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Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?

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L’article « Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d'investissement immobilier collectif qui offrent aux investisseurs la possibilité de devenir propriétaires de parts d'un portefeuille immobilier diversifié. Ces parts représentent une fraction de la valeur totale des biens immobiliers détenus par la SCPI. Il existe deux types de SCPI de rendement : celles à capital variable et celles à capital fixe.

Dans ce guide, nous nous concentrerons spécifiquement sur les SCPI à capital variable. Nous explorerons en détail leur fonctionnement et les particularités qui les distinguent des SCPI à capital fixe.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

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Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

1. Qu'est-ce qu'une SCPI à capital variable ?

Les SCPI à capital variable sont des sociétés de capitaux ouverts dont le capital peut fluctuer selon les souscriptions et les retraits de parts. Les investisseurs ont la possibilité de souscrire ou de vendre leurs parts à tout moment sur le marché primaire, sous réserve de la disponibilité de souscriptions en contrepartie.

La société de gestion fixe le prix de souscription dans une fourchette proche de la valeur de reconstitution, tandis que le prix de retrait correspond au prix de souscription diminué des frais. Lorsque les retraits ne peuvent pas être compensés par des souscriptions équivalentes, l'investisseur vendeur ne peut récupérer son capital, à moins que la SCPI dispose d'un fonds de remboursement spécifique.

Par ailleurs, il est possible de céder des parts de manière directe, sous réserve d’un accord entre l'acheteur et le vendeur. Dans ce cas, la transaction est enregistrée par la société de gestion dans ses livres comptables sans que le capital de la SCPI ne soit modifié. Il est important de noter que ces transactions sont soumises aux droits d'enregistrement, similaires à ceux appliqués aux biens immobiliers.

En résumé, les SCPI à Capital Variable offrent une plus grande souplesse pour souscrire ou réaliser des parts, mais la possibilité de retrait dépend de la demande des souscriptions, et les transactions de cession sont soumises aux droits d'enregistrement.

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2. Comment fonctionne une SCPI à capital variable ?

Une SCPI à capital variable fonctionne selon le principe de la gestion collective. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI, ce qui leur confère des droits sur les revenus générés par les actifs immobiliers détenus par la société. La société de gestion se charge de l'acquisition, de la gestion et de la valorisation des biens immobiliers, ainsi que de la distribution des revenus aux investisseurs.

Les SCPI à capital variable tirent leur nom de leur caractéristique principale : la flexibilité du capital. En pratique, cela signifie que les investisseurs ont la possibilité de souscrire de nouvelles parts ou de demander le remboursement de leurs parts selon les conditions du marché, à tout moment.

Toutefois, il existe une limite au capital que la SCPI peut atteindre, et les règles entourant cette variabilité du capital sont strictement encadrées.

Lorsqu'au cours d'une période, les demandes de souscription dépassent les demandes de remboursement, le capital de la SCPI augmente. Cette augmentation lui permet de réaliser des investissements supplémentaires, ce qui peut être avantageux pour les investisseurs.

En revanche, si les demandes de souscription sont inférieures aux demandes de remboursement, le capital de la SCPI diminue. Dans ce cas, les demandes de remboursement non compensées par de nouvelles souscriptions sont honorées grâce au fonds de remboursement constitué préalablement, ou alimenté par des opérations de cession d'actifs.

Ces mécanismes permettent de garantir une gestion équilibrée du capital au sein de la SCPI, offrant ainsi une certaine stabilité tout en favorisant des opportunités d'investissement supplémentaires lorsque la demande est forte.

3. Quels sont les avantages d'une SCPI à capital variable ?

Accessibilité financière

Investir dans l'immobilier peut être coûteux et exige des ressources financières conséquentes. Les SCPI à capital variable permettent aux investisseurs de participer à l'immobilier avec des montants abordables. Plutôt que d'assumer le coût complet d'un bien, ils peuvent acquérir des parts de la SCPI, répartissant ainsi l'investissement entre plusieurs actifs immobiliers.

Diversification du patrimoine

La diversification est un principe fondamental de la gestion d'investissement, et les SCPI à capital variable l'offrent de manière optimale. En investissant dans différentes catégories d'actifs immobiliers tels que des entrepôts, des commerces, des logements, etc., et en les localisant dans différentes zones géographiques, les risques liés à un seul marché ou secteur sont réduits. Cela procure une plus grande sécurité et une meilleure résilience du portefeuille global.

Expertise professionnelle

Confier la gestion de ses biens immobiliers à des professionnels du secteur présente de nombreux avantages. Les SCPI à capital variable sont administrées et gérées par des experts de l'immobilier qui possèdent une connaissance approfondie du marché et des opportunités. Cette gestion professionnelle assure une prise de décision éclairée dans l'intérêt des investisseurs, libérant ces derniers des contraintes liées à la gestion quotidienne des biens.

Perception de revenus réguliers

L'un des attraits majeurs des SCPI à capital variable réside dans la distribution de revenus réguliers aux investisseurs. Ces revenus proviennent des loyers générés par les actifs immobiliers détenus par la SCPI. Ainsi, les investisseurs bénéficient d'une source stable de revenus passifs, ce qui peut être particulièrement avantageux pour compléter leurs autres sources de revenus ou pour préparer leur retraite.

En somme, les SCPI à capital variable offrent une solution d'investissement dans l'immobilier qui combine accessibilité, diversification, gestion professionnelle et revenus réguliers. Cette approche présente de nombreux avantages pour les investisseurs cherchant à s'engager dans l'immobilier sans les inconvénients liés à l'achat et à la gestion directe de biens immobiliers.

4. Quels sont les inconvénients d'une SCPI à capital variable ?

Risque de revenu et de capital

Les revenus potentiels générés par les SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la performance du portefeuille immobilier. Il est important de noter que les SCPI comportent également un risque de perte en capital, car la valeur des parts peut fluctuer en fonction des conditions du marché.

Risque de liquidité

Les investissements en SCPI ne bénéficient pas d'une liquidité garantie par la société de gestion. Étant donné que ces placements sont investis dans l'immobilier, ils sont considérés comme relativement peu liquides et doivent être envisagés dans une perspective à long terme. En cas de démembrement des parts, les possibilités de rachat ou de cession peuvent être limitées, voire inexistantes. Il est donc recommandé aux porteurs de parts démembrées de conserver leurs droits pendant toute la période de démembrement.

Risque de marché

Les revenus potentiels des SCPI ainsi que la valeur et la liquidité des parts peuvent fluctuer en fonction de la conjoncture économique et des conditions du marché immobilier. Les investisseurs doivent garder à l'esprit que ces variations peuvent influencer les performances de leurs investissements.

Risque lié à l'endettement

Pour optimiser les rendements, les SCPI peuvent faire appel à l'endettement, règlementairement jusqu'à 40 % de la valeur de leurs actifs immobiliers. Cependant, cette stratégie comporte des risques, car le montant perçu en cas de retrait des parts est subordonné au remboursement de l'emprunt contracté par la SCPI. Les fluctuations des taux d'intérêt et des conditions de crédit peuvent également impacter les résultats financiers de la SCPI et, par extension, les rendements des investisseurs.

Il est impératif que les investisseurs prennent en compte ces différents risques avant de décider d'investir dans des SCPI. Une approche prudente, une compréhension claire des facteurs de risque et une vision à long terme sont essentielles pour une gestion efficace de ces investissements. En cas de doute, il est recommandé de solliciter les conseils d'un conseiller financier qualifié, afin d'adapter l'investissement aux objectifs financiers et à la tolérance au risque de chaque individu. Nos chefs de projet sont là pour vous.

5. Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir une SCPI à capital variable ?

Lorsqu'on envisage d'investir dans une SCPI à capital variable, il convient d'examiner attentivement certains critères essentiels pour prendre une décision éclairée :

Historique de performance

Il est vivement recommandé d'analyser l'historique de performance de la SCPI, en portant une attention particulière aux rendements passés et à la stabilité des revenus distribués. Une SCPI avec un historique solide de rendements réguliers et constants peut inspirer davantage confiance pour un investissement à long terme.

Politique d'investissement

Il est primordial de vous assurer que la politique d'investissement de la SCPI est en adéquation avec vos objectifs financiers et votre profil d'investisseur. Vous devez comprendre clairement dans quels types de biens immobiliers la SCPI investit (entrepôts, commerces, cliniques, logements, etc.) et quelles sont les zones géographiques ciblées. Une politique d'investissement cohérente avec vos préférences et votre appétence pour le risque est essentielle pour une adhésion en toute confiance.

Frais et charges

Les frais de souscription, de gestion et de sortie peuvent varier considérablement d'une SCPI à l'autre. Il est donc important d'évaluer attentivement ces coûts pour apprécier l'impact qu'ils peuvent avoir sur la rentabilité de votre investissement. Parfois, des frais initiaux plus élevés peuvent être compensés par des rendements solides à long terme, tandis que des frais excessifs pourraient diminuer vos gains potentiels.

6. Notre sélection des meilleures SCPI à capital variable

Dans cette partie, nous vous présenterons notre sélection des meilleures SCPI à capital variable. Il est important de noter que cette sélection est basée sur des critères spécifiques tels que la performance passée, la diversification du patrimoine immobilier et la solidité de la société de gestion.

SCPI Primovie

Primovie est une SCPI de premier plan spécialisée dans les secteurs de la santé et de la petite enfance. Avec un patrimoine diversifié d'une valeur de 4 milliards d'euros, elle démontre sa solidité et sa stabilité à long terme.

Grâce à sa focalisation stratégique sur l'immobilier de santé et d'éducation, en ligne avec les tendances démographiques comme l'augmentation de la natalité et du vieillissement de la population, Primovie permet aux particuliers d'investir dans des domaines normalement réservés aux institutionnels, profitant ainsi d'une offre immobilière spécifique.

Sous la direction de Primonial REIM, un acteur majeur du marché des SCPI en France, Primovie affiche un taux de distribution régulier de 4,50%* net depuis plusieurs années, offrant ainsi une rentabilité stable et sans soucis aux investisseurs. Malgré les défis de la pandémie mondiale, la SCPI a maintenu un Taux d'Occupation Financier (TOF) de 97%, grâce à des locataires actifs et fiables qui assurent un paiement régulier des loyers.

Primovie se distingue par une importante diversification, comprenant 441 baux répartis dans différents sites géographiques. Cette répartition équilibrée avec environ 50% d'actifs à Paris et en Île-de-France, 20% en région et 30% en Europe garantit une exposition équilibrée aux marchés immobiliers.

SCPI Activimmo

Activimmo, surnommée "la SCPI du e-commerce", est une SCPI incontournable qui se consacre exclusivement aux locaux d'activités et aux entrepôts logistiques en lien avec la croissance fulgurante du commerce en ligne. Gérée par Alderan, elle a fait sensation en 2022 en acquérant de nouveaux locaux commerciaux, dans sa stratégie du dernier kilomètre, pour un montant de 45 millions d'euros.

Les points clés à retenir d'Activimmo sont son taux de distribution élevé de 6,02% en 2021 et 5,50% en 2022, sa clé de démembrement avantageuse de 35% sur 10 ans, son absence d'endettement, et un Taux d'Occupation Financier élevé de 98,3%. Elle cible deux types d'entrepôts, des XXL en périphérie et des XXS en cœur de métropole, ce qui lui permet de répondre aux besoins variés du marché.

En reconnaissance de sa performance, Activimmo a été élue meilleure SCPI Vote CGP en 2022 par Victoire de la Pierre Papier. Avec son positionnement stratégique et ses rendements attractifs, Activimmo se présente comme une option prometteuse pour les investisseurs souhaitant profiter de la croissance du e-commerce et s'exposer à un secteur dynamique et en expansion.

SCPI Cœur d’Europe

La SCPI Cœur d'Europe, la nouvelle venue de Sogenial Immobilier, se positionne comme une opportunité d'investissement attrayante en proposant aux investisseurs un rendement attractif tout en évitant les risques de change. Son ciblage exclusif sur la zone Euro, notamment en Belgique et en Espagne, répond à une demande croissante en bureaux et locaux commerciaux dans ces régions.

Avec une capitalisation dépassant les 40 millions d'euros en décembre 2022, la SCPI vise un taux de distribution ambitieux de 6,10% brut, soit 5% net après la fiscalité européenne.

La stratégie de Cœur d'Europe repose sur la sélection d'actifs respectueux de l'environnement, offrant ainsi un rendement stable et une valorisation à long terme. Elle maintient un Taux d'Occupation Financier (TOF) élevé de 99%, témoignant d'une gestion efficace de ses actifs.

Étant une SCPI 100% européenne, Cœur d'Europe bénéficie d'une fiscalité avantageuse, permettant ainsi de dépasser un rendement net de 5%, ce qui la rend particulièrement attractive pour les investisseurs.

En résumé, Cœur d'Europe, gérée par Sogenial Immobilier, une société présente dans l'immobilier français et européen depuis plus de 40 ans, est une SCPI en plein essor. Son patrimoine diversifié, composé d'actifs de bureaux, de locaux commerciaux et d'activités situés uniquement dans la zone Euro, en fait une option intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier en Europe tout en bénéficiant de rendements attractifs et d'une gestion prudente.

7. La fiscalité des SCPI à capital variable

Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, vous serez soumis à différentes formes d'imposition liées aux différents types de revenus générés par ces investissements. La fiscalité des SCPI est appliquée de manière diversifiée.

En tant que détenteur de parts de SCPI, vous serez imposé(e) sur deux types de revenus :

Les revenus fonciers

Ces revenus proviennent de la mise en location des biens immobiliers détenus par la SCPI. En tant qu'investisseur, vous percevrez une quote-part des loyers générés par ces immeubles au prorata de votre nombre de parts, qui seront soumis à l'imposition sur le revenu.

Les revenus financiers

Outre les revenus fonciers, les SCPI peuvent également générer des revenus financiers, tels que des intérêts ou dividendes issus de placements financiers. Ces revenus seront soumis sauf demande contraire du contribuable, à un taux d’imposition unique de 12,8% auxquels s’ajouteront les 17,2% de prélèvements sociaux pour une imposition globale de 30%.

Lorsque vous vendez vos parts de SCPI, une autre forme d'imposition sera appliquée : l'imposition sur les plus-values. Cela concerne les gains réalisés à la suite de la vente de vos parts de SCPI.

Tout comme lorsque vous achetez un bien immobilier en direct pour le louer, les revenus fonciers des SCPI sont soumis à l'imposition sur le revenu. Chaque année, la société de gestion vous informera du montant imposable à déclarer sur votre déclaration de revenus.

En ce qui concerne les SCPI de rendement, deux régimes d'imposition sont proposés pour les revenus fonciers :

Le régime réel

Ce régime est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an. Il soumet vos revenus au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2%. Vous pourrez déduire certaines charges de vos revenus, telles que les intérêts d'emprunt, mais ces déductions ne pourront pas générer de déficit foncier.

Le régime micro-foncier

Ce régime s'applique aux investisseurs dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, en prenant en compte les parts de SCPI et d'éventuels biens immobiliers détenus et loués en direct. Il ne peut être utilisé si vous bénéficiez d'un dispositif fiscal spécifique, tel que la loi Malraux, la loi Pinel, la LMNP, le Censi Bouvard, etc. Dans ce cas, un abattement de 30% est appliqué sur le montant des revenus fonciers perçus grâce aux parts de SCPI.

8. Comment investir dans une SCPI à capital variable ?

Pour investir dans une SCPI à capital variable, il est recommandé de s'adresser à une société de gestion spécialisée. Vous avez la possibilité de souscrire des parts directement auprès de cette société de gestion ou par l'intermédiaire d'un professionnel financier enregistré auprès de l’AMF, tel que Netinvestissement. Il est essentiel de prêter attention aux frais de souscription, aux modalités de paiement et aux délais de traitement lors de votre démarche d'investissement, afin de prendre des décisions éclairées.

Nos chefs de projets patrimoniaux se tiennent à votre disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions et différentes modalités de souscriptions de parts de SCPI.

9. Quelles sont les modalités de sortie d'un investissement dans une SCPI à capital variable ?

Lorsque vous désirez sortir d'une SCPI à capital variable, la procédure de cession des parts peut s'avérer moins complexe que celle d'une SCPI à capital fixe. Dans ce cas, la société de gestion est responsable de déterminer le prix de vente des parts. Vous recevrez alors le capital correspondant au prix d'émission multiplié par le nombre de parts que vous détenez, après déduction de la commission de souscription.

Pour demander le retrait, vous devrez rédiger une lettre de demande de retrait et l'envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception à la société de gestion. La demande sera ensuite traitée et enregistrée en attente de son bon traitement.

Il est cependant important de souligner que la SCPI n'achète pas directement vos parts. La revente ne devient possible que lorsque de nouvelles demandes de souscription, d'une valeur équivalente, apparaissent. Ceci a pour but d'équilibrer le nombre d'investisseurs souhaitant souscrire de nouvelles parts et le nombre d'investisseurs souhaitant vendre les leurs.

Pour faire face à d'éventuels retraits lorsque les nouvelles souscriptions sont insuffisantes, les SCPI à capital variable peuvent mettre en place un fonds de remboursement. Ce fonds est constitué en vendant des actifs immobiliers liquides, généralement les plus rentables. Cependant, l'utilisation de ce fonds entraîne une décote de la valeur du retrait, généralement entre 10 et 15%.

En somme, la procédure de retrait des SCPI à capital variable est simplifiée, mais la revente des parts dépend de la disponibilité d'investisseurs souhaitant souscrire de nouvelles parts. La mise en place d'un fonds de remboursement permet de gérer les retraits, mais cela peut entraîner une décote sur la valeur des parts cédées.

10. Quelles différences entre une SCPI à capital variable et une SCPI à capital fixe ?

Dans le cas des SCPI de rendement ou des SCPI fiscales, il existe deux formes juridiques à distinguer : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable, toutes deux reconnues par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Ces statuts exercent une grande influence sur la collecte de fonds, le nombre de parts de la SCPI et les conditions d'acquisition.

La principale différence entre une SCPI à capital variable et une SCPI à capital fixe réside dans la gestion du capital. Dans une SCPI à capital variable, le capital évolue en fonction des souscriptions et des retraits des investisseurs, tandis que dans une SCPI à capital fixe, le capital est, comme son nom l’indique, fixe et le nombre de parts est limité. Cette différence influence la liquidité des parts et les modalités d'investissement et de sortie.

Pour investir dans une SCPI à capital fixe, il est important d'agir rapidement, c'est-à-dire lorsque la collecte de la SCPI est encore ouverte. Le prix de souscription et le prix des parts sont fixés publiquement par la société de gestion sur le marché primaire. Si aucune augmentation du capital n'a lieu, la cession des parts peut être négociée sur le marché secondaire entre les porteurs de parts et les investisseurs intéressés. Dans ce cas, la valeur des parts peut varier et n'est pas connue à l'avance par le souscripteur, ce qui rend l'achat et la revente des parts sur le marché à capital fixe incertains.

En revanche, une SCPI à capital variable est un placement collectif immobilier dans lequel de nouvelles parts peuvent être émises à tout moment tant que le plafond de capital n'est pas atteint. Dans la pratique, ce plafond est généralement très élevé et rarement atteint. Cela signifie que toute personne peut devenir associée en souscrivant aux parts au prix fixé par la société de gestion, tant que le plafond n'est pas atteint. L'achat et la revente des parts sont donc facilités dans une SCPI à capital variable, car le marché est fluide et toujours en mouvement. Contrairement aux SCPI à capital fixe, le prix des parts est déterminé en fonction de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI.

Comparativement, le modèle à capital variable présente certains avantages par rapport au modèle à capital fixe qui d’ailleurs n’est quasiment plus utilisé. Dans une SCPI à capital variable, l'investisseur connaît à l'avance le prix d'achat et de revente des parts. De plus, le capital variable assure une corrélation entre le prix de souscription et la valeur réelle du patrimoine de la SCPI. En outre, les investisseurs n'ont pas besoin d'attendre une augmentation de capital ou une confrontation des offres et des demandes pour acquérir des parts, ce qui offre plus de flexibilité et de liberté.

En résumé...

Investir dans une SCPI à capital variable peut présenter de nombreux avantages attrayants, notamment la diversification du portefeuille, la gestion professionnelle des biens immobiliers et la perception de revenus réguliers. Cependant, il est tout aussi important de prendre en considération les inconvénients potentiels, tels que la liquidité parfois limitée et le risque de perte en capital associé à tout investissement.

Avant de vous engager dans une SCPI à capital variable, il est vivement conseillé d'évaluer attentivement certains critères pertinents, tels que l'historique de performance de la SCPI, sa politique d'investissement, les frais impliqués dans la souscription et la sortie, ainsi que les conditions de liquidité sur le marché secondaire.

Pour vous guider dans votre décision, n'hésitez pas à consulter nos chefs de projets patrimoniaux. Ils pourront vous fournir des conseils personnalisés en fonction de votre situation financière et patrimoniale, vous aidant ainsi à prendre une décision éclairée et adaptée à vos objectifs d'investissement.

Voir aussi :

Les SCPI européennes

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1655 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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