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Investissement meublé neuf ou ancien : le match

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L’article « Investissement meublé neuf ou ancien : le match » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Si l’engouement et l’intérêt pour l’investissement locatif en meublé est de plus en plus important, nombreux sont les investisseurs qui hésitent entre le régime classique dans l’ancien, et la location meublée dans le neuf. Pour vous aider à y voir plus clair et départager les deux, nous vous proposons ce match en 3 rounds.

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En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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ROUND 1 : la fiscalité

► Location meublée dans l’ancien

L’un des principaux avantages de la location meublée dans l’ancien relève de son mécanisme d’amortissement comptable qui, s’il ne génère pas de réduction d’impôts, permet de générer des revenus (loyers) non fiscalisés pendant plusieurs années (10 à 15 ans en moyenne).

Alors que la pression fiscale en France est de plus en plus forte et que les contribuables cherchent tous les moyens pour la réduire ou l’optimiser, la location meublée offre un réel avantage, notamment pour celles et ceux qui souhaiteraient donc se constituer une rente complémentaire défiscalisée.

De plus, cette mécanique d’amortissement comptable peut se reporter dans le temps jusqu’à 30 ans. Ce qui signifie qui si vous avez acquis le bien meublé par voie de prêt bancaire, vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunts en premier et utiliser cette réserve d’amortissement ensuite, sur l’éventuel reliquat de revenus imposables.

► Location meublée dans le neuf

Il est possible lorsque l’on investit dans une résidence de services en location meublée de bénéficier d’un dispositif fiscal en vigueur: le Censi Bouvard. Ce dispositif offre une réduction d’impôts de 11% sur le montant hors taxe investi, dans la limite de 300.000€ investis.

ATTENTION : cet avantage fiscal et la réduction qui va avec, implique deux contraintes. La 1ère c’est l’obligation de louer et de garder le bien en location pendant une période de 9 ans minimum. L’autre point à savoir est que dans le cas ou vous optez pour le dispositif Censi Bouvard, il ne vous sera pas possible alors de cumuler les deux avantages du meublé, à savoir d’une part la réduction d’impôts du Censi Bouvard et d’autre part l’amortissement réputé différé du meublé ancien.

Au final, et compte tenu de la double fiscalité (IR + CSG/CRDS) que subissent les revenus provenant de l’immobilier, sur le plan purement fiscal, le régime « ancien » s’avère plus avantageux.

Pour ce 1er round : le point au meublé ancienneuf 0 – ancien 1

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ROUND 2 : la rentabilité

D’une manière générale, on a coutume de considérer que les rendements locatifs nets générés par les investissements immobiliers dans les résidences de services oscillent entre 4% et 5% selon que l’on investi dans une résidence étudiante, de tourisme, d’affaires, Senior ou encore EHPAD.

Il y a toutefois quelques spécificités et précisions à apporter.

Pour la location meublée dans le neuf : nous trouverons rarement des rendements supérieurs à 4.90% HT dans le neuf. Pourquoi ? Les couts d’acquisition des fonciers et les normes de construction ou d’aménagements étant de plus en plus chers et contraignants pour les professionnels, le prix de vente est directement impacté et forcément, le rendement. En revanche, n’oubliez pas que tout achat dans le neuf signifie également une garantie décennale sur le bien.

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ATTENTION : si nous raisonnons sur le rendement global de l’investissement, même si les rendements locatifs sont souvent moins importants dans le neuf qu’ils ne le sont dans l’ancien il faudrait peut être pondéré dans le rendement la réduction d’impôts qui jouera alors un rôle substantiel dans la balance.

Pour la location meublée dans l’ancien : dans l’ancien, et pour peu que vous ayez le budget pour viser des EHPAD, il est tout à fait possible d’obtenir des rentabilités supérieures à 5%, parfois même 5.5%. Pourquoi ? Ces produits disponibles sur le second marché sont souvent vendus par des propriétaires suite à des « accidents de la vie » (décès, perte d’emploi, divorce…). De ce fait, ils sont souvent pressés de vendre et pour s’assurer une revente rapide, font le choix de positionner leur bien à un prix de vente compétitif donc forcément rentable (la rentabilité étant, je le rappelle, calculé notamment sur le prix d’achat). De plus, ayant eux-mêmes acquis le bien quelques années plus tôt ils l’ont acheté moins chers et peuvent profiter tout de même d’une plus value.

Pour ce 2ème round : le point au meublé ancienneuf 0 – ancien 2

ROUND 3 : le choix

Comme pour tout investissement, il est important d’avoir le choix. Le choix dans le type même de résidence de services, le choix géographique et le choix du gestionnaire, pierre angulaire de la réussite de l’opération.

Or, en matière de choix, le marché du neuf est clairement plus généreux que celui de l’ancien.

En effet peu de propriétaires de logements dans des résidences de services souhaitent se séparer de ce type de bien, pour les nombreux avantages offerts d’une part, mais également car ce type de produit d’investissement s’avère être un excellent produit de complément de revenus pour la retraite.

Le marché du neuf est plus vaste. Même si tout n’est pas forcément de qualité, il vous sera en effet plus facile de trouver le produit qui vous correspond tout en bénéficiant de la garantie décennale inhérente à l’achat d’un bien dans le neuf.

A SAVOIR : même si l’avantage fiscal Censi Bouvard n’est en effet réservé qu’aux seuls biens immobiliers neufs, rien ne vous empêche en revanche d’acheter dans le neuf et de ne pas opter pour ce dispositif, mais pour le statut de loueur meublé « classique », c'est-à-dire en bénéficiant de l’amortissement. Le choix dépendra de votre problématique et de vos besoins.

Pour ce 3ème round : le point au meublé neufneuf 1 – ancien 2

En résumé...

Vous l’aurez compris, même si ce petit match donne la location meublée dans l’ancien « gagnante », le neuf comporte également son lot d’avantages. Les deux régimes offrent en effet des avantages et des inconvénients. Le mieux pour vous aider à faire votre choix et ne pas vous tromper est de vous rapprocher d’un professionnel indépendant et compétent du conseil en gestion de patrimoine qui seul pourra vous accompagner dans le choix et la mise en place de votre opération.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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