Comment investir en Monuments Historiques ?

1. Rappel

Le dispositif d'investissement en Monuments Historiques permet à un investisseur d'obtenir un avantage fiscal en contrepartie de l'acquisition et de la réhabilitation d'un bien classé, inscrit ou agréé par le ministère de la Culture.

Une fois l'achat d'un bien considéré comme Monument Historique, vous pourrez alors déduire de votre revenu brut imposable 100% des travaux effectués pour améliorer ou réhabiliter celui-ci et ce sur une durée maximum de 3 années. Plus votre tranche marginale d'imposition sera élevée plus vous pourrez bénéficier d'un avantage fiscal important.

Dispositif peu contraignant, il vous sera demandé tout de même que l'enveloppe de travaux respecte le cahier des charges prévu par les services de l'ACMH (Architecte en Chef des Monuments Historiques) et de détenir le bien au minimum pendant 15 ans.

Exemple : vous vous portez acquéreur d'un bien immobilier classé MH pour une valeur de 100 000€ avec une enveloppe de travaux de réhabilitation de 150 000€ qui seront effectués pour moitié en année N et pour une autre moitié en N+1. Vous pourrez donc déduire de votre revenu imposable cette année 75 000€ et l'année prochaine 75 000€. Selon votre tranche d'imposition, cette importante déduction vous offrira une conséquente baisse d'imposition.

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2. Comment sélectionner un bien Monuments Historiques

Le meilleur conseil en matière de sélection de produit Monument Historique est avant tout de vérifier que le bâtiment dans lequel se trouve votre future acquisition est bien classé ou inscrit auprès des services de l'Etat.

Une fois cette vérification faite, n'oubliez pas, malgré la forte attractivité fiscale d'un tel dispositif, qu'il reste un investissement immobilier et qu'il faut savoir appliquer les fondamentaux dans ce domaine. À savoir la localisation, le dynamisme économique de la zone, le besoin locatif, le potentiel d'évolution à la revente et si le prix au mètre carré reste, malgré les prestations, cohérent avec le marché.

Depuis son apparition il y a tout juste 100 ans (décembre 1913), le dispositif Monuments Historiques a permis de réhabiliter, de réaménager et de conserver le patrimoine immobilier et architectural français. Si beaucoup d'investissement MH ont porté sur des châteaux ou des hôtels particuliers (souvent ouverts au public), le dispositif a surtout eu un impact pour redonner vie aux centre-villes d'agglomérations laissés en désuétude et tout particulièrement en province. Ainsi, les centre-villes de Bordeaux, Lyon, Lille, Nantes, La Rochelle, Amiens, Avignon ou Aix-en-Provence ont retrouvé leur superbe d'en temps grâce à la contribution d'investisseurs privés.

Il faut également porter une attention particulière au budget global de votre investissement en essayant d'adapter à votre revenu imposable le montant des travaux déductibles afin de ne pas surdimensionner votre projet. Prenez connaissance avant d'investir du planning prévisionnel des travaux afin de prévoir quelle somme vous allez pouvoir déduire et sur combien d'années cela aura un impact sur votre impôt.

Enfin, choisissez de préférence un opérateur en mesure de vous vendre le produit mais également de gérer pour vous les travaux en vous "livrant" le bien fini et ce, sous le contrôle d'un cabinet de fiscalistes spécialisés qui aura validé le montage et l'agrément des travaux auprès de l'ACMH (Architecte en Chef des Monuments Historiques). En effet, la liste des travaux éligibles à l'agrément MH étant assez précise, il faut éviter de mal calibrer le projet ce qui entraînerait une requalification de votre investissement et la perte de l'avantage fiscal.

3. Comment financer un investissement en Monuments Historiques

Comme tout investissement immobilier, vous pouvez choisir de financer votre projet avec vos liquidités ou par l'intermédiaire d'un prêt bancaire.

L'investissement MH ne vous exonérant pas de déclarer le bien dans votre éventuelle base ISF, mobiliser vos liquidités n'est donc pas un choix optimal.

Cette option aura tout de même comme intérêt de vous permettre de réduire concrètement votre facture fiscale et de percevoir dès la mise à disposition du bien des rentes locatives.

Utiliser le levier du financement bancaire reste en majorité l'option la plus usuelle. En effet, n'oubliez pas qu'en plus des travaux, vous pourrez déduire de votre revenu imposable les frais et charges d'emprunt dont les intérêts (sans être limité au montant des loyers comme dans le régime foncier normal) ce qui impactera d'autant plus votre impôt. Beaucoup d'investisseurs privilégient aujourd'hui le financement bancaire In Fine permettant une déduction linéaire des intérêts d'emprunt et un poids moindre de la mensualité de crédit.

Que vous choisissiez de financer comptant ou à l'aide d'un crédit, n'oubliez pas qu'il vous faudra mobiliser le prix total du foncier ainsi que les frais d'acquisition (notaire etc.) dés la signature, puis les appels de fonds pour travaux successifs alors que le bien ne vous générera aucun revenu.

4. Le Monument Historique et la résidence principale

L'investissement en Monuments Historiques permet également de bénéficier d'avantages fiscaux y compris si vous occupez le bien en tant que résidence principale. Dans ce cas-là, vous pourrez déduire jusqu'à 50% des charges et travaux (toujours si votre immeuble est agréé) si il n'est pas ouvert au public et 100% si il est, même partiellement, ouvert au public. C'est le cas en général des châteaux et belles demeures de charme dont une partie, classée Monument Historique, est visitable.

Petite spécificité : en cas de convention avec le Ministère de la Culture, vous pourrez obtenir une exonération des frais de succession si vos héritiers s'engagent à maintenir la convention en cours et la mise à disposition de votre bien (au moins partiellement) au public.

Conclusion

Dispositif le plus efficace en terme de défiscalisation immobilière, l'investissement en Monuments Historiques reste également un levier patrimonial très attractif. En effet, au-delà de l'indéniable incitation financière qu'il offre, il vous permettra également de vous intéresser à des supports fonciers de grande qualité avec des localisations souvent hyper-centres.

Bel outil en matière de gestion de patrimoine, ce mécanisme repose pour autant sur un ensemble d'agréments étatiques qu'il faut surveiller en s'assurant que l'ensemble du projet est parfaitement cadré. Il vous faudra donc rester vigilant malgré les éventuels "coups de cœur" que vous pourriez être amenés à étudier. L'accompagnement d'un avocat-conseil peut s'avérer plus prudent et la quasi totalité des opérateurs MH spécialisés incluent cette prestation dans leur montage.