SIIC ou SCPI : quel placement choisir ?

1. SIIC ou SCPI : quelles différences et quel placement choisir ?

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Les SCPI, que l’on appelle également « pierre papier », sont des véhicules financiers à sous-jacent immobiliers collectifs agréés et contrôlés par l’autorité des marchés financiers : l’AMF. Leurs droits et obligations sont régis par le code monétaire et financier. Elles collectent des fonds auprès d’une clientèle d’investisseurs particuliers (personne physique) ou des professionnels au sein des petites ou grandes entreprises de ce milieu (personne morale) dans le but d’acquérir un parc immobilier locatif et de le gérer.

En contrepartie de leurs investissements, les investisseurs reçoivent des parts de la SCPI qui leurs donnent droit en principe à des loyers réguliers.

Comme pour l’achat d’un bien immobilier traditionnel, il convient d’être sélectif avant de se lancer. Chez Netinvestissement, acteur majeur de la transformation digitale de la profession de conseiller en gestion de patrimoine, nous accompagnons depuis de nombreuses années nos clients dans cette démarche.

C’est ainsi que nos chefs de projets patrimoniaux se tiennent à votre entière disposition pour mener à bien votre investissement.

Afin de vous donner un avant-goût, je vous propose de consulter notre guide qui détaille « Notre sélection des 10 SCPI à suivre en 2023 ».

Les avantages de la SCPI

L’investissement dans l’immobilier est un moyen intéressant de cumuler à la fois la perception de revenus complémentaires réguliers sans se soucier des tumultes parfois exacerbés des marchés financiers : raison pour laquelle beaucoup d’investisseurs se tournent vers l’immobilier qui semble être plus « rassurant ».

Cela est d’autant plus vrai en investissant via une SCPI puisque cette dernière permet d’investir en Immobilier sans avoir à supporter les contraintes habituellement liées à ce type d’investissement (gestion locative, travaux d’entretien, respect des nouvelles normes énergétiques, taxe foncière, frais et suivi de copropriété, etc..), le tout en mutualisant le risque puisqu’en investissant dans une SCPI vous investissez dans l’entièreté du parc immobilier de cette dernière, et non pas dans un seul actif immobilier, raison pour laquelle la SCPI est un excellent véhicule d’investissement immobilier.

Choisir d’investir en SCPI permet de se créer des revenus complémentaires sans contrainte, le tout en profitant de la gestion experte d’une société spécialisée et en atteignant potentiellement plusieurs objectifs patrimoniaux.

Les inconvénients de la SCPI

Aujourd'hui, il existe une multitude de SCPI sur le marché. Nous en recensons plus de 200. Chacune d’entre-elles a sa propre stratégie d’investissement, tant sur la typologie des actifs immobiliers sur lesquels elle se positionne (parc immobilier privé : Habitations, bureaux, commerces, résidences de services, entrepôts logistiques, hôtellerie...) que sur les secteurs géographiques au cœur desquels elles acquièrent leurs actifs immobiliers (Ile de France, province, autres pays d'Europe...) sans oublier les deux principaux types de SCPI : à capital variable ou fixe qui ont un impact sur la liquidité des parts de SCPI.

Liquidité qui d’ailleurs fait aussi partie des inconvénients de la SCPI d’autant que, nous le rappelons, ce mode d’investissement se doit d’être fait sur le long terme pour être optimisé compte tenu des frais d’entrée qui sont en réalité à payer à la sortie, (autrement dit en cas de revente) et que ces derniers peuvent aller jusqu’à 12%.

Raison pour laquelle il est recommandé de conserver vos parts de SCPI 8 ans au minimum pour vous donner toutes les chances « d’amortir » ces frais d’entrée.

Il y a de ce fait beaucoup d’éléments à contrôler en amont pour être certain d’effectuer cet investissement en parfaite adéquation avec votre situation, vos besoins et vous assurer de la rentabilité positive de l’investissement en lui-même. Cette diversité d’offres est une force pour ceux qui maîtrisent le sujet, mais pour les novices cela peut devenir un véritable casse-tête puisque naturellement « trop de choix tue le choix » !

Ce sont pour toutes les raisons qu’il est fortement recommandé de vous faire accompagner dans ce type de projet d’investissement car il y a un très grand nombre de particularités auxquelles ils convient de prêter attention.

Ces « détails » peuvent paraitre sans impact et pourtant ce sont eux qui peuvent nuire à l’investissement dans son ensemble venant ainsi compromettre l’objectif principal.

Comment investir en SCPI ?

Malgré le caractère immobilier de l’investissement en SCPI, il est très simple d’y investir.

Effectivement, il est possible d’investir :

• Avec Netinvestissement : en ligne tout simplement. Les souscriptions sont la plupart du temps entièrement dématérialisées. Ce qui rend l’accès à ce mode d’investissement très simple, et rapide.

• À votre rythme, via la mise en place de versements programmés. Il n’est effectivement pas nécessaire d’investir à crédit même si ce mode de financement est tout à fait possible pour ceux qui le souhaitent ; attention tout de même aux taux d’emprunt obtenu dans un soucis d’optimisation.

• En démembrement, via la nue-propriété temporaire, qui soit dit en passant offre un très bel effet de levier dès lors que la perception de revenus complémentaires immédiats n’est pas impérative. Mais aussi en démembrement « simple », méthode d’acquisition très souvent utilisée dès lors qu’un besoin successoral intervient.

La fiscalité de la SCPI

Au même titre que des loyers issus d’un appartement détenu en direct, la fiscalité des parts de SCPI peut être lourd à supporter, raison pour laquelle la fiscalité de votre investissement SCPI est à étudier en amont, et donc à anticiper pour éviter toutes mauvaises surprises.

Pour connaitre la fiscalité supplémentaire générée par votre investissement SCPI, il convient de connaitre votre tranche marginale d’imposition (11%, 30%, 41% ou 45%), et d’y rajouter les prélèvements sociaux de 17,2%. Par conséquent la fiscalité applicable à vos revenus fonciers issus de votre investissement SCPI au taux de 28,20% si vous êtes à la TMI de 11%, 47,20% si vous êtes à 30%, 58,20% si 41%, 62,20% si 45%.

Le poste « fiscalité » n’est donc pas à prendre à la légère, surtout si le revenu complémentaire issu de votre investissement impacte un changement de tranche marginal, raison pour laquelle il est fortement recommandé de tout mettre à plat avant d’investir et de vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine.

2. Qu'est-ce qu'une société d'investissement en immobilier coté (SIIC) ?

Qu'est-ce qu'une SIIC ?

Les Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) plus communément appelées les « Foncières Cotées » sont des sociétés qui, comme les SCPI, acquièrent, détiennent et gèrent un patrimoine locatif immobilier. Mais contrairement aux SCPI, que nous avons présentées plus haut, les SIIC ont la particularité d’être à la croisée de la bourse et de l’immobilier puisqu’elles sont cotées en bourse.

Les avantages d'une SIIC

En termes de gestion interne, les foncières cotées profitent d’un statut assez particulier qui prône la « transparence fiscale », ce qui leur permet notamment de ne pas être soumises à l'impôt sur les sociétés. En effet, la fiscalité sur les plus-values et la fiscalité sur les loyers perçus ne s'applique pas à la foncière elle-même, mais directement à ses actionnaires. Cette particularité leur permet de jouir d’une plus grande réactivité dans la gestion des actifs immobiliers détenus notamment lorsqu’il s’agit de vendre un immeuble.

En contrepartie de ces « facilités », les SIIC doivent se soumettre à certaines obligations notamment en matière de redistribution des revenus aux actionnaires.

Depuis le 1er janvier 2019, elles ont l’obligation de reverser au minimum 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées à leurs actionnaires (85 % des loyers et 50 % des plus-values avant cette date).

Côté investisseurs, plusieurs avantages séduisent notamment :

• Aucun frais d’entrée, hormis le coût de transaction sur votre compte-titres ordinaire (CTO).
• Accessibilité, au même titre que les SCPI, il est possible d’investir à votre rythme à partir de 100 euros en moyenne.
• Diversification, au même titre que les SCPI, en investissant au sein d’une SIIC vous investissez au sein d’un parc immobilier et non dans un seul bien.
• Aucune gestion à tenir, au même titre que les SCPI il n’y a pas de gestion locative à effectuer, pas de frais à anticiper liés à d’éventuels travaux ou à la taxe foncière tout simplement, pas d’assemblées générales à suivre et en prime une déclaration fiscale simplifiée (flat tax 30%).
• Opération achat / vente rapide étant donné qu’il s’agit d’actions cotées en Bourse et non de parts comme pour les SCPI. Cela facilite effectivement les opérations, mais attention tout de même à acheter et/ou vendre au BON moment.

Les inconvénients d'une SIIC

Dans le cas des SIIC, malgré le fait qu’aucun frais d’entrée ne soit à proprement requis au fonds (ce qui constitue un argument fort pour les investisseurs) on constate tout de même deux inconvénients non négligeables à ce mode d’investissement :

• La volatilité : l’’investissement en SIIC est plus anxiogène qu’en SCPI puisqu’il ne s’agit pas simplement de « parts de SCPI » mais bien d’actions cotées en direct à la Bourse de Paris. De ce fait des moins-values, au même titre que d’éventuelles plus-values peuvent être constatées d’un jour à l’autre. Raison pour laquelle il faut être en mesure de prendre du recul, et de se rappeler impérativement que la SIIC est une méthode d’investissement à LONG terme.

• Effet de levier bancaire impossible : contrairement aux parts de SCPI, il n’est pas possible de financer votre investissement par un crédit bancaire. Il reste toutefois possible de faire un crédit à la consommation si souhaité mais dans ce cas de figure assurez-vous de la rentabilité de cette opération à terme.

Comment investir en SIIC ?

Couramment, l’investissement en SIIC se fait via un compte-titres ordinaire (CTO).

Il est donc impératif de bien comprendre le fonctionnement du CTO avant de se lancer.

Il est également possible d’investir en SIIC via un contrat d’assurance-vie mais cela est plus rare car tous les assureurs ne le permettent pas.

Dans tous les cas, le mieux est de demander conseil auprès de nos équipes.

La fiscalité de la SIIC

La fiscalité de la SIIC va dépendre du support via lequel cette dernière est investie.

Dans le cadre d’un CTO, il s’agira simplement de la taxation des dividendes à Flat-Tax : prélèvement forfaitaire unique de 30%. Il est également possible d’opter pour l’impôt sur le revenu mais à noter tout de même que les SIIC ne bénéficient pas de l’abattement de 40% sauf, éventuellement, pour les SIIC ayant pour activité la promotion.

A noter que même si l’assurance-vie comporte des frais de gestion, la fiscalité de ce contrat est plus avantageuse puisque ce contrat dispose d’un abattement sur les plus-values dès lors qu’il a plus de 8 ans : ce qui permet à terme d’obtenir des revenus complémentaires défiscalisés.

3. Les atouts communs entre la SIIC et la SCPI

Nous avons jugé intéressant de vous proposer un article comparant les SIIC au SCPI car ces deux véhicules d’investissements immobiliers présentent quelques atouts en commun mais également certaines différences notables :

• Confort de gestion : dans les deux cas de figure, l’acquisition et la gestion courante des actifs immobiliers sont déléguées à la société de gestion et ses équipes qui gèrent pour le compte des associées dans le cadre de la SCPI et des actionnaires dans le cadre des SIIC. Il s’agit là d’une caractéristique très appréciée des investisseurs qui, par manque de temps ou d’envie, ne souhaitent pas s’occuper de la gestion des locataires, des paiements ou encore des différents aléas qui peuvent se produire durant la détention d’un actif immobilier.
• Importante mutualisation des actifs immobiliers : que vous soyez actionnaire d’une SIIC ou associé d’une SCPI, vous êtes partie prenante d’un véhicule collectif qui peut parfois détenir des centaines de millions d’euros, voire même plusieurs milliards d’actifs immobiliers. En tant qu’investisseur, vous détenez donc indirectement une quote-part de nombreux immeubles dans lesquels seront logés de nombreux locataires. Nous rappelons régulièrement à nos clients que la diversification est un principe fondamental d’une gestion patrimoniale saine, c’est pourquoi nous jugeons que cette caractéristique est un atout majeur pour les SIIC comme pour les SCPI.

La flexibilité d'utilisation

Que ce soit au travers d’une foncière cotée ou d’une SCPI, vous pouvez acquérir des parts ou des actions à partir de quelques centaines d’euros. Par ailleurs, vous pouvez compléter votre investissement initial en le réitérant à l’infini afin d’aboutir à une somme globale plus ou moins importante.

Concernant la revente, l’investisseur achète et vend des parts dans le cas des SCPI, ou des actions dans le cas des SIIC. Cette particularité rend la revente généralement plus rapide comparativement à la revente d’un actif immobilier traditionnel pour lequel le vendeur devra trouver un acheteur, attendre que celui-ci obtienne un financement et organiser un passage devant le notaire.

La transparence en matière d'investissement

Chaque SCPI ou chaque foncière cotée a une stratégie définie, et sélectionne ses actifs immobiliers selon cette dernière. En tant qu’investisseur, il est primordial d’être en mesure d’identifier clairement la stratégie du véhicule d’investissement immobilier au sein duquel on s’apprête à investir, raison pour laquelle chaque investisseur est en droit de connaître précisément la composition du parc immobilier détenu. Puis, une fois associé, ou actionnaire, l’investisseur est régulièrement informé des différentes acquisitions ou cessions d’actifs de votre véhicule et enfin, il est invité à participer aux assemblées générales : la notion de « transparence » prend alors tout son sens.

4. Les principales différences entre ces deux véhicules

Le niveau de risque

Il s’agit certainement de la plus grande différence entre ces deux solutions d’investissements puisque même si les deux solutions d’investissement ont un sous-jacent immobilier, le niveau de risque encouru est assez différent entre un investisseur se portant acquéreur d’action d’une foncière cotée et un autre investisseur se positionnant à l’achat sur des parts de SCPI.

Nous avons amorcé le sujet du « risque » dans ce guide : effectivement comme évoqué précédemment les SIIC, au même titre que les actions traditionnelles sont cotées en continu sur les marchés financiers. Cette particularité adosse ainsi les SIIC au risque de marché et fait sans cesse évoluer (à la hausse ou la baisse) la valeur du cours de l’action, et donc indirectement la valorisation du patrimoine des investisseurs actionnaires.

À l’inverse, la SCPI doit sa valorisation à l’expertise foncière d’un expert immobilier. La société en charge de la gestion de la SCPI doit impérativement fixer son prix de parts en fonction de cette valeur d’expertise (avec une marge de +/- 10% maximum).

Les perspectives de rendement

Si le risque est différent, les perspectives de rendement le sont également.

Comme pour la majorité des solutions d’investissement immobilier, on distingue deux sources de rendement :

• Les revenus issus de la location des actifs immobiliers.
• La hausse potentielle de la valeur de la part (SCPI) ou de l’action (SIIC).

C’est surtout sur ce dernier point que l’écart de rendement se matérialise le plus puisque pour rappel la SIIC distribuant des « actions » elle est cotée en bourse donc sujette à la volatilité des marchés financiers. Tandis que la SCPI distribuant des « parts » n’est sujet qu’à la possible revalorisation de son parc immobilier.

La fiscalité sur les revenus et les plus-values

Sur ce point également il existe une grande divergence pour les investisseurs.

Les SCPI :

1. Imposition sur les loyers

Pour les SCPI, les revenus tirés des loyers sont à déclarer au titre des revenus fonciers comme tout investissement dans l’immobilier locatif (hors location meublée). Vous pouvez déduire certaines charges de ces revenus tels que les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt si les parts de SCPI ont été financées à crédit.

Le bénéfice foncier (revenus – charges) sera alors fiscalisé selon la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur à laquelle il faut rajouter les Prélèvements Sociaux (PS) actuellement fixés à 17,2%.

2. Imposition sur les plus-values

Lorsque vous revendrez vos parts de SCPI, vous devrez assumer également une potentielle taxation sur sa plus-value. Le barème en application est le même que pour n’importe quelle autre plus-value immobilière à savoir un impôt de 19 % au titre des revenus auquel on ajoute là encore les 17,2% de prélèvements sociaux.

Toutefois sachez que vous cumulez des abattements en fonction de la durée de détention du bien cédé qui peuvent vous permettre d’être totalement exonéré de cette double imposition (30 ans).

Les SIIC :

S’agissant des SIIC, rien de plus simple : la fiscalité pour les investisseurs suit le régime d’imposition des valeurs mobilières. Les dividendes distribués et les plus-values de cessions sont soumis par défaut à la flat tax de 30%.

En dépit de certaines similitudes, SIIC et SCPI sont deux solutions d’investissement bien différentes qui ne sont pas destinées au même profil d’investisseur.

Investir dans des parts de SCPI reste un investissement doté d’un couple rendement / risque parfaitement optimisé et peut ainsi correspondre à une majorité de profils d’investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier.

À l’inverse, les SIIC sont plus destinées à des investisseurs aguerris ayant une excellente connaissance des marchés financiers.

Les équipes de Netinvestissement se tiennent à votre disposition afin de vous accompagner dans votre projet d’investissement et la croissance de votre portefeuille. Cet accompagnement vous permettra de faire les bons choix en fonction de vos objectifs, votre profil de risque ou encore votre horizon d’investissement.