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Quel dispositif est le plus efficace entre le LMNP classique et le Censi-Bouvard ?

L’article « Quel dispositif est le plus efficace entre le LMNP classique et le Censi-Bouvard ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Ecrit par : Fabien Appéré

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Véritable outil de diversification patrimoniale, l’investissement en immobilier meublé répond à des problématiques sociétales avec un fort potentiel de rentabilité et de belles perspectives de croissance à long terme. La location en meublée est soumise à un régime fiscal spécifique mais les investisseurs ont le choix entre plusieurs formules pour un achat dans une résidence avec services. Le logement doit être meublé et équipé de telle sorte à pouvoir accueillir convenablement les locataires.

Les revenus issus de la Location Meublée Non Professionnelle sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il existe deux dispositifs possibles en LMNP, soit l’amortissement classique, soit le Censi-Bouvard.

Pour bénéficier du statut de LMNP, l’investisseur doit être lié par un bail commercial à un gestionnaire professionnel de résidence de services et ne pas toucher plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP. Et il ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP)

1) Comparatif des dispositifs

Loueur Meublé Non professionnel (LMNP)

Lorsqu’un investisseur réalise une acquisition dans une résidence avec services, il bénéficie de nombreux avantages fiscaux. Le premier avantage est le remboursement de la TVA du bien immobilier à savoir 20% du montant TTC de l’investissement. Le second avantage du statut LMNP est l’amortissement du mobilier sur une période de 5 à 7 ans et de l’immobilier sur une période allant de 20 à 30 ans. Cet amortissement permet de défiscaliser les revenus locatifs liés à cet investissement durablement.

En effet, les amortissements ne peuvent générer de déficit foncier mais sont reportables sans limitation de durée sur les futurs bénéfices de même nature (BIC). D’ou la possibilité de bénéficier de revenus non fiscalisés dans le temps. Dans le cadre d’une donation, aucun effet sur la fiscalité du donateur avec un bail qui se poursuit.

Loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier du remboursement de la TVA et d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien HT sur neuf ans. Le montant d’investissement est plafonné à 300 000€ par an. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant d’impôt à payer, celui-ci peut être reportable durant 6 ans. La réduction d’impôt commence l’année de l’achèvement de l’immeuble.

Dans la mesure où la TVA est récupérée, les loyers sont assujettis à la TVA et le bien doit être conservé pendant 20 ans. A défaut, une quote-part de la TVA doit être reversée à l’administration fiscale.

L’investisseur qui souhaite faire une donation du bien avant neuf ans, perd l’avantage fiscal et doit rembourser les réductions d’impôt au fisc. Il vaut mieux effectuer la donation après les neuf ans de détention obligatoire.

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Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

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2) Les investisseurs concernés

LMNP

Ce dispositif s’adresse à une grande majorité des investisseurs à la recherche de revenus complémentaires défiscalisés, garantis par un bail commercial de longue durée. Cette solution d’investissement est destinée à des contribuables se situant dans une Tranche Marginale d’imposition (TMI) égale ou supérieure à 30%.

L’objectif est de préparer sa retraite en générant un complément de revenus défiscalisés. Pour les contribuables assujétis à l’ISF, il est possible de réaliser l’opération en démembrement afin de sortir le logement de la base de calcul.

Censi-Bouvard

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est cumulable avec l’avantage fiscal du mécanisme Censi-Bouvard. Néanmoins, il ne sera pas possible d’amortir un bien pour lequel l’investisseur a bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

Le dispositif s’adresse essentiellement à des contribuables qui payent moins de 3 000€ d’impôt dont la TMI n’excède pas 14%. Cette solution permet de développer son patrimoine avec l’aide d’une réduction d’impôt avec un investissement initial dont le cout est moins important qu’une opération en Loi Pinel par exemple. L’objectif d’une telle opération est de se constituer un patrimoine avec un budget limité et de préparer sa retraite avec un effet de levier grâce à l’économie d’impôt réalisée et au financement.

3) Les biens où investir

La résidence Séniors (non médicalisée)

Il s’agit de résidences avec services destinées aux personnes âgées indépendantes et autonomes. On y trouve des services comme la conciergerie, des animations diverses ou des services de livraison de repas.

La résidence EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)

Similaire à la résidence « Séniors », elle propose des chambres ultra médicalisées pour les résidents ayant besoin d’une aide au quotidien. Leur offre est tournée mais la grande dépendance et la fin de vie, cause nationale depuis 2002.

La résidence Etudiante

Ces résidences proposent des appartements destinés aux étudiants, qui sont principalement des studios ou des T2, avec des services comme une cafétéria, une laverie ou une salle de sport.

La résidence de Tourisme

Ce sont des établissements commerciaux d’hébergements qui sont loués à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique et qui offrent des aménagements adaptés à des séjours ludiques comme une piscine, des activités sportives ou un spa.

La résidence d’Affaires

Ces établissements destinés aux professionnels en déplacement, sont souvent situés à proximité des centres d’affaires et de bureaux. On y trouve des salles de réunions et de conférences, de l’internet très haut débit ou des espaces de coworking.

4) Bilan : les 2 dispositifs en bref

LMNP

  • Possibilité d’obtenir des revenus immédiats
  • Garantie des revenus locatifs
  • Possibilité de profiter du levier du crédit
  • Revenus non fiscalisés
  • Transmission intégrale en cas de décès
  • Possibilité de revente
  • Donation sans remettre en question l’avantage fiscal

Censi-Bouvard

  • Réduction d’impôt
  • Garantie des revenus locatifs
  • Possibilité de profiter du levier du crédit
  • Destiné aux TMI à 14%

Conclusion

Nous avons pu voir au travers de ce guide que ces deux solutions pour préparer votre retraite ont toutes deux des avantages. Pour le LMNP, l’investisseur devra disposer de liquidités ou avoir une capacité d’endettement pour investir sur ce type de support. Il pourra ainsi se créer un revenu complémentaire non soumis à la fiscalité. Le Censi-Bouvard par sa réduction d’impôt sera plus adapté aux investisseurs faiblement fiscalisés ayant une capacité d’emprunt limitée. Les deux dispositifs offrent à la fois la sécurité, la rentabilité et surtout une parfaite visibilité à long terme grâce au bail commercial géré par un professionnel. Pour optimiser les avantages de ces deux solutions, il est recommandé de faire appel à un professionnel indépendant qui saura vous conseiller et vous accompagner dans la mise en place d’une telle opération.

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A propos de l'auteur

Fabien Appéré, Conseiller en gestion de patrimoine

Fabien Appéré débute sa carrière professionnelle en 2000 dans la banque de détail où il occupera les postes de Conseiller patrimonial, chargé d’affaires professionnel puis Directeur d’agence. Après 17 années passées dans différentes grandes banques nationales et dans un secteur en pleine mutation, son désir d’indépendance l’incite à rejoindre l’équipe de Netinvestissement pour mettre la satisfaction client au coeur de la relation.

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