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LMNP Censi-Bouvard ou LMNP classique : quel dispositif choisir ?

L’article « LMNP Censi-Bouvard ou LMNP classique : quel dispositif choisir ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Pierre-Laurent Sartres

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Véritable outil de diversification patrimoniale, l’investissement en immobilier meublé répond à des problématiques sociétales avec un fort potentiel de rentabilité et de belles perspectives de croissance à long terme. La location en meublée est soumise à un régime fiscal spécifique mais les investisseurs ont le choix entre plusieurs formules pour un achat dans une résidence avec services. Le logement doit être meublé et équipé de telle sorte à pouvoir accueillir convenablement les locataires.

Les revenus issus de la Location Meublée Non Professionnelle sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il existe deux dispositifs possibles en LMNP, soit l’amortissement classique, soit le Censi-Bouvard.

Pour bénéficier du statut de LMNP, l’investisseur doit être lié par un bail commercial à un gestionnaire professionnel de résidence de services et ne pas toucher plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP. Et il ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP)

Si vous désirez plus d’informations sur la location meublée, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Qu'est-ce que le dispositif LMNP Censi-Bouvard ?

La loi Censi Bouvard est née en 2009 et devait durer initialement jusqu’en 2017. Finalement, les lois de finances successives l’ont prolongé jusqu‘à la fin 2022 pour l’instant.

Elle s’applique sur l’achat de biens en résidences services et plus particulièrement pour les étudiants et les séniors. Attention, il faut que ce soit une résidence neuve. Ces résidences sont destinées à un public ciblé et elles offrent en conséquence les services adaptés aux besoins de ces populations.

Car le but de cette loi, à l’instar du Pinel, c’est d’inciter la construction de résidences pour accueillir des locataires en manque de logements. Et les publics visés sont principalement les étudiants lorsqu’on dénombre 2.7 millions de jeunes en études supérieures et 380 000 places dans le parc public (CROUS notamment) et privé (résidences services). A ce titre, il est rassurant de savoir que votre investissement répond à un enjeu sociétal fort qui doit sécuriser le remplissage de la résidence et donc votre perception de loyer. Ceci d’autant plus que les parents sont attachés à la sécurité de leurs enfants et ces endroits sont parfaits à ce titre avec la fourniture de services tels que l’accueil par exemple. A ce titre, pensez que le fait d’investir en résidences services vous octroie la dispense de TVA grâce à la fourniture de ces fameux services (lingerie, accueil, nettoyage, etc…).

Car vous avez l’obligation de louer cet appartement bien sûr. L’Etat veut construire des biens pour ses populations et non pour votre propre utilisation. Également, vous ne pourrez pas louer le bien à votre fils à la différence du Pinel.

Il vous faut différencier la loi Censi bouvard et le statut LMNP. Ils sont cumulables mais différents. Là où le Censi Bouvard est un dispositif fiscal avec une durabilité plus ou moins longue, le statut LMNP est bien plus stable sur le plan législatif. Ce dernier encadre la location de biens meublés.

Vous pouvez donc cumuler une réduction fiscale (que nous détaillerons plus bas) avec la maitrise locative inhérente aux baux commerciaux qui régissent la location en résidences services.

N’a pas de sens dans ce paragraphe. Initialement texte en réponse d’une faq demandée mais enlevée. Je l’ai replacé sur une autre question en fin de guide qui ressemble à celle d’avant.

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2. LMNP Censi-Bouvard vs LMNP classique : quelles différences ?

LMNP Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier du remboursement de la TVA et d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien HT sur neuf ans. Le montant d’investissement est plafonné à 300 000€ par an. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant d’impôt à payer, celui-ci peut être reportable durant 6 ans. La réduction d’impôt commence l’année de l’achèvement de l’immeuble.

Dans la mesure où la TVA est récupérée, les loyers sont assujettis à la TVA et le bien doit être conservé pendant 20 ans. A défaut, une quote-part de la TVA doit être reversée à l’administration fiscale.

L’investisseur qui souhaite faire une donation du bien avant neuf ans, perd l’avantage fiscal et doit rembourser les réductions d’impôt au fisc. Il vaut mieux effectuer la donation après les neuf ans de détention obligatoire.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est cumulable avec l’avantage fiscal du mécanisme Censi-Bouvard. Néanmoins, il ne sera pas possible d’amortir un bien pour lequel l’investisseur a bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

Le dispositif s’adresse essentiellement à des contribuables qui payent moins de 3 000€ d’impôt dont la TMI n’excède pas 14%. Cette solution permet de développer son patrimoine avec l’aide d’une réduction d’impôt avec un investissement initial dont le cout est moins important qu’une opération en Loi Pinel par exemple. L’objectif d’une telle opération est de avec un budget limité et de préparer sa retraite avec un effet de levier grâce à l’économie d’impôt réalisée et au financement.

LMNP CLASSIQUE

Lorsqu’un investisseur réalise une acquisition dans une résidence avec services, il bénéficie de nombreux avantages fiscaux :

  • Le premier avantage est le remboursement de la TVA du bien immobilier à savoir 20% du montant TTC de l’investissement.
  • Le second avantage du statut LMNP est l’amortissement du mobilier sur une période de 5 à 7 ans et de l’immobilier sur une période allant de 20 à 30 ans. Cet amortissement permet de défiscaliser les revenus locatifs liés à cet investissement durablement.

En effet, les amortissements ne peuvent générer de déficit foncier mais sont reportables sans limitation de durée sur les futurs bénéfices de même nature (BIC). D’où la possibilité de bénéficier de revenus non fiscalisés dans le temps. Dans le cadre d’une donation, aucun effet sur la fiscalité du donateur avec un bail qui se poursuit.

Ce dispositif s’adresse à une grande majorité des investisseurs à la recherche de revenus complémentaires défiscalisés, garantis par un bail commercial de longue durée. Cette solution d’investissement est destinée à des contribuables se situant dans une Tranche Marginale d’imposition (TMI) égale ou supérieure à 30%.

L’objectif est de en générant un complément de revenus défiscalisés. Pour les contribuables assujettis à l’ISF, il est possible de réaliser l’opération en démembrement afin de sortir le logement de la base de calcul.

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3. Les biens où investir en LMNP Censi-Bouvard

La résidence Séniors (non médicalisée)

Il s’agit de résidences avec services destinées aux personnes âgées indépendantes et autonomes. On y trouve des services comme la conciergerie, des animations diverses ou des services de livraison de repas.

La résidence EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)

Similaire à la résidence « Séniors », elle propose des chambres ultra médicalisées pour les résidents ayant besoin d’une aide au quotidien. Leur offre est tournée mais la grande dépendance et la fin de vie, cause nationale depuis 2002.

La résidence Etudiante

Ces résidences proposent des appartements destinés aux étudiants, qui sont principalement des studios ou des T2, avec des services comme une cafétéria, une laverie ou une salle de sport.

La résidence de Tourisme

Ce sont des établissements commerciaux d’hébergements qui sont loués à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique et qui offrent des aménagements adaptés à des séjours ludiques comme une piscine, des activités sportives ou un spa.

La résidence d’Affaires

Ces établissements destinés aux professionnels en déplacement, sont souvent situés à proximité des centres d’affaires et de bureaux. On y trouve des salles de réunions et de conférences, de l’internet très haut débit ou des espaces de coworking.

4. Bilan : les 2 dispositifs en bref

LMNP

  • Possibilité d’obtenir des revenus immédiats
  • Garantie des revenus locatifs
  • Possibilité de profiter du levier du crédit
  • Revenus non fiscalisés
  • Transmission intégrale en cas de décès
  • Possibilité de revente
  • Donation sans remettre en question l’avantage fiscal

Censi-Bouvard

  • Réduction d’impôt
  • Garantie des revenus locatifs
  • Possibilité de profiter du levier du crédit
  • Destiné aux TMI à 14%

Conclusion

Pour le LMNP, l’investisseur devra disposer de liquidités ou avoir une capacité d’endettement pour investir sur ce type de support. Il pourra ainsi se créer un revenu complémentaire non soumis à la fiscalité.

Le Censi-Bouvard par sa réduction d’impôt sera plus adapté aux investisseurs faiblement fiscalisés ayant une capacité d’emprunt limitée. Les deux dispositifs offrent à la fois la sécurité, la rentabilité et surtout une parfaite visibilité à long terme grâce au bail commercial géré par un professionnel. Pour optimiser les avantages de ces deux solutions, il est recommandé de faire appel à un qui saura vous conseiller et vous accompagner dans la mise en place d’une telle opération.

Questions / Réponses

Qu'est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

C’est une loi fiscale. Elle vient s’accoler au statut de LMNP sans le remplacer. Tout comme le Pinel ou un autre dispositif de ce type, elle a une durée de vie comptée. Dans notre cas, le Censi Bouvard durera jusqu’au 31/12/2022. Reste au pouvoir législatif de le reconduire ou non.

Qui peut bénéficier du dispositif Censi-Bouvard ?

Ce type de dispositif est ouvert à tous. Simplement, en tant que loi de réduction fiscale, il est tourné vers ceux d’entre nous qui paient des impôts !

Quelles sont les obligations en matière d'investissement Censi-Bouvard ?

Les obligations sont des critères à respecter pour ne pas avoir un rattrapage fiscal :

  • Acquérir un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)
  • Acquisition avant le 31/12/2022
  • Conserver le bien pendant 9 ans minimum
  • Pas de location à un membre de sa famille ou à soi même
  • Achat d’un montant de 300 000€ max pour le calcul de la réduction d’impôt

Comment opter pour Censi-Bouvard

Ce dispositif est en sus du statut LMNP. Il vous faudra donc le déclarer aux impôts à l’image d’autres dispositifs fiscaux tel que le Pinel.

En premier lieu, il faut fournir une déclaration 2042C pour que votre logement soit identifié en rapport avec la réduction. Lors de votre première année, cochez la case 7II et remplissez notamment le prix d’achat.

Par la suite, vous devrez fournir une déclaration BIC 2031 fournie par un expert-comptable, dont le résultat sera reporté sur une déclaration 2042 C PRO.

En clair, le Censi Bouvard vous demande quelques peu de travail, mais c’est pour la bonne cause !

FAQ : les réponses à vos questions

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A propos de l'auteur Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine | 34 articles en ligne

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Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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