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Tout savoir sur les SCPI Pinel (guide complet)

Placement Guides SCPI

En résumé ...

Il existe de nombreux dispositifs d’optimisation fiscale en France. Si vous pensez plus généralement aux dispositifs en immobilier direct, les SCPI fiscales sont une solution de défiscalisation offrant des avantages à prendre en compte.

L’article « Tout savoir sur les SCPI Pinel (guide complet) » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Nicolas Binaux

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

Les épargnants Français ont un attachement historique à l’investissement dans la pierre. Ils le considèrent comme rassurant, pérenne et résilient face aux aléas que peuvent subir les marchés financiers.

Il existe différentes manières d’investir en immobilier. Celui-ci peut se faire en direct, par l’acquisition d’un bien, que vous gérez vous-même, ou dont vous déléguez la gestion. Il est possible également sous forme de « pierre papier », c’est-à-dire par l’acquisition de parts d’une société d’investissement qui gèrent un parc d’actifs immobiliers dans l’optique de servir des loyers à leurs actionnaires.

L’investissement immobilier peut répondre à plusieurs objectifs :

  • Servir des rentes régulières
  • Préparer sa retraite
  • Optimiser sa fiscalité

Pour répondre à l’objectif d’optimiser votre fiscalité, vous pensez assez rapidement à l’immobilier en direct et les différents dispositifs qui y répondent, tels la loi Pinel, la loi Malraux, les Monuments Historiques ou encore le Censi-Bouvard. Les solutions en pierre-papier sont bien moins connues. Elles offrent pourtant des bénéfices intéressants et totalement différents d’une solution de défiscalisation en immobilier pur.

A travers ce guide, nous allons détailler le fonctionnement des SCPI Pinel et voir les avantages qu’il y a à envisager un tel investissement.

1. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) font parties de la catégorie des investissements dit en « pierre-papier ». Leur vocation est de collecter des fonds dans l’optique d’acquérir des biens immobiliers pour les mettre en location et en assurer la gestion pour servir des loyers aux actionnaires.

Les SCPI offrent un certain nombre de bénéfices :

  • Très simple dans sa mise en place, l’acquisition de parts en SCPI est possible à partir de 10 parts (le plus souvent), donc pour une somme de départ raisonnable, dès 1 500 € pour certaines.
  • Il n’y a aucune gestion de la part de l’actionnaire.
  • Les SCPI, étant chacune constituée d’une multitude de biens situés dans diverses zones géographiques (France et Europe généralement) et destinée à divers secteurs d’activités (bureaux, commerce, diversifiées, spécialisées), sont un placement diversifié par nature.
  • L’investisseur, qui devient donc actionnaire de la SCPI, est rémunéré sous forme de loyers. Une fois la souscription enregistrée, s’applique un délai de jouissance de 3 à 6 mois selon les SCPI ; les loyers sont ensuite généralement perçus trimestriellement. Avantage non négligeable, les frais liés à un investissement en SCPI ne s’appliquent qu’au moment de la revente des parts, le capital est donc investi à 100%.

Le mix entre une solution offrant de la liquidité (en tout cas plus qu’un bien en direct) et le sous-jacent en immobilier séduit particulièrement les épargnants Français, puisque plus d’un million d’entre eux détiennent des parts des près de 200 SCPI commercialisées sur le marché Français. C’est pour cela que ce marché est particulièrement dynamique ces dernières années, avec en 2019 une collecte de plus de 8,5 milliards d’Euros. Ce chiffre confirme un engouement déjà constaté les années précédentes.

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2. Le fonctionnement des SCPI fiscales Pinel

Les SCPI fiscales s’inscrivent dans l’un des dispositifs de défiscalisation, que ce soit la loi Pinel, la loi Malraux ou le mécanisme du déficit foncier. L’actionnaire peut donc bénéficier d’une déduction ou d’une réduction d’impôts sur une durée déterminée selon le dispositif et la durée d’engagement de location retenus.

Au fil des années, les gouvernements successifs ont tous mis en place des solutions d’incitation fiscale qui permettent aux particuliers d’investir dans de l’immobilier neuf et de bénéficier de réductions d’impôts.

La loi Pinel, en particulier, mise en place en septembre 2014, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un bien immobilier neuf, respectant un cahier des charges précis. En contrepartie, celui-ci s’engage à mettre ce logement en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Une SCPI Pinel permet de bénéficier des mêmes avantages qu’un investissement dans un bien locatif sous dispositif Pinel, et notamment de la réduction d’impôt, par le biais de l’acquisition de parts de SCPI. La réduction fiscale est de proportion différente selon la durée de location sur laquelle s’engage la société de gestion qui gère la SCPI :

  • Réduction de 12% du montant investi en SCPI si l’engagement de location est de 6 ans.
  • Réduction de 18% du montant investi en SCPI si l’engagement de location est de 9 ans.
  • Réduction de 21% du montant investi en SCPI si l’engagement de location est de 12 ans.

La réduction est donc de 2% par an sur les 9 premières années et 1% sur les 3 dernières si l’engagement est porté à 12 ans.

Au même titre qu’un investissement immobilier locatif Pinel en direct, les SCPI fiscales Pinel doivent respecter un cahier des charges répondant à un certain nombre de conditions pour permettre à l’investisseur de bénéficier de l’avantage fiscal :

Les conditions à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal du Pinel

  • Tout d’abord, l’investisseur doit être résident fiscal français domicilié en France.
  • Pour profiter de la réduction d’impôts, celui-ci doit conserver ses parts de SCPI pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
  • Les logements doivent répondre aux dernières normes de performance énergétique RT 2012 et label BBC.
  • L’assiette d’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par an.
  • Les SCPI Pinel sont également soumises au principe de zone éligible Loi Pinel.
  • Les mises en location doivent respecter les plafonds édictés par la loi Pinel en matière de loyer et de revenus des locataires.
  • Les logements en portefeuille de la SCPI Pinel sont mis en location nue (non meublée).

3. Ce qu’il est important de savoir sur les SCPI fiscales Pinel

Tout d’abord, les avantages d’un investissement avec incitation fiscale par l’acquisition de parts de SCPI sont nombreux.

Il n’y a aucune gestion de la part de l’investisseur, donc bien évidemment, ceux-ci n’ont pas à sélectionner les biens, ni à s’en occuper. C’est la société de gestion qui se charge de tout puisque sa fonction est de faire fructifier les capitaux de leurs actionnaires en sélectionnant et en gérant les actifs immobiliers. Il est donc important de bien se faire accompagner dans le choix de ses SCPI, notamment en sélectionnant avec attention les sociétés de gestion qui gère la SCPI en loi Pinel.

Le ticket d’entrée dans une SCPI Pinel peut être abordable, à contrario d’un achat immobilier en direct qui nécessite une somme conséquente, souvent par le biais d’un crédit bancaire. D’ailleurs, cela permet de calibrer exactement l’investissement à la réduction d’impôt souhaitée.

La SCPI Pinel étant un placement collectif, elle apporte une forte sécurité locative. Les capitaux collectés n’étant pas investis dans un seul bien mais sur plusieurs centaines, voire milliers de logements répartis sur plusieurs des zones à fort potentiel locatif (puisque déterminées par le zonage de l’Etat), le risque locatif est dilué. En effet, la multiplicité de biens implique une mutualisation des revenus entre tous les locataires de la SCPI fiscale Pinel.

C’est le cœur de métier de la société de gestion de gérer des biens et des locataires, ils ont donc un intérêt et une expertise particuliers pour assurer cette partie.

Pour un investissement en SCPI Pinel, la réduction d’impôt s’applique dès l’année de la souscription. Contrairement à un appartement en direct, dont l’achat se fait en VEFA (Vente en Etat de Futur Achèvement), soit sur plan, il n’y a pas besoin d’attendre la livraison des immeubles.

Ensuite, un point important à prendre en compte est la durée minimum à envisager pour effectuer un investissement en SCPI Pinel, qui est un peu plus long que pour des SCPI de rendement. En effet, les SCPI Pinel sont exclusivement constituées de biens immobiliers neufs ou rénovés à destination résidentielle. Comme vu précédemment, la réduction fiscale appliquée varie en fonction de la durée d’investissement choisie.

La durée d’investissement en SCPI PINEL s’organise de la manière suivante :

  • Durant les 3 premières années d’investissement, la souscription est ouverte pour une durée moyenne de 30 à 36 mois. La SCPI collecte les fonds des investisseurs, procède aux acquisitions et à la mise en location des biens. Durant cette période, les sommes collectées sont placées sur des investissements à capital garanti.
  • Selon la période d’engagement de mise en location choisie, durant les 6, 9 ou 12 années d’investissement suivantes, les logements constituant la SCPI sont loués et le parc est géré par la société de gestion. L’investisseur perçoit les loyers, qui sont versés selon les modalités de la SCPI.
  • Puis, durant les 2 ou 3 années après la durée d’engagement de mise en location, soit au terme du dispositif, la société de gestion se charge de la vente du parc immobilier, ce qui permet alors de déterminer la valeur liquidative des parts. Une fois la revente effectuée, les souscripteurs peuvent revendre leurs parts et récupérer un capital équivalent au nombre de parts détenues et à la valeur de revente des biens immobiliers.

Il faut donc envisager une durée d’investissement entre 12 et 18 ans pour une SCPI Pinel, selon la durée d’engagement de mise en location choisie.

Enfin, quelques autres notions sont bonnes à savoir lorsque vous envisagez un investissement en SCPI Pinel.

Les SCPI fiscales n’affichent pas les mêmes performances que les SCPI de rendement. Si pour ces dernières nous constatons des rendements de 4,5 % annuels en moyenne, les SCPI Loi Pinel offrent un rendement moyen plus faible, aux alentours de 2,5% annuels. Etant investies uniquement sur le secteur du résidentiel, les SCPI Pinel ne peuvent pas prétendre aux mêmes rendements. Cependant, si vous y ajoutez l’avantage fiscal, la performance moyenne est identique.

Il est important d’être conscient qu’un investissement en SCPI reste un investissement en immobilier. Même si le type d’acquisition s’apparente à un produit financier, notamment par sa facilité de mise en place et de gestion, les frais inhérents aux SCPI sont en lien avec un achat immobilier (de 5 à 12 %) ; même s’ils s’appliquent à la revente des parts et non à l’achat. Il est donc important d’envisager un horizon long terme pour ce type d’investissement.

Comme vu précédemment, il faut prévoir un délai supplémentaire de 1 à 3 ans pour que la société de gestion cède les actifs immobiliers en portefeuille après l’engagement de location. Il y a donc une liquidité moindre qu’une SCPI de rendement et un horizon d’investissement plus long à prévoir.

Si l’offre globale de SCPI est d’environ 200 solutions différentes en France, l’offre des SCPI Pinel est réduite, et il n’y en a pas plus d’une dizaine qui collectent en même temps. Il est donc important de bien se faire accompagner pour le choix de celles-ci.

N’hésitez pas à entrer en contact avec un Chef de Projet patrimonial Netinvestissement pour qu’il puisse vous accompagner dans la stratégie la mieux adaptée à votre situation, tant fiscale que sur la construction d’un portefeuille pertinent.

Comment investir en SCPI fiscale Pinel ?

Pour investir dans une SCPI fiscale Pinel, deux options sont possibles : au comptant ou à l’aide d’un emprunt bancaire.

Bien évidemment, la forme sous laquelle l’acquisition se fait dépend des possibilités et de la situation patrimoniale et fiscale de l’investisseur.

Investissement au comptant :

Acquérir des parts de SCPI Pinel est simple. Une fois le choix de la ou des SCPI déterminé, les souscriptions enregistrées et le délai de jouissance purgé (1 à 6 mois selon les SCPI), les loyers sont perçus trimestriellement ou semestriellement directement par l’investisseur.
Comme expliqué précédemment, le capital est investi à 100%, les frais liés à un investissement en SCPI ne s’appliquant qu’au moment de la revente des parts.

Investissement à crédit :

Le recours à l’emprunt bancaire est un excellent moyen de constituer un portefeuille de SCPI conséquent par le levier du crédit. Le contexte de taux d’intérêts historiquement bas s’y prête d’ailleurs particulièrement. Les loyers perçus viendront donc couvrir tout ou partie des mensualités du crédit.

Conclusion

Même si les SCPI fiscales Pinel ne sont pas l’alternative d’optimisation fiscale la plus répandue, elles offrent des avantages non négligeables qui méritent de s’y attarder.

Dans la mise en place tout d’abord, puisque l’acquisition de parts se fait sur simple souscription et la mise de départ peut être modique. Dans la gestion également, puisque pas de gestion des locations et de la revente avec un risque maitrisé par une diversification des actifs immobiliers et la multitude de locataires. Enfin, d’un point de vue fiscale, puisque la réduction d’impôt s’impacte dès la première année.

Cependant, il est important de bien choisir les SCPI sur lesquelles investir selon votre fiscalité, vos horizons de placement et surtout vos besoins de défiscalisation.

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A propos de l'auteur

Nicolas Binaux, Chef de Projet Patrimonial

Avis des clients de Nicolas :

Après des études de commerce complétées par l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Nicolas débute sa carrière en tant que développeur d’actifs auprès de grands groupes multinationaux.

Après 15 ans de carrière dans différents groupes, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès de l’assureur AXA. Convaincu par le modèle de netinvestissement et leur approche phygitale en phase avec ses valeurs, Nicolas décide rejoindre en 2018 la fintech Netinvestissement en tant que Chef de projet patrimonial.

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"Mon conseiller Mr Binaux très professionnel et d'excellents conseils. J'avais placé 20.000 euros en juin sur un projet avant de me rétracter car je pensais acheter un bien immobilier et tester le crowdfunding immobilier. Après avoir mûrement réfléchi, j'ai opté pour une location immobilière et j'ai investi 50.000 euros en octobre sur 7% en un an, ce qui me convient pour ne pas laisser sur un livret à 0.50 %. Vu que je suis non imposable, j'ai demandé à avoir le remboursement des 12.8 % de prélèvements d'impôts sur le net des intérêts (30 % = 17.2 % prélèvements sociaux 12.8 % d' IR). Je connaissais l'info vu que je suis fiscaliste de formation et j'en ai parlé à Mr Binaux, très réactif. En 2021, je compte investir au minimum 5.000 euros par mois si mon activité professionnelle me le permet. Je souhaite me constituer un bon capital à terme pour me faire verser des intérêts chaque mois. Pour sûr je continuerai avec Fundimmo et Net Investissement. Cyrille"

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Le 2020-10-14 19:05:12 par Cyrille L.

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