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Est-il possible d'acheter un bien immobilier Pinel pour y vivre ?

En résumé ...
L’investissement immobilier constitue un outil incontournable dans la construction de votre patrimoine et l’éventail des dispositifs proposé est large, il va du dispositif Pinel à la loi monuments historiques en passant par le dispositif Malraux. Le dispositif Pinel est l’un des plus connus car l’un des plus avantageux. Mais de quoi parle-t-on exactement ?

L’article « Est-il possible d'acheter un bien immobilier Pinel pour y vivre ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Le dispositif Pinel vous permet d’acheter un bien immobilier neuf pour le mettre ensuite en location et obtenir une réduction d’impôt qui varie en fonction de la durée d’engagement. Elle peut ainsi s’élever à 12 %, 18 % ou 21 %, pour des engagements de location s’étalant sur respectivement 6 ans, 9 ans ou 12 ans. La réduction d’impôt est répartie, sur la durée de l’engagement, dans la limite d’un investissement de 300 000 euros maximum par an.

À savoir : attention, si ce est prolongé jusqu’en 2024, cette année est la dernière pour laquelle vous pourrez encore bénéficier de la loi Pinel à taux plein. À partir du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel sera remplacé par le Pinel plus.

Si vous désirez plus d’informations sur la loi Pinel, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

En 2023, la réduction fiscale sera de 10,5 % pour un engagement de 6 ans, de 15 % pour 9 ans et de 17,5 % pour 12 ans. Ensuite, en 2024, la réduction fiscale sera encore revue à la baisse pour atteindre 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans. Si les choses ne sont pas encore arrêtés, le gouvernement a indiqué qu’il existera quelques exceptions pour éviter cette baisse. Elles devraient concerner les logements avec une très bonne performance énergétique et les investissements réalisés dans des quartiers prioritaires.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez respecter certains critères :

  • Le bien immobilier doit être neuf ou en état futur d’achèvement. On parle alors de VEFA pour « vente en l’état futur d’achèvement », autrement dit « vente sur plan ». Cela signifie que vous achetez un bien qui n’a pas encore été construit ou qui est en cours de construction.
  • Vous devez vous engager à louer le bien pour une période de 6, 9 ou 12 ans.
  • Le revenu fiscal de référence de vos locataires ne doit pas dépasser certains plafonds.
  • Le loyer que vous pouvez demander est plafonné.
  • Il doit s’agir de la résidence principale de vos futurs locataires.
  • Le logement doit être situé dans une zone éligible (une zone en tension foncière où la demande de logements est plus importante que l’offre).

1. Puis-je vivre dans mon investissement locatif ?

C’est une question que de nombreuses personnes se posent. En effet, il est tentant de se dire que l’on peut bénéficier d’une réduction d’impôt pour acquérir sa résidence principale. Bien sûr comme nous l’avons vu, avoir recours au dispositif Pinel implique de respecter de nombreuses conditions. L’une d’entre elle est de devoir louer le bien acheté pour une durée minimum de 6 ans. Mais que se passe-t-il après ?

A. Oui, après au moins 6 ans de location

Une fois ce délai écoulé, vous n’êtes plus engagé par rapport à l’Etat. Vous pouvez donc faire ce que vous voulez : renouveler votre engagement pour continuer à bénéficier de l’avantage fiscal, y vivre, le vendre ou encore le garder à la location mais pour un tarif de location plus intéressant. Vous pouvez par exemple le transformer en location meublée en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) afin de bénéficier de nouveaux avantages fiscaux.

À SAVOIR : vous avez également la possibilité de transformer votre dispositif Pinel en résidence principale avant ce délai. Mais attention, cette décision entraînera l’arrêt du dispositif Pinel. Vous devrez ainsi rembourser l’avantage fiscal dont vous avez bénéficié jusque-là. Cette solution n’est donc pas conseillée et ne doit être envisagée qu’en cas d’urgence financière ou personnelle.

Ainsi, le dispositif Pinel peut être un bon moyen pour financer sa résidence principale lorsque vous savez que vous allez déménager à moyen terme. C’est par exemple le cas pour les personnes partant à la retraite ou les salariés souhaitant réaliser une reconversion professionnelle.

B. Comment transformer son bien immobilier Pinel en résidence principale ?

Rien de plus simple, vous allez voir. Une fois votre période d’engagement terminée, il vous faudra en informer votre locataire. Pour cela, en tant que bailleur, vous devrez envoyer avec votre locataire un congé pour reprise. Cet envoi devra être réalisé six mois avant la fin du bail et adressé par lettre recommandé avec accusé de réception. Vous avez également la possibilité de lui faire remettre en main propre par un huissier.

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

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2. Et l'inverse ? Peut-on transformer sa résidence principale en bien Pinel ?

A. Oui, si le logement est neuf et n'a jamais été occupé

Comme dans le premier cas, la réponse est oui. Il faudra néanmoins que votre bien immobilier remplisse les conditions du dispositif Pinel. Ainsi, votre appartement doit être considéré comme neuf. Pour l’administration fiscale, cela veut dire qu’il a été construit il y a moins d’un an et qu’il n’a jamais été occupé. Ainsi, si le bien immobilier a été habitée par vous ou une autre personne, même pour seulement quelques jours, il n’est plus possible de le mettre ensuite en location et de défiscaliser via le dispositif Pinel. Pour transformer votre résidence principale en un investissement Pinel, vous devez mettre le logement en location Pinel et trouver un locataire dans l’année qui suit son acquisition ou la fin des travaux.

B. Oui, si le logement remplit les critères d'éligibilité Pinel

Attention néanmoins, ces premières conditions, si elles sont nécessaires, ne sont pas suffisantes. Votre logement doit par ailleurs remplir les critères d’éligibilité du dispositif Pinel. Pour rappel, les critères à respecter sont les suivants :

  • la localisation du bien dans une zone sélectionnée.
  • les normes énergétiques : le bien doit disposer des dernières normes en vigueur. Heureusement, comme il s’agit d’un bien neuf, cela devrait être le cas.
  • les plafonds de loyer : en fonction de la zone, le loyer demandé ne pourra pas dépasser un certain plafond.
  • le bien doit être loué nu, c’est-à-dire sans aucun meuble. Cela s’oppose à la location meublée.

La zone dans laquelle est située le bien est importante car c’est à partir de cela que le plafond du loyer est calculé.

Pour rappel, chaque zone éligible à la loi pinel est déterminée selon un système de zones créé en 2003 par la loi Robien. Cette dernière découpe la France en 5 grandes parties : la zone A bis, la zone A, la zone B1, la zone B2 et la zone C. Ce découpage reflète les tensions sur le marché immobilier d’une commune. Ainsi, dans les biens situés en zone A bis, les ménages français rencontrent de grandes difficultés à trouver un logement locatif. À l’inverse, en zone C, cela est plus facile. Bien entendu, ce découpage est régulièrement mis à jour pour s’adapter aux évolutions les plus récentes. Depuis 2020, seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel. Par exemple, la ville de Toulouse est située en zone B1. Ainsi, si vous réaliser un investissement Pinel à Toulouse, le loyer sera plafonné à 10,51 euros par mètre carré.

Transformer une résidence principale en dispositif Pinel peut donc être intéressant pour les personnes ayant acheté un logement à construire et dont la situation personnelle ou professionnelle a changé avant la livraison du programme. Il peut s’agir par exemple d’une mutation professionnelle, de l’arrivée d’un enfant ou d’une séparation. Dans ce cas, louer ce bien via le dispositif Pinel plutôt que de le revendre vous permet de commencer à constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une économie d’impôts sur le revenu. Cette opération peut s’avérer plus rentable que de revendre le bien. Pendant que vous louez le bien, les loyers et la réduction d’impôt financent l’investissement. Les intérêts du crédit sont déduits des revenus fonciers nets.

3. Peut-on louer un bien immobilier Pinel à sa famille ?

Une autre question que de nombreux particuliers se posent lorsqu’ils souhaitent réaliser un dispositif Pinel est de savoir s’ils pourront louer ce bien à l’un des membres de leur famille, qu’il soit ascendant ou descendant. Que ce soient des parents, des enfants ou des cousins, la réponse est oui. Mais attention, là encore, il vous faudra respecter certaines conditions. Passage en revue.

Tout d’abord, le locataire doit être exclu de votre foyer fiscal. Il s’agit pour l’Etat de s’assurer que vous ne cumuliez pas l’avantage du Pinel au bénéfice de la demi-part fiscale. Vous ne pourrez donc pas louer votre investissement Pinel à votre enfant si celui-ci est mineur ou s’il est étudiant et qu’il est encore rattaché à votre foyer fiscal.

Sur le même principe, vous ne pourrez pas non plus louer votre investissement Pinel à vos enfants si ceux-ci bénéficient par ailleurs d’aides aux logements comme les APL (aide personnalisé au logement) ou les ALS (allocation de logement social). Pour résumer, si votre enfant est étudiant, il ne pourra être votre locataire que s’il est détaché du foyer fiscal et s’il renonce aux différentes aides au logement auquel il pourrait avoir droit.

Les parents peuvent louer un bien Pinel à leurs enfants à des tarifs avantageux si ces derniers remplissent les conditions. Il faut néanmoins que cela respecte les prix du marché. Ainsi, un loyer considéré comme trop bas par l’administration fiscale pourrait vous coûter un contrôle fiscal. Louer un studio de 30 mètres carrés à 400 euros dans le centre de Paris n’est donc possible. Vous pourrez alors voir remis en question votre dispositif Pinel et devoir rembourser les avantages fiscaux perçus jusque-là.

Ce cadre réglementaire peut paraître à première vue restrictive mais il s’efface dès que votre enfant rentre dans la vie active. En effet, dès qu’il touchera son premier salaire, il pourra sortir de votre foyer fiscal. A ce moment-là, vous pourrez alors lui louer le bien comme à n’importe quel locataire. De plus, pour les autres membres de la famille, ces contraintes ne s’appliquent pas. Quel que soit le lien de parenté, le membre de votre famille devra néanmoins respectés les conditions d’éligibilité des locataires pour le dispositif Pinel.

À SAVOIR: vous ne pouvez pas non plus donner la nue-propriété à vos enfants d’un bien soumis au dispositif Pinel. Si vous donnez la nue-propriété d’un bien concerné par le dispositif Pinel, l’avantage fiscal est remis en cause. Et cela même si vous décidez d’en garder. Avant de réaliser une telle opération, il est important d’en comprendre les conséquences. En effet, vous devrez alors rembourser les avantages fiscaux perçus jusque-là.

Conclusion

Si vous réfléchissez à réaliser un investissement locatif, le dispositif Pinel peut être une solution intéressante pour vous. Grâce à son avantage fiscal, il est devenu un véritable atout pour développer votre patrimoine. Son avantage fiscal est néanmoins conditionné à de nombreux critères. Il convient donc de les analyser en détail avant de se lancer.

Le principal critère à prendre en compte est qu’il s’agit d’un investissement à réaliser avec un horizon d’investissement de moyen long terme. Pour rappel, la durée d’engagement minimum est de six ans. Elle peut ensuite être renouveler pour passer à 9 ou 12 ans.

Une fois cette période passée, vous gagnerez en possibilités et en flexibilité. Vous pourrez ainsi, comme nous l’avons vu, en faire votre résidence principale. Autre avantage que peu de personnes savent, vous pouvez le louer à l’un des membres de votre famille, ascendant ou descendant, si vous respecter toujours les critères en vigueur. Enfin, le dispositif Pinel peut être une bonne solution pour les personnes ayant acheté une résidence principale neuve mais dont la situation personnelle ou professionnelle à évoluer avant la livraison du programme. Au lieu de revendre le bien, elle peut le garder et utiliser le dispositif Pinel pour rendre ce placement plus rentable.

Si vous voulez profiter des meilleurs avantages fiscaux du dispositif Pinel, il convient de réaliser la signature de l’opération avant le 31 décembre 2022. En effet, passé cette date, la réduction fiscale deviendra moins intéressante avant de disparaître complétement en 2025.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1686 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-06-10 17:35:59 par Janine B.
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