1. La société de gestion Theoreim
La société de gestion Theoreim a récemment obtenu son agrément AMF (Autorité des Marchés Financiers) le 18 Septembre 2020. Cette nouvelle société de gestion est née grâce à quatre professionnels de l’asset management et de l’immobilier et ayant partagé des expériences communes. En effet, après 20 ans d’expérience dans le domaine immobilier à accompagner de plus jeunes structures où travailler au sein de grandes maisons, ils ont choisi de développer ce projet entrepreneurial. L’ambition de Theoreim : proposer des investissements immobiliers quelle que soit la forme.
Cette société de gestion a été fondée autour de quatre valeurs essentielles : l’indépendance, l’écoute, l’engagement et la responsabilité.
Ces 4 piliers prônent une transparence vis-à-vis du client, une objectivité dans les conseils et un portefeuille construit en architecture ouverte signifiant une réduction de tout risque de conflit d’intérêt. Cette objectivité permet aussi d’évaluer et d’anticiper les nouvelles dynamiques de marché sur le long terme. Enfin, l’indépendance permet de prendre les décisions appropriées et fondamentales pour garantir la préservation des intérêts des clients.
Theoreim met aussi en place des critères ESG (environnemental, social et gouvernance) dans la sélection et l’investissement de ses actifs immobiliers. En effet, les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance permettent de valoriser plus facilement les biens puisqu’ils répondent aux enjeux actuels de notre société. Par exemple, des immeubles à faible consommation d’énergie, avec une maîtrise de la consommation d’eau ou encore d’émission de gaz à effet de serre permettent une meilleure valorisation.
Par l’intermédiaire de professionnels du conseil tels que les cabinets de conseil en gestion de patrimoine comme netinvestissement, Theoreim distribue ses produits investis sur le secteur de l’immobilier. Tous les secteurs sont présents : l’immobilier de bureaux, résidentiel, logistique, santé. En ce qui concerne la géographie de ces investissements, l’Europe est très majoritairement représentée en combinant 2 stratégies différentes :
- Une stratégie de rendement locatif qui va permettre au fond de générer des revenus pour l’exploitation et les frais liés à cette structure.
- Une stratégie de création de valeur (Value Added) qui consiste en la rénovation de biens aux goûts du jour pour en créer de la valeur.
Bien que cette société de gestion ait été créée récemment, elle compte déjà deux fonds à son actif que nous allons découvrir ensemble plus en détail.
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2. Pourquoi investir avec Theoreim ?
Les fonds proposés par la société de gestion Theoreim sont novateurs, nous allons donc voir comment ils sont composés.
Le Fond Professionnel Spécialisé Newton :
Ce fond vous apporte de la diversification dans votre portefeuille immobilier puisqu’il est investi en France mais aussi dans la zone euro. Comme évoqué précédemment, au sein de ce fond, vous investissez dans l’immobilier dans de nombreux secteurs : entreprise (bureau, logistique, locaux d’activités), résidentiel (logement, résidence gérée) ou encore dans des secteurs spécialisés (santé). Pour permettre une totale objectivité, Theoreim s’appuie sur une équipe de gestion tierce qui a été minutieusement sélectionnée et choisie pour son expertise dans tous les domaines de l’immobilier.
Ce FPS va en grande partie investir dans des immeubles, mais surtout des fonds d’investissement immobiliers, des clubs deals ou bien des OPCVM immobiliers. Comme tout investissement immobilier, nous sommes sur du long terme, ce qui signifie une durée de détention conseillée de 8 ans minimum. La performance cible de ce fond est comprise entre 5% et 7% (capital et rendement non garantis).
Le portefeuille immobilier va être classé en 3 catégories :
- Ceux appelés « cœur de portefeuille » : ils ont pour but de générer des revenus réguliers grâce à la gestion locative avec un potentiel de création de valeur.
- Les actifs « hauts rendements » qui offrent des flux élevés et stables. Ils vont permettre de bénéficier de rendements supérieurs au coût des dettes.
- Les biens « dynamiques » qui vont nécessiter une gestion active (travaux, restructuration, gros changements…) mais qui en contrepartie, offrent un potentiel de valeur ajouté important à court et moyen terme.
En ce qui concerne la fiscalité pour les particuliers, tout d’abord, vous n’êtes pas imposé tant que vous n’avez pas vendu vos parts. Ensuite, les plus-values ont une fiscalité avantageuse puisque vous êtes soumis à la fameuse « flat tax » de 30%. De plus, ce fond est assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) bien entendu selon la proportion des parts que vous détenez de ce fond.
Pour les personnes morales à l’IS c’est le régime de droit commun qui s’applique.
Au niveau de la liquidité de ce fond, vous avez la possibilité de racheter vos parts quand vous le souhaitez. En cas de rachat avant 8 ans de détention, vous avez des pénalités dégressives qui seront appliquées. Si vous souhaitez les racheter après 8 ans, aucune pénalité ne sera appliquée.
Pour résumer, différents points clés sont à retenir :
- Architecture ouverte : la gestion se fait par une équipe tierce choisie grâce à des critères pointus.
- Capitalisation : des revenus capitalisés ciblés entre 5% et 7% par an (capital et rendement non garantis).
- Diversification : de nombreuses zones géographiques et de nombreux secteurs sont représentés.
- Fiscalité : pour les personnes physiques, une fiscalité avantageuse, la flat tax.
Voici quelques chiffres concernant ce FPS :
- Note de risque AMF : 3/7
- Minimum de souscription : 100 000€
- Durée de placement recommandé : 8 ans
La Société Civile Pythagore :
Ce nouveau fond a lui aussi, une vocation exclusivement immobilière comme le veut la spécialité de cette société de gestion. Grâce à cette société civile, vous allez pouvoir investir dans l’immobilier sous toutes ses formes. Que ce soit en SCPI, OPCI, OPPCI, FIA, clubs deals ou encore OPCVM immobiliers, il y en a pour tous les goûts !
En investissant dans cette société vous diversifiez en terme d’actif immobilier, mais aussi en terme de géographie puisque vous allez toucher des secteurs comme la France bien entendu, mais aussi la zone euro. Dans le parc immobilier, 60% des actifs vont permettre à Pythagore de bénéficier d’un revenu locatif stable pour leurs associés. Ce mode de gestion permet d’envisager un objectif de performance de 4,5% par an.
Ce nouveau fond a plus ou moins les mêmes caractéristiques et le même fonctionnement que d’autres unités de compte de grandes sociétés de gestion à une exception près : la Société Civile Pythagore est sans frais ! Oui, vous avez bien lu, sans frais ! En effet, ce qui peut être un frein à ce type d’investissement ne l’est plus avec la Société Civile Pythagore.
Là où des concurrents prennent 2% de frais d’entrée, ce qui représente en théorie 6 mois à 1 an de rendement, Theoreim ne prend rien.
Ce fond bénéficie aussi d’une accessibilité plus importante par rapport au FPS Newton, en effet, il est disponible à partir de 100€.
Pour résumer, voici quelques idées clés :
- Accessibilité : sans frais d’entrée, accessibilité à des produits d’ordinaire réservés à des institutionnels.
- Diversification : autant en termes de géographie que d’actif immobilier.
- Liquidité : garantie par votre assureur même si la durée de détention conseillée est de 8 ans.
- Simplicité : sélection et gestion pour vous par des équipes de professionnels du domaine.
- Transparence : vous êtes informé régulièrement des actions du fond
Ce sont toutes ces raisons qui font qu’il est judicieux de se pencher sur ce que propose Theoreim. Nous sommes convaincus que ces fonds ont un fort potentiel, maintenant, il reste à savoir par quels moyens sont accessibles ces produits.
3. Comment investir avec Theoreim ?
Comme vous avez pu le voir dans la partie précédente, ces 2 fonds ne sont pas sous la même forme juridique. Le premier étant un FPS (Fonds Professionnel Spécialisé) et le second une SC (Société Civile). Quelles sont donc les différences et comment y investir ?
Le FPS Newton est accessible par tous les clients professionnels. Selon l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), un client professionnel est une personne qui « possède l’expérience, les connaissances et la compétence nécessaire pour prendre ses propres décisions d’investissements et évaluer correctement les risques encourus ». Il faut également disposer de liquidités au moins égales à 100 000€ pour pouvoir investir.
Attention, ce placement nécessite une très bonne connaissance du produit et des potentiels risques qui peuvent en découler. De plus, cette famille de produit ne convient pas à tout le monde, il est donc important de vous faire accompagner dans cette démarche d’investissement. Pour savoir comment investir dans ce fond, nous vous invitons à nous contacter et un conseiller pourra vous donner les démarches à suivre ainsi que les points importants à connaitre.
Maintenant, parlons de la Société Civile Pythagore, qui s’adresse à un public plus large, notamment en raison de son ticket d’entrée bien plus faible. Ce fond est accessible au sein d’un contrat d’assurance-vie en tant qu’unité de compte. Grâce à cela, vous pouvez donc loger de la pierre dans votre contrat qui va permettre de bénéficier de la stabilité sur le long terme de l’immobilier, et par la même occasion vous couvrir de la volatilité des marchés financiers.
Investir dans cette unité de compte va aussi vous permettre de diversifier votre portefeuille tout en bénéficiant du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie : la flat tax. Investir dans la société civile Pythagore peut être une alternative très sérieuse aux SCPI. En effet, vous placez votre argent dans l’immobilier et tout cela sans frais ! De plus, vous avez accès à des immeubles ou des fonds d’investissements qui sont habituellement réservés aux investisseurs institutionnels.
Notre classement des 10 meilleurs fonds du marché :
Pour conclure, Theoreim est encore une société de gestion récente, mais avec des fondateurs très expérimentés qui maîtrisent leur domaine. Les produits proposés sont d’excellente qualité et touchent un public large. Il y a fort à parier que dans les mois et années à venir, Theoreim se développera en lançant de nouveaux produits et deviendra un acteur majeur de l’investissement immobilier.
Nous sommes heureux de travailler avec de tels acteurs et pouvons vous proposer les fonds cités dans ce guide. Investir avec Theoreim est un choix pertinent sur le long terme. Toutefois, il faut vous assurer que votre projet est en adéquation avec votre profil et vos objectifs puisque ces produits ne présentent pas de garantie en capital. Pour cela, il est important de bien vous faire conseiller.
Si vous hésitez entre SCPI et la SC Pythagore, ou tout simplement que vous souhaitez investir dans l’immobilier tout en bénéficiant du cadre avantageux de l’assurance-vie, n’hésitez pas à nous contacter pour un définir ensemble la meilleure solution pour vous.
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