Comparatif immobilier classique – immobilier géré

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier, alors vous vous poserez certainement la question du choix entre investir dans de l’immobilier dit « classique » (c’est l’immobilier nu) et les résidences de services (immobilier géré). Ce choix est d’autant plus difficile à opérer qu’il suppose de prendre en compte de nombreux critères afin de répondre au mieux à vos besoins et objectifs. En effet, chacun se trouve dans une situation particulière qui lui impose une évaluation fine de ses objectifs. Cet exercice implique par ailleurs de faire des choix : privilégier certaines options au détriment d’autres, trouver le meilleur équilibre, un même support ne pouvant regrouper l’intégralité des souhaits d’un client. Ce guide devrait vous aider à y voir plus clair.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. La gestion d’un bien immobilier nu

Deux choix s’offrent en principe à vous dans ce 1er cas :

  • Soit vous vous armez de courage (et de temps surtout) et vous décidez de gérer vous-même le bien
  • Soit vous décidez de passer par une agence immobilière qui assurera la gestion pour vous, moyennant des frais bien évidemment (8% en moyenne calculés sur les loyers perçus)

Si la délégation de la gestion auprès d’un professionnel de la gestion vous épargnera certes de nombreuses responsabilités, vous resterez tout de même « responsable » du bien et donc des décisions à prendre en cas de problèmes avec le bien en lui-même ou son occupant.

2. La gestion dans de l’immobilier géré

La grande particularité du mode de gestion dans les résidences de service, et qui en fait aussi, son principal atout, c’est l’absence de contrainte.

Contrairement à l’immobilier nu, vous signez là en tant que propriétaire un bail dit « commercial » avec l’exploitant de la résidence (le gestionnaire)

L’exploitant s’occupera notamment de la gestion de la résidence, de sa bonne exploitation et à fortiori des éventuels aléas locatifs.

Toujours au travers de ce bail commercial, l’ensemble de toutes les charges, frais, taxes, assurances etc inhérentes à un investissement immobilier sont clairement indiquées et notamment quelle partie du bail en aura la charge. Ainsi pour vous, aucune surprise.

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3. Le rendement locatif

L’immobilier a la particularité de protéger le revenu de l’inflation, grâce à une indexation des loyers. Ce phénomène est relativement similaire qu’il s’agisse d’immobilier nu ou d’immobilier géré.

En revanche, dès que l’on s’attache à comparer la performance sous le spectre du rendement, l’immobilier géré tire tout particulièrement son épingle du jeu.

En effet, le bail commercial permet de ne pas faire peser sur l’investisseur les risques locatifs. Le loyer initial est indiqué dans le bail, ainsi surtout que sa réindexation contractuelle. A partir de là, le propriétaire n’a plus à savoir si son appartement est effectivement loué ou pas, puisque c’est au gestionnaire de s’en charger. En d’autres termes, vous avez signé un bail avec un locataire unique (le gestionnaire) qui va ensuite « sous loué » à des occupants temporaires à la semaine, au mois ou à l’année.

Or, dans de l’immobilier nu « classique », le risque d’absence de locataire viendra diminuer directement le rendement réel de l’opération. Il existe toutefois des assurances locatives qui couvrent généralement bien ces risques.

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4. Quel type d’investissement privilégier ?

Il est important tout d’abord de savoir que ces deux types d’immobilier ne répondent pas aux mêmes besoins de marché et ne s’adressent donc pas à la même cible d’occupants.

Les résidences de services sont d’abord et avant tout des produits d’investissement, en principe dénués de tout affectif. On y investi sur des critères pragmatiques et non affectifs. Ce n’est en revanche pas forcément le cas dans de l’immobilier nu puisque l’investisseur peut s’y « projeter » voire même envisager de le récupérer à l’issu de l’investissement.

Les résidences de tourisme et résidences seniors en revanche se rapprochent sensiblement de l’immobilier nu avec des logements bénéficiant de localisations recherchées et d’une définition immobilière similaire au logement d’habitation.

Pour bien choisir, il faut donc au préalable définir votre objectif : qu’attendez-vous de cet investissement ? Pour quelles raisons envisagez-vous de le faire ?

Si vous cherchez en priorité à investir dans la pierre de façon sécurisée et sans avoir de contraintes de gestion, alors certainement les résidences de services sont bien adaptés (d’autant qu’elles offrent des possibilités de mécanisme d’optimisation fiscale fort intéressants).

Si en revanche, vous priorisez d’abord un achat affectif, proche de chez vous, que vous voulez pouvoir voir, suivre, voire même géré vous-même, alors tournez-vous plutôt vers l’immobilier nu, plus facile à appréhender notamment pour des « investisseurs en herbe ».

5. Attention à la fiscalité

Mais c’est certainement sur la fiscalité que les deux typologies diffèrent le plus. En effet, l’investisseur profane aura souvent tendance à oublier les effets négatifs de la fiscalité sur un investissement immobilier, notamment en ce qui concerne le rendement. Ainsi, en croyant bien faire, un débutant se dira qu’il vaut mieux acheter comptant pour ne surtout pas payer d’intérêts à la banque, alors que, rappelons le, les intérêts d’emprunts sont entièrement déductibles des revenus fonciers.

La déductibilité des intérêts d’emprunts : que ce soit pour un investissement nu ou meublé, les intérêts d’emprunts sont déductibles intégralement des revenus générés, qu’il s’agisse des revenus fonciers ou BIC.

Mais, si vous n’avez pas ou plus d’intérêts à déduire, c’est là que la différence se fait sentir.

Pour les revenus fonciers, si vous générez moins de 15 000 € de revenus fonciers / an, alors vous êtes soumis au régime du micro-foncier et bénéficiez alors de 30% d’abattement. Les 70% restants sont alors taxés à l’IR + contributions sociales. Au-delà des 15 000 €, c’est comme qui dirait « plein pot ».

Pour les revenus BIC (revenus meublés), la donne est toute autre puisque grâce à l’ARD (amortissement réputé différé) vous allez pouvoir amortir, donc déduire, l’intégralité de votre achat immobilier (ainsi que les meubles d’ailleurs). Cet amortissement vous permettra ainsi de déduire ce dont vous avez besoin sur vos BIC annuels et ainsi défiscaliser entièrement vos loyers. Au final, les revenus BIC peuvent être totalement exonérés de fiscalité.

Une sacrée différence qui vous permet, en plus, d’éviter ainsi la double peine des contributions sociales

En résumé...

Vous l’aurez compris, à chacun son immobilier. Il n’existe en effet pas de produit miracle et qui réponde forcément à tout type d’investisseur.

En fonction de vos besoins, de votre situation patrimoniale et de vos revenus, la typologie peut changer. Pour vous aider à faire le bon choix, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel indépendant du conseil.

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Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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