Les 5 villes de France au plus fort potentiel de plus values dans 10 ans

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Lorsque l’on investit dans l’immobilier, que ce soit pour sa résidence principale ou un investissement locatif, le choix s’effectue à un instant « T » avec une situation de marché. Or, il est naturel de chercher à réaliser une plus value latente la plus importante possible afin, au moment de la sortie/revente du bien, de pouvoir encaisser, dans le meilleur des cas, la plus value la plus importante. Pour vous aider à faire les meilleurs choix, ce guide développe et présente les 5 villes de France offrant le plus gros potentiel de plus value à 10 ans.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. BORDEAUX

Sans surprise, Bordeaux est et reste encore la ville qui offre le plus important potentiel de plus-value dans le temps. En effet, les nombreux et importants travaux d’aménagement, de réhabilitation et de développement urbains lancés par Chaban-Delmas puis poursuivis et augmentés par Alain Juppé ont permis à la cité girondine de se hisser en quelques années en tête de tous les classements et même de la ville la plus agréable à vivre au Monde (classement « Lonely Planet ») en 2016. Ainsi, selon les analyses et prévisions statistiques, Bordeaux devrait continuer à bénéficier du plus important flux migratoire positif sur les 10 prochaines années (+15000/ an actuellement) notamment grâce à la ligne LGV. L’INSEE et la région Aquitaine tablent sur la création de plus de 100 000 emplois à l’horizon 2030 pour la seule CUB (communauté urbaine de Bordeaux).

Le grand projet d’agrandissement de la gare et de réhabilitation de tout le quartier autour va accueillir de nouveaux sièges sociaux de grands groupes et voir de nombreuses succursales de sociétés s’implanter pour bénéficier du dynamisme de la région.

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2. LYON

En concurrence directe avec Bordeaux, le Grand Lyon est également très dynamique et cherche à attirer de plus en plus d’entreprises, permettant ainsi à la région de poursuivre son développement.

Lyon bénéficie d’un bassin économique dynamique et a déjà créé plus de 650 000 emplois dans le secteur privé et plus de 110 000 dans le public.

Grande fierté de la ville, Lyon est notamment la 1ère agglomération industrielle de France (hors Ile de France) mais doit ben gérer le virage numérique et de la modernité. Pour cela, elle mise notamment sur la CleanTech, un secteur en plein expansion dans la métropole. L’objectif est de créer plus de 50 000 emplois dans les secteurs de la chimie, de l’environnement et du transport d’ici 2030.

Grâce à son accès rapide à la capitale (2 heures en TGV), Lyon poursuit son développement.

3. MONTPELLIER

Montpellier est une ville de taille encore moyenne de France avec une population de 260 000 habitants environ, mais qui jouit d’une position géographique stratégique, sur les bords de la Méditerranée, entre Marseille en Perpignan. L’engouement des Français pour le Sud lui permet elle aussi de bénéficier d’un flux migratoire jeune et positif. Le prix moyen du mètre carré à Montpellier est de l’ordre de 3000 € ce qui le rend encore très accessible. La construction de la ligne de TGV pour relier Montpellier à Perpignan et Marseille est prévue pour 2020. Cette ligne rapprochera encore davantage Montpellier de l’Espagne.

4. TOULOUSE

Toulouse est évidemment largement portée par le dynamisme et la profondeur du marché aéronautique avec Airbus et EADS bien sûr, mais également les centaines de sous-traitants qui gravitent autour de ce secteur stratégique. En effet cela représente à ce jour 180 000 postes dont près de 30% sont à Toulouse ! les carnets de commande d’avion d’Airbus sont pleins pour les 20 prochaines années, de quoi assuré un maintien du développement de la ville et de ses environs. Là encore, et au même titre que pour Bordeaux ou Montpellier, Toulouse va également bénéficier de l’arrivée de la LGV à ses portes afin d’accélérer encore davantage son expansion.

5. LILLE

5ème de ce classement, Lille. Lille a connu une très importante croissance au tout début du 21ème siècle grâce au TGV et son accès quasi immédiat avec la Belgique. Certes le Nord de la France a beaucoup souffert industriellement notamment et a en grande partie eu plutôt tendance à voir ses habitants partir que venir, mais Lille est bien l’exception qui confirme la règle. Lille trouve sa place à une heure de Paris, aux portes de l’Angleterre et sait attirer celles et ceux qui cherchent un autre cadre et style de vie. Avec des prix moyens de l’immobilier compris entre 2000 et 2500 €, l’immobilier reste encore très accessible et c’est là son meilleur vatout. Pouvoir vivre dans d’excellentes conditions à une heure seulement en train du 1er bassin d’emploi du pays : l’Ile de France.

En résumé...

Dans les 15 prochaines années, la population de la France devrait augmenter de l’ordre de 10%. Contrairement à certaines idées reçues il y a donc peu de chance que les prix de l’immobilier baissent. La population française bouge principalement vers le Sud et de plus en plus vers l’ouest où il « fait si bon vivre ». Mais il est logique et incontestable que ce sont les villes de taille moyenne, plutôt situées dans les régions ensoleillées, et idéalement bien desservies par les transports que le potentiel de plus-value sera le plus fort. En 10 ans, l’immobilier a pris plus de 150% de valeur en moyenne. Si vous pensez que le point haut est atteint, vous vous fourvoyez. Il y existe encore des villes telles que celles mentionnées qui réservent de significatifs potentiels de gains à terme.

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Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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