand public contrairement à tous les produits immobiliers de défiscalisation, a été inventé dans les années 1970. Avec le développement de cette thématique, le marché connaît aujourd’hui plus de 190 SCPI.

Le principe de cette thématique est d’investir son argent à travers ce que l’on appelle une société de gestion, qui aura pour stratégie d’investir sur ce que l’on appelle de l’immobilier premium (bureaux, commerces, hôpitaux, EHPAD, e-commerces).

Chaque société de gestion immobilière a une stratégie différente, cela veut dire que les SCPI ne peuvent pas forcément regrouper toutes ces thématiques. La particularité de la SCPI est d’investir à travers une multitude de biens par rapport à la stratégie établie. Cela permet, entre autres, de mutualiser le risque locatif, c’est-à-dire de ne pas dépendre d’un seul bien immobilier, comme c’est le cas pour l’investissement immobilier en direct.

Le déroulement d’investissement des SCPI est plutôt simple.

En effet, la personne qui souscrit des parts de SCPI investi à travers la société de gestion. Avec l’ensemble des investisseurs, la société de gestion va récolter une somme pour acquérir un ensemble de biens (parc immobilier) selon sa stratégie (bureaux, commerces, e-commerces, santé). Une fois les biens achetés, la société de gestion va mettre en location l’ensemble de ces biens.

Puis, elle signe ce que l’on appelle des baux commerciaux avec les locataires, qui en droit français protègent davantage le propriétaire que le locataire par rapport au bail civil. De plus, en majeure partie, les locataires sont des grosses enseignes qui sont solvables (Burger King, KFC, BNP PARIBAS). Ces entreprises (locataires) vont donc verser un loyer aux sociétés de gestion. Ces loyers vont être redistribués aux investisseurs selon l’objectif de rendement fixé par la SCPI.

Au-delà des besoins et des objectifs que vous visez, il est important dans un premier temps de considérer la fiabilité d’un investissement. La SCPI notamment est une typologie qui se veut rassurante par son système et notamment son encadrement. En effet, l’AMF (Autorité des marchés financiers) veille au bon fonctionnement et au respect des règles concernant la gestion de son parc immobilier et la redistribution des dividendes.

Par ailleurs, la SCPI est tenue de mandater un expert immobilier indépendant qui sera en charge d’évaluer la valeur de l’ensemble des immeubles que possède la société de gestion (valeur vénale des biens). La Société de gestion peut décider d’évaluer son prix part à +/- 10% de la valeur vénale des biens. De plus, un commissaire aux comptes est mandaté par l’AMF pour évaluer la santé financière de la SCPI (bilan, compte de résultats, performance).

Tout le travail de ces experts permettra à la société de gestion de générer notamment le bulletin trimestriel d’information, dans lequel les différents investisseurs pourront voir les performances de la SCPI (Capitalisation, revalorisation, taux d’occupation).

Aujourd’hui, il existe 190 SCPI sur le marché qui connaissent des stratégies différentes et de divers types :

SCPI de rendement : Les SCPI de rendement ont pour objectif de générer des revenus complémentaires. Avec des rendements globaux qui se situent en 2023 entre 4.5% et 6% annuels du montant investi, ils représentent des opportunités d’investissements intéressantes.
SCPI de plus-value : Cette typologie de SCPI a pour stratégie d’investir dans des bâtiments obsolètes générant de grosses plus-values. Cette typologie permet d’avoir des montants importants mais n’a pas pour stratégie une régularité de la rentabilité.
SCPI Fiscale : C’est dans cette catégorie que la SCPI va Permettre de combiner un investissement dans la pierre papier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu qui est proportionnelle au montant investi. Il existe aujourd’hui 4 types de SCPI fiscales en France : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Monuments historiques et SCPI déficit foncier.

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Pourquoi investir en SCPI déficit foncier ?

Le but de cet investissement est de pouvoir obtenir une rentabilité tout en bénéficiant de déduction d’impôts. La seconde partie est très importante dans la mesure où la fiscalité est l’un des éléments majeurs à prendre en compte pour investir sur le sol français. En effet, l’hexagone fait partie des pays les plus taxés d’Europe, et même du Monde, ce qui apporte tout son sens à cet investissement.

Il est important dans un premier temps de rappeler le système et le mécanisme du déficit foncier :

Il est possible d’utiliser le déficit foncier dans le cadre où le total des charges sur l’année en cours par rapport à la location du bien est supérieur à celui des loyers encaissés par l’investisseur. De ce fait, on dit qu’il se dégage un déficit foncier.
Le but du déficit foncier est de pouvoir déduire ce déficit sur les revenus fonciers et même les déduire du revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 euros par an.

Cependant, toutes les charges ne sont pas éligibles au déficit foncier. Les catégories de dépenses qui sont éligibles au déficit foncier sont les charges d’entretien, de réparation et d’amélioration.

Il est important de comprendre le fonctionnement du déficit foncier. Le principe est le même pour l’acquisition d’un bien en direct ou l’achat de parts en SCPI déficit foncier.

L’intérêt de s’orienter vers des SCPI déficit foncier est de pouvoir utiliser ce principe sur une multitude de biens et non pas un seul. De plus, le ticket d’entrée est beaucoup plus abordable.

Le principe d’investir dans une SCPI déficit foncier est d’investir dans une multitude de biens à rénover à travers une société de gestion qui opte pour ce type de stratégie concernant les SCPI qu’elle commercialise. Toutes ces charges seront supérieures aux loyers perçus, ce qui permettra donc de créer du déficit foncier et donc de déduire les montants dont les charges sont supérieures aux loyers sur le revenu global fiscal.

En moyenne, les SCPI en déficit foncier souhaitent réaliser une quote-part de travaux s’élevant à hauteur de 40% à 60 % du montant de l’investissement. Les dépenses de travaux peuvent s’étaler sur une période de 1 à 3 ans.

De ce fait, l’investissement en SCPI déficit foncier s’adresse particulièrement aux particuliers qui sont situés dans des tranches marginales d’imposition de 41% ou 45%.

Ce type d’investissement comporte certains avantages et également des points de vigilances.

Les avantages d’un investissement en SCPI sont nombreux. Comme évoqué, le système des sociétés civiles de placement immobilières permet d’avoir un avantage conséquent par rapport à l’immobilier en direct. Les SCPI ne demandent pas à l’investisseur de gérer son bien ou d’avoir des charges à payer. Ce placement est très encadré notamment avec la supervision de l’AMF.

Il est important de noter que cet investissement comporte des éléments à prendre en compte. Les frais de souscription qui s’élèvent entre 10 et 12% selon les SCPI. Ce type de SCPI nécessite un investissement sur la durée. Pour du long terme il faut compter entre 14 et 16 ans.

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Comment investir en SCPI déficit foncier ?

Il existe deux possibilités pour accéder à des parts de SCPI :

Utiliser les liquidités que vous possédez qui « dorment » sur vos livrets d’épargne et dont vous n’avez pas besoin dans l’immédiat. Il est important pour vous de vous laisser un « matelas de sécurité », c’est-à-dire des liquidités dont vous pourriez avoir besoin dans un horizon de court terme (6 mois – 2 ans). Cependant, si vous possédez des liquidités plus importantes, il est primordial pour optimiser votre patrimoine et ne pas subir l’effet pervers de l’inflation, de les placer.
Faire un crédit

RAPPEL : Si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas investir des liquidités, vous pouvez toujours recourir à un crédit pour utiliser l’effet de levier.

Utiliser vos liquidités

L’investissement au comptant est certainement l’investissement le plus commun. Il suffit de contacter votre conseiller Netinvestissement, de contractualiser votre souscription aux parts de SCPI et de procéder au paiement avec vos liquidités (chèques, prélèvements, virements).

Faire un crédit pour bénéficier de l'effet de levier

L’acquisition de parts de SCPI peut également se faire via le levier bancaire en faisant appel à une banque pour financer votre projet tout en répondant leurs critères d’éligibilité.

Vous pouvez utiliser le crédit amortissable et ou le crédit in fine. Ils auront chacun leurs particularités et le choix dépendra de vos objectifs patrimoniaux. Pour le crédit amortissable, vous remboursez mensuellement trimestriellement ou annuellement votre capital et les intérêts. Concernant le crédit in fine, vous remboursez uniquement les intérêts d’emprunt, le capital sera remboursé à l’échéance du prêt.

Il faut savoir que tous les établissements bancaires ou de crédit ne proposent pas de financement pour les parts de SCPI. Pour plus d’informations n’hésitez pas à nous contacter.

En effet, comme un crédit immobilier ou consommation classique, l’établissement peut demander une enveloppe minimum de financement (environ 20 000 €). Également votre situation doit vous permettre de rembourser vos mensualités et de ce fait vous permettre d’obtenir le prêt.

Quelle est la fiscalité applicable à la SCPI déficit foncier ?

Les résultats de la SCPI sont directement imposables au prorata des parts détenues dans le capital :

Les revenus locatifs sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers
Les revenus accessoires liés à la rémunération des disponibilités de la SCPI sont fiscalisés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers

L’intégralité de ces revenus est également soumise aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Les éventuelles plus-values dégagées par la SCPI sont imposées au titre des plus-values immobilières des particuliers.

A SAVOIR : la flat tax ne peut pas s’appliquer sur des revenus fonciers, donc sur des revenus de parts de SCPI.

Exemple d'investissement dans une SCPI déficit foncier

EXEMPLE :

Monsieur Starck est situé dans une tranche marginale de 41 % et possède notamment plusieurs biens immobiliers dont les loyers s’élèvent à 60 000 euros par an.

Monsieur Starck dispose d’un capital qui s’élève à 100 000 euros. Il investit dans une SCPI déficit foncier dont la quote-part de travaux est estimée à 70 000 euros.

Par rapport à cette opération, il faudra imputer le déficit foncier à l’ensemble des revenus fonciers de Monsieur Starck.

Voici le gain fiscal que Monsieur Starck va obtenir grâce à cette opération :

. 70 000 euros * 41% = 28 700 euros sur l’impôt sur le revenu.

. 70 000 euros *17.2% = 12 040 euros de prélèvements sociaux

Ce qui fait un total de 40 740 euros.

Les inconvénients de la SCPI déficit foncier

Une importante durée de détention des parts par les investisseurs
Le fait que ces SCPI soient à capital fixe
La fluctuation potentielle de la valeur des parts (inhérente au marché immobilier)
La non-garantie du capital (comme pour tout bien immobilier).

En résumé...

Il est important pour vous investisseur de connaître certains produits qui peuvent être des solutions qui répondent à un objectif majeur ou complémentaire. La fiscalité est un sujet très important plus particulièrement dans l’hexagone. Cependant, le système de défiscalisation et l’immobilier en général ne permet pas toujours d’y avoir accès facilement si c’est le cas d’un investissement en direct qui peut représenter des sommes importantes. C’est pourquoi l’accessibilité et la fiabilité des SCPI permettent de répondre à vos attentes.

Au vue de l’absence de gestion, cela peut être un élément important à prendre en compte surtout si votre travail vous demande beaucoup de temps. Et si vous faisiez des économies sur votre temps en nous confiant votre investissement en SCPI déficit foncier ? Nos chefs de projet sont disponibles et à votre écoute pour vous faire bénéficier des meilleurs conseils