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Comparatif SCPI VS LMNP : quel placement choisir ?

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L’article « Comparatif SCPI VS LMNP : quel placement choisir ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stevan Briand

Chef de Projet Patrimonial

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Introduction

L’envolée des prix de l’immobilier, la baisse progressive des rendements locatifs et le climat d’incertitude actuel lié au contexte économique et sanitaire ont poussé les français à s’interroger sur les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Elles connaissent depuis maintenant 10 ans un réel engouement et atteignent chaque année des records en matière de collecte. Les objectifs recherchés à travers ce placement sont multiples avec notamment la création de revenus complémentaires ou la diversification du patrimoine. Pourtant, l’immobilier classique de rendement dont l’investissement immobilier avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), reste le placement privilégié des Français ; mais cela va-t-il durer ?

Netinvestissement a donc choisi cette semaine d’organiser un match pour confronter deux supports d’investissement aux multiples facettes et aux nombreuses similitudes. Afin de faire durer le plaisir ce match se déroulera en 5 sets comme un grand Chelem : prix, risque, liquidité, rentabilité et fiscalité. Bon match et à toute à l’heure pour remettre le prix à ce valeureux gagnant !

1. Premier set : le prix

De façon général, le prix d’un bien immobilier, neuf ou ancien, va être déterminé selon sa superficie, son état mais surtout en fonction de son emplacement. En effet, nous ne vous le rappellerons jamais assez mais l’emplacement constitue le premier critère en matière d’investissement immobilier !

Par exemple, investir dans un appartement situé dans le triangle d’Or parisien peut représenter un coût d’achat supérieur à 20 000 € par m². A l’inverse, si vous décidez plutôt de vous orienter vers un appartement situé au Havre, le coût moyen se situe aux alentours des 1 800 € par m². La localisation d’un actif immobilier détermine de façon considérable son prix au regard du marché.

A cela, il faut ajouter les différents frais annexes liés à l’acquisition d’un bien immobilier. Les frais de notaire, les frais de garantie par rapport au prêt, les frais d’agences et les éventuels travaux. Investir dans l’immobilier en direct n’est donc pas à la portée de tout le monde et peut constituer un frein aux investisseurs.

Une alternative existe néanmoins à travers l’investissement LMNP en résidence de services. Il peut s’agir d’un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), d’une résidence pour seniors, d’une résidence pour étudiants ou d’une résidence de tourisme et/ou d’affaires. Pour que l’établissement obtienne le statut de résidence avec services, elle doit satisfaire à au moins 3 des 4 services suivants : l'accueil et la réception, le service de petit déjeuner, la fourniture de linge de maison et le ménage des locaux.

La particularité de ce type d’investissement réside dans le bail commercial que vous signez d’ailleurs avec l’exploitation ou gestionnaire de la résidence. Ce bail, d’une durée moyenne de 9 mois à 11 ans, est assimilé à un contrat de location classique lorsque vous louez en direct et dont la durée est d’un an minimum voire 9 mois pour un étudiant. A travers ce type de contrat, l’exploitant devient votre locataire qui fait de la sous location vous garantissant ainsi de percevoir les loyers pendant toute la durée du bail, et prenant à sa charge la plupart des travaux de rénovation et de réparation.

De plus, cette alternative peut s’avérer moins onéreuse que l’immobilier classique ; comptez en moyenne 70 000 € pour un bien en résidence étudiante.

Mais cela reste tout de même plus important qu’un investissement en SCPI. En effet, la fameuse « pierre papier » est accessible à tous ; comptez en moyenne 2 000 € pour l’acquisition minimum d’une ou plusieurs parts. C’est donc beaucoup plus facile d’adapter le montant d’acquisition de parts en fonction de votre budget.

En revanche, nous parlions un peu plus haut de la localisation qui composait un facteur très important dans la détermination d’un actif immobilier. C’est nettement moins le cas concernant les SCPI puisque le parc immobilier est composé principalement d’actifs professionnels (bureaux, commerces ou entrepôts).

Set assez facile, remporté haut la main 6-0 par la SCPI pour la flexibilité de son prix.

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2. Deuxième set : le risque

Qu’est-ce que le risque ?

Définition: Fait de s'engager dans une action qui pourrait apporter un avantage, mais qui comporte l'éventualité d'un danger.

D’un point de vue juridique et légal, l’investissement immobilier ne comporte aucune garantie en capital. Néanmoins et compte tenu du marché immobilier, il est important de souligner que le risque inhérent à un investissement immobilier reste très limité car l’immobilier est une classe d’actifs très peu volatile.

En 2019, sur douze mois, le nombre de transactions immobilières a encore battu un record avec plus d’un million de ventes, ce qui représente une augmentation de 11,4% par rapport à 2018 selon la FNAIM. Certes, la situation sanitaire et économique en 2020 a mis un terme à cette forte croissance mais l’immobilier a bien résisté au premier semestre, en particulier les prix qui n’ont pas chuté (en comparaison des marchés financiers qui ont été violentés en février et mars).

Comment donc comparer le risque pour une SCPI et un investissement immobilier en LMNP ? Nous allons parler du composant en lui-même et l’actif qui le compose. Vous vous en doutez, il y a de fortes chances que la SCPI emporte à nouveau ce set.

En effet, la particularité d’une SCPI est liée à son nombre d’actifs détenu et géré par la société de gestion. Il y a donc une multitude de biens répartis sur plusieurs régions (en France et en Europe) dans des secteurs parfois bien différents (santé, E-commerce, bureaux, commerces, habitation etc.). A l’inverse, un bien immobilier loué en LMNP va dépendre des aléas d’un seul marché locatif, économique, démographique, voire d’une politique locale. L’investissement LMNP en résidence de services (étudiant, EHPAD, séniors et affaires) peut pour autant permettre de diminuer ces risques car l’exploitation est déléguée à un gestionnaire par bail, dont vous pouvez vérifier la solidité et le sérieux en amont.

Ce n’est pas suffisant pour remporter ce set. C’est donc un sans faute pour le moment pour la SCPI qui remporte ce deuxième set 6-4.

3. Troisième set : la liquidité

Nous allons faire ici un rapide focus afin de vous expliquer une différence notable entre les SCPI. Explication forte utile car cela a un impact non négligeable sur la liquidité des SCPI.

Il existe deux types de SCPI, la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable.

La première catégorie de SCPI englobe les SCPI de rendement, d’habitation ou fiscales qui par définition ont un capital limité en montant ou limité en durée de souscription. Cela implique donc que votre argent est investi de façon figée à un instant T et n’est déblocable ou débloquée que dans certaines conditions (marché de gré à gré). La SCPI à capital variable regroupe l’ensemble des SCPI de rendement qui ont un capital pouvant varier dans le temps, à la hausse comme à la baisse. Cela veut dire que chaque jour des parts de ces SCPI sont créées ou détruites, permettant ainsi à l’associé-investisseur que vous êtes « d’entrer » ou de « sortir » quand il le souhaite. Il n’y a pas besoin de trouver un accord de gré à gré pour acheter ou vendre une ou plusieurs parts. Votre choix se fait selon le critère marché du prix de vos parts à l’instant T où vous vous posez la question d’effectuer le mouvement. Si le marché est favorable, vous vendez, s’il vous semble pénalisant, vous attendez.

Etant donné que la plupart des SCPI sont dorénavant à capital variable, nous pouvons donc affirmer que les SCPI sont des produits liquides (comptez 3 semaines en moyenne pour liquider vos parts).

A l’inverse de l’immobilier en LMNP où la durée de vente peut s’avérer beaucoup plus longue et chronophage comme pour tout actif immobilier…qui porte bien son nom. En effet, cela va dépendre de plusieurs paramètres comme le nombre d’acquéreurs potentiels, la période à laquelle la vente a lieu ou l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Bref, tous ces critères rendent moins liquides un bien immobilier.

Néanmoins, dans le cas d’une vente LMNP en résidence de service, cela peut s’avérer un peu plus rapide. Des spécialistes comme Immobilier Executive ou LB2S sont devenus des références en matière de revente sur un marché de gré à gré et facilitent au quotidien les démarches des investisseurs soucieux de revendre leurs investissements LMNP. Il s’agit d’un marché immobilier particulier qu’il est important de bien connaître ; d’autres critères rentrent en jeu pour qualifier la liquidité d’un bien meublé comme son rendement, la qualité du gestionnaire ou du bail commercial.

Malgré tout, c’est difficile de se battre contre un délai moyen de vente de 3 semaines. C’est donc la SCPI qui gagne ce nouveau set malgré une bataille plus serré 7-6.

4. Quatrième set : la rentabilité

Nous nous approchons de la fin du match et tout semble sourire à la SCPI mais c’est indéniablement l’immobilier en LMNP qui remporte ce set !

En effet, pour les plus initiés d’entre vous, il est encore possible de trouver des biens immobiliers affichant un rendement supérieur à 7 %. Certes, ce n’est pas chose facile mais vous retrouvez ce niveau de rendement dans des petites villes ou des villes de taille moyenne. Le rendement des investissements immobiliers en résidence de services LMNP est quant à lui un peu plus faible. De façon général, il faut compter un rendement moyen autour des 5%.

Le taux de distribution moyen 2019 des SCPI est de 4,51% alors qu’il n'était « que» de 4,35% en 2018. La SCPI a donc tout de même son mot à dire et affiche clairement ses ambitions avec une hausse de rendement entre 2018 et 2019. La question des rendements 2020 se pose étant donné la situation économique et sanitaire. En effet, les SCPI détenant beaucoup de murs de commerces et de bureaux, certaines devront revoir leur performance 2020 à la baisse.

Finalement plus serré qu’il n’y paraît, ce quatrième set est remporté par l’immobilier en LMNP 7-6 là encore !

5. Cinquième et dernier set : la fiscalité

Les revenus des SCPI rentrent dans la catégorie des revenus fonciers, au même titre que les loyers perçus d’un bien immobilier locatif (location nue). Le patrimoine immobilier de la SCPI produit un revenu locatif redistribué aux associés proportionnellement à leur investissement. Ce revenu foncier est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux, comme pour tous les produits d’épargne. En revanche, dans le cas d’une souscription de parts de SCPI en pleine propriété à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Vous pouvez également opter pour le régime micro foncier et bénéficier d’un abattement de 30% sous réserve que le cumul des revenus fonciers annuels n’excède pas 15 000 €, que vous percevez d’autres revenus fonciers que ceux provenant de vos parts de SCPI (immobilier locatif direct/ex) et que vous ne détenez pas de bien immobilier ou de parts de SCPI dont les revenus bénéficient déjà d’un régime fiscal dérogatoire (Pinel, Malraux, etc.)

La fiscalité des SCPI est donc onéreuse puisqu’elle soumise à l’IR et aux prélèvements sociaux. A titre d’exemple, voici un cas pratique : acquisition de 100 000€ de parts de SCPI, le détenteur a une TMI (tranche marginale d’imposition) de 30% et la SCPI délivre un rendement moyen de 4,5 %. Soit un revenu annuel de 4 500 € brut donc IR de 1 350 € (4 500 x 30%) et prélèvements sociaux (4 500 x 17,2%) de 774 €. Le rendement net n’est que de 2,38 % et le revenu net de 2 376 €.

La fiscalité du LMNP est légèrement différente puisqu’il s’agit d’un statut particulier ; contrairement aux loyers provenant de la location de logements vides, la location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel. Pour le micro BIC, c’est très simple avec un abattement de 50% sur les loyers perçus.

Pour le régime réel, cela se complique légèrement car vous pouvez déduire l’ensemble des charges d’exploitation mais vous pouvez également amortir de façon comptable votre bien immobilier et les meubles. Grâce à l’ARD (amortissement réputé différé), vous pouvez neutraliser votre fiscalité et percevoir des revenus nets. Cette charge fictive permet ainsi de mettre à nu les loyers et donc de ne pas subir de fiscalité.

C’est donc l’investissement en LMNP qui remporte cette dernière manche à plat de couture 6-0 !

Conclusion

Pour ce match opposant les SCPI à l’immobilier LMNP, la SCPI gagne le set à trois reprises et remporte donc le match.

La SCPI reste un type de placement simple, reposant sur un actif tangible et palpable, l’immobilier. C’est une alternative à l’immobilier traditionnel et un excellent support de diversification patrimonial. Elle reste accessible et offre un ratio rendement/risque très appréciable, une gestion minimale et des possibilités d’adaptabilité non négligeables.

Néanmoins, si vous êtes à la recherche de rendement élevé, il vaut mieux vous tourner vers l’investissement immobilier. En étant patient et assidu, vous pouvez dénicher des pépites proposant des rendements supérieurs à 7%. Associé au statut de LMNP, vous pouvez également optimiser votre fiscalité grâce à l’amortissement réputé différé.

N’hésitez pas à faire appel à l’un de nos chefs de projet patrimoniaux Netinvestissement afin qu’il puisse vous accompagner dans le choix du bon investissement.

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A propos de l'auteur Stevan Briand, Chef de Projet Patrimonial | 22 articles en ligne

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Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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Le 2020-04-17 23:53:25 par Patricia L.

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