Investissement locatif : les monuments historiques

1. Le dispositif Monuments Historiques

Cette loi de défiscalisation immobilière fut mise en place il y a un peu plus de 100 ans, le 31 décembre 1913, accordant des avantages fiscaux très favorables aux investisseurs achetant, restaurant et louant des monuments historiques.

Solution clairement optimale en 2013 pour réduire sa pression fiscale, le dispositif Monuments Historiques vous permet de réaliser un investissement immobilier à caractère locatif qui échappe au plafond des niches fiscales, au plafond des loyers ainsi qu'au plafond des ressources des locataires, et, qui convient donc particulièrement bien aux contribuables fortement imposés.

Plus concrètement, le dispositif Monuments Historiques repose sur une mécanique de déduction d'impôts qui permet de déduire 100 % des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années. Attention, pour pouvoir bénéficier de cette réduction d'impôts, le bien immobilier en question doit être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et il vous faudra prévoir des travaux de réhabilitation dans le but de pouvoir le mettre en location. De plus, les travaux entrepris devront aboutir à la restauration parfaite du monument historique ET, la qualité du bâti doit être suivie ET validée par un architecte ABF, architecte des bâtiments de France.

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2. Les conditions d'application du dispositif

Peu contraignant, le dispositif Monuments Historiques est l'un des rares dispositifs de défiscalisation immobilière qui permet aux propriétaires d'habiter le bien en question tout en bénéficiant des avantages fiscaux. Ainsi, en cas d'habitation en tant que résidence principale par le propriétaire, ce dernier pourra tout de même déduire 50 % des charges de ses revenus.

Les autres conditions d'application du dispositif sont :

• conserver le bien durant au minimum 15 ans
• le bien doit être loué nu et affecté à l'usage d'habitation principale
• aucun plafonnement des loyers
• aucune durée de location
• aucun plafonnement des ressources des locataires

3. Quels sont les contribuables concernés par cette loi de défiscalisation ?

Toutes les personnes physiques domiciliées en France, qui envisagent l'acquisition, ou sont déjà propriétaires, d'un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et qui réalisent bien évidemment des travaux de restauration afin de pouvoir mettre le dit bien en location.

Bien qu'il soit accessible à tous les contribuables français, le dispositif Monuments Historiques s'adresse en priorité aux contribuables fortement imposés, notamment avec un taux d'imposition à 41 % ou 45%, car il faut pouvoir supporter la totalité du budget travaux sur une courte période.

Bon à savoir : les titulaires de parts de SCI et de SCPI qui sont soumis à l'impôt sur le revenu peuvent également bénéficier de ce dispositif de défiscalisation immobilière.

4. Quels sont les biens immobiliers concernés par cette loi de défiscalisation ?

Les immeubles classés ou inscrits en tant que monuments historiques doivent faire l'objet d'un agrément par le ministre chargé du budget, en raison de leur caractère historique ou artistique, ou, doivent recevoir le label délivré par la Fondation du patrimoine, et ce, en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine.

► Les immeubles classés

L'immeuble est classé en totalité ou en partie comme monument historique. Dans ce cas, les travaux sont généralement pris en charge par l’ACMH (Architecte en Chef des Monuments Historiques).

► Les immeubles inscrits

L'immeuble est inscrit en totalité ou en partie sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques. Le choix du maître d'oeuvre sera alors libre, et les travaux vont s'exécuter sous le contrôle du service des monuments historiques.

5. Quels sont les travaux concernés par cette loi de défiscalisation ?

• les travaux de démolition
• les travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
• les travaux de reconstitution de toiture
• les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration de l'habitation les travaux déclarés d’utilité publique
• les travaux de murs extérieurs d'immeubles existants
• les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou encore des parties communes

Les avantages du dispositif Monuments Historiques

• déduction intégrale des travaux sur les revenus bruts imposables
• intérêts d’emprunts déductibles sans limite du revenu brut imposable comme un déficit foncier
• aucun engagement de location
• aucun plafond des ressources des locataires
• aucun plafond des loyers
• aucun plafond de réduction d'impôts : le plafonnement des niches fiscales ne s'applique pas à ce dispositif
• aucun frais de succession : même si l'héritier n'appartient pas à la famille du propriétaire
• possibilité de conserver le bien immobilier pour usage personnel

Conclusion

Mis en place afin de préserver le patrimoine historique français, le dispositif Monuments Historiques permettra aux amoureux des belles pierres de sauvegarder et restaurer des monuments historiques tout en se constituant un patrimoine immobilier de grande valeur et en bénéficiant d'importantes réductions d'impôts. Néanmoins, nous vous conseillons de prendre contact avec un conseiller en gestion de patrimoine, car, dans la mesure où les biens immobiliers sont assez rares, ce dispositif de défiscalisation immobilière nécessite un montage précis et complexe.