Quelles sont les différences entre une SCPI et une société d'investissement en immobilier coté ?

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Les SCPI, que l’on appelle également « pierre papier », sont des véhicules financiers à sous-jacent immobiliers collectifs agréés et contrôlés par les autorités des marchés financiers représentées par l’AMF. Leurs droits et obligations sont régis par le code monétaire et financier. Elles collectent des fonds auprès d’une clientèle d’investisseurs particuliers (personne physique) ou des professionnels au sein des petites ou grandes entreprises de ce milieu (personne morale) dans le but d’acquérir un parc immobilier locatif et de le gérer.

En contrepartie de leurs investissements, les investisseurs reçoivent des parts de la SCPI qui leurs donnent droit en principe à des loyers réguliers.

L’investissement dans l’immobilier est un moyen intéressant de cumuler à la fois la perception de revenus complémentaires réguliers sans se soucier des tumultes parfois exacerbés des marchés financiers.

Cet investissement permet de répondre à de nombreux objectifs de développement de leur patrimoine, tels que :

• Augmenter son capital.
• Se constituer un patrimoine.
• Préparer sa retraite.
• Réduire ses impôts.
• Protéger sa famille.

Pour autant, il existe de multiples façons d’investir dans l’immobilier, à travers ce guide nous nous attacherons à en comparer deux d’entre-elles à savoir :

• Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) .
• Les sociétés d'investissement en immobilier coté (SIIC) 

Pour un tiers, choisir d’investir en SCPI permet de se créer des revenus locatifs complémentaires sans contraintes, tout en profitant de la gestion experte d’une société spécialisée et en participant au développement de notre économie.

L'investissement en SCPI est tout sauf un nouveau levier croissance de votre portefeuille, certaines ont plus de 50 ans. Aujourd'hui, il existe une multitude de SCPI sur le marché, nous en recensons près de 200. Chacune d’entre-elles a sa propre stratégie d’investissement, tant sur la typologie des actifs immobiliers sur lesquels elle se positionne (parc immobilier privé : Habitations, bureaux, commerces, résidences de services, entrepôts logistiques, hôtellerie...) que sur les secteurs géographiques au cœur desquels elles acquièrent leurs actifs immobiliers (Ile de France, province, autres pays d'Europe...) sans oublier les deux principaux types de SCPI (à capital variable ou fixe).

Comme pour l’achat d’un bien immobilier traditionnel, il convient d’être sélectif avant de se lancer. Chez Netinvestissement, acteur de la transformation digitale de la profession de conseiller en gestion de patrimoine, nous accompagnons depuis de nombreuses années nos clients dans cette démarche, c’est ainsi que nos chefs de projets patrimoniaux se tiennent à votre entière disposition pour mener à bien votre investissement.

Afin de vous donner un avant-goût, je vous propose de consulter notre guide qui détaille les 10 meilleures SCPI pour 2021.

netinvestissement vous recommande :

Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais ...

Net Academy | Suivez le cursus : SCPI

Qu’est-ce qu’une société d’investissement en immobilier coté (SIIC) ?

Les siic sont des sociétés d'investissement plus communément appelées les foncières cotées. ce sont des sociétés qui, comme les scpi, acquièrent, détiennent et gèrent un patrimoine locatif immobilier.

contrairement aux scpi, que nous avons présentées plus haut, les siic ont la particularité d’être cotées en bourse.

Nous y reviendrons plus en détail dans cet article, mais cette particularité rend les siic beaucoup plus volatiles que les scpi dans la mesure où elles sont soumises aux tumultueuses variations des marchés financiers.

Les foncières cotées ont également un statut assez particulier qui prône la « transparence fiscale ». cette particularité leur permet notamment de ne pas être soumises à l'impôt sur les sociétés.

En effet, la fiscalité sur les plus-values et la fiscalité sur les loyers perçus ne s'applique pas à la foncière elle-même, mais directement à ses actionnaires.

Cette particularité leur permet de jouir d’une plus grande réactivité dans la gestion des actifs immobiliers détenus notamment lorsqu’il s’agit de vendre un immeuble.

En contrepartie de ces « facilités », les SIIC doivent se soumettre à certaines obligations notamment en matière de redistribution des revenus aux actionnaires.

Depuis le premier janvier 2019, elles ont l’obligation de reverser au minimum 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées à leurs actionnaires (85 % des loyers et 50 % des plus-values avant cette date).

Nous avons jugé intéressant de vous proposer un article comparant les SIIC au SCPI car ces deux véhicules d’investissements immobiliers présentent quelques atouts en commun mais également certaines différences notables.

Les atouts communs entre ces deux véhicules

Confort de gestion

Dans les deux cas de figure, l’acquisition et la gestion courante des actifs immobiliers sont déléguées à la société de gestion et ses équipes qui gèrent pour le compte des associés dans le cadre de la SCPI et des actionnaires dans le cadre des foncières cotées.

Il s’agit là d’une caractéristique très appréciée des investisseurs qui par manque de temps ou d’envie ne souhaitent pas s’occuper de la gestion des locataires, des paiements ou encore des différents aléas qui peuvent se produire durant la détention d’un actif immobilier.

Importante mutualisation des actifs immobiliers

Que vous soyez actionnaire d’une SIIC ou associé d’une SCPI, vous êtes partie prenante d’un véhicule collectif qui peut parfois détenir des centaines de millions d’euros, voire même plusieurs milliards d’actifs immobiliers. En tant qu’investisseur, vous détenez donc indirectement une quote-part de nombreux immeubles dans lesquels seront logés de nombreux locataires.

Nous rappelons régulièrement à nos clients que la diversification est un principe fondamental d’une gestion patrimoniale saine, c’est pourquoi nous jugeons que cette caractéristique est un atout majeur pour les SIIC et les SCPI.

La flexibilité d’utilisation

Que ce soit au travers d’une foncière cotée ou d’une SCPI, un investisseur peut acquérir des parts ou des actions à partir de quelques centaines d’euros. Par ailleurs, il peut compléter son investissement initial en le réitérant à l’infini afin d’aboutir à une somme globale plus ou moins importante.

Concernant la revente, l’investisseur achète et vend des parts dans le cas des SCPI, ou des actions dans le cas des SIIC. Cette particularité rend la revente généralement plus rapide comparativement à la revente d’un actif immobilier traditionnel pour lequel le vendeur devra trouver un acheteur, attendre que celui-ci obtienne un financement et organiser un passage devant le notaire.

La transparence en matière d’investissement

Chaque SCPI ou chaque foncière cotée à une stratégie définie. Par exemple la SCPI Activimmo n’investit que dans des entrepôts logistiques car elle est persuadée de la pérennité de cette classe d’actifs dû à l’essor constant et progressif du e-commerce. À l’inverse, les grands acteurs comme la SIIC URW (Unibail Rodamco Westfiel Fund) dont le siège social est à Paris adoptent une stratégie différente. La SIIC URW développe ses activités en grande majorité dans l’acquisition de centres commerciaux dans les grandes métropoles internationales. Celle-ci détient par exemple en région parisienne le carrousel du Louvre, les halles de Châtelet ou encore les quatre temps à la Défense.

En tant qu’investisseur, vous pouvez ainsi connaître précisément la composition du parc immobilier détenu, vous êtes régulièrement informé des différentes acquisitions ou cessions d’actifs de votre véhicule et enfin, vous êtes invité à participer aux assemblées générales.

Maintenant que nous avons fait le tour des principales similitudes entre ces deux véhicules d’investissement, attardons-nous désormais sur les différences qui les opposent.

Les principales différences entre ces deux véhicules

Le niveau de risque

Il s’agit certainement de la plus grande différence entre ces deux solutions d’investissements.

Même s’il s’agit dans les deux cas de solutions d’investissements ayant un sous-jacent immobilier, le niveau de risque encouru par un investisseur est diamétralement opposé entre un investisseur se portant acquéreur d’action d’une foncière cotée et un autre investisseur se positionnant à l’achat sur des parts de SCPI.

Nous avons amorcé le sujet du « risque » lors d’un précédent paragraphe de ce même guide mais la grande différence entre ces deux véhicules immobiliers est liée au fait que les SIIC, au même titre que les actions traditionnelles, sont cotées en continu sur les marchés financiers.

Cette particularité adosse ainsi les SIIC au risque de marché et fait sans cesse évoluer (à la hausse ou la baisse) la valeur du cours de l’action, et donc indirectement la valorisation du patrimoine des investisseurs actionnaires.

À l’inverse, la SCPI doit sa valorisation à l’expertise foncière d’un expert immobilier. La société en charge de la gestion de la SCPI doit impérativement fixer son prix de parts en fonction de cette valeur d’expertise (avec une marge de +/- 10% maximum).

Pour illustrer ce propos, nous pouvons comparer le comportement des SIIC et des SCPI lors d’une phase de grande tension, comme par exemple la chute vertigineuse des marchés financiers durant la crise du covid.

Les SCPI

Bien que les SCPI ne soient évidemment pas à capital ni à rendement garanti, globalement, il y a eu peu d’impact négatif. Certaines SCPI ont même vu à la fois leurs revenus distribués et leur valorisation progresser (mention spéciale à PF Grand Paris).

Les foncières cotées (SIIC)

Malheureusement, le bilan est tout autre pour ces dernières, comme l’illustre le cas d’Unibail Rodamco Westfield (URW), qui a vu le cours de son action fondre d’environ 80% !!!

Ce dernier est passé de 140€ (janvier 2020) à moins de 30€ (septembre 2020).

Depuis l’annonce des différents laboratoires ayant trouvé un vaccin, le titre a repris des couleurs (69€ au 24/05/21), mais il accuse tout de même une chute de 50 % par rapport au sommet de 2020... Difficile de parler de valeur refuge dans ces conditions !

Les perspectives de rendement

Si le risque est différent, les perspectives de rendement le sont également.

Comme pour la majorité des solutions d’investissements immobilières, on distingue deux sources de rendement :

• Les revenus issus de la location des actifs immobiliers.
• La hausse de la valeur de la part (SCPI) ou de l’action (SIIC).

C’est surtout sur ce dernier point que l’écart de rendement se matérialise le plus.

En effet, si je reprends l’exemple du cours d’URW, le rendement lié à l’évolution du titre entre janvier et septembre 2020 s’établit à - 78% (140 € -> 30 €) alors que celui se chiffre à + 96 % (30€ -> 69 €) pour la période de septembre 2020 à mai 2021.

La fiscalité sur les revenus et les plus-values

Sur ce point également il existe une grande divergence pour les investisseurs.

Les SCPI

Imposition sur les loyers

Pour les SCPI, les revenus tirés des loyers sont à déclarer par les investisseurs au titre des revenus fonciers comme tout investissement dans l’immobilier locatif (hors location meublée). L’investisseur peut déduire certaines charges de ces revenus tels que les intérêts d’emprunt et l’assurance du prêt si les parts de SCPI ont été financées à crédit.

Le bénéfice foncier (revenus – charges) sera alors fiscalisé selon la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur à laquelle il faut rajouter les Prélèvements Sociaux (PS) actuellement fixés à 17,2%.

Imposition sur les plus-values

Lorsqu’un investisseur revend ses parts de SCPI, ce dernier devra assumer également une taxation sur sa plus-value. Le barème en application est le même que pour n’importe quelle autre plus-value immobilière à savoir un impôt de 19 % au titre des revenus auquel on ajoute là encore les 17,2% de prélèvements sociaux.

Sachez que vous cumulez des abattements selon la durée de détention du bien cédé qui peuvent vous permettre d’être totalement exonéré de cette double imposition (30 ans).

Les SIIC

S’agissant des SIIC, rien de plus simple. La fiscalité pour les investisseurs suit le régime d’imposition des valeurs mobilières.

Les dividendes distribués et les plus-values de cessions sont soumis par défaut à la flat tax de 30%.

En dépit de certaines similitudes, SIIC et SCPI sont deux solutions d’investissements bien différentes qui ne sont pas destinées au même profil d’investisseur.

Investir dans des parts de SCPI reste un investissement doté d’un couple rendement / risque parfaitement optimisé et peut ainsi correspondre à une majorité de profils d’investisseurs souhaitant investir dans l’immobilier.

À l’inverse, les SIIC sont plus destinées à des investisseurs aguerris ayant une excellente connaissance des marchés financiers.

Les équipes de se tiennent à votre disposition afin de vous accompagner dans votre projet d’investissement et la croissance de votre portefeuille. Cet accompagnement vous permettra de faire les bons choix en fonction de vos objectifs, votre profil de risque ou encore votre horizon d’investissement.