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Investir en SCPI via une assurance-vie : quels avantages ?

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L’article « Investir en SCPI via une assurance-vie : quels avantages ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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par nos lecteurs

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L'investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) via une assurance vie est une stratégie d'investissement de plus en plus populaire. Cette méthode permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille d'investissement en immobilier sans avoir à acheter directement des biens immobiliers et tout en profitant de la souplesse et de la liquidité offerte par l’assurance-vie.

Les SCPI sont des véhicules d’investissements qui investissent dans l'immobilier tertiaire, offrant notamment des rendements réguliers et stables, le tout sans contrainte de gestion.

L'assurance vie quant à elle, véritable couteau suisse de l’épargnant, est un produit d'investissement à long terme qui permet entre autres de bénéficier d'une fiscalité avantageuse. En combinant les deux, les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de plusieurs avantages, à la fois fiscaux et financiers.

Ce guide va vous permettre de mieux appréhender l’investissement en SCPI via un contrat d’assurance vie et d’en déterminer quels en sont les avantages.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

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En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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Quels avantages y a-t-il à investir en SCPI via un contrat d'assurance-vie ?

Investir en SCPI via un contrat d’assurance vie offre plusieurs avantages :

Une fiscalité avantageuse

En effet, en investissant dans des SCPI via un contrat d'assurance vie les gains réalisés ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu tant que le contrat n'est pas racheté. En cas de rachat, les gains sont soumis à une fiscalité avantageuse et bénéficient même d’un abattement après un certain nombre d'années de détention.

Une diversification de l'investissement

Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier sans avoir à acheter un bien en direct. En souscrivant via un contrat d'assurance vie, l'investisseur peut également diversifier son portefeuille en investissant dans d'autres supports d'investissement (actions, obligations, SCI, OPCI, Private Equity)

Une gestion simplifiée

En souscrivant via un contrat d'assurance vie, l'investisseur délègue la gestion des SCPI à la société de gestion qui gère le parc immobilier pour lui. L'assureur quant à lui s’occupe d’assurer la liquidité du support.

Un accès à des SCPI de qualité

Les assureurs sélectionnent souvent des SCPI de qualité pour les proposer à leurs clients. Cela permet aux investisseurs d'accéder à des SCPI qui ont fait leurs preuves et qui ont un historique de performances solides.

En résumé, souscrire des parts de SCPI via un contrat d'assurance vie peut être une solution intéressante pour diversifier son portefeuille d'investissement, bénéficier d'une fiscalité avantageuse et simplifier la gestion de ses investissements. Cependant, il est important de bien comprendre les termes et conditions de l'assurance vie et de la SCPI avant de souscrire.

Quels sont les inconvénients d’investir dans des parts de SCPI via une assurance-vie ?

Investir en SCPI dans une assurance-vie présente certains inconvénients qu'il est important de prendre en compte, notamment :

La volatilité des performances

Les performances des SCPI, comme pour tout investissement y compris immobilier, peuvent être volatiles, en fonction des fluctuations du marché immobilier. Cette volatilité peut potentiellement impacter les performances des rendements des SCPI et donc par extension du contrat d'assurance-vie.

Les frais

Les frais liés aux SCPI sont plus élevés que ceux liés à d'autres types d'investissements. C’est pourquoi si vous envisagez ou souhaitez investir dans des SCPI via votre assurance-vie, privilégiez toujours les DCI de SCPI ou les SCP de SCPI, moins chargées en frais, tel que, par exemple la SCI CAPIMMO.

L'exposition au risque immobilier

Les investissements en SCPI sont, par essence, exposés au risque immobilier. En cas de crise immobilière, les performances de la SCPI peuvent être affectées négativement.

Comment fonctionne l'investissement dans des parts de SCPI dans une assurance-vie ?

L’investissement dans des parts de SCPI dans une assurance-vie peut se faire de différentes manières, en fonction notamment des options proposées par l'assureur et des choix de l'investisseur.

Voici les étapes générales du processus :

  • Souscrire un contrat d'assurance-vie : pour investir dans des SCPI dans le cadre d'une assurance-vie, il est nécessaire de souscrire un contrat d'assurance-vie auprès d'un professionnel tel que netinvestissement proposant cette option.
  • Choisir les SCPI à intégrer : l'investisseur peut choisir les SCPI dans lesquelles il souhaite investir, en fonction de ses objectifs d'investissement, de son profil de risque et de son horizon de placement. Les SCPI sont généralement sélectionnées par l'assureur en fonction de critères de qualité et de performances et sont donc disponibles dans la liste des supports disponibles à l’investissement au sein du dit contrat.
  • Investir dans les SCPI : une fois les SCPI choisies (et de préférence des SCP ou SCI de SCPI), l'investisseur peut investir dans ces dernières en achetant des parts. Les modalités d'investissement peuvent varier selon les contrats d'assurance-vie et les SCPI sélectionnées. L'investissement peut se faire en une seule fois ou de manière échelonnée, par exemple par des versements réguliers.
  • Perception des loyers : les SCPI investissent dans des biens immobiliers et perçoivent des loyers, qui sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de recapitalisation. Car contrairement à l’investissement en direct dans des parts de SCPI qui elles distribuent des revenus sous la forme de loyers, lorsque vous investissez dans des SCPI via une assurance-vie, dans ce cas les loyers versés le sont sous forme de nouvelles parts, par capitalisation.
  • Valorisation des parts : Tout comme pour votre résidence principale, la valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction de l'évolution du marché immobilier qui concerne les positions prises par les gérants des SCPI. Les variations de valeur sont reflétées dans l’évolution des valeurs des parts au sein du contrat d'assurance-vie. Le souscripteur peut demander à tout moment le rachat total ou partiel de ses parts de SCPI. C’est en effet l’un des nombreux avantages : en assurance-vie, vous restez liquide.

Il convient de noter que l'investissement dans des parts de SCPI dans une assurance-vie présente des risques et des frais spécifiques, tels que des frais de gestion de la SCPI, des frais de gestion du contrat d'assurance-vie, des frais d'entrée de souscription.

Il est important de bien comprendre les caractéristiques et les risques de ces investissements avant de prendre une décision d'investissement.

Comment choisir entre un investissement en SCPI en direct ou à travers une assurance-vie ?

SCPI en direct SCPI Via une assurance vie
Avantages

Choix très large choix dans les thématiques d'investissements

Effet de levier de l’opération si achat via emprunt

Optimisation fiscale : les intérêts d'emprunts sont déductibles des loyers perçus

Possibilité d’acquisition en démembrement

Distribution de loyers mensuels capitalisés dans le contrat

Liquidité totale assurée par l'assureur

Fiscalité avantageuse de l'assurance vie en cas de vie et en cas de décès

Délai de jouissance réduit (perception de revenus par capitalisation dès le 1er mois)

Inconvénients

Risque de liquidité (difficulté de revente des parts rapidement)

Revenus fonciers soumis au barème progressif de l'IR + prélèvements sociaux

Choix des SCPI restreint en fonction des compagnies et conditions générales de chaque contrat

Frais d’entrée impactant le rendement des SCPI au départ

Le choix entre un investissement en SCPI en direct et un investissement en SCPI via une assurance-vie dépend donc de plusieurs facteurs, tels que :

Votre objectif d'investissement : Si votre objectif est de générer des revenus locatifs réguliers, l'investissement en SCPI en direct peut être plus adapté car il permet de percevoir des loyers réguliers. Si votre objectif est plutôt de diversifier votre portefeuille d'investissement dans une logique de capitalisation et de bénéficier d'un cadre fiscal avantageux, l'investissement en SCPI via une assurance-vie peut être plus approprié.

Votre horizon d'investissement : Les SCPI sont des investissements à long terme. Si vous avez un horizon d'investissement à court terme, l'investissement en SCPI en direct peut être moins adapté en raison notamment de la durée minimum de détention recommandée de 8 à 10 ans. Dans ce cas, l'investissement en SCPI via une assurance-vie peut être plus approprié car il permet davantage de souplesse et de flexibilité.

Votre niveau de risque : L'investissement en SCPI en direct est plus risqué car il est directement exposé aux fluctuations du marché immobilier. L'investissement en SCPI via une assurance-vie peut être plus adapté pour les investisseurs ayant une appétence au risque plus modérée, car il permet une diversification du risque immobilier.

Les frais : Les frais liés aux SCPI peuvent être plus élevés dans le cadre d'un investissement en direct, car il faut prendre en compte les frais d'acquisition, les frais de gestion et les frais de souscription. Dans le cadre d'un investissement en SCPI via une assurance-vie, ces frais peuvent être réduits notamment via les SCI de SCPI.

À NOTER : lorsque vous investissez en direct dans des parts de SCPI, les frais dits de souscription seront en fait prélevés lorsque vous revendrez… soit dans 8, 10, 15 ans voire plus alors que dans le cadre de l’assurance-vie, les frais seront prélevés à la souscription.

Comment choisir son contrat d'assurance-vie pour investir en SCPI ?

Les critères à étudier pour un investissement en SCPI

L'investissement en SCPI nécessite une étude approfondie de plusieurs critères, tels que :

La stratégie d'investissement de la SCPI : Il est important de comprendre les objectifs et les stratégies de la SCPI pour évaluer si elles correspondent à vos propres objectifs d'investissement.

Le taux de rendement : le taux de rendement de la SCPI est un facteur important à considérer, car il détermine le montant des revenus que vous pouvez attendre de votre investissement mais il est loin d’être le seul et ne doit surtout pas être pris comme le critère prioritaire.

La qualité et la diversité des actifs immobiliers de la SCPI : Il est important de comprendre les types d'actifs immobiliers dans lesquels la SCPI investi, leur localisation ainsi que la stratégie de croissance et d’acquisition pour évaluer la qualité et la diversité de son patrimoine (typologie d’actifs, durée des baux commerciaux..)

Les frais de gestion de la SCPI : Les frais de gestion sont un coût incontournable pour les investisseurs en SCPI. Il est donc important de comprendre leur nature et leur montant.

Le taux d'occupation : le taux d'occupation de la SCPI indique la proportion des actifs immobiliers qui sont loués. Un taux d'occupation élevé indique une stabilité et une rentabilité potentiellement plus élevées.

La politique de distribution des dividendes : La politique de distribution des dividendes de la SCPI détermine la fréquence et le montant des paiements de dividendes aux investisseurs.

La liquidité : Il est important de comprendre les conditions de liquidité de la SCPI pour savoir comment et quand vous pouvez acheter et vendre des parts de la SCPI.

La solidité financière de la société de gestion : La solidité financière de la société de gestion est importante car elle garantit la continuité de la gestion de la SCPI et sa capacité à gérer les fonds de manière responsable.

Pour tous ces points, les chefs de projet chez Netinvestissement ont une véritable expertise éprouvée et objective du marché et sauront donc vous conseiller et vous accompagner dans le meilleur choix en fonction de vos objectifs, de vos sensibilités et attentes. N’hésitez pas à les solliciter. Nous sommes là pour vous.

Notre sélection des meilleures assurances-vie du marché

Voici une sélection des meilleurs contrats d’assurance-vie du marché qui vous donnent notamment accès aux meilleurs supports d’investissement en immobilier.

Target +

Le contrat Target+ distribué par Primonial via ORADEA VIE offre deux fonds en euro innovants et complémentaires pour les investisseurs à la recherche de solutions alternatives aux fonds en euro traditionnels. Le fonds en euro "Sécurité Target Euro" est le premier fonds en euro à offrir une garantie de capital tout en cherchant à bénéficier de la performance des marchés financiers. Le fonds en euro "Sécurité Infra Euro" est le premier fonds en euro à offrir la possibilité d'investir sur la thématique de l'infrastructure. Le contrat permet d'investir jusqu'à 60% sur ces deux fonds en euros et propose également des fonds immobiliers (SCI ou OPCI), Private Equity et plus de 300 fonds actions et obligations pour le reste de l'allocation d'actifs.

Panthea 2

Le contrat Panthea distribué par AEP, filiale de BNP Paribas, offre une garantie nette de frais de gestion pour son fonds en euros. Cela signifie que l'épargnant est assuré de récupérer au minimum le montant investi sans tenir compte des frais de gestion. Cependant, il est important de ne pas sélectionner un contrat d'assurance-vie uniquement sur cette base et d'accéder à des supports alternatifs tels que les fonds diversifiés proposés par Panthea.

Stratégic Premium

Le contrat d'assurance-vie Strategic Premium est accessible dès 3 000 € et offre une large gamme de supports financiers et immobiliers pour valoriser votre épargne en vue de réaliser un projet, transmettre un patrimoine, préparer votre retraite, protéger votre famille et vos biens. Il est évolutif et permet d'accéder à différents niveaux d'expertise de gestion financière, ainsi qu'à des allocations déléguées pour une solution clés en main. Il inclut également une garantie complémentaire (Plancher Décès) éligible de 18 à 75 ans pour compenser une éventuelle moins-value jusqu'à 1 500 000 € en cas de décès.

Sérénipierre

Le contrat Sérénipierre, distribué par Primonial et Suravenir, est reconnu pour son fonds en euro Sécurité Pierre Euro investi à près de 80% en immobilier professionnel, mais fermé à la commercialisation. Toutefois, le contrat propose l'accès à deux autres fonds en euros (Sécurité Flex Euros et Actif Général) et vous permet d'investir jusqu'à 100% de votre épargne en immobilier avec une sélection d’unités ce comptes immobilières diversifiées ( SCI et OPCI) De plus, ce contrat offre une gestion pilotée sous mandat avec La Financière de l’Echiquier pour diversifier votre épargne selon des critères ESG.

Liberté Vie et Capi

Le contrat Liberté de Lombard International, disponible en assurance-vie et en contrat de capitalisation, est un contrat haut de gamme distribué depuis le Luxembourg en Europe continentale. Il offre une fiscalité avantageuse avec le principe de neutralité fiscale et un super privilège en cas de défaillance de la compagnie d'assurance, ainsi qu'une gamme de fonds plus étendue qu'un contrat franco-français, permettant notamment l'investissement en multi devises. Le versement initial minimum pour y accéder est de 250 000 €

Link vie

Link Vie est un contrat d'épargne en ligne, accessible dès 1 000 € et avec des frais de gestion réduits. Il propose quatre profils d'investissement dans des ETF et un profil sécuritaire avec une garantie de capital. La gestion exclusivement composée d'ETF présente des avantages en termes de frais et d'arbitrages réalisés par le robo-advisor de Lyxor. Il s'adresse aux personnes attirées par une gestion innovante et l'absence de frais d'entrée, notamment les jeunes actifs et les parents prévoyants.

CNP One

CNP Patrimoine propose le contrat CNP One dédié à une clientèle patrimoniale avec une externalisation du service back office pour la gestion et le suivi des contrats à la société QIS (Quality Insurance Service) disposant d’une véritable expertise dans la gestion des contrats haut de gamme. Accessible dès 250 000 € ce contrat offre une large gamme de supports et des choix multiples de gestion combinables, ainsi que des outils de gestion automatiques tels que l'investissement progressif, la sécurisation des plus-values et le stop loss relatif.

Intencial Gestion Privée II

Le contrat d'assurance-vie Intencial Gestion Privée II est émis par Apicil Life, une compagnie d'assurance implantée au Luxembourg. Bien que de droit français, ce contrat permet de bénéficier de la sécurité luxembourgeoise des avoirs, grâce à une convention tripartite entre la banque dépositaire, la compagnie d'assurance et l'autorité de contrôle des assurances au Luxembourg. Avec un minimum de versement de 100 000 €, ce contrat offre un accès à une large gamme de fonds diversifiés et trois fonds en euro.

Spirica Capi PM

Le contrat Spirica Capi PM est une solution de capitalisation en euros et en unités de compte pour les entreprises qui souhaitent valoriser leur trésorerie excédentaire. Avec un ticket d’entrée de 500 000 €, il propose une large gamme de fonds pour investir la trésorerie excédentaire de l'entreprise.

Wealth France et CAPI France

Le contrat d'assurance-vie de droit luxembourgeois est accessible à partir de 100 000 € et offre une diversification des supports de placement pour une meilleure performance à long terme. La durée moyenne de détention du contrat étant longue, la possibilité d'arbitrer son épargne en fonction de l'évolution de la conjoncture et de la situation personnelle est importante. Avec le contrat Wealth France et Capi France, il est possible d'accéder à une large gamme de supports de placement, y compris des devises et des fonds externes ou internes collectifs ou dédiés (FIC / FID).

En résumé...

En résumé, Investir en SCPI via une assurance vie présente plusieurs avantages, notamment la diversification des investissements, la facilité de gestion, une meilleure liquidité et la fiscalité avantageuse.

Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d'un rendement attractif et d'une gestion simplifiée de leurs portefeuilles d'investissements.

Le choix entre l'investissement en SCPI en direct et l'investissement en SCPI via une assurance-vie dépend de plusieurs facteurs et doit être adapté à chaque situation individuelle. Il est recommandé de consulter un conseiller en investissement financier pour évaluer les avantages et les inconvénients de chaque option en fonction de votre profil d'investisseur et de vos objectifs d'investissement.

Netinvestissement est à votre disposition pour vous aider à prendre les bonnes décisions en matière d'investissement dans les produits de pierre-papier en direct ou au travers d’un contrat d’assurance vie. Nous vous prodiguons des conseils pour vous aider à sélectionner les SCPI et les contrats d’assurances vie les plus adaptés à votre profil.

Alors n ’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos chefs de projets patrimoniaux pour faire le point sur votre situation et déterminer la solution d’investissement qui vous convient le mieux !

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

Avis des clients de Stéphane :

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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