Investir en Loi Pinel à Strasbourg

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Capitale de la région Grand Est, Strasbourg est notamment connue pour son marché de Noël et son marché immobilier dynamique, boosté par sa proximité immédiate avec l’Allemagne. Strasbourg est une ville française dynamique et attractive pour les investisseurs. Elle est créatrice d’emplois dans sa région et offre un cadre de vie agréable ainsi qu’une économie en pleine croissance.

En somme, investir à Strasbourg peut s’avérer être une opportunité intéressante pour les investisseurs cherchant un emplacement stratégique pour leurs projets. Sans surprise, sur le marché immobilier de cette ville, l’offre et la demande ne sont pas équilibrées. C’est pourquoi pour pouvoir donner accès à la propriété aux français en activité à des logements neuf et décents, l’État a mis en place la Loi Pinel qui permet aux contribuables de développer leur patrimoine tout en investissant dans l’immobilier neuf.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à Strasbourg ?

La ville de Strasbourg a vu ses prix de l’immobilier exploser au cours des dernières années. +7% en deux ans, +40% sur 5 ans.

Ville agréable située à seulement 2h15 de Paris, Strasbourg est située au cœur de l’Europe, à proximité de l’Allemagne et de la Suisse, ce qui en fait un lieu stratégique à la fois pour les entreprises et les nombreux actifs qui y travaillent.

Cette proximité géographique offre également un accès direct à d’autres villes européennes, grâce notamment à des infrastructures de transport de qualité.

Investir à Strasbourg, c’est investir dans une ville au tissu économique exceptionnel. La ville abrite de nombreuses entreprises internationales, ce qui contribue à augmenter sa réputation au niveau international. De grandes entreprises telles qu’Adidas France, Es Energie Strasbourg, Zeller ou encore Euro information Développement y sont installées. Grâce à ce bassin d’emploi dynamique, la ville accueille de plus en plus de salariés chaque année, accentuant de fait la tension sur le marché immobilier locatif. Strasbourg se démarque également par une croissance démographique soutenue, sa population est relativement jeune, avec un peu plus de 60% de ses habitants ayant moins de 40 ans.

Strasbourg est également une ville qui plait beaucoup aux étudiants à tel point qu’elle a été classée 1ère ville étudiante de France par le magazine l’Etudiant pour 2022/2023. Les étudiants recommandent cette ville à 98,75%. Cette population estudiantine dans la ville montre qu’un investissement en Loi Pinel à Strasbourg a toutes ses chances de trouver de nombreux locataires. Les risques de vacances locatives sont donc très faibles sachant que la Métropole accueille davantage d’universitaires chaque année.

Un investissement en loi Pinel offre de nombreux avantages, à commencer évidemment par la réduction d’impôts. Vous avez en effet l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 17,5% dans la limite d’un investissement fixé par l’État de 300 000€.

C’est un investissement qui vous permet également de préparer votre retraite sereinement et efficacement grâce aux revenus complémentaires que vous apportera la location du bien chaque mois au terme du prêt.

Qui dit investissement immobilier, sous-entend bien souvent prêt immobilier. Or le meilleur moyen de se constituer un patrimoine est encore de le faire à crédit, à fortiori lorsque la mensualité sera en grande partie financée par les loyers perçus et l’économie d’impôt qui sera injectée et donc capitalisée dans l’opération. De quoi booster significativement la rentabilité globale de l’opération.

Enfin, investir dans un bien immobilier éligible à la loi Pinel c’est investir dans un bien répondant aux dernières normes environnementales et énergétiques en vigueur. C’est donc un investissement pérenne et inscrit dans le futur et dans la transition énergétique à laquelle nous sommes désormais toutes et tous confrontés. Nous y reviendrons.

Netinvestissement vous recommande : Où investir dans l'immobilier en 2023 ? | Netinvestissement

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Strasbourg ?

Depuis 2014, la Loi Pinel a été mise en place en France par l’ex-ministre du logement Sylvia Pinel. Ce dispositif a permis aux français d’effectuer un investissement locatif et de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf.

Lors d’un investissement en Loi Pinel, l’investisseur doit acheter un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), c’est un dispositif qui aide l’État à lutter contre le déséquilibre qu’il y a entre l’offre et la demande dans les zones ou le marché de l’immobilier est tendu. Un processus qui permet de soutenir et dynamiser la construction de logements neufs. Pour l’investisseur, ce dispositif lui permet donc de réduire ses impôts sur le revenu, de bénéficier de revenus réguliers pendant toute la durée de location du logement mais aussi de développer son patrimoine immobilier.

La demande de logements se fait de plus en plus ressentir notamment dans les villes où l’offre est insuffisante pour répondre à la demande de plus en plus forte en raison de l’afflux de nouveaux habitants dans ces villes. C’est pourquoi le gouvernement a mis en place cette loi qui va permettre de développer le parc immobilier dans ces villes où la demande de logement est forte.

Les temps évoluent et le monde change, c’est pourquoi en ce début d’année 2023, la Loi Pinel a été actualisée et s’appelle désormais la Loi Pinel Plus. La Loi Pinel ne disparait pas pour autant pour la Loi Pinel plus, ce sont justes deux Lois qui vont se juxtaposer. Cette nouvelle version de la Loi Pinel est davantage orientée sur la préservation de l’environnement c’est pourquoi elle porte une forte vigilance sur l’environnement et l’écologie. Le logement mis en location devra donc respecter certaines obligations pour être éligible.

Pour un investissement en Loi Pinel plus, vous devrez vous engager à mettre votre bien en location sur une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En retour vous bénéficierez d’une réduction d’impôts de 10,5%, 15% ou 17,5%.

Dans le cas où vous souhaiteriez investir en VEFA, vous avez 30 mois à compter de la signature de l’acte d’acquisition pour que l’achèvement survienne. Dans le cas où vous faites construire, vous avez là aussi 30 mois maximum pour obtenir le permis de construire. Pour le dernier cas, lorsque le logement est soumis à des rénovations ou à une réhabilitation, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année d’achat du bien pour effectuer l’achèvement.

Dans le cas d’un investissement en loi Pinel, lorsqu’un locataire met fin à son bail locatif de manière imprévue, vous disposez de 12 mois pour trouver un nouveau locataire, cependant vous pouvez garder votre avantage fiscal tant que vous relouez dans ce délai. En gardant bien à l’esprit que vous n’avez pas l’autorisation d’héberger quelqu’un à titre gratuit lorsque le logement est vacant.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Strasbourg

Si vous souhaitez effectuer un achat dans le cadre de la loi Pinel, vous devrez remplir un certain nombre de conditions. Le logement devra donc avoir été acheté neuf ou en VEFA. L'appartement devra également être loué non meublé, c'est-à-dire nu.

Le locataire doit considérer le logement comme sa résidence principale. Il est impératif que le bien respecte les normes de construction et de maîtrise de l’énergie. Ces normes doivent au minimum respecter la réglementation énergétique RE 2020.

Ces normes rendent votre bien considérablement plus économe, ce qui est un avantage tant pour vous que pour le locataire. La réglementation au 1er janvier 2023 est beaucoup plus stricte, puisque tous les logements achetés dans le cadre de la loi Pinel doivent utiliser les derniers matériaux et respecter les dernières exigences en matière de maîtrise des consommations et d'économie d'énergie.

En tant que propriétaire bailleur, vous devrez respecter strictement les plafonds de loyers fixés en fonction de la zone géographique où se situe le logement. Vous devrez faire de même avec le plafond de ressources fixé pour les locataires.

Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien et du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal.

Comme énoncé précédemment, vous devrez vous engager à louer le bien pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans. Ces conditions peuvent varier selon l'année d'investissement et la zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir. Il est important de noter que la réduction d'impôts est plafonnée à 300 000 € et qu'il existe également des plafonds sur le prix d'achat des logements éligibles Pinel.

A partir de 2023, la nouvelle réglementation devra être respectée, un minimum de m2 est demandé selon le type de biens : Studio, T1, T2, T3 et T4.

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à Strasbourg ?

Lors de la mise en place de la Loi Pinel, le gouvernement a effectué un zonage du territoire français. En sachant que l’État a mis en place ce dispositif dans le but d’augmenter la construction de logements neufs dans les villes ayant le marché de l’immobilier le plus tendu. L’État a donc mis en place un zonage en fonction de 5 zones principales qui sont, les zones A bis, A, B1, B2 et C.

La zone A bis est uniquement représentée par des communes d’île de France quant aux zones B2 et C elles ne sont plus éligibles à la Loi Pinel.

Strasbourg se situe donc dans la zone B1 en raison de la demande importante de logement qu’il y a au sein de la ville et du fait que ce soit une agglomération de plus de 250 000 habitants.

La zone B1 est d’ailleurs certainement la zone la plus intéressante dans laquelle investir en raison notamment de l’accessibilité de ses prix de l’immobilier, d’une forte demande locative couplées à un fort potentiel de revalorisation dans le temps.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Strasbourg

L’intégralité de la ville de Strasbourg se situe donc en zone B1 ce qui signifie que l’intégralité de la ville est éligible à la Loi Pinel. Les plafonds de loyers varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien. Dans le cas de Strasbourg, la question ne se pose pas puisque toute la ville et la périphérie sont regroupées dans une des zones principales du dispositif Pinel.

Les plafonds de loyer

Le plafond de loyer a été mis en place dans le but de limiter les loyers devenus parfois inaccessibles aux actifs en raison justement du manque de logements (loi de l’offre et de la demande qui fait monter le prix des loyers).

Comme nous l’avons vu précédemment, la ville de Strasbourg se trouve en zone B1 ce qui signifie que le plafond de loyer correspond à 10,55€ par m2.

L’encadrement des loyers n’a pas mis fin à cet engouement du marché de l’immobilier mais les locations sont à un montant plus accessible. C’est un montant qui est favorable à la fois pour le locataire qui peut se loger à un loyer décent et pour le propriétaire qui réduit ainsi considérablement les risques de vacances locatives.

Ce plafond de loyer représente le montant maximum du loyer que peut demander un propriétaire bailleur chaque mois.

Ce dernier est calculé en fonction de la surface du bien et de la zone dans lequel il se situe.

Pour calculer le plafond correspondant à votre logement, vous devrez vérifier deux indicateurs qui sont ; la surface de votre logement ainsi que la zone d’éligibilité dans laquelle il se trouve.

La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :

Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondéré du logement x prix plafond au m2

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’État et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).

Exemple :

Vous souhaitez investir dans un logement de 63 m2 en plein centre de Strasbourg. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/63) = 1,01.

Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,01) *63 = 671,30€.

Les plafonds de ressources

Le plafond de ressources est l’autre critère important à prendre en compte pour les investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier de la réduction d'impôts offerte par la Loi Pinel. Il permet aux locataires de classe moyenne d'accéder à des logements de qualité tout en garantissant aux propriétaires que leurs locataires ont les moyens financiers nécessaires pour payer leur loyer.

Il s'agit d'un plafond fixé par le gouvernement en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire. Ce plafond varie en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier, ainsi que de la composition du foyer fiscal des locataires. Il peut donc changer d'une année à l'autre.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Strasbourg

Thomas et Lysa souhaitent investir dans l’immobilier tout en réduisant leurs impôts durablement. Après avoir étudié les différentes options qui s’offrent à eux avec leur chef de projet Netinvestissement, ils ont pris la décision d’investir dans un bien immobilier en Loi Pinel à Strasbourg. La Loi Pinel est le dispositif qui répond le mieux à leur besoin.

Leur but principal étant de développer leur patrimoine tout en réduisant leurs revenus imposables. La Loi Pinel leur permettra aussi de percevoir des revenus chaque mois. Thomas s’intéresse à la somme qu’ils vont pouvoir réduire de leurs impôts. Il se met donc à faire ses calculs.

Le bien qu’ils ont sélectionné ensemble est un appartement de type T3 d’une valeur de 285 000€. Etant encore jeunes, ils ont décidé de louer le bien sûr une durée minimale de 9 ans. Le taux de réduction appliqué sera donc de 15%. Sur les 9 années qui suivront la livraison de leur bien, ils bénéficieront donc d’une réduction d’impôts de 42 750 € soit 4750 € par an. Parfait pour eux, d’autant que ces impôts économisés seront réinjectés dans le financement du bien. En d’autres termes, leurs impôts leur serviront à se constituer du patrimoine durable.

7. Notre sélection des meilleurs quartiers à Strasbourg : Notre top 4

Nos équipes dédiées en interne ont sélectionné pour vous les meilleurs quartiers de la région strasbourgeoise.

Le premier quartier sélectionné se situe au Sud Est de la ville de Strasbourg et se nomme Cronenbourg. C’est un quartier qui comprend un peu plus de 20 800 habitants. Ils sont généralement jeunes, la moyenne d’âge est de 37 ans. Il y a peu d’étudiants dans ce quartier mais surtout des familles avec des enfants, les salariés et ouvriers représentent une grande partie de la population de ce quartier. Il est principalement composé d’appartements qui représentent 88% de son parc immobilier en sachant que 70% des habitants sont locataires de leurs logements.

C’est un bon point pour un investissement puisque l’investisseur n’aura pas de mal à trouver un locataire pour son bien. Le fait que les familles soient attirées par ce quartier est aussi un point positif car cela favoriser la stabilité des locataires en place et réduit ainsi le risque de vacances locatives. Ce quartier est très bien desservi par les transports en commun comme le tramway ou le bus par exemple qui relient les habitants au reste de Strasbourg. Des écoles y sont implantées allant de la maternelle au collège.

Le second quartier accueille notamment chaque année des représentants diplomatiques. Il s’agit du quartier de l’Orangerie. Célèbre pour les institutions européennes telles que la Commission européenne et le Parlement européen.

C'est l'un des quartiers les plus huppé de Strasbourg.

Proche du centre-ville et de l'université, ce quartier "d'affaires" est également connu pour ses beaux parcs et est devenu l'un des quartiers les plus importants de la métropole strasbourgeoise. Demeures Art nouveau, luxueuses bâtisses des années 1950 ou de l'époque allemande, le quartier regorge de beautés architecturales. Très bien desservi par les transports en commun, les habitants sont généralement des hauts fonctionnaires, des familles et quelques étudiants pour la proximité avec les universités.

A l'ouest du centre de Strasbourg, l’Esplanade est un quartier relativement nouveau. Avec ses nombreuses écoles et pôles universitaires et ses coûts immobiliers raisonnables, elle accueille étudiants et familles.

Elle dispose de 3 lignes de tramway et plusieurs lignes de bus, ce qui permet à votre locataire de se déplacer facilement et rapidement dans toute la région strasbourgeoise. Il y en a pour tous les goûts dans ce domaine. Les prix de l'immobilier y sont légèrement plus élevés qu'au centre-ville. Les étudiants y trouveront plusieurs résidences, comme la résidence Somme et la résidence étudiante Studéa Winston 2. Les familles apprécient les nombreux espaces verts mélangés aux zones résidentielles.

Pour finir, il était autrefois appelé le "Domaine" des maraîchers, la Robertsau est le quartier le plus au nord de Strasbourg. Il y a beaucoup de maisons à colombages dans ce quartier, mais aussi des bâtiments plus modestes, la plupart des années 1980 et certains plus récents. En plein essor ces dernières années, cet espace largement vert attire principalement les jeunes couples et les familles en quête d'espace et de verdure. Le cœur du domaine, avec ses anciennes fermes et ses serres ressemble à un village. Le quartier est relativement éloigné du centre-ville mais est desservi par des lignes de bus et de tramway. De nombreux étudiants en écoles d'aides-soignants souhaitent s'y installer.

En résumé...

Comme nous venons de le voir dans ce guide, Strasbourg dispose de nombreux et solides atouts : Qualité de vie, proximité avec Paris, au cœur de l’Europe et proche de l’Allemagne. Son tissu économique est dynamique et la ville voit le nombre de ses habitants augmenter chaque année. Les prix y ont certes déjà bien augmenté mais la ville offre encore d’intéressantes opportunités de revalorisation dans le temps. Si vous souhaitez vous aussi vous lancer dans la mise en place d’un investissement immobilier, rien de plus simple, il vous suffit de nous contacter directement via le tchat, par mail ou directement par téléphone. Nos équipes sont là pour vous. Alors, à très vite avec Netinvestissement.fr

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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