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Comparatif SCPI ou LMNP : quel placement choisir ?

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L’article « Comparatif SCPI ou LMNP : quel placement choisir ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Chauncey Schmitt

Chef de projet Patrimonial

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La récente correction des prix de l’immobilier, la hausse des taux et le climat d’incertitude actuel lié au contexte économique poussent les Français à s’interroger sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Depuis 10 ans, les SCPI connaissent un réel engouement, atteignant chaque année des records en matière de collecte. En 2023 cependant, à la suite des difficultés que rencontrent le secteur immobilier – qui provoquent certaines baisses de prix de parts - cet engouement s’apaise.
Pourtant, les objectifs recherchés par le placement SCPI sont multiples, notamment la constitution de revenus complémentaires ou la diversification du patrimoine. D’autre part, l'immobilier classique de rendement - dont l'investissement immobilier avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) - reste l'un des supports d’investissement privilégiés des Français. Mais cela va-t-il durer ?

Cette semaine, Netinvestissement a donc choisi d’organiser un match pour confronter ces deux produits aux multiples facettes… et aux nombreuses similitudes. Afin que dure le plaisir, comme dans un tournois du grand Chelem, cette compétition se déroulera en 5 sets : prix, risque, liquidité, rentabilité et fiscalité.

Bon match, et à tout à l’heure pour remettre le prix au valeureux gagnant !

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en SCPI, vous pouvez contacter un Chef de Projet Patrimonial Netinvestissement gratuitement en cliquant ici.

Premier set : le prix

De façon général, le prix d’un bien immobilier, neuf ou ancien, se détermine selon sa superficie, son état, et surtout en fonction de son emplacement. Nous ne le rappellerons jamais assez, la localisation constitue le premier critère en matière d'investissement immobilier !

Par exemple, investir dans un appartement situé dans le triangle d’Or parisien peut représenter un coût d’achat supérieur à 20 000 € par m². À l’inverse, si vous décidez plutôt de vous orienter vers un appartement au Havre, le coût moyen se situe aux alentours des 1 800 € par m². La localisation d’un actif immobilier détermine de façon considérable son prix au regard du marché.

À cela, il faut ajouter les différents frais annexes liés à l’acquisition d’un bien immobilier : frais de notaire, frais de garantie par rapport au prêt, frais d’agences et les éventuels travaux, etc. Investir dans l’immobilier en direct n’est donc pas à la portée de tous et peut constituer un frein pour les investisseurs.

Une alternative existe néanmoins avec l’investissement LMNP en résidence de services.

Ces résidences, il en existe plusieurs types :

  • Les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD),
  • Les résidences seniors,
  • Les résidences étudiantes,
  • Les résidences de tourisme,
  • Les résidences d’affaires.

Pour que l’établissement obtienne le statut « résidence de services », elle doit proposer au moins 3 des 4 services suivants : l'accueil et la réception, le service de petit déjeuner, la fourniture de linge de maison et le ménage des locaux.

La particularité de ce type d’investissement réside dans le bail commercial, signé entre vous, propriétaire-bailleur, et l’exploitant de la résidence. Ce bail, d’une longévité moyenne de 9 à 11 ans, s’assimile à un contrat de location classique lorsque vous louez en direct. Dans le cadre de ce contrat, le gestionnaire devient votre locataire et exploite l’investissement pour son compte. Il prend alors en charge la sous-location, la perception des loyers et les travaux éventuels pendant toute la durée du bail. En contrepartie, cet exploitant vous reverse à vous, propriétaire, un loyer régulier.

De plus, cette alternative peut s’avérer moins onéreuse que l’immobilier classique. Par exemple, un bien en résidence étudiante revient environ à 70 000 €.

Cela reste néanmoins plus important qu’un investissement en SCPI. La fameuse « pierre papier » étant accessible à tous, comptez en moyenne 2 000 € pour l’acquisition minimum d’une ou plusieurs parts. C’est donc beaucoup plus facile d’adapter le montant d’acquisition de parts en fonction de votre budget.

En revanche, nous parlions un peu plus haut de la localisation, facteur très important dans la détermination d’un actif immobilier. C’est nettement moins le cas concernant les SCPI, le parc immobilier étant composé principalement d’actifs professionnels (bureaux, commerces ou entrepôts).

Un set assez facile, remporté haut la main 6-0 par la SCPI pour la flexibilité de son prix !

Deuxième set : le risque

Qu’est-ce que le risque ? Selon le dictionnaire, le risque est le « Fait de s'engager dans une action qui pourrait apporter un avantage, mais qui comporte l'éventualité d'un danger. » Tout un programme !

Plus sérieusement, d’un point de vue juridique et légal, l’investissement immobilier ne comporte aucune garantie en capital. Néanmoins, et compte tenu du marché immobilier, il est important de souligner que le risque inhérent à un investissement immobilier reste limité. Pourquoi ? Car l’immobilier est une classe d’actifs moins volatile que la bourse. En dépit de ce constat, nous avons malgré tout constaté en 2023 des baisses de prix, dues aux hausses brutales et successives des taux d’intérêts.

Comment comparer le risque entre une SCPI et un investissement immobilier en LMNP ? Mais vous vous en doutez, il y a de fortes chances que la SCPI emporte à nouveau ce set.

En effet, la particularité d’une SCPI est liée à son nombre d’actifs, détenus et gérés par la société de gestion. Il y a donc une multitude de biens répartis dans plusieurs régions (en France et en Europe), et dans des secteurs parfois très différents (santé, E-commerce, bureaux, commerces, habitation etc.).

À l’inverse, un bien immobilier loué en LMNP dépend des aléas du marché locatif, du contexte économique et démographique, voire d’une politique locale. L’investissement LMNP en résidence de services (étudiant, EHPAD, séniors, affaires et tourisme) peut toutefois limiter ces risques, l’exploitation étant déléguée à un gestionnaire par bail. Attention d’ailleurs à vérifier en amont la solidité et le sérieux dudit gestionnaire, cela vous épargnera bien des problèmes.

Ce dernier argument n’étant pas suffisant, c’est un sans-faute pour la SCPI qui remporte ce deuxième set 6-4 !

Troisième set : la liquidité

Faisons ici un rapide focus sur la différence entre deux types de SCPI : la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable. Une explication très utile puisque cette divergence impacte directement leur liquidité.

La SCPI à capital fixe est une SCPI de rendement, d’habitation ou fiscale qui, par définition, dispose d’un capital fixe et limité. Le nombre de parts disponibles étant également fixé à l’avance, vous ne pouvez pas souscrire à de nouvelles parts lorsqu’elles sont toutes vendues. En tant qu’investisseur, vous y placez votre argent de façon figée, à un instant T. Vous ne pourrez débloquer ce placement que dans certaines conditions. Par exemple, si vous souhaitez vendre vos parts, vous devez le faire sur le marché secondaire (ou « marché de gré à gré »).

Autrement dit, chaque jour, des parts de ces SCPI apparaissent ou disparaissent. Ce qui vous permet à vous, associé-investisseur, d’ « entrer » ou « sortir » de la SCPI quand vous le souhaitez.

Nul besoin de trouver un accord de gré à gré pour acheter ou vendre des parts. Vous êtes seul maître à bord, libre de décider quand vous liquidez votre investissement. Si le marché est favorable, vous vendez, s’il vous semble pénalisant, vous attendez.

La plupart des SCPI étant aujourd’hui à capital variable, nous pouvons donc affirmer qu’il s’agit majoritairement d’un produit liquide (comptez environ 3 semaines pour revendre vos parts).

Attention néanmoins car, dans les moments difficiles, cette liquidité relative peut être perturbée par des demandes de retrait massives… et prendre plus de temps.

Avant d’acheter vos SCPI, vérifiez si la SCPI sélectionnée dispose de parts en attente de retrait dans son carnet d’ordre.

Si elle en a, cela signifie que la liquidité n’est pas au rendez-vous. Il est alors préférable de s’orienter vers d’autres véhicules de placements.

Côté LMNP, en revanche, la vente s’avère généralement beaucoup plus longue et chronophage… comme pour tout actif immobilier. La revente dépend ici de plusieurs facteurs, tels que le nombre d’acquéreurs potentiels, la période à laquelle la vente a lieu, ou l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Bref, tous ces critères réduisent la liquidité d’un bien immobilier.

Petite nuance néanmoins : dans le cas d’une vente LMNP en résidence de services, cela peut être un peu plus rapide. Des experts comme Le Revenu Pierre ou LB2S deviennent des références en la matière, surtout concernant le gré à gré. Ils facilitent au quotidien les démarches des investisseurs, soucieux de revendre leur bien.

Il s’agit d’un marché immobilier particulier qu’il est important de connaître. Pour qualifier la liquidité d’un bien meublé, d’autres critères rentrent également en jeu, comme le rendement, la qualité du gestionnaire ou du bail commercial.

Quoi qu’il en soit, ça reste difficile de se battre contre un délai de vente moyen de 3 semaines. Malgré une bataille plus serrée à 7-6, c’est donc la SCPI qui gagne ce nouveau set !

Quatrième set : la rentabilité

Nous nous approchons doucement vers la fin du match, et tout semble sourire à la SCPI… mais la LMNP n’a pas dit son dernier mot !

Pour les plus initiés d’entre vous, il est encore possible d’acquérir des biens immobiliers affichant un rendement supérieur à 7 %. Certes, ce n’est pas chose facile, mais vous pouvez trouver ce niveau de rendement dans les petites villes, ou villes à taille moyenne. Le rendement des investissements immobiliers en résidence de services LMNP est, quant à lui, un peu plus faible. De façon général, il faut compter un rendement moyen autour des 5%.

Finalement plus serré qu’il n’y paraît, la LMNP remporte ce quatrième set 7-6… une fois encore !

Cinquième et dernier set : la fiscalité

Au même titre que les loyers perçus d’un bien immobilier locatif (location nue), le rendement des SCPI rentre dans la catégorie des revenus fonciers.

Le patrimoine immobilier de la SCPI génère un revenu locatif redistribué aux associés, proportionnellement à leur investissement. Comme pour tous les produits d’épargne, ce revenu foncier est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. En revanche, dans le cas d’une souscription de parts de SCPI en pleine propriété à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Vous pouvez également choisir le régime micro foncier et bénéficier d’un abattement de 30%, sous réserve que :

  • Le cumul des revenus fonciers annuels n’excède pas 15 000 €,
  • Vous percevez d’autres revenus fonciers que ceux provenant de vos parts de SCPI (immobilier locatif direct/ex),
  • Vous ne détenez pas de bien immobilier ou de parts de SCPI dont les revenus bénéficient déjà d’un régime fiscal dérogatoire (Pinel, Malraux, etc.)

La fiscalité des SCPI elle, se montre donc onéreuse puisqu’elle est soumise à l’IR et aux prélèvements sociaux. À titre d’exemple, voici un cas pratique :

Acquérant pour 100 000€ de parts de SCPI, le détenteur a une TMI (tranche marginale d’imposition) de 30%. Sa SCPI délivre un rendement moyen de 4,5%, soit un revenu annuel de 4 500 € brut. Ce qui lui fait un IR de 1 350 € (4 500 x 30%), plus 774 € de prélèvements sociaux (4 500 x 17,2%). Le rendement net n’est que de 2,38%, et le revenu net, de 2 376 €.

CONSEIL D’EXPERT : Les SCPI Européennes jouissent d’un traitement fiscal plus avantageux. Par exemple, elles ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux.

La fiscalité du LMNP est légèrement différente puisqu’il s’agit d’un statut particulier. Contrairement aux loyers provenant de logements vides loués, la location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit du régime micro-BIC ou du régime réel. Pour le micro BIC, c’est très simple : un abattement de 50% s’applique sur les loyers perçus.

Concernant le régime réel, cela se complique légèrement : vous pouvez déduire l’ensemble des charges d’exploitation, mais également amortir les meubles et votre bien immobilier. Grâce à l’ARD (amortissement réputé différé), vous optimisez encore davantage votre fiscalité et percevez des revenus nets. Cette charge fictive permet ainsi de mettre à nu les loyers… et d’alléger vos impôts.

C’est donc la LMNP qui remporte cette dernière manche à plate couture 6-0 !

Avantages et Inconvénients

Tableau comparatif

CRITERES DE COMPARAISONS SCPI LMNP
PRIX 6 0
RISQUE 6 4
LIQUIDITE 7 6
RENTABILITE 6 7
FISCALITE 6 0
TOTAL 3 2

Quelles sont les clés pour investir en SCPI ?

Réussir son investissement en SCPI nécessite, dans un premier temps, de définir correctement vos objectifs. Il existe en effet différentes façons d’investir en SCPI.

Si vous cherchez des revenus immédiats, vous pouvez par exemple investir en pleine propriété. Auquel cas, pour réduire la fiscalité des loyers perçus, nous vous recommandons de creuser la piste des SCPI Européennes.

Si votre but est plutôt de capitaliser durant une période définie, et de percevoir plus tard un revenu complémentaire, il est aussi possible d’investir en nue-propriété.

Finalement, comme toujours, l’idéal reste de se faire accompagner. De cette manière, vous serez sûr de prendre les décisions les plus adaptées à votre situation.

Comment maximiser le rendement de son investissement en LMNP ?

Le rendement LMNP se défini par deux composantes :

D’abord le prix. Pour optimiser le rendement de votre investissement locatif, votre bien doit répondre à des critères de confort et de sécurité. Que ce soit par vous-même ou via un prestataire, il vous faut alors réaliser certains travaux.

L’autre élément, c’est le loyer. Son prix se traduit par l’offre et la demande. Si vous mettez de l’engagement à meubler, penser chaque espace de votre bien immobilier, il y a de fortes chances que les locataires soient en mesure de vous proposer un prix plus élevé.

Concernant les résidences de services, étudiez attentivement le bail commercial signé entre vous et le gestionnaire. C’est dans ce document que les règles d’indexation des loyers sont fixées.

Encore une fois, l’accompagnement d’un professionnel peut être ici d’une grande utilité.

En résumé...

Pour ce match opposant les SCPI à l’immobilier LMNP, la SCPI gagne le set à trois reprises et remporte donc le match.

La SCPI reste un type de placement simple, reposant sur un actif tangible et palpable. C’est une alternative à l’immobilier traditionnel et un excellent support de diversification patrimonial. Elle reste accessible, offre un ratio rendement/risque très appréciable, propose une gestion minimale et des possibilités d’adaptabilité non négligeables.

Néanmoins, si vous êtes à la recherche de rendement élevé, il vaut mieux vous tourner vers l’investissement immobilier classique. En étant patient et assidu, vous pouvez dénicher des pépites qui génèrent des rendements supérieurs à 7%. Associé au statut LMNP, vous optimisez également votre fiscalité grâce à l’amortissement réputé différé.

N’hésitez pas à contacter nos chefs de projet patrimoniaux ! Ils sauront vous accompagner dans votre projet d’investissement.

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A propos de l'auteur Chauncey Schmitt, Chef de projet Patrimonial | 40 articles en ligne

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Chauncey Schmitt débute son cursus universitaire à Bordeaux où il obtient une licence immobilière. Acquise au grès d'une formation en alternance au sein d'une agence immobilière locale, celle-ci lui donne l'opportunité de se familiariser à l'ensemble des rouages de l'immobilier d'habitation. Désireux d'accroître ses connaissances en lien à la sphère patrimoniale, il se prend d'intérêt pour les marchés financiers et s'oriente naturellement vers un Master en gestion de patrimoine, qu'il obtient à l'INSEEC Paris après de multiples stages en banques de détail et cabinets indépendants. C'est d'ailleurs à la suite de son stage de fin d'études qu'il débute sa carrière au sein du cabinet CO-INVEST à Paris. Passionné par toutes les aspérités de son métier, il s'y épanouira durant quatre années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et chefs d'entreprises. Véritablement conquis par l'approche, les valeurs et les ambitions disruptives de Netinvestissement, il nous rejoindra en Janvier 2019. 

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Le 2022-03-29 17:25:08 par Jean-paul M.
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