Private equity : pourquoi et comment investir dans un FPS (Fonds Professionnel Spécialisé) ?

Qu’est-ce qu’un FPS ?

Une déclaration à l’AMF

Les FPS ne font pas l’objet d’un agrément mais sont déclarés à l’AMF au plus tard un mois après leur constitution, conformément aux dispositions de l’instruction DOC-2012-06, et sont régulés tout au long de leur vie.

Les actifs éligibles

Tous les biens sont éligibles au sein d’un fonds professionnel spécialisé à condition de respecter les 4 principes fixés par l’article L. 214-154 du code monétaire et financier :

1. la propriété de l’actif est fondée, soit sur une inscription, soit un acte authentique, soit sur un acte sous seing privé
2. l’actif ne fait l’objet d’aucune sûreté autre que celle éventuellement constituée pour la réalisation de l’objectif de gestion du fonds
3. l’actif fait l’objet d’une valorisation fiable sous forme d’un prix calculé de façon précise et établi régulièrement. Ce prix est soit un prix de marché, soit un prix fourni par un système de valorisation permettant de déterminer la valeur à laquelle l’actif pourrait être échangé entre des parties avisées et contractant en connaissance de cause, dans le cadre d’une transaction effectuée dans des conditions normales de concurrence
4. l’actif dispose d’une liquidité adaptée aux obligations en matière d'exécution des rachats vis-à-vis des porteurs et actionnaires du FPS telles que définies par les statuts ou règlement du fonds.

Les ratios d’investissement

A la différence des autres organismes de placement collectif, les ratios d’investissement d‘un Fonds Professionnel Spécialisé sont fixés par son règlement ou ses statuts. Il n’est pas tenu de respecter les ratios réglementaires applicables aux autres organismes de placement collectif.

En revanche, il respecte les critères qu’il s’est fixé contractuellement comme :

• des critères de dispersion des risques (diversification)
• des critères de ratio d’emprise
• le risque de contrepartie

La gestion du passif

Par dérogation aux dispositions applicables aux autres organismes de placement collectif, un FPS peut également fixer ses modalités de gestion du passif, conformément à l’article L.214-157 du code monétaire et financier, et notamment :

• les conditions de souscription
• les conditions de rachat et de cessions
• les conditions de libération des parts ou actions souscrites

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Qui peut investir en Fonds Professionnel Spécialisé ?

Premièrement, comme leurs noms l’indiquent, les FPS sont à destination des clients dits « professionnels ». Le terme « professionnel » ici est à comprendre au sens des individus ayant du fait de leur profession (en règle générale) des connaissances précises des instruments et des services financiers.

De manière générale, très peu de clients rentrent dans cette catégorie. Si vous souhaitez en savoir davantage sur la classification des clients et ainsi savoir si vous êtes considéré comme « professionnel » ou « non professionnel », je vous invite à vous rapprocher de votre chef de projet patrimonial.

Néanmoins, il existe une possibilité pour un investisseur particulier initialement « non professionnel » de devenir éligible à la souscription d’un FPS. C’est l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui précise ces modalités. Selon l’AMF, ces fonds sont accessibles aux investisseurs répondant à l’article L. 533-16 du Code monétaire et financier qui précise la chose suivante : « un client professionnel est un client qui possède l'expérience, les connaissances et la compétence nécessaire pour prendre ses propres décisions d'investissement et évaluer correctement les risques encourus ».

Pour répondre à cet article et ainsi pouvoir être « assimilé » à un client « professionnel » au sens de l’AMF, il faut avoir la capacité d’investir au minimum 100 000 €.

Autrement dit, pour un investisseur particulier le fait d’investir au moins 100 000 € vous donne accès à l’investissement en Fonds Professionnel Spécialisé.

Pourquoi investir dans un FPS ?

Comme nous venons de le voir précédemment, les Fonds Professionnels Spécialisés sont des véhicules d’investissement qui diffèrent en de nombreux points des autres solutions d’investissement plus classiques.

Le fait qu’ils ne soient pas agréés mais seulement déclarés à l’AMF peut être perçu initialement comme une contrainte mais en réalité celle-ci se transforme en avantage pour l’investisseur. En effet, les gérants d’un Fonds Professionnel Spécialisé disposent ainsi d’une latitude de gestion de leurs investissements infiniment plus importante qu’un fonds agréé qui sera de facto soumis à une règlementation beaucoup plus restrictive.

Les FPS, du fait de leur flexibilité, peuvent ainsi investir à la fois dans des actifs non cotés (private equity) mais également dans de l’immobilier sous des formes différentes que ce que pratiquent par exemple les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier).

Pour les investisseurs en recherche de performance et de diversification, les FPS constituent ainsi une alternative crédible et particulièrement intéressante.

Objectif de capitalisation

Chez Netinvestissement, nous estimons que les Fonds Professionnels Spécialisés, du fait de leur flexibilité, sont actuellement les produits d’investissement à sous-jacent immobilier les plus aptes à s’adapter aux nouvelles évolutions que le marché immobilier a connu récemment, mais également aux futures évolutions que ce marché est susceptible de connaître au cours des prochaines années.

Les nouvelles tendances de typologie d’opérations que peuvent réaliser les FPS passent par des opérations en vue de répondre à l’essor du co-working, des opérations dans l’immobilier vert, des opérations en co-promotion immobilière ou financement de fonds propres de promotions immobilières et des opérations de marchands de biens.

Toutefois, il convient de préciser que ce type d’investissement répond à un objectif de capitalisation et non de distribution. En d’autres termes, contrairement à l’investissement dans l’immobilier traditionnel, les FPS ne permettent pas aux investisseurs de percevoir des revenus locatifs réguliers. Les gains réalisés et le capital investi initialement sont perçus par l’investisseur lors du déblocage du fonds (variable selon les FPS entre 3 ans et 8 ans).

Fiscalité

Nous venons de voir que le statut règlementaire des FPS fait de ces solutions des véhicules d’investissement qui permettent aux investisseurs d’avoir accès à des typologies d’actifs immobiliers extrêmement larges.

Ce n’est pas le seul avantage que le cadre règlementaire des FPS octroie. En effet, ces supports bénéficient d’un cadre fiscal extrêmement avantageux. Les sommes investies sortent quasi dans leur totalité du cadre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et les gains réalisés sont soumis à une fiscalité également très avantageuse (selon typologie de FPS).

Voyons à présent les partenaires que Netinvestissement préconise pour ses clients souhaitant investir au travers des FPS.

KEYS REIM

La société de gestion :

KEYS REIM est une société de gestion française créée par deux praticiens expérimentés de l’immobilier. KEYS REIM et ses 50 collaborateurs gèrent 950 millions d’euros d’actifs immobilier.

Au travers de leurs fonds, ils développent une approche multistratégique autour de trois métiers piliers que sont la gestion de foncières, la valorisation immobilière et le financement d’opération de développement.

Le fonds KEYS SELECTION

Parmi leurs produits d’investissement nous apprécions particulièrement le FPS KEYS SELECTION qui investit principalement dans des actifs neufs de moins de 4 ans ou entièrement restructurés, conformes aux dernières normes environnementales afin de répondre à la demande croissante des entreprises locataires. L’anticipation des nouveaux besoins et usages est au cœur de la stratégie du fonds dans le but de constituer un patrimoine immobilier solide.

Le fonds FINAPROM

FINAPROM est un FPS qui a pour objectif de constituer un portefeuille diversifié d’opérations de promotion immobilière et de marchands de biens résidentiels. Ce fonds adopte une approche d’investissement défensive en investissant uniquement dans des projets sécurisés sur trois plans :

• administratif : permis de construire purgé de tout recours, terrain sous promesse de vente, études préliminaires, consultations des entreprises et appels d’offres achevées ;
• financier : crédits bancaires et GFA (Garantie Financière d’Achèvement) obtenus auprès des banques ;
• commercial : l’opération bénéficie d’un taux de pré-commercialisation satisfaisant (entre 40% et 60%).

FINAPROM a pour objectif de profiter du dynamisme du marché de l’immobilier résidentiel en France, structurellement soutenu par une demande importante.

Les Fonds Professionnels Spécialisé sont les derniers venus dans l’univers des solutions d’investissement. La réglementation plus souple à laquelle ils sont soumis leur permet de suivre et de répondre favorablement à la mutation du marché de l’immobilier.

Pour l’investisseur particulier ayant la surface financière suffisante pour y avoir accès (100 000 € minimum), ce placement peut s’avérer être une excellente opportunité d’investissement.

En effet, les rendements visés se révèlent particulièrement attractifs comparativement à ce que d’autres produits plus classiques et moins souples en termes de gestion peuvent générer. A ces niveaux de rentabilité s’ajoute une fiscalité particulièrement douce propulsant les FPS parmi les meilleures solutions de capitalisation.

Il demeure toutefois important de sélectionner une société de gestion solide ayant une expérience importante de ce marché car il n’existe aucune garantie en capital pour ce type de solutions.

Enfin, pour être accompagné dans de bonnes conditions nous ne saurons trop vous conseiller de prendre contact avec l’un de nos chefs de projet patrimonial Netinvestissement.