Pourquoi une résidence de tourisme ?
Une résidence de tourisme à l’avantage de pouvoir être louée à la journée, à la semaine ou au mois en fonction des fluctuations d’affluence des touristes. Légalement et selon l’arrêté de 1986 : « une résidence de tourisme est un ensemble homogène de maisons ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile ».
Comme les résidences sénior, les résidences de tourisme sont meublées et entièrement équipées pour recevoir avec tout le confort nécessaire, une clientèle touristique ou d’affaires en séjour d’une durée variable.
Il est utile de souligner un point à savoir : pour qu’un hébergement soit considéré comme résidence de tourisme, le bien immobilier doit offrir un minimum d’équipement et de services communs tels que la restauration, l’accueil, un service de ménage et de location de linge…. (Cette liste n’est bien entendu pas restrictive et de manière générale plus le classement de la résidence de tourisme est élevé plus la gamme des offres et service est étendue). La résidence de tourisme est gérée dans tous les cas par une société spécialisée.
Les avantages de réduction d'impôts
Le principal avantage recherché par les contribuables lors de ce type d’investissement est bien entendu la réduction d’impôt. Cependant cet avantage est également lié à quelques engagements de la part de l’investisseur. Lors de l’achat du bien, le propriétaire s’engage à le louer de manière effective et continue pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence de tourisme. Cette obligation de location doit prendre un effet immédiat dans le mois qui suit la date d’acquisition du bien (ou date d’achèvement de l’immeuble).
En cas de non respect des clauses citées précédemment, de l’engagement de location notamment, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession du logement. Mais le non respect des clauses peut avoir aussi d’autres conséquences. La rupture de l’engagement peut être due au fait que l’exploitant lui-même ne puisse plus être en mesure de louer l’appartement (et qu’aucun nouvel exploitant ne prenne le bail à son tour dans un délai d’un mois et jusqu'à la fin de la période couverte par l’engagement). Dans ce cas, sans une relocation effective à un nouvel exploitant dans les douze mois, le service des impôts se verra dans l’obligation de procéder à la remise en cause de la réduction d’impôt accordée.
« Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'article D. 321-2 du code du tourisme, les copropriétaires ont une obligation durable de location d'au moins 70 % des appartements de la résidence et que le gestionnaire doit être unique pour l'ensemble de la résidence de tourisme. »
Les avantages d'imputation de TVA :
L' investissement locatif dans une résidence de tourisme présente un autre avantage sur le niveau du régime fiscal applicable en matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). En effet, la location de l’immeuble à un exploitant d’une résidence de tourisme classée est soumise de plein droit à cette taxe lorsque le contrat de location est d’une durée d’au moins neuf ans (engagement de la part de l’exploitant de promotion touristique à l’étranger).
La déduction de la TVA est appliquée lors de l’acquisition de l’investissement immobilier et sur les revenus locatifs : « Dans une instruction publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence 3 A-1 3-91 du 19 juillet 1991, l'administration a eu l'occasion de préciser les conséquences, au regard du droit à déduction, résultant de l'interruption du contrat de location initial d'une durée de neuf ans. »
A partir du moment où la déduction ne concerne plus l’immeuble et la réalisation d’opérations imposables (ouvrant droit à la déduction), le propriétaire du bien repasse sous le régime de l’exonération de la TVA des locations de locaux meublés (à compter de la date à laquelle cette activité a été soumise à la taxe). Il est notamment possible pour le propriétaire, de ne procéder qu’au versement d’une fraction de TVA (sur laquelle il a appliqué la déduction).
Cependant il n’est pas nécessaire de procéder à ce reversement si le propriétaire continue d’affecter son bien immobilier à une activité locative soumise à la TVA (résultat d’un nouveau bail commercial avec un nouvel exploitant respectant les conditions nécessaires).
Enfin, si l’investisseur revend son bien à un acquéreur qui l’affectera également à une activité locative soumise à la TVA, il sera alors dispensé du reversement de la TVA antérieurement déduite.
Pour conclure, les résidences de tourisme sont intéressantes pour les contribuables qui souhaitent faire un investissement locatif, car de plus en plus prisées sur le marché de l’immobilier saisonnier. À proximité des centres villes ou des aéroports, les nouvelles résidences de tourisme accueillent une clientèle d’hommes d’affaire et de cadres qui souhaitant plus d’indépendance qu’à l’hôtel tout en bénéficiant de services variés. Le marché des résidences de tourisme est en pleine expansion et l’investissement locatif devient dans ce cadre, une opportunité pour le contribuable de se constituer, de préserver et de faire fructifier son patrimoine.
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