1. Comment choisir le quartier où investir ?
De façon générale, les arrondissements de Paris où il fait bon vivre ne sont pas forcément les meilleurs quartiers où investir. Trouver le rendement locatif optimal nécessite de creuser pour trouver la bonne affaire. En effet, les prix immobilier à Paris continuent leur progression et le marché immobilier s'y porte bien. De même, pour faire signer rapidement un locataire, il faut sélectionner les quartiers où la demande est forte. Nous parlons ici de la demande locative, et non la demande touristique, car c’est bien là toute la différence !
C’est pourquoi, il vaut mieux se concentrer sur les rues où vivent les Parisiens qui travaillent afin de trouver un locataire sur le long terme au pouvoir d’achat certain. L’investissement locatif est un acte raisonné et non impulsif. Tous les critères sus-évoqués doivent être traités avec une grande attention sous peine de courir au désastre.
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Le 9ème arrondissement de Paris est situé près de l’hyper centre de la capitale. Cet arrondissement, appelé également « arrondissement de l’Opéra, est l’un des quartiers les plus animés au coeur de la rive droite. Visez Notre-Dame de Lorette ou la Trinité, des quartiers très résidentiels mais avec des rues commerçantes. Il y aura donc tout pour attirer votre locataire et le faire séjourner très longtemps. Les prix du 9ème arrondissement, autour de 10 200 € /m² en font un excellent choix, très sécuritaire.
Le 10ème arrondissement, où « arrondissement de l’Entrepôt », est assez animé et très commerçant. Cet ancien arrondissement situé sur la rive droite de Paris est plutôt populaire, et à tendance à « s’embourgeoiser ». La conséquence est directe : les tarifs grimpent. Poissonnière, Saint Martin, Saint Denis sont les anciennes portes de Paris de l’époque médiévale. Les rues y sont assez étroites et en pleine réfection. Le canal Saint Martin, plus cher et plus paisible, vous permettra de trouver des locataires sans aucune difficulté. Comptez environ 9 000 € /m².
Le 11ème arrondissement (« arrondissement de Popincourt »). Toujours central, c’est un quartier relativement calme, moins touristique que d’autres, si l’on excepte la rue Oberkampf ou la rue de Lappe près de la place de la Bastille. Beaucoup de petites surfaces y sont à louer et les prix n’ont pas encore atteint des niveaux stratosphériques. C’est un investissement sûr, dans la moyenne de ce qui se fait à Paris. Comptez 9 500 € /m².
Le 13ème du côté d’Austerlitz. Les alentours de la gare font peau neuve, et la barre des 10 000 € /m² n’est encore qu’un mirage. On retrouve une moyenne de 8 500€ /m² dans « l’arrondissement des Gobelins » situé rive gauche, et vous pouvez même descendre le curseur sous la barre des 8 000 € /m² en cherchant bien. Avec Bastille de l’autre côté de la Seine, une belle plus-value vous tend les bras.
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Le 15ème vers Saint Lambert est un quartier privilégié par les familles avec ses appartements de grande taille et son calme bien connu. A savoir : « l’arrondissement de Vaugirard » est le plus peuplé de Paris avec plus de 238000 personnes, ce qui en fait un atout non négligeable. Comptez 9 300 € /m² en moyenne.
Le 17ème arrondissement est situé sur la rive droite et est composé de 4 quartiers : Epinettes, Plaine Monceau, Ternes et Batignolles. C’est ce dernier qui présente selon nous les meilleures opportunités : les Batignolles sont devenus le repère des « bobos branchés » à un prix relativement « discount » (pour le l'emplacement) de 9 900 € /m². On peut descendre jusqu’à 9 500 € /m² à condition d’examiner le bien à la loupe.
Le 18ème, l’arrondissement des « Buttes-Montmartre », est le 2ème arrondissement par sa population (plus de 200 000 habitants). C’est dans le quartier de La Chapelle que l’on retrouve les prix les plus bas, à 8 500 € /m² (qui permettront de potentielles belles plus-values à long terme). La mairie de Paris souhaite y réaliser de grands aménagements afin de dynamiser son image. A quelques encablures, Pigalle et sa jeunesse dorée continue de s’étendre vers le nord.
Le 19ème se transforme dans le quartier des Flandres. A égalité de prix avec le XVIIIème, vous pourrez y trouver l’affaire, à condition de bien connaître l’arrondissement des Buttes-Chaumont, car les disparités d’une rue à l’autre sont importantes. Stalingrad, déjà réhabilité, a montré la voie. En moyenne, vous pouvez y trouver un appartement à 7 800 € /m²
Le 20ème est le 3ème arrondissement le plus peuplé de Paris avec plus de 200 000 habitants. Son taux de locataires grimpe à 69%, bien au-dessus de la moyenne parisienne et en fait un excellent candidat à l’investissement locatif. Toutefois, veillez à bien définir vos priorités, et si la sécurité reste pour vous primordiale, il faudra, dans ce quartier, bien analyser rue par rue, tant la différence des biens proposés à la vente peut être grande.
Le dernier quartier, c’est votre coup de cœur ! Car ne l’oublions, pas, Paris est avant tout une ville qui fonctionne à l’affectif ! Attention tout de même à ne pas en oublier les « basiques » de tout investissement locatif réussi.
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Avec 61% de locataires, Paris joue clairement du côté des investisseurs. Si le fort rendement n’est pas recherché sur la capitale, son côté sécurité, lui, est clairement l’avantage N°1 d’un investissement locatif à Paris. Que ce soit sur la pierre elle-même ou sur la demande locative, aucune autre ville ne rivalise avec la capitale française. Au-delà de nos recommandations ci-dessus, soyez réellement très méticuleux sur le choix du quartier, de la rue et de l’immeuble, tant les disparités sont importantes. Vous l’avez vu, même avec des prix de 6 000 à 8 000 € / au mètre carré, Paris « sélectionne » lui-même ses investisseurs et fait payer « plein tarif » son code postal.
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* Source : meilleurstaux
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