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Investir en Outre-mer : les opportunités

L’article « Investir en Outre-mer : les opportunités » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

L’investissement Outre-mer offre les avantages et réductions fiscales les plus importantes mais génère également de nombreuses inquiétudes, voire des craintes, souvent de l’ordre de l’idée reçue (voire du préjugé) pour celui qui envisage de se lancer. Devant un tel dilemme il est donc important à la fois de prendre connaissance des avantages qu’il offre, mais aussi de s’assurer d’avoir conscience des points sur lesquels il faut être particulièrement vigilant : choix de l’île, emplacement, tissu économique, risques climatiques et locatifs, marché de la revente… autant de points de vigilance que Netinvestissement a décrypté pour vous afin de vous aider à appréhender ce placement performant dans les meilleures conditions.

1. Les opportunités de l’investissement en Outre-mer

Les principaux avantages d’un investissement en Outre-mer sont d’ordre fiscal. En effet, sous certaines conditions, les investisseurs dans les Dom-Tom peuvent bénéficier de réductions d’impôt conséquentes grâce à la défiscalisation immobilière.

Pour tout investissement en Outre-mer, il est possible de profiter de deux dispositifs :

  • La loi Jego aussi appelée Scellier Outre-mer ;
  • La loi Girardin.

La loi Jego

Concernant le dispositif Jego, pour profiter de ses avantages, il faut que l’achat du bien immobilier se fasse dans un logement neuf, en Outre-mer évidemment (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna).

Grâce à ce dispositif, en 2012, les possibilités de réductions d’impôt sont de 24% en Scellier Outre-mer et 32% en Scellier Outre-mer intermédiaire. Ces réductions s’appliquent selon le montant de l’investissement, au maximum 300000€. Et, s’ajoute à ces réductions un possible abattement de 30% sur les loyers perçus.

Cependant, il est important de respecter certains critères comme la durée minimale du bail établi qui dépend du secteur et de l’île concernée :

  • 9 ans en secteur libre dans les départements d'outre-mer ;
  • 5 ans en secteur libre dans les territoires d'outre-mer ;
  • 15 ans en secteur intermédiaire dans les DOM ;
  • 11 ans en secteur intermédiaire dans les TOM.

Enfin, il est nécessaire de respecter un plafond de loyer en secteur libre et un plafond de loyer et de ressources du locataire en secteur intermédiaire.

Voici les plafonds de loyers établis en 2012 :

Plafond de loyers mensuels/m²

DOM

TOM
Scellier Outre-mer 12,62 € 15,97 €
Scellier Outre-mer intermédiaire 10,10 € 13,31 €

Voici les plafonds de ressources des locataires établis en 2012 pour le Scellier Outre-mer intermédiaire :

Plafond de ressources

DOM

TOM
Célibataire 27 193 € 23 831 €
Couple 36 315 € 44 073 €
+1 enfant à charges 43 671 € 46 621 €
+2 enfants à charge 52 716 € 49 171 €
+3 enfants à charge 62 017 € 52 576 €
+4 enfants à charge 69 893 € 55 984 €
+toute personne supplémentaire + 7 798 € +3 576 €

Alors que le dispositif Scellier ne sera plus en vigueur en métropole à compter du 1er janvier 2013, le Scellier Outre-mer sera lui toujours possible jusqu’en 2017. La seule nouveauté sera que les logements acquis entre 2014 et 2017 seront obligatoirement sous le régime du Scellier Outre-mer intermédiaire.

Autre dispositif envisageable pour l’investissement en Outre-mer : la loi Girardin.

Elle permet aussi d’investir dans l’Outre-mer en profitant d’une réduction d’impôts qui s’élève à 38% du montant investi, une réduction étalée sur 6 ans. A noter que le montant total qui peut être déduit grâce à un projet en loi Girardin dépend de la surface du bien acheté (maximum 2 194€ par m² habitable).

L’investissement doit être réalisé dans un logement neuf loué au moins 6 ans en tant que résidence principale et il y a des plafonnements du loyer et des ressources du locataire à respecter :

Plafond de ressources des locataires

DOM

TOM
Célibataire 30 433 € 29 329 €
Couple 56 287 € 54 243 €
+1 enfant à charges 59 542 € 57 380 €
+2 enfants à charge 62 798 € 60 519 €
+3 enfants à charge 67 149 € 64 709 €
+4 enfants à charge 71 500 € 68 901 €
+toute personne supplémentaire + 4 568 € +4 401 €

Plafond mensuel de loyers par m² (sans charges)

DOM 161 €
TOM 201 €

Auparavant, il était possible de profiter de ce dispositif en secteur libre (avec des réductions moins importantes mais pas de plafonnements de loyers et ressources). Depuis 2012, l’application du dispositif Girardin subsiste uniquement pour les investissements en secteur intermédiaire (caractéristiques développés ci-dessus).

Pour investir en Outre-mer, vous pouvez aussi choisir de faire l’acquisition de parts dans des SCPI à condition que celles-ci respectent les conditions exigées par l’un des deux dispositifs en question : Scellier Outre-mer (Jego) ou Girardin.

2. Les points de vigilance

Les dispositifs de défiscalisation offerts pour tout investissement dans l’Outre-mer sont attrayants, d’autant plus qu’ils vont subsister après cette année contrairement au Scellier classique qui prendra fin au 31 janvier 2012.

Cependant, ne vous fixez pas uniquement sur le gain fiscal envisageable et ne sous-estimez pas les contraintes établies par la réglementation du dispositif choisi. En effet, vous vous engagez à les respecter et vous devrez vous en justifier à l’administration fiscale lors de votre déclaration de revenus annuelle.

En outre, en matière d’investissement locatif, sachez que le choix de l’île est primordial dans l’investissement en Outre-mer. Choisissez une île dont les données de croissance économique et démographique sont bonnes tout comme vous feriez le choix d’une ville de métropole mais l’éloignement géographique peut rendre l’analyse plus complexe. Faites donc preuve de prudence et renseignez-vous auprès de plusieurs sources d’informations afin d’éviter de mauvaises surprises.

Une fois fait le choix du dispositif défiscalisant dont vous comptez bénéficier ainsi que le choix de votre île, soyez aussi prudent sur le choix du programme immobilier et de son promoteur.

En effet, comme pour tout investissement locatif, le choix du promoteur et du programme immobilier font partie des critères importants pour un placement réussi. C’est d’autant plus le cas dans un investissement en Outre-mer car vous ne connaissez pas forcément bien les lieux. Votre vigilance doit donc être d’autant plus grande quant au sérieux, au professionnalisme et à la solvabilité financière du promoteur.

Concernant le programme immobilier, prenez la précaution de le choisir de qualité (normes environnementales notamment) et vérifiez bien que son emplacement est adapté à la demande. De plus, privilégiez les biens ayant vues ou accès direct sur mer ainsi que les villas et petites copropriétés plutôt que les grands ensembles. Ils seront peut-être plus chers à l’achat mais bien plus faciles à louer et donc plus garants d’une rentabilité stable.

Conclusion

Pour investir dans l’Outre-mer, un peu d’audace et peu d’affect sont nécessaires. En effet, vous allez placer votre argent dans un bien immobilier que vous ne verrez peut-être jamais physiquement quoi que votre investissement peut aussi être l’occasion d’avoir un « pied à terre » au soleil si vous choisissez de garder le bien à la fin de votre opération d’investissement locatif.

Investir en Outre-mer permet des réductions d’impôt intéressantes et les règles de bases d’un bon placement en Outre-mer sont les mêmes que pour un investissement immobilier en France Métropolitaine. Cependant, l’éloignement géographique et les contraintes plus importantes de ce type de placement réclament une attention particulière de votre part. Il est donc d’autant plus opportun de se faire conseiller par un professionnel indépendant qui sera vous conseiller le meilleur bien en fonction du gain fiscal le plus avantageux et selon votre situation patrimoniale.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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