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L’investissement locatif pour loger ses enfants

L’article « L’investissement locatif pour loger ses enfants » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Christelle Agogué

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

En remplacement de la loi Duflot, la loi Pinel permet depuis 2014 de loger ses enfants tout en bénéficiant d'une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 21% du montant investi (dans la limite de 300 000 € par an). Sachez qu’il existe aussi la loi Pinel outre-mer similaire au dispositif Pinel sous certaines conditions d’éligibilité.

Loger ses enfants peut parfois s’avérer compliqué notamment lorsqu’ils deviennent étudiants ou même quand ils entrent dans la vie active et ont encore besoin d’un coup de pouce. En effet la demande locative étant en hausse constante, il peut s’avérer compliqué de se loger. Pour faire face à ce problème, l’investissement locatif peut être une solution avantageuse pour vos enfants mais aussi pour vous en matière fiscale. À condition de bien connaître les conditions qui s’appliquent lorsqu’il s’agit de louer le bien à ses enfants.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement locatif, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Il est possible de louer un bien PINEL à ses enfants ou ses descendants

C’est en effet l’un des principaux assouplissements du dispositif de défiscalisation PINEL par rapport à ses prédécesseurs : la possibilité de louer son appartement à un membre de sa famille, enfants ou parents tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt, un atout non négligeable !

► Louer son bien immobilier à ses enfants

En tant que propriétaire d’un appartement, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs toutes les charges inhérentes (frais, charges, travaux) à votre bien immobilier mis en location.

Cela peut vous permettre d’être en situation de déficit foncier déductible de vos revenus globaux et de bénéficier ainsi d’un allégement d’impôt. En fixant un loyer faible, il est alors possible de creuser ce déficit.

Toutefois, si le loyer que vous fixez est plus bas, de manière notoire, par rapport aux tarifs appliqués sur le marché locatif concerné, l’administration fiscale pourrait alors s’en mêler et vous pourriez faire l’objet d’un redressement fiscal.

Si vous décidez de louer un de vos biens immobiliers à vos enfants, soyez donc avant tout vigilant quant au montant de la réduction de loyer. Certes, vous pouvez leur faire profiter d’un loyer de faveur mais n’exagérez pas ; il est important de fixer le montant du loyer en fonction des critères du bien. (zone géographique, surface du bien etc.) Ce loyer doit en effet respecter le plafond légal / m2 selon la zone où se situe votre bien immobilier.

Exemple :

Zone A bis (Paris) plafond de loyers à 17,55 € /m2.

Sachez aussi que vos enfants ne pourront pas profiter des aides au logement étant donné qu’ils sont locataires d’un appartement appartenant à un membre de leur famille.

Précision importante : votre enfant ne doit plus faire partie de votre foyer fiscal pour que vous puissiez bénéficier de la réduction d’impôts attachée à votre investissement immobilier locatif. Nous insistons également sur l’importance de fixer un prix de loyer cohérent, sans quoi l’administration fiscale peut requalifier cette opération de « donation déguisée ».

► Louer son bien immobilier à ses parents

Si vous avez le droit de mettre en location pinel votre bien au profit de vos enfants, vous avez également le droit, et dans les mêmes conditions, de louer cet actif immobilier à un autre membre de votre famille : vos parents.

Vous conservez de la même manière les avantages fiscaux offerts par ce dispositif, sous couvert de bien respecter notamment les conditions suivantes :

  • Plafond de loyers ;
  • Plafond de ressources du locataire ;
  • Ne pas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur.

2. Quels sont les avantages à louer un bien PINEL à ses enfants ?

Loger ses enfants est particulièrement nécessaire et souvent un casse-tête lorsque ceux-ci deviennent étudiants, notamment du fait que la France connaisse une pénurie de logements étudiants. Pour rappel, afin de profiter de cet avantage fiscal, des contraintes spécifiques sont à respecter. Le logement doit notamment être loué vide pendant au moins 6 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale et le loyer doit respecter un plafond réglementaire. Vous pouvez loger vos enfants dans le bien immobilier qui a fait l’objet d’un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel uniquement s’ils ne sont pas rattachés à votre foyer fiscal.

Avantage n°1

Le premier avantage de pouvoir louer son investissement immobilier PINEL à l’un de ses enfants est de s’affranchir (normalement) de la principale bête noire des investisseurs immobiliers : le mauvais payeur. C’est en effet le principal risque auquel s’expose le propriétaire bailleur.

Il existe toutefois des assurances loyers impayés (que nous vous recommandons chaudement de souscrire), qui vous permettent de vous prémunir de ce type de risque. Rappelons également que ces cotisations d’assurances sont déductibles des revenus fonciers taxables. Cela implique toutefois des démarches administratives parfois lourdes et fastidieuses. Louer son bien immobilier locatif PINEL à son enfant permet (une fois de plus normalement) d’échapper à cette contrainte.

Avantage n°2

C’est finalement un excellent moyen de coupler plusieurs objectifs patrimoniaux : se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût (notamment grâce aux avantages fiscaux) tout en aidant les enfants au moment de leurs études par exemple. Attention toutefois à la difficulté de concilier les critères d’un investissement immobilier (par nature objectifs) avec ceux d’un immobilier de jouissance (probablement beaucoup plus subjectifs).

Il convient en effet de garder à l’esprit que ce bien immobilier locatif PINEL, pour vous permettre de bénéficier des avantages fiscaux, doit être mis en location pendant une durée minimale de 6 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale. Il faut donc anticiper les années de location à venir de cet appartement après celles de votre enfant.

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3. Quelles conditions respecter pour louer un bien Pinel à ses enfants ?

Le foyer fiscal

Nous l’avons souligné plus haut, la première des conditions afin de pouvoir louer votre investissement immobilier PINEL à votre enfant et que ce dernier ne fasse plus partie de votre foyer fiscal.

Pour rappel, et sur le principe, l’enfant majeur sort du foyer fiscal de ses parents l’année de sa majorité. Vous pouvez décider, si cela est opportun, de le rattacher à votre foyer fiscal. L’enfant majeur peut ainsi rester au sein du foyer fiscal de ses parents jusqu’à son 21 -ème anniversaire (sans condition) ou jusqu’à ses 25 ans s’il poursuit des études. Concrètement, cela veut donc dire que vous ne pouvez pas louer votre bien PINEL à vos enfants mineurs (car ils sont automatiquement rattachés à votre foyer fiscal).

La solvabilité financière

Deuxième point fondamental : il faut bien évidement que votre enfant soit en mesure de payer son loyer !

Si vous pensiez payer tout ou partie du loyers (en remboursant vos enfants), attention au risque de requalification fiscale ! L’administration pourrait en effet vous réclamer les réductions d’impôts perçues.

Il faut donc, au moment de la signature du bail, que votre enfant travaille et dispose de revenus suffisants … sinon cela risque de poser question.

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Outre le fait que votre enfant doit payer (lui-même) son loyer, il faut que ce dernier soit cohérent par rapport au prix du marché.

Rappelons que le loyer applicable pour un investissement immobilier PINEL est plafonné, et par principe déjà en dessous des prix du marché. Néanmoins, vous devrez respecter des zones géographiques définies.

Précision : Le prix du loyer au m2 diffère d’une zone à une autre. Il est de 17,55 € / m2 dans la zone Abis par exemple, et de 10,51 € / m2 dans la zone B1. Il ne faut en aucun cas le sous-estimer, au risque de s’exposer une nouvelle fois à une requalification fiscale qui peut vous coûter cher !

On comprend donc par déduction que la location à titre gratuit est totalement à proscrire.

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4. Comment fixer le prix du loyer ?

Le prix du loyer dans le cadre d’un appartement éligible à l’investissement immobilier en loi PINEL est très encadré par les textes de loi.

Il existe un plafond au m2 qui diffère d’une zone à une autre ; ainsi qu’un système de coefficient multiplicateur pour prendre en compte les différentes surfaces de l’appartement.

C’est la définition de la surface utile : superficie habitable + 50% des surfaces annexes (balcons, terrasses ou autres dépendances). Pour définir le bon coefficient, il faut appliquer la formule : (19/surface utile) + 0,7. La formule de calcul du bon plafond de loyer est donc la suivante : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.

5. Les spécificités du congé de reprise pour habiter

Que vous décidiez de louer votre appartement à vos enfants ou de les y loger à titre gracieux, si pour cela vous devez donner congé à votre locataire actuel, prenez toutes les précautions nécessaires en la matière.

En effet, même si vous avez le droit de récupérer votre logement afin de loger vos enfants, une démarche formelle est indispensable.

Le congé de reprise pour habiter ne peut être donné qu’à l’expiration du bail et il doit faire l’objet d’un préavis donné au moins 6 mois (3 mois en location meublée) avant au locataire actuel. Ce préavis doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, vous devrez justifier la raison du congé de reprise pour habiter et indiquer qui sera le bénéficiaire de cette reprise.

6. Mon enfant aura-t-il droit aux APL ?

L’APL (Aide Personnalisée au Logement) finance une partie du loyer des personnes les plus modestes.

Celle-ci est donc attribuée par la CAF (Caisse d’Allocation Familiale) sur la base de plusieurs critères sociaux :

  • Composition du foyer ;
  • Ressources du locataire ;
  • Caractéristiques du logement.

Cependant, louer son logement PINEL à un membre de sa famille est incomptable avec l’APL.

Puisque vous bénéficiez déjà de réductions d’impôts liées à cet investissement, l’avantage serait disproportionné de pouvoir cumuler cette défiscalisation avec cette aide au logement.

7. Les autres dispositifs avantageux pour loger vos enfants

Le choix de la résidence étudiante

Il est possible d’envisager l’investissement locatif dans une résidence étudiante. C’est une solution d’autant plus intéressante qu’elle peut vous permettre de profiter du dispositif Censi-Bouvard qui s’applique à tout type de résidences avec services (résidences étudiantes mais aussi de tourisme classées, EHPAD, etc.).

La loi Censi-Bouvard vous octroie une réduction d’impôt de 11% et en investissant dans une résidence étudiante vous profitez aussi des avantages du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) puisque le bien est loué meublé.

Attention, vous devrez vous arranger avec le gestionnaire de la résidence en question pour pouvoir louer le logement de la résidence étudiante en question à votre enfant, ce qui n’est jamais simple.

Donation : l'alternative à l'investissement locatif pour loger vos enfants

Si vous souhaitez loger vos enfants hors du cadre de l’immobilier locatif, vous pouvez aussi choisir de leur faire la donation d’un de vos biens immobiliers.

Vous pouvez aussi décider de profiter des avantages du démembrement de propriété en donnant uniquement l’usufruit de votre bien immobilier. Ainsi, vous en gardez la nue-propriété et vos enfants peuvent y loger.

Cela représente aussi un avantage fiscal pour vous puisque la valeur de l’usufruit du logement est exclue de votre patrimoine imposable (à l’IFI par exemple).

Conclusion

Solidarité familiale et placement immobilier ne sont donc pas incompatibles et profiter des avantages d’un investissement locatif tout en logeant ses enfants est donc une solution envisageable.

Néanmoins, il est prudent de connaître les écueils à éviter afin de ne pas rencontrer de problèmes avec l’administration fiscale. Il peut aussi être opportun de vous faire conseiller par un spécialiste de la gestion de patrimoine afin de vous assurer qu’il s’agit bien du montage le plus opportun en fonction de votre situation.

Toute notre équipe de chefs de projets patrimoniaux se tient à votre disposition pour en parler avec vous et vous aider à adapter votre projet à votre besoin.

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A propos de l'auteur Christelle Agogué, Conseillère en gestion de patrimoine | 52 articles en ligne

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Titulaire d’un Master II spécialisé « Expertise en Ingénierie Patrimoniale » à l’École Supérieure de Gestion et de Finance (Pôle ESG Paris), Christelle débute sa carrière professionnelle au sein de cabinets indépendants parisiens et bordelais en tant que conseillère en gestion de patrimoine.

Son expérience lui confère une réelle expertise auprès d’une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprise, lui permettant de répondre à l’ensemble de leurs problématiques fiscales et patrimoniales au travers d’un suivi personnalisé. Partageant les valeurs d’intégrité et d’efficacité avec Netinvestissement, elle rejoint le cabinet en 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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Le 2022-07-05 17:31:45 par Thomas L.
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