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Comment fonctionne l'immobilier en location en loi Pinel ?

L’article « Comment fonctionne l'immobilier en location en loi Pinel ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Jonathan Bollou

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Hiver, Printemps, Été, Automne…. Hiver, Impôts, Été, Automne…

Oui, le printemps, cette belle saison ! Belle saison durant laquelle le soleil pointe le bout de son nez et nos arbres commencent leur floraison.

Le printemps c’est aussi la saison des résolutions pour notre gestion financière. C’est la période pendant laquelle nous faisons le bilan financier sur l’année civile précédente. plus précisément sur les revenus perçus que nous devons déclarer.

La période de printemps ne devrait donc pas être une surprise pour vous et soyez fiers d’être imposables et de contribuer au développement de notre magnifique pays. D’autant que les solutions qui vous permettent de réduire la note n’ont pas été modifiées depuis la mise en place du prélèvement à la source.

Nous allons donc faire un focus sur l’une des solutions qui vous permet de faire baisser cette « douloureuse » fiscale. Une solution redoutablement efficace quand un chef de projet patrimonial de Netinvestissement vous accompagne pour la mettre en place (oui, ce n’est pas donné à tout le monde) et une solution populaire tant son mécanisme est simple. j’ai nommé le dispositif Pinel.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en loi Pinel, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Préambule

Dans une culture où nous n’aimons pas parler « d’argent », une culture où l’argent est tabou, je vais me faire l’avocat du diable et déroger quelque peu à la règle en mettant en lumière quelque chose que nous vivons tous. car il est de mon devoir de vous rappeler que bien que nous vivions dans un pays champion de la complexité dès qu’il s’agit de l’imposition, il n’en demeure pas moins qu’il est important de la comprendre dans les grandes lignes. Et pourquoi pas, de vous offrir la possibilité de prendre les choses en mains sur votre situation.

Vous êtes bien trop nombreux à subir votre fiscalité, qui est la vôtre pourtant ! Les changements d’une année sur l’autre sont réguliers (prélèvements sociaux, barème de l’IR et depuis 2019 le prélèvement à la source) pour autant, le principe reste le même. Néanmoins, malgré ces changements, il y a des choses très positives comme le fait que tout particulier a la possibilité d’avoir la maîtrise sur le paiement de son impôt. En prévision de revenus plus élevés sur l’année ce qui fait du prélèvement à la source un avantage considérable pour les personnes notamment qui ont des revenus variables.

1. Quels sont les logements concernés ?

Jusqu’à présent, toutes les typologies de bien immobilier étaient acceptées tant que le respect de l’aspect « neuf » était respecté. Depuis le dernier projet de loi de finance 2020, le principal changement apporté est le recentrage vers les logements collectifs uniquement, autrement dit dans des résidences composées de copropriétés. Ce qui est une modification évidente par rapport à l’objectif principal du dispositif de vouloir répondre à la demande de logements, chaque m2 de terrain étant une denrée rare et couteuse dans les zones urbaines les plus tendues.

Les maisons individuelles ne sont donc plus éligibles au dispositif. Mais en y regardant de plus près, il reste cependant un moyen de pouvoir profiter des avantages conférés par les maisons individuelles même après 2021. Pour la petite subtilité, il faut que la date de demande de permis de construire soit antérieure au 31/12/2020 pour que le projet individuel reste éligible.

La maison individuelle présente quelques avantages non négligeables :

  • Vous êtes dans le neuf, par voie de conséquence, les « frais de notaire » sont réduits. Sur la maison individuelle, les frais de notaire ne portent que sur l’acquisition du terrain.
  • Absence de charges de copropriété.
  • Une meilleure perspective de plus-value à terme.
  • Généralement moins sujet au turn-over locatif.
  • L’avantage du confort : espace plus grand, avec de grandes chambres et au calme car situé souvent en périphérie des grandes villes où les nuisances sonores sont moindres.

Qui sait ? Vous pourriez peut-être tomber sur une superbe bâtisse en exclusivité avec piscine, balcon à l’étage et vue sur la Loire par exemple ! Cependant, sachez que la recherche va être rude sur cette typologie de bien. En effet, le marché est en sous-offre. Et bientôt ce marché n’existera plus, alors qu’il apparaît que 75% à 80% de la population française rêvent de vivre dans une maison.

Les opportunités sur les maisons individuelles sont donc rares mais elles existent encore. Votre chef de projet Netinvestissement a une visibilité sur les programmes en cours de commercialisation affichant une date de permis de construire avant 31/12/2020. Si vous êtes déjà convaincu, n’hésitez pas à vous rapprocher de nos spécialistes immobiliers Netinvestissement.

Vous l’avez compris, la loi Pinel ne s’applique exclusivement, ou presque, qu’à des biens neufs. En tout cas, les biens qui sont commercialisés sous le régime de la TVA immobilière, à 20% comme cela ne vous échappe pas. Par opposition très grossière à « l’ancien » qui lui est soumis aux droits de mutation. Les droits de mutation sont la principale composante de ce qu’on appelle, par défaut de langage, « les frais de notaire ».

La condition pour qu’un bien « ancien » soit éligible au dispositif Pinel, c’est qu’il ait été refait entièrement à neuf et donc, d’être vendu en TVA immobilière. Les biens neufs sont aussi ceux, évidemment, commercialisés en VEFA (vente en l’état future d’achèvement) dans le cadre d’une promotion d’un programme immobilier.

La règlementation prévoit pour la construction de nouveaux immeubles de logements, quasiment systématiquement, une place de parking par logement. Ainsi, le plan local de l’urbanisme doit être pris en compte puisque certaines communes peuvent prévoir jusqu’à 2 places de parking par logement, et le promoteur ne pourra pas y déroger.

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2. Calcul du loyer

Pour déterminer le montant maximum du loyer que vous pouvez facturer à votre locataire sous le dispositif Pinel, il convient de le faire en 3 étapes :

  • 1 ère étape : connaitre la surface habitable.
  • 2 eme étape : identifier la ou les annexes et leur surface pour obtenir la surface utile ou pondérée. Une annexe par définition est une pièce avec minimum 1,80m de hauteur sous plafond en étant à l’usage exclusif du locataire.
  • 3 eme étape : calcul du coefficient locatif, 0,7 + (19/surface utile). Le tout plafonné à 1,2 fois le loyer.

Ainsi, vous obtenez votre montant de loyer maximum en faisant : Plafond de votre zone/m2 x coefficient x surface utile .

À noter que la place de parking n’est pas considérée comme une annexe au logement. Il existe quelques cas de figure où la location du parking hors dispositif est possible (ce qui permet d’augmenter le revenu locatif global) mais l’administration fiscale est extrêmement vigilante. Soyez le tout autant quant au risque de requalification, en commençant par vous faire accompagner par un chef de projet patrimonial.

3. Caractéristiques des logements

Biens anciens entièrement rénovés, neufs livrés ou en VEFA, tous les logements doivent répondre à des exigences strictes en matière de conception du bâti, de confort et de consommation d’énergie. vous avez sans doute déjà entendu parler de la fameuse norme RT2012.

Le secteur du bâtiment est en effet un secteur très énergivore. C’est à lui seul plus de 40% de la consommation d’énergie du pays. Et plus de 20% de l’émission de gaz à effet de serre. En plus d’avoir des conséquences lourdes pour notre planète et le climat, c’est accessoirement une dépense d’un certain poids pour les ménages français.

L’un des objectifs primaires de ces logements éligibles à la loi Pinel est que la construction doit avoir pour objectif de limiter les besoins en énergie en garantissant le confort des occupants. La construction prend donc en compte, par exemple, l’exposition au soleil. Mais de manière plus globale, la construction tient compte de l’environnement et des contraintes qui y sont associées, afin même d’en tirer un bénéfice climatique, thermique ou environnemental. C’est ce qu’on appelle la conception bioclimatique.

Pour remplir ce cahier des charges d’éligibilité au dispositif, des normes règlementaires, notamment en matière de consommation d’énergie, ont toujours existé pour encadrer et délivrer des labels. De BBC (bâtiment basse consommation) en 2005, nous sommes passés en 2012 à la RT2012 et, plus récemment, à la RT2020 qui vient renforcer les grandes lignes de celles qui lui ont précédé.

Les piliers restent les mêmes, quelques exemples :

  • Consommation énergétique : un plafond annuel identique de 50 kWh/m2 mais d’autres critères sont considérés comme le recours au bois énergie, permettant de faire des économies significatives sur le chauffage notamment.
  • Surface des baies vitrées afin de garantir un seuil minimum de performance énergétique, 17% de surface habitable du logement.
  • Perméabilité à l’air.
  • Recours aux énergies renouvelables. Exemple de capteur solaire pour la production d’eau chaude.

Les années 2003, 2005, 2015 et plus récemment encore 2018 ont été des années de forte canicule. Construire des immeubles qui ne nécessitent pas d’avoir recours à un système de refroidissement actif est une priorité pour ces règlementations qui se succèdent. Les immeubles sont donc construits de telle sorte que, en cas de forte chaleur, la température n’excède pas un certain seuil.

La RT2020 a élargi les champs d’application en ne restreignant plus les bâtiments au simple fait qu’ils soient gourmands ou pas en énergie. En plus d’en réduire leur besoin, la RT2020 exige que les bâtiments soient désormais producteurs d’énergie. Un vaste chantier de revalorisation immobilière pour l’ancien. même ceux qui ont déjà la labellisation « bâtiment basse consommation » devront être au mieux retravaillés. L’objectif est désormais de présenter un bilan positif annuel entre l’énergie consommée et l’énergie produite. Ainsi, certains immeubles BBC seront équipés d’un système de production locale d’énergie. Le système se doit d’être vertueux, la RT2020 impliquant que les bâtiments aient la faculté de pouvoir stocker le surplus afin de le consommer ultérieurement ou de le réinjecter dans le réseau. Vous rencontrerez désormais en la matière l’acronyme BEPOS (bâtiment à énergie positive ou passive).

4. Le zonage

La mécanique d’une opération Pinel parait tellement simple que cela rend le dispositif extrêmement populaire. Cette popularité, il faut vous en méfier. Non pas du dispositif mais de ce qui s’en dit et des retours d’expérience qui sont à nuancer dans bien des cas. Investir en loi Pinel parait simple d’autant plus que les précédents dispositifs octroyaient, à peu de chose près, les mêmes avantages : loi Robien, Duflot ou Scellier par exemple.

Mais savez-vous comment la classification des zones est réalisée ? Savez-vous qu’en 2018 il y a eu une concentration sur 3 zones et, par voie de conséquence, abandon des 2 autres (comprenant environ 900 communes) au profit de celles bénéficiant d’un contrat de redynamisation du site de défense ? Et savez-vous ce qu’est une commune bénéficiant d’un contrat de redynamisation ?

Voilà un exemple non exhaustif de questions qui pourraient vous échapper avant de vous lancer. Quelque chose de simple en apparence, surtout en immobilier, peut s’avérer être piégeux. Nous ne le répèterons jamais assez, il est primordial de se faire accompagner par un professionnel.

Vous avez donc compris que votre opération vous devez la faire dans une zone éligible. Ce zonage A, B et C, est basé sur un découpage qui classe les communes en fonction de la tension du marché immobilier locatif local. A étant la catégorie de zone où le marché est le plus tendu. C, la catégorie de zone où le marché le moins tendu.

Ce découpage remonte en 2003 quand la loi Robien a été lancée. Il s'appuie, bien entendu sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales, à la tension locale, aux niveaux de prix pratiqués dans ces communes ainsi que leurs loyers. Depuis, le découpage est resté et a été revisité un certain nombre de fois.

Ces catégories A/B/C sont elles-mêmes, subdivisées en zones. On en comptait 5 jusqu’en 2018 : A bis, A, B1, B2 et C.

J’attire votre attention : un découpage du territoire en 3 zones ne tient pas compte de la singularité du marché local de chaque région, département voire commune.

Exemple

Un appartement que je loue dans la commune de Lyon et face à mon voisin qui loue un appartement dans la commune de Marseille. Ces deux villes sont bien différentes du fait de leur taille. Marseille étant presque 7 fois plus grande que Lyon en superficie, et comptant 70% de plus d’habitations que Lyon. Pour autant, dans l’éligibilité au Pinel, ces deux communes sont comprises en zone A donc soumise aux mêmes plafonds (loyers et conditions ressources locataire) d’où la nécessité une fois de plus de bien vous faire accompagner pour obtenir des conseils précieux dans votre préparation de projet.

Il est fondamental de définir correctement votre projet de logement pour lequel vous avez investi : un bien acquis 200 000€ en Bretagne ne ressemblera pas à celui acquis à Saint-Denis pour le même montant.

Vous ne pouvez donc pas faire une opération dans une commune choisie à la volée.

Voici les plafonds en vigueur pour les propriétaires bailleurs en fonction du découpage du territoire.

 

A bis

17,55 €/m²

A

13,04 €/m²

B1

10,51 €/m²

 

plafond ressource locataire(s)

plafond de ressource locataire(s)

plafond de ressource locataire

1 personne seule

38 377,00 €

38 377,00 €

31 280,00 €

Un couple

57 357,00 €

57 357,00 €

41 772,00 €

1 personne à charge

75 188,00 €

68 946,00 €

50 233,00 €

2 personnes à charge

89 769,00 €

82 586,00 €

60 643,00 €

3 personnes à charge

106 807,00 €

97 766,00 €

71 340,00 €

4 personnes à charge

120 186,00 €

110 017,00 €

80 399,00 €

Majoration pour personne supplémentaire

+13 390,00 €

+12 258,00 €

+8 969,00 €

Quelques exemples de zonages par groupe de villes :

  • A bis : Paris (75, Paris), Boulogne (92, Haut de Seine), Saint-Ouen (93, Seine-st-Denis), Saint-Maur-des-Fossés (94, Val-de-Marne), Enghien-les-Bains (95, Val-d’Oise)
  • A : comprend principalement des communes d’Ile de France, celles non comptabilisées dans la zone A bis, juste avant évidemment. Mais aussi des grandes villes telles que Marseille, Lyon et la Côte d’Azur.
  • B1 : Bordeaux, Rennes, Toulouse, Nantes, Strasbourg, Montpelier.

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Conclusion 

La facilité de compréhension apparente d’un dispositif tel que la loi Pinel ne doit pas vous faire penser que l’opération immobilière en elle-même est simple.

Premièrement car il ne s’agit pas d’une simple opération de défiscalisation, mais bien d’immobilier. Eh oui ! L’immobilier ce n’est pas l’eldorado de tout investisseur. il convient de privilégier les zones tendues, les quartiers avec d’importants projets de développement autour, les accès aux transports ou les zones pavillonnaires prisées. Privilégiez aussi un lieu qui est relié facilement au centre-ville pour que le locataire puisse avoir accès facilement à des commodités du quartier et puisse se projeter plus aisément.

Deuxièmement car il ne s’agit pas d’une simple opération immobilière non, mais bien d’une opération financière également à levier fiscal et souvent bancaire. Attachez donc autant d’importance au montage et à la gestion de votre projet qu’au produit lui-même.

Troisièmement, quand bien même les communes éligibles sont identifiées comme étant en sous-offre, ce n’est pas une garantie pour une opération réussie à tous les coups.

N’hésitez donc pas à faire appel à l’un de nos chefs de projet patrimonial spécialisé en immobilier défiscalisant pour bien définir votre profil et votre besoin dans un premier. Il vous accompagnera ensuite dans la recherche du produit adapté.

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A propos de l'auteur Jonathan Bollou, Conseiller en gestion de patrimoine | 16 articles en ligne

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La Gestion de Patrimoine a été une véritable révélation dans son cursus scolaire en 2015. Un an plus tard, Jonathan s’installe à Bordeaux pour continuer de s’accomplir professionnellement. Il apprend énormément de la relation client en occupant des postes de conseillers dans le domaine de la prévoyance, mais surtout bancaire.

Sa curiosité et ses lectures personnelles dans la gestion de patrimoine l’amènent à découvrir Netinvestissement en 2017. Transporté par le discours des cofondateurs insistant fortement notamment sur la pédagogie et l’importance de l’exhaustivité de l’offre, par les méthodes de travail qu’il maîtrise et qui en plus, font partis de lui. Il rejoint Netinvestissement en Janvier 2020 galvanisé et plein de motivation.

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Le 2021-02-22 23:47:37 par Marc U.

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