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SCPI Pinel : le guide complet

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En résumé ...
Il existe de nombreux dispositifs d’optimisation fiscale en France. Si vous pensez plus généralement aux dispositifs en immobilier direct, les SCPI fiscales sont une solution de défiscalisation offrant des avantages à prendre en compte.

L’article « SCPI Pinel : le guide complet » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Gaspard Treuil

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Les épargnants Français ont un attachement historique à l’investissement dans la pierre. Ils le considèrent comme rassurant, pérenne et résilient face aux aléas que peuvent subir les marchés financiers.

Il existe différentes manières d’investir en immobilier. Celui-ci peut se faire en direct, par l’acquisition d’un bien, que vous gérez vous-même, ou dont vous déléguez la gestion. Il est possible également sous forme de « pierre papier », c’est-à-dire par l’acquisition de parts d’une société d’investissement qui gèrent un parc d’actifs immobiliers dans l’optique de servir des loyers à leurs actionnaires.

L’investissement immobilier peut répondre à plusieurs objectifs :

  • Servir des rentes régulières
  • Préparer sa retraite
  • Optimiser sa fiscalité

À travers ce guide, nous allons détailler le fonctionnement des SCPI Pinel et voir les avantages qu’il y a à envisager un tel investissement.

1. Qu'est-ce qu'une SCPI Pinel ?

Une SCPI Pinel offre les mêmes avantages qu’un investissement immobilier ouvrant droits aux avantages fiscaux du dispositif Pinel mais via l’acquisition de parts de SCPI.

En achetant des parts de SCPI, il n’y a aucune gestion de la part de l’investisseur, donc bien évidemment, ceux-ci n’ont pas à sélectionner les biens, ni à s’en occuper. C’est la société de gestion qui se charge de tout puisque sa fonction est de faire fructifier les capitaux de leurs actionnaires en sélectionnant et en gérant les actifs immobiliers. Il est donc important de se faire accompagner par des experts dans le choix de ses SCPI, notamment en sélectionnant avec attention les sociétés de gestion qui gère la SCPI en loi Pinel.

Le ticket d’entrée dans une SCPI Pinel est abordable, contrairement à un achat immobilier en direct qui nécessite une somme conséquente, souvent par le biais d’un crédit bancaire. D’ailleurs, cela permet de calibrer exactement l’investissement à la réduction d’impôt souhaitée.

La SCPI Pinel étant un placement collectif, qui apporte une forte sécurité locative grâce notamment à la mutualisation du risque. Les capitaux collectés n’étant en effet pas investis sur un seul bien mais sur plusieurs dizaines, voire centaines de logements répartis sur plusieurs zones géographiques à fort potentiel locatif (puisque déterminées par le zonage de l’État), le risque locatif est ainsi mécaniquement dilué. En effet, la multiplicité de biens implique une mutualisation des revenus entre tous les locataires de la SCPI fiscale Pinel.

C’est le cœur de métier de la société de gestion que de gérer les biens et leurs locataires, ils ont donc un intérêt et une expertise particuliers pour assurer cette partie.

Pour un investissement en SCPI Pinel, la réduction d’impôt s’applique dès l’année de la souscription. Contrairement à un appartement en direct, dont l’achat se fait en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement), soit sur plan, il n’y a pas besoin d’attendre la livraison des immeubles.

Ensuite, un point important à prendre en compte est la durée minimum à envisager pour effectuer un investissement en SCPI Pinel, qui est un peu plus long que pour des SCPI de rendement.

En effet, les SCPI Pinel sont exclusivement constituées de biens immobiliers neufs ou rénovés à destination résidentielle. Comme vu précédemment, la réduction fiscale appliquée varie en fonction de la durée d’investissement choisie. Si vous souhaitez découvrir d'autres leviers d'investissement défiscalisants, ce guide sur l'investissement immobilier en démembrement est fait pour vous.

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2. Comment fonctionne une SCPI fiscale Pinel ?

Les SCPI fiscales s’inscrivent dans l’un des dispositifs de défiscalisation, que ce soit la loi Pinel, la loi Malraux ou le mécanisme du déficit foncier. L’actionnaire peut donc bénéficier d’une déduction ou d’une réduction d’impôts sur une durée déterminée selon le dispositif et la durée d’engagement de location retenus.

Au fil des années, les gouvernements successifs ont tous mis en place des solutions d’incitation fiscale qui permettent aux particuliers d’investir dans de l’immobilier neuf et de bénéficier de réductions d’impôts.

La loi Pinel, remplaçante du dispositif Duflot, en particulier, mise en place en septembre 2014, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un bien immobilier neuf, respectant un cahier des charges précis. En contrepartie, celui-ci s’engage à mettre ce logement en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Cependant, si vous souhaitez investir dans l'ancien, alors le dispositif fiscal Denormandie pourra sûrement vous intéresser.

Une SCPI Pinel permet de bénéficier des mêmes avantages qu’un investissement dans un bien locatif sous dispositif Pinel, et notamment de la réduction d’impôt, par le biais de l’acquisition de parts de SCPI.

La réduction varie selon la durée de location sur laquelle s’engage la société de gestion qui gère la SCPI :

  • Réduction de 10,5% du montant investi en SCPI (plafonné à 36 000€ de réduction) si l’engagement de location est de 6 ans
  • Réduction de 15% du montant investi en SCPI (plafonné à 54 000€ de réduction) si l’engagement de location est de 9 ans.
  • Réduction de 17,5% du montant investi en SCPI (plafonné à 63 000€ de réduction) si l’engagement de location est de 12 ans.

La réduction est donc de 1,65% environ par an sur les 9 premières années et 0,8% sur les 3 dernières si l’engagement est porté à 12 ans.

Au même titre qu’un investissement immobilier locatif Pinel en direct, les SCPI fiscales Pinel doivent respecter un cahier des charges répondant à un certain nombre de conditions pour permettre à l’investisseur de bénéficier de l’avantage fiscal.

3. Les conditions à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal du Pinel

Voici une liste des conditions de l'avantage fiscal Pinel à respecter :

  • L’investisseur doit être résident fiscal français domicilié en France.
  • Pour profiter de la réduction d’impôts, celui-ci doit conserver ses parts de SCPI pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
  • Les logements doivent répondre aux dernières normes de performance énergétique RT 2012 et label BBC.
  • L’assiette d’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par an.
  • Les SCPI Pinel sont également soumises au principe de zone éligible Loi Pinel.
  • Les mises en location doivent respecter les plafonds édictés par la loi Pinel en matière de loyer et de revenus des locataires.
  • Les logements en portefeuille de la SCPI Pinel sont mis en location nue (non meublée).

4. Comment investir en SCPI Pinel ?

Pour investir dans une SCPI fiscale Pinel, deux options sont possibles : au comptant ou à l’aide d’un emprunt bancaire.

Bien évidemment, la forme sous laquelle l’acquisition se fait dépend des possibilités et de la situation patrimoniale et fiscale de l’investisseur.

Investissement au comptant

Acquérir des parts de SCPI Pinel est simple. Une fois le choix de la ou des SCPI déterminé, les souscriptions enregistrées et le délai de jouissance purgé (1 à 6 mois selon les SCPI), les loyers sont perçus trimestriellement ou semestriellement directement par l’investisseur.

Pour rappel, le capital est investi à 100%, les frais liés à un investissement en SCPI ne s’appliquant qu’au moment de la revente des parts.

Investissement à crédit

Le recours à l’emprunt bancaire est évidemment le meilleur moyen de constituer un portefeuille de SCPI conséquent par le levier du crédit. Les loyers perçus viendront donc couvrir tout ou partie des mensualités du crédit et les intérêts d’emprunt seront entièrement déductibles des revenus.

5. Quelle est la durée d'investissement en SCPI Pinel ?

La durée d’investissement en SCPI PINEL s’organise de la manière suivante :

  • Durant les 3 premières années d’investissement, la souscription est ouverte pour une durée moyenne de 30 à 36 mois. La SCPI collecte les fonds auprès d’investisseurs, procède aux acquisitions et à la mise en location des biens. Durant cette période, les sommes collectées sont placées sur des investissements à capital garanti.
  • Selon la période d’engagement de mise en location choisie, durant les 6, 9 ou 12 années d’investissement suivantes, les logements constituant la SCPI sont loués et le parc est directement géré par la société de gestion. L’investisseur perçoit les loyers, qui sont versés selon les modalités de la SCPI.
  • Puis, durant les 2 ou 3 années après la durée d’engagement de mise en location, soit au terme du dispositif, la société de gestion se charge de la vente du parc immobilier, ce qui permet alors de déterminer la valeur liquidative des parts. Une fois la revente effectuée, les souscripteurs peuvent récupérer leur capital équivalent au nombre de parts détenues et à la valeur de revente des biens immobiliers au moment de la revente.

Il faut donc envisager une durée d’investissement entre 12 et 18 ans pour une SCPI Pinel, selon la durée d’engagement de mise en location choisie.

Conclusion

Les SCPI Pinel fonctionnent donc de la même façon que pour un bien immobilier neuf classique éligible au dispositif, offrent les mêmes avantages fiscaux mais sont en revanche bien plus accessibles qu’un bien immobilier classique. Quelques milliers d’euros seulement suffisent pour pouvoir investir dans une SCPI Pinel et réduire, en proportion, vos impôts.

Le deuxième avantage des SCPI Pinel est la mutualisation du risque. En investissant non pas sur un seul bien mais sur une multitude de biens répartis sur le territoire, vous bénéficiez donc d’une meilleure dilution du risque, notamment de marché.

Enfin, l’absence de gestion (puisque celle-ci est directement assurée par la société de gestion de la SCPI) vous permet de réaliser un investissement sans contrainte, qui « tourne tout seul ».

Pour en savoir plus ou pour investir sereinement et toujours sans surcout dans une SCPI Pinel et bénéficier de belles réductions d’impôts, une seule chose à faire, nous contacter directement en cliquant ici.

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A propos de l'auteur Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine | 48 articles en ligne

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Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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Le 2021-05-17 15:11:13 par Carole L.
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