La défiscalisation immobilière dans les DOM-TOM

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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La défiscalisation est un mécanisme qui permet de réduire le montant de ses impôts. Et qui ne rêve pas de payer moins d’impôts ? La défiscalisation immobilière permet aux particuliers de se constituer dans le temps un patrimoine. Pour cela l’Etat a mis en place de nombreuses lois et réglementations qui offrent la possibilité de défiscaliser, selon certains critères précis, en France mais également dans les DOM-TOM.

Nous connaissons tous le dispositif Pinel ou encore la loi Malraux, mais qu’en est-il sur les terres françaises éloignées que sont les DOM-TOM ? Existe-t-il des particularités ? Ce guide va vous permettre de découvrir les possibilités de défiscalisation en Guadeloupe, Martinique, à St-Martin, ainsi qu’à la réunion.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Les atouts des DOM-TOM

Investir dans les DOM-TOM est souvent vu comme risqué, car les territoires sont assez éloignés de la France. Toutefois, les investisseurs les plus aguerris vous le dirons, investir dans les DOM-TOM peut être bien plus rentable que sur le territoire français. L’Etat a mis en place différents outils de défiscalisation qui attirent de plus en plus d’investisseurs, chaque année. Le but principal est de créer des logements (résidences principales et locatifs), pour les habitants. La demande est réelle et augmente au fil du temps, car trop de constructions sont à vocation touristique. Les besoins de logements locatifs intermédiaires sont immenses, le manque s’établit à plus de 90 000 logements.

Les objectifs du gouvernement sont nombreux : encourager la réhabilitation des logements, développer la construction, engager la transition énergétique… Les dispositifs de défiscalisation mis en place par l’Etat sont des atouts importants pour la relance de l’immobilier et de la construction dans les DOM-TOM.

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Loi Pinel-Outremer

La Loi Pinel-Outremer est venue remplacer la loi Duflot, de la même manière que sur le continent français. Son objectif est de favoriser l’investissement en accordant des réductions d’impôts aux investisseurs. Applicable depuis le 1er septembre 2014, elle a été prolongée jusqu’à la fin de l’année 2017, car son succès et son efficacité ont convaincu l’Etat français.

Le principe est simple : tout contribuable français qui fait le choix d’investir dans un bien neuf à vocation locative, situé en Guadeloupe, Martinique, St-Martin, ainsi qu’à la Réunion pourra bénéficier de la loi Pinel-Outremer. De la même manière que sur le territoire français, la défiscalisation se détermine en fonction du montant de l’investissement (dans la limite de 300 000€) et varie en fonction de la durée choisie par l’acquéreur. Plus il fait le choix de louer son bien longtemps, plus la réduction d’impôt est importante. Voici le tableau récapitulatif :

Durée de location choisie Pourcentage de réduction d’impôt
6 23%
9 29%
12 32%

Nous remarquons que les pourcentages de réduction d’impôt sont bien plus importants que ceux exercés sur le continent français, pour les mêmes durées locatives. La Loi Pinel Outre-mer permet donc une réduction d’impôt importante, pouvant aller jusqu’à 32% du prix de revient du logement, et qui peut s’étaler sur 12 ans. C’est également une possibilité de s’offrir un pied à terre sous les tropiques. Effectivement, l’investisseur peut profiter de ce dispositif pour défiscaliser et ensuite profiter de son bien à titre personnel.

Loi Girardin

La loi Girardin est un dispositif de défiscalisation qui a la particularité de concerner uniquement l’investissement outre-mer. Mise en place en 2003, son principal objectif est d’augmenter le volume d’investissement dans les Dom-Tom, en accordant des avantages fiscaux aux investisseurs. De ce fait, elle stimule l’accès à l’habitation et encourage la construction de résidences principales, dans ses îles où les résidences secondaires sont très nombreuses.

La grande différence du dispositif Girardin est qu’il ne se calcule pas en fonction du prix, mais en fonction de la surface achetée. Effectivement, le mécanisme est le suivant : la réduction d’impôt Girardin en 2016 est de 2 438 € HT, soit 2 645 € TTC, multipliés par le nombre de m2 du bien.

Les seules conditions sont de faire l’achat d’un bien immobilier neuf, ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), dans les départements et régions d’outre-mer. Un atout supplémentaire de la Loi Girardin est qu’elle n’est pas concernée par le plafond des niches fiscales à 10 000 €. La Loi Girardin Outre-mer est donc un produit à forte défiscalisation, avec une réduction d’impôt repartie sur 6 ans.

Le bien acheté doit être la résidence principale de son occupant. En contrepartie des avantages fiscaux, le propriétaire s’engage à louer son bien pendant une durée minimale de cinq ans. Le rendement locatif dans les Dom-Tom est environ de 4%, ce qui séduit de nombreux investisseurs.

En résumé...

La Loi de Finances 2016 a fixée l’ensemble de la somme de la réduction d’impôt accordée aux contribuables à 30 600 € par an, pour des investissements outre-mer. Nous avons là un des atouts phares d’un investissement outre-mer, la possibilité de bénéficier d’un plafonnement des niches fiscales plus haut. Une grande partie de la population des DOM-TOM, et notamment les classes moyennes, sont à la recherche de biens à la location, la tension locative étant importante dans ces régions. Les territoires français éloignés sont riches en opportunités pour les investisseurs à la recherche de défiscalisation importante. Ils représentent une stratégie d’investissement immobilier des plus rentables. Les territoires ultra-marins sont des solutions auxquelles vous ne pensez pas toujours lorsque vous souhaitez réaliser un investissement immobilier. Leur rentabilité séduisante attire de nombreux investisseurs, toutefois, il est important de maitriser le marché local avant d’acheter. Avec les mesures de défiscalisation proposées, n’hésitez plus et renseignez vous sur les stratégies outre-mer qui pourraient vous intéresser, et faites-vous accompagner.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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