1. Pourquoi investir en loi Pinel à Rennes

La ville de Rennes, située au cœur de l’ouest de la France est connue pour sa qualité de vie, sa vitalité et son dynamisme. Grâce à son emplacement central, c’est une ville facile d’accès, connectée à la capitale (une heure quarante seulement TGV) et non loin de la mer (moins d’une heure de transports).

Cela fait maintenant plusieurs années que Rennes se positionne parmi les meilleures villes étudiantes de France selon le site L’Étudiant. Ce qui montre que la qualité de vie qui ressort de cette ville est très appréciée par tous. Les étudiants représentent d’ailleurs près de 20% de la population. Cela s’explique par la force de proposition faite par Rennes aux étudiantes. En effet, plus de 1 100 formations sont disponibles sur Rennes et son agglomération. Un bon point pour les investisseurs en loi Pinel, les étudiants font d’excellents locataires sur une longue durée généralement en fonction de leur cursus scolaire. Sans compter que les parents se portent souvent garants pour leurs enfants, ce qui limite les risques de loyers impayés.

La ville de Rennes et son agglomération connaissent depuis quelques années une forte croissance démographique. Cette croissance démographique s’explique par l’implantation d’un grand nombre d’entreprises dont des grands groupes, environ 30 000. Cela créé un fort bassin d’emploi, c’est donc une ville très attractive pour les actifs.

C’est aussi une ville qui intéresse les jeunes actifs qui souhaitent bénéficier d’un cadre de vie agréable et d’une ville dynamique. Les cadres, les familles ou encore les seniors souhaitent généralement s’y installer sur le long terme et y louer ou acheter une résidence principale afin de profiter du climat et de la douceur de vivre que leur procure la Bretagne avec ses espaces naturels à couper le souffle.

Investir en Loi Pinel à Rennes est une réelle opportunité d’acquérir un bien neuf qui va venir accroitre votre patrimoine, en vous apportant des revenus réguliers et une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 17,5% du prix d’achat dans la limite fixée par l’état de 300 000€ d’enveloppe d’investissement. C’est un investissement qui vous offre bon nombre d’avantages : vous allez en effet pouvoir commencer à préparer votre retraite, acquérir un logement dans une ville ou le marché locatif est tendu. C’est un investissement qualifié de fiable et fructueux, cependant il faut que vous teniez compte de certain critères qui ont été mis en place par le gouvernement comme des plafonds de loyers ou de ressources par exemple.

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2. Comment fonctionne la loi Pinel à Rennes

La Loi Pinel est une loi qui a vu le jour en 2014 et qui a substitué au dispositif Duflot. Depuis 2014, ce dispositif a permis aux françaises et aux français de réaliser un investissement immobilier locatif et de devenir propriétaire parfois même sans aucun apport. Que ce soit à Rennes ou dans une autre ville, le fonctionnement de la Loi Pinel reste généralement le même. Cette loi offre donc la possibilité à un investisseur d’investir dans un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) tout en défiscalisant. En plus de réduire vos impôts sur le revenu cette loi vous permet de bénéficier de revenus réguliers pendant toute la durée de location du logement mais aussi de développer votre patrimoine immobilier.

Le gouvernement a mis en place cette loi avec l’intention de dynamiser et alimenter le parc immobilier des villes notamment celles où la demande est élevée et ou le marché locatif est très tendu. Ces logements neufs vont permettre de subvenir aux besoins des habitants en nouveaux logements et ainsi de réduire le déséquilibre qu’il y a entre l’offre et la demande.

Le temps passe et notre environnement évolue c’est pourquoi depuis le début d’année 2023, la Loi Pinel a été quelque peu revisitée et est devenue la loi Pinel Plus. Cette version améliorée de la loi Pinel, demande aux investisseurs une plus grande vigilance sur l’environnement et l’écologie. La Loi Pinel ne disparait pas pour la Loi Pinel plus, ce sont juste deux Loi qui vont se compléter et cohabiter ensemble.

Pour votre investissement en Loi Pinel, vous devrez vous engager à louer votre bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, en retour vous bénéficierez d’un allègement fiscal de 10,5%, 15% ou 17,5%.

Dans le cas où vous souhaiteriez investir en VEFA, vous avez 30 mois à compter de la signature de l’acte d’acquisition pour que l’achèvement survienne. Dans le cas où vous faite construire, vous avez là aussi 30 mois maximum pour obtenir le permis de construire. Pour le dernier cas, lorsque le logement est soumis à des rénovations ou à une réhabilitation, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année d’achat du bien pour effectuer l’achèvement.

Dans le cas d’un investissement en loi Pinel, lorsqu’un locataire met fin à son bail locatif de manière imprévue, vous pouvez garder votre avantage fiscal, cependant, vous disposez de 12 mois pour trouver un nouveau locataire. En prenant bien en compte que vous n’avez pas l’autorisation d’héberger quelqu’un à titre gratuit lorsque le logement est vacant.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Rennes

Pour investir en Loi Pinel et bénéficier de ses avantages, il faut que certaines conditions soient respectées. Tout d’abord notez bien que la loi Pinel s’applique aussi bien aux logements neufs qu’aux logements anciens sous certains critères. Si vous achetez un logement ancien, vous êtes dans l’obligation de le rénover entièrement ou de le reconstruire afin qui répondent aux normes en vigueurs.

Les locataires du logement doivent considérer ce logement comme leur résidence principale. Le bien doit être proposé en location nue soit un logement non meublé.

Le logement doit être acheté neuf ou en état futur d’achèvement cependant il doit avoir bénéficier des rénovations nécessaires qui le ramène à un état quasi neuf. Ces logements devront répondre à la nouvelle règlementation environnementale soit la RE 2020. Si le logement n'est pas rénové en prenant compte de cette règlementation alors il ne sera pas éligible à la Loi Pinel.

Vous devez vous engager pour une certaine durée 6, 9 ou 12 ans qui va être la durée minimale de location du logement. La loi Pinel est limitée au niveau des montants de l’opération. La limite d’investissement du bien est de 300 000€.

Le locataire va lui aussi devoir respecter certaines conditions. En effet le propriétaire va devoir s’assurer que les revenus de son locataire ne dépassent pas le plafond de ressources. Le plafond de ressources peut varier d’une zone à une autre, il va dépendre de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien par rapport à aux zones éligibles à la Loi Pinel. Le plafond de ressources va aussi varier en fonction de la composition du foyer fiscal. En effet, si le locataire est une personne seule, un couple, une famille avec deux enfants… Vous pourrez toutefois louer le bien à un membre de votre famille à partir du moment où celui-ci n’appartient pas au même foyer fiscal que vous et que le logement n’est pas loué à titre gratuit.

4. Quelle zone Pinel à Rennes

Le gouvernement a mis en place un zonage spécifiquement pour la Loi Pinel. En effet, l’état a mis en place le dispositif Pinel dans le but d’augmenter la construction de bien neufs dans des villes ou le marché est tendu. C’est pourquoi des villes ou le marché est moins tendu (comme la ville de Saintes par exemple) sont dans une autre zone et ne sont pas éligible à la Loi Pinel. Il existe au totale 5 zones Pinel différentes, qui sont les zones A bis, A, B1, B2 et C. Ces zones sont classées en fonction de la tension du marché locatif dans la région choisie.

Rennes se situe donc dans la zone B1 Pinel en raison de la demande importante de logement qu’il y a au sein de la ville.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Rennes

Le dispositif Pinel est encadré par des plafonds de ressources et des plafonds de loyers. C’est le gouvernement lui-même qui a mis en place ce système de plafonds dans le but de limiter les risques. Des risques lors de la location du bien, par exemple des personnes n’ayant pas forcément les moyens ou des propriétaires qui louent leur bien à des prix excessifs. Ces plafonds de loyers vont varier en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien. Rennes et ses alentours se trouvant en Zone B1 il n’y aura pas de différences au niveau des plafonds de loyers et de ressources.

Les plafonds de loyer

Le plafonds des loyers aussi appelé encadrement des loyers est de 10,55€ / m2 à Rennes cette année puisque cette ville se trouve en zone B1. C’est un montant qui est favorable pour les deux partis à la fois le propriétaire qui loue son bien à des personnes qui en ont les moyens et le locataire quant à lui loue le bien à son juste prix. Le montant maximum correspond à la somme maximale auquel vous pouvez louer votre bien au cours de l’année.

Deux indicateurs doivent être connus pour calculer le plafond de loyer de votre logement. Il vous faut dans un premier temps la surface de votre logement puis savoir dans quelle zone d’éligibilité il se trouve par rapport à la Loi Pinel. Vous devrez calculer dans un premier temps le coefficient multiplicateur qui correspond à 0,7+19/ la surface du logement. Vous pourrez donc calculer grâce à ce coefficient multiplicateur le Loyer Mensuel.

Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 45 m2 en plein centre de Rennes. Le coefficient multiplicateur correspond donc à 0,7 +(19/45) = 1,12. Le loyer mensuel maximum sera donc de (10,55*1,12) *45 = 531,72€.

Les plafonds de ressources

Le deuxième plafond mis en place par le gouvernement pour ce dispositif Pinel est le plafond des ressources. Celui-ci consiste à étudier les ressources financières du potentiel locataire. Le montant du plafond des ressources peut changer d’une année sur l’autre, en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement et aussi fonction du foyer fiscal du potentiel locataire : célibataire, couple, famille avec 1 enfant…

Composition du foyer locataire	Lieu de Situation du logement
Composition du foyer locataire	Zone A bis (en €)	Zone A (en €)	Zone B1 (en €)	Zone B2 et C (en €)
Personne seule	39 363€	39 363€	32 084€	28 876€
Couple	58 831€	58 831€	42 846€	38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge	77 120€	70 718€	51 524€	46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge	92 076€	84 708€	62 202€	55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge	109 552€	100 279€	73 173€	65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge	123 275€	112 844€	82 465€	74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+13 734€	+12 573€	+9 200€	+8 277€

Le plafond de ressources dans les zones Pinel est en adéquation avec les revenus moyens des habitants de Rennes. C’est une stratégie qui permet de cibler les personnes de classes moyennes et de leurs apporter l’accessibilité à des logements neufs. Le gouvernement a aussi voulu laisser l’accès à ces logements à des personnes moins aisés afin de rééquilibrer le marché locatif.

Le locataire choisit par le bailleur doit être capable de fournir des justificatifs de revenus à l’administration fiscale lorsque c’est nécessaire.

La réduction d’impôts apporté au propriétaire lors de l’achat du bien est plafonnée à 300 000€. Depuis ce début d’année 2023, le bien doit satisfaire une surface minimale en fonction du type de bien dans lequel vous souhaitez investir : studio, T2, T3, T4…

Type de bien	Surface minimale
Studio	28 m²
T2	45 m²
T3	62 m²
T4	79 m²
T5	96 m²

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Rennes

Madame Marcy souhaite enrichir son patrimoine de manière intelligente. Elle se renseigne donc sur la loi Pinel puisqu’elle considère payer beaucoup trop d’impôts. Utiliser ce dispositif lui semble cohérent avec ses besoins. Elle décide donc de calculer ce que va lui apporter l’achat de ce logement en loi Pinel sur la durée. Elle a choisi un appartement en périphérie de Rennes qui se situe tout proche des écoles pour ses enfants. Le logement qu’elle a trouvé est d’une valeur de 240 000€. Elle souhaite le mettre en location sur une durée minimale de 9 ans ce qui signifie que le taux qui est appliqué est de 15%. Le taux comme mentionné initialement sera de 15% si l’achat est réalisé avant le 1er janvier 2024. Elle calcule donc la somme annuelle qu’elle va percevoir dans le but de la déduire de ses impôts. Le calcul étant le suivant : 15% du prix d’achat, soit 1,6% par an, ce qui correspond à la somme de 4 000€, soit 36 000€ de réduction d’impôt au cours des 9 années.

7. Les meilleurs quartiers à Rennes : Notre top 3

la commune de Cesson-sévigné

Dans un premier temps la commune de Cesson-sévigné limitrophe avec seulement 7 kilomètres qui la sépare de Rennes. Une ville habitée par plus de 17 500 personnes, c’est l’une des villes de rennes Métropole à être aussi peuplée. Elle suit le développement de Rennes depuis de nombreuses années, de nombreuse entreprises s’y sont implantées ce qui créé un réel bassin d’emploi. Investir en Loi Pinel dans cette commune, c’est investir dans une commune ou il manque de logements, ou la demande est importante et qui est connectée à Rennes et aux communes limitrophes.

Le quartier de Landry

En deuxième position nous avons le quartier de Landry situé au sud de Rennes, c’est un quartier qui est composé de plus de 7 000 habitants, 58% d’entre eux sont locataires de leur résidence principale. En sachant que le parc immobilier de ce quartier est composé à 59% d’appartements. Un quartier dans lequel il serait intéressant d’investir afin de trouver facilement des locataires. Les cadres, chefs d’entreprises vivant en couple ou en famille représentent une grosse partie de la population un bon point pour de la location qui sera plus considéré comme de la location longue durée. Cela permet de réduire les risques de vacances locatives. Très bien desservi par les transports en communs, il compte de nombreux espaces verts et commerces. C’est un quartier qui est connu pour abriter la zone d’activité la plus importante de Bretagne la ZA sud-Est. Cette zone industrielle regroupe plus de 700 entreprises soit 15 000 salariés un véritable bassin d’emploi. Un atout majeur pour investir en Loi Pinel dans ce quartier.

Le quartier Beaulieu

Nos conseillers ont sélectionné le quartier Beaulieu, un quartier de Rennes situé dans le secteur de Jeanne d’arc Longchamps Atalante, il a une superficie de 4,79 km2. Un quartier fréquentait par les étudiants qui représentent 35 % de la population. C’est un quartier extrême bien desservi pas les transports en commun comme le bus ou le métro. Il offre l’avantage d’être à proximité de plusieurs espaces vers comme le Parc des Gayeulles. C’est un quartier complet composé de complexes sportifs, d’hypermarché etc.

Pour un investissement en Loi Pinel, nous vous conseillons de privilégier les logement type Studio ou T2 afin que ça convienne facilement aux étudiants. Cependant le projet peut aussi être l’achat d’un logement plus grand. Cela permet de réduire le risque de vacance locative.