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Investir dans une résidence de tourisme

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Bien que moins connu que ses autres confrères, l'investissement dans une résidence de tourisme, que l'on peut voir comme un placement immobilier « en mode vacances », entre dans la catégorie des résidences de services et présente donc de nombreux avantages. En effet, l' achat locatif d'un appartement à la mer ou à la montagne est une belle opportunité qui pourra vous permettre de joindre l'utile à l'agréable.

1. Le principe des résidences de tourisme

Comme toutes résidences de services, une résidence de tourisme propose une formule d'hébergement « complète », avec des logements meublés et équipés afin de permettre au locataire d'user immédiatement du logement, tout en proposant un minimum de confort, de qualité et d'indépendance.

De plus, la résidence de tourisme doit offrir aux locataires des services dits « para-hôteliers » : réception, restauration, entretien, laverie, etc. Ainsi que certains équipements tels qu'une piscine, un sauna, une salle de sport...

Bon à savoir : certains indices peuvent vous aider à opter pour une résidence de tourisme de qualité. En effet, de par leurs ressemblances avec les hôtels, les résidences de tourisme répondent à des réglementations d’ordre public, et bénéficient donc d’un classement avec étoiles qui est obtenu selon les prestations proposées.

2. L'état des lieux du marché des résidences de tourisme

Il faut savoir que le marché des résidences de tourisme ne connaît pas la crise. En effet, la France est la première destination touristique mondiale, mais aussi la destination préférée des Français, environ 85% d'entre eux partent en vacances en France. De fait, dans cette zone touristique au fort potentiel, les besoins d’hébergements n'ont de cesse d'augmenter et les résidences de tourisme se sont faites une place de choix sur le marché grâce à leurs services, leurs prestations et à leur prix en moyenne 40% moins chers que ceux pratiqués par les hôtels.

Ainsi, avec plus de 13 millions de vacanciers par an, le marché des résidences de tourisme est porteur, et surtout durable.

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Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

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3. Les dispositifs à utiliser

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Si vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif en résidence de tourisme vous aurez la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux :

► Le statut de loueur meublé en non professionnel (LMNP)

Le statut LMNP s'applique uniquement aux locations meublées, ce qui est le cas avec une résidence de tourisme. Il va vous permettre de bénéficier de trois grands avantages fiscaux :

  • la possibilité de récupérer la TVA, soit 19.6%, sur le bien en question
  • un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC, seulement s'ils sont inférieurs à 23 000 € HT par an
  • la possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé)

► La loi Censi-Bouvard

Cette loi de réduction d'impôts ouvre droit à une réduction d'impôts égale à 11 % du prix du logement, dans la limite de 300 000 € investis, pour tout investissement dans l’immobilier neuf et plus particulièrement, dans une résidence de services. Ici aussi le logement doit être loué meublé et maintenu en location pour une durée de 9 ans minimum. Outre la réduction d'impôts, le Censi-Bouvard vous permet également de :

  • récupérer l’intégralité de la TVA, soit 19.6%, sur le prix d’achat six mois après la livraison
  • déduire vos frais réels : primes d’assurances, frais et charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété
  • déduire 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus de même nature, c'est-à-dire les revenus BIC

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4. Les avantages d'un investissement en résidence de tourisme

Comme nous venons de le voir, les résidences de tourisme peuvent vous apporter quelques avantages fiscaux grâce aux deux dispositifs en vigueur, seulement, elles possèdent bien d'autres atouts intéressants …

► Une rentabilité

Comme la plupart des résidences de services, un investissement dans une résidence de tourisme s'avère être plus que rentable. En effet, la plupart d'entre elles affichent une rentabilité moyenne de 4.5%, notamment si elles sont implantées dans des sites très touristiques.

► Aucune contrainte de gestion locative

Les résidences de tourisme sont gérées par des sociétés d'exploitation, c'est donc à ces gestionnaires professionnels que revient la charge de la gestion locative : état des lieux, mise en location, entretien, etc.

► Une garantie

Grâce à la signature d'un bail commercial avec la société de gestion, vous percevrez des loyers réguliers par le biais de l'exploitant de la résidence. Soyez toutefois vigilant lors de la signature du bail commercial car la durée moyenne de ce dernier est de 11 ans.

► Des vacances

L'exploitant de votre résidence peut vous réserver des semaines d'occupation. Ainsi, il vous sera possible d'occuper votre logement quelques semaines par an, en fonction d'un planning convenu à l'avance.

5. Les critères à prendre en compte

► L'emplacement

En résidence de tourisme, l'emplacement est une notion clé. Il vous faudra essayer de trouver un emplacement privilégié, proche des stations de ski ou des plages et non loin des commerces, des équipements de loisirs et des transports. Le mieux, pour des vacances, étant de ne pas passer par la case voiture.

► Le gestionnaire

L'expérience de la société de gestion est un gage de qualité. Il est donc préférable d'opter pour un opérateur connu, qui a déjà fait ses preuves auparavant, et dont la situation financière est stable.

6. Les spécificités des investissements en station balnéaire et à la montagne

► Investir dans une station balnéaire

Bon nombre d'investisseurs optent pour une location saisonnière située à proximité d'une station balnéaire. Attractif, ce marché est réputé intéressant grâce à des prix de location qui peuvent se négocier à un montant généralement élevé et également, grâce aux saisons. En effet, les saisons estivales permettant la location du bien sont moins restreintes que dans le cadre d'un investissement locatif à la montagne.

Voici donc trois zones à privilégier :

  • la Côte d'Azur et la Côte Aquitaine Ces deux régions disposent d'une forte attractivité tout au long de l'année, elles connaissent donc une forte demande et en particulier, en période estivale.
  • la région PACA C'est une région très touristique où la demande de location saisonnière est très importante notamment en période estivale mais, il est également possible de bénéficier de quelques opportunités de location à l'année.
  • la Côte Atlantique Sud Cette région verdoyante est très attractive, toutefois faites attention à la saisonnalité. En effet, la location saisonnière y est très recherchée en période estivale mais beaucoup moins en dehors de cette période.

► Investir à la montagne

Un investissement locatif à la montagne est intéressant car malgré le contexte économique tendu, les stations de ski françaises enregistrent de très bons taux de remplissage ce qui est particulièrement intéressant en matière de location saisonnière. Il est important de s'orienter vers une station située à au moins 1 800 mètres d'altitude afin de bénéficier d'un bon enneigement et donc d'une bonne affluence. De plus, tout le monde ne va pas à la montagne pour skier, privilégiez donc une station disposant de multiples activités.

Voici trois zones à cibler pour votre investissement à la montagne :

  • les Alpes Elles proposent l'un des plus grands domaines skiables et restent donc très attractives pour les touristes et les investisseurs. Attention, certaines stations reconnues et renommées comme Courchevel ou Chamonix proposent des prix au m² élevés, entre 8 000 et 20 000 euros, alors que d'autres stations comme La Plagne ou Les Ménuires sont plus abordables avec un prix au m² compris entre 4 000 et 7000 euros.
  • les Pyrénées La fréquentation de ces montagnes ne cesse de progresser au fil des ans, seulement, soyez particulièrement vigilant au taux d'enneigement des stations. En effet, plus le taux d’enneigement sera élevé, plus la durée de location de votre logement augmentera.
  • les Vosges Réaliser un investissement locatif dans les Vosges est particulièrement intéressant, que cela soit en période estivale ou tout au long de l'année.

Conclusion

Véritable investissement plaisir, les résidences de tourisme intéressent de plus en plus d'investisseurs qui ont su y trouver LE bon plan en matière d'investissement locatif. Marché en pleine expansion, les résidences de tourisme accueillent plus de 20% de l’offre d’hébergement touristique chaque année, il est donc judicieux de commencer à réfléchir à un tel placement.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Stéphane :

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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