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L’investissement locatif pour loger ses enfants

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

En remplacement de la loi Duflot (ex Scellier), la loi Pinel permet de loger ses enfants tout en bénéficiant d'une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 21% du montant investi (dans la limite de 300 000 € par an).

Loger ses enfants peut parfois s’avérer compliqué notamment lorsqu’ils deviennent étudiants ou même quand ils entrent dans la vie active et ont encore besoin d’un coup de pouce. Pour faire face à ce problème, l’investissement locatif peut être une solution avantageuse pour vos enfants mais aussi pour vous en matière fiscale. A condition de bien connaître les conditions qui s’appliquent lorsqu’il s’agit de louer le bien à ses enfants.

1. Fixer un loyer correct ou héberger gratuitement

► Louer son bien immobilier à ses enfants

En tant que propriétaire d’un logement, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs toutes les charges inhérentes (frais, charges, travaux) à votre bien immobilier mis en location.

Cela peut vous permettre d’être en situation d’un déficit foncier déductible de vos revenus globaux. En fixant un loyer faible, il est alors possible de creuser ce déficit.

Toutefois, si le loyer que vous fixez est plus bas, de manière notoire, par rapport aux tarifs appliqués sur le marché locatif concerné, l’administration fiscale pourrait alors s’en mêler et vous pourriez faire l’objet d’un redressement fiscal.

Si vous décidez de louer un de vos biens immobiliers à vos enfants, soyez donc avant tout vigilant à la remise que vous leur accorderez sur le montant du loyer. Certes, vous pouvez leur faire un loyer de faveur mais n’exagérez pas.

Sachez aussi que vos enfants ne pourront pas profiter des aides au logement étant donné qu’ils sont locataires d’un logement appartenant à un membre de leur famille.

► Héberger gratuitement ses enfants

En logeant gratuitement ses enfants, il n’est pas possible de déduire de ses revenus les frais et charges du bien immobilier en question.

De plus, l’hébergement gratuit se doit d’être ponctuel au risque sinon de pouvoir être considéré par l’administration fiscale comme une donation « déguisée ». Quant à la taxe d’habitation, elle doit dans tous les cas être payée par l’habitant du logement.

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► Spécificités du congé de reprise pour habiter

Que vous décidiez de louer votre bien à vos enfants ou de les y loger à titre gracieux, si pour cela vous devez donner congé à votre locataire actuel, prenez toutes les précautions nécessaires en la matière.

En effet, même si vous avez le droit de récupérer votre logement afin de loger vos enfants, une démarche formelle est indispensable.

Le congé de reprise pour habiter ne peut être donné qu’à l’expiration du bail et il doit faire l’objet d’un préavis donné au moins 6 mois (3 mois en location meublée) avant au locataire actuel.

Ce préavis doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, vous devrez justifier la raison du congé de reprise pour habiter et indiquer qui sera le bénéficiaire de cette reprise.

2. Loger ses enfants grâce au dispositif Scellier

Jusqu’au 31 décembre 2012, la loi Scellier offre la possibilité de profiter des avantages de la défiscalisation immobilière (13% de réduction d’impôt pour un bien labellisé BBC).

Pour rappel, afin de profiter de cet avantage fiscal, des contraintes spécifiques sont à respecter. Le logement doit notamment être loué vide pendant au moins 9 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale et le loyer doit respecter un plafond réglementaire.

Vous pouvez loger vos enfants dans le bien immobilier qui a fait l’objet d’un investissement locatif dans le cadre de la loi Scellier uniquement s’ils ne sont pas rattachés à votre foyer fiscal.

En revanche, dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire, pendant toute la période qui donne droit à la réduction d’impôt, impossible de louer le bien immobilier concerné à un membre de sa famille, même si celui-ci n’est pas rattaché au foyer fiscal.

3. Le choix de la résidence étudiante

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Loger ses enfants est particulièrement nécessaire et souvent un casse-tête lorsque ceux-ci deviennent étudiants, notamment du fait que la France connaisse une pénurie de logements étudiants.

A ce moment-là, il est aussi possible d’envisager l’investissement locatif dans une résidence étudiante. C’est une solution d’autant plus intéressante qu’elle peut vous permettre de profiter du dispositif Censi-Bouvard qui s’applique à tout type de résidences avec services (résidences étudiantes mais aussi de tourisme classées, EHPAD, etc.).

La loi Censi-Bouvard vous octroie une réduction d’impôt de 11% et en investissant dans une résidence étudiante vous profitez aussi des avantages du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) puisque le bien est loué meublé.

Attention, vous devrez vous arranger avec le gestionnaire de la résidence en question pour pouvoir louer le logement de la résidence étudiante en question à votre enfant.

4. Donation : l’alternative à l’investissement locatif pour loger ses enfants

Si vous souhaitez loger vos enfants hors du cadre de l’immobilier locatif, vous pouvez aussi choisir de leur faire la donation d’un de vos biens immobiliers.

Vous pouvez aussi décider de profiter des avantages du démembrement de propriété en donnant uniquement l’usufruit de votre bien immobilier. Ainsi, vous en gardez la nue-propriété et vos enfants peuvent y loger.

Cela représente aussi un avantage fiscal pour vous puisque la valeur de l’usufruit du logement est exclue de votre patrimoine imposable.

Conclusion

Solidarité familiale et placement immobilier ne sont donc pas incompatibles et profiter des avantages d’un investissement locatif tout en logeant ses enfants est donc une solution envisageable. Néanmoins, il est prudent de connaître les écueils à éviter afin de ne pas rencontrer de problèmes avec l’administration fiscale. Il peut aussi être opportun de vous faire conseiller par un spécialiste de la gestion de patrimoine afin de vous assurer qu’il s’agit bien du montage le plus opportun en fonction de votre situation.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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