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Les étapes clés de l'achat de parts de SCPI

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L’article « Les étapes clés de l'achat de parts de SCPI » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Laëtitia Kohut

Chef de projet patrimonial

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Grâce à Netinvestissement notamment, vous êtes désormais de plus en plus nombreux à le savoir : les parts de SCPI offrent l’opportunité de diversifier un portefeuille, mais aussi un patrimoine de manière globale, le tout en bénéficiant de revenus complémentaires pouvant être immédiats ou différés si besoin.

Cependant, comme pour tout investissement, aussi bien financier qu’immobilier, l’achat de parts de SCPI nécessite une parfaite compréhension de l’investissement visé, et une étude complète pour s’assurer que ce dernier soit en parfaite concordance avec vos objectifs. Aussi, et avec l’aide de l’un de nos chefs de projet patrimonial, vous allez pouvoir vous assurer de réaliser un « bon investissement SCPI ». C’est ce que nous allons détailler ensemble dans ce guide.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Étape 1 - Se renseigner sur les SCPI

Avant de se lancer dans l'achat de parts de SCPI, il est crucial de se familiariser avec le concept des SCPI, comprendre ce que l’on achète concrètement, comment investir en SCPI, leur fonctionnement, leurs objectifs d'investissement, les risques associés et les avantages potentiels.

Pour simplifier : une SCPI est une société qui détient un parc immobilier locatif, et en investissant au sein de cette SCPI vous devenez alors propriétaire d’une fraction de ce parc immobilier locatif sous forme de parts. Ces parts donnent naturellement le droit à leur propriétaire de percevoir les revenus fonciers issus de ces dernières au même titre qu’un propriétaire bailleur d’un appartement.

Naturellement les revenus fonciers seront proportionnels au montant de l’investissement, matérialisé en nombre de parts (selon la valeur de cette dernière). De ce fait plus on investit plus on détient de parts, mais à noter que toutes les parts de SCPI n’ont pas la même valeur, donc attention à ce que cela ne vous induise pas en erreur. Il est important de comprendre le fonctionnement des SCPI, leurs objectifs d'investissement, les risques associés et les avantages potentiels.

Étape 2 - Préparer votre investissement

Définissez votre budget d'investissement

Avant d'investir dans des parts de SCPI, aussi bien en cash qu’à crédit ou bien encore sous forme de versements programmés : il est essentiel de définir clairement son budget.

Pour cela il sera nécessaire de réaliser au préalable un bilan patrimonial (gratuit) pour s’assurer que cet investissement ne viendra pas empiéter sur votre épargne de précaution, ou bien que votre capacité d’épargne mensuelle sera suffisante pour ce projet d’investissement. Ainsi il sera possible de déterminer la somme à allouer à cet investissement, tout en prenant en compte vos objectifs financiers et patrimoniaux, votre situation patrimoniale et fiscale, et dans le respect de votre profil investisseur.

À noter aussi, sous réserve que les conditions bancaires soient favorables pour obtenir un financement, qu’il est possible d’investir en SCPI à crédit. Mais attention : si vous n’êtes pas en mesure de définir seul votre budget d’investissement, avec ou sans crédit, veiller à consulter un professionnel comme l’un de nos chefs de projets patrimoniaux pour vous y aider et vous accompagner dans ce projet investissement assez technique nécessitant différents contrôles.

Choisissez votre mode de détention : en direct ou via un contrat d'assurance vie ?

Il est possible de détenir des parts de SCPI de deux façons principales : en direct ou via un contrat d'assurance-vie. Chaque option présente des avantages et des inconvénients en termes de fiscalité, de liquidité et de transmission du patrimoine : il est donc primordial de bien étudier votre situation via un bilan patrimonial complet, tout en considérant vos objectifs patrimoniaux, pour pouvoir opter pour le mode de détention le plus optimisé pour vous.

Donc, pour être en mesure de prendre cette décision, il est nécessaire de comprendre les différences entre ces deux modes de détention. Si toutefois vous rencontrez des difficultés pour distinguer les différences entre SCPI détenue en direct et SCPI détenue via un contrat d’assurance-vie, faites-vous accompagner.

Les différents types de parts de SCPI : quelles différences ?

Tout d’abord il existe deux formes juridiques de SCPI :

  • La SCPI à capital fixe pour laquelle le capital maximal est défini de manière statutaire. Quand ce capital d’investissement maximal est atteint, la négociation est la clé. Ce type de SCPI n’est désormais plus utilisé que par une infime partie de banques, car plus contraignant et moins liquide. Privilégiez donc plutôt les SCPI à capital variable.
  • La SCPI à capital variable pour laquelle, comme son nom l’indique, son capital sera amené à varier dans le temps en fonction du volume d’achats et de revenus des parts.

Une fois cette première « typologie » passée concernant le capital de la SCPI, il conviendra de s’intéresser aux types de SCPI :

  • SCPI de rendement, qui comme son nom l’indique a pour but de servir un rendement issus des revenus locatifs de la SCPI par le biais de dividendes versés trimestriellement le plus souvent. C’est la SCPI la plus populaire et la plus utilisée.
  • SCPI de capitalisation, aussi appelée SCPI de plus-value ou SCPI de valorisation, a pour but principal de générer de la plus-value sur le long terme lors de la revente des parts.
  • SCPI fiscale a pour but d’obtenir de la réduction d’impôts en investissant dans le respect d’une loi fiscale de référence.

Enfin, une fois toutes ces catégories passées en revue, il conviendra de s’intéresser aussi au sous-jacent, c’est-à-dire au type d’immobilier sur lequel la SCPI visée investit. Différents immobiliers locatifs sont possibles : bureaux, commerces, locaux commerciaux, entrepôts, habitation, cliniques, Zone Euro et d’autres encore.

Vous l’aurez donc compris, au-delà de leurs différences « thématiques », chaque SCPI présente des caractéristiques spécifiques en termes de risque, de rendement et de durée de détention du fait de sa typologie, son mode d’investissement, et son objectif à terme. Il est donc primordial d’en cerner les nuances, et de comprendre ces différences pour pouvoir choisir les parts de SCPI qui répondront au mieux à vos objectifs d'investissement.

Étape 3 - Trouver les meilleures SCPI

Les critères de sélection des SCPI

Pour choisir les meilleures SCPI, il est essentiel de se poser les bonnes questions : quel est mon objectif patrimonial ? Ai-je besoin de revenus immédiatement ? Comment est investi mon patrimoine immobilier à ce jour ? Éventuellement quelle est ma marge d’investissement immobilier avant d’être soumis à l’IFI ? Quelle sera ma fiscalité à la suite de cet investissement ?

Les réponses à ces questions vous aideront à définir vos critères de sélection appropriés.

À noter, qu’évidemment, ces critères doivent inclure des informations comme la performance passée de la SCPI visée, la qualité des actifs immobiliers détenus par cette dernière, sa stratégie d'investissement, la réputation de la société de gestion, les frais associés et d'autres facteurs pertinents.

Comment accéder à l'information sur les SCPI

L’ensemble des informations pourra vous être communiqué par votre conseiller en gestion de patrimoine. Sinon certaines documentations sont accessibles directement sur le site internet des sociétés de gestion.

À défaut d’être accompagné dans son projet d’investissement SCPI par un professionnel il est recommandé de consulter plusieurs sources d'information sur les SCPI, notamment les rapports annuels, les fiches d'information, les sites web spécialisés, les revues financières et les conseils d'experts. Le but étant de recueillir autant d'informations que possible avant de prendre une décision d'investissement SCPI.

Les performances passées des SCPI : un indicateur fiable ?

La règle d’or reste la même : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Donc même si les performances passées des SCPI peuvent fournir des indications sur leur capacité à générer des revenus et des rendements stables et attractifs dans le temps, cela ne doit pas être considéré comme « acquis ». Raison pour laquelle il est important de les prendre avec prudence et de les mettre en perspective avec d'autres facteurs tels que la stratégie d'investissement future, la qualité des actifs détenus et l'évolution des conditions du marché.

Étape 4 - Passer à l'achat

Les documents à demander avant l'achat de parts de SCPI

Avant d'acheter des parts de SCPI, il est important de demander et d'examiner les documents pertinents, tels que le bulletin de souscription, le document d'information clé pour l'investisseur (DICI), le rapport annuel de la SCPI et les statuts de la société de gestion. Ces documents fournissent des informations essentielles sur la SCPI, et aident à prendre une décision éclairée.

Comment réaliser son investissement en SCPI ?

L'achat de parts de SCPI peut être effectué directement auprès de la société de gestion ou via un intermédiaire financier tel qu’un courtier en ligne, une plateforme de distribution ou bien encore Netinvestissement tout simplement ! Ainsi nos chefs de projets patrimoniaux vous aideront à comprendre les étapes à suivre pour réaliser l'investissement, y compris la procédure de souscription, les délais de traitement et les modalités de paiement.

Et en plus, cela ne vous coutera pas un centime de plus !

Les frais liés à l'achat de parts de SCPI

L'achat de parts de SCPI implique généralement des frais tels que les frais de souscription, les frais de gestion et les frais de transaction. Il est important de bien comprendre ces frais ainsi que leur impact sur le rendement de l'investissement. Il convient également de comparer les éventuels frais proposés par différentes SCPI et intermédiaires financiers.

Étape 5 - Gérer son investissement

Comment percevoir les loyers et les dividendes des SCPI ?

Les SCPI distribuent généralement les revenus aux investisseurs sous la forme de loyers et de dividendes trimestriellement, certaines SCPI permettent une distribution mensuelle à noter tout de même qu’elles se font plus rares.

Aussi, si cela répond aux objectifs patrimoniaux fixés, certaines SCPI permettent de réinvestir automatiquement les dividendes perçus pour faire l’acquisition de nouvelles parts SCPI au fil du temps mais attention : même si les dividendes ne sont pas perçus directement avant d’être réinvestis, elles restent tout de même imposables au titre de l’impôt sur les revenus. Raison pour laquelle il est important de comprendre comment ces revenus sont calculés, comment ils sont distribués et comment ils sont imposés pour s’éviter toute mauvaise surprise.

Pour rappel, si la perception de ces revenus complémentaires n’est pas un besoin immédiat, plusieurs SCPI permettent d’investir en nue-propriété temporaire ce qui permet d’éviter la fiscalité puisqu’aucun revenu au titre de l’usufruit n’est perçu pendant une période définie en amont.

Ce mode d’investissement offre un réel effet de levier encore trop méconnu à ce jour puisqu’à terme votre investissement initial sera revalorisé via le mécanisme de récupération de l’usufruit correspondante à votre nue-propriété, ce qui peut aisément doubler le montant de votre investissement initial.

Et naturellement, au terme de la nue-propriété, vos futurs revenus seront alors calculés sur la valeur de pleine-propriété (nue-propriété + usufruit) : ainsi vos futurs revenus complémentaires seront plus qu’optimisés comparativement au montant d’investissement initial.

Raison pour laquelle cette solution d’investissement est souvent utilisée comme l’une des solutions pour préparer sa retraite.

Comment minimiser les risques liés à son investissement ?

On ne cesse de le rappeler : dans tout investissement le risque 0 n’existe pas. Tout investissement comporte des risques, y compris en SCPI.

Raison pour laquelle il est important de comprendre les risques associés aux SCPI, tels que les risques liés à l'immobilier, les risques de vacance locative, les risques liés à la gestion de la SCPI et les risques de liquidité.

Diverses stratégies peuvent être mises en place pour minimiser ces risques comme la sélection prudente des SCPI, la surveillance régulière de l'investissement mais comme pour chaque investissement : la diversification reste la clé d’un investissement réussi.

Raison pour laquelle il faut s’intéresser aux immeubles détenus par la SCPI, à la qualité des locataires également, aux thématiques abordés par les SCPI envisagées, mais d’une manière globale (si le montant d’investissement le permet) il est recommandé de se créer une « allocation SCPI » au même titre qu’une « allocation financière » en venant conjuguer différentes SCPI ensemble afin de mutualiser le risque en obtenant une allocation diversifiée toujours dans l’optique que si par malchance une des SCPI sélectionnée fait défaut, alors les autres maintiendront le « bateau à flot ».

Étape 6 - Sortir de son investissement

Les conditions de revente des parts de SCPI

Les SCPI ont une particularité qui n’est pas des moindres : les frais « d’entrée », qui s’expriment en taux et peuvent aller jusqu’à 12%, mais qui ont la particularité de se payer à la sortie ! Autrement dit : si vous maintenez votre investissement de manière viagère, alors vous ne paierez jamais de frais d’entrée. Mais, si pour X raisons vous prévoyez de revendre vos parts dans X années, alors il sera nécessaire d’en mesurer les conséquences sur votre investissement, surtout si la période d’investissement est inférieure au 8 années de détention recommandées. Effectivement il est important de rappeler que les SCPI sont des placements à long terme et que la liquidité peut être limitée surtout si la SCPI en question est à capital fixe.

Pour être certain de ne pas faire d’erreur, et ainsi gagner en sérénité pour l’investissement de vos parts de SCPI : faites-vous accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine, certifié AMF, comme nos chefs de projets patrimoniaux.

Comment vendre ses parts de SCPI ?

Pour vendre des parts de SCPI, comme pour vendre un bien immobilier physique : il faut trouver un acquéreur !

Si la SCPI en question est à capital variable, alors cette dernière sera en mesure de vous racheter les parts directement : il suffira alors d’adresser un ordre de vente à la société de gestion.

Si la SCPI est à capital fixe, alors vous devrez vous armer, potentiellement, de patience : la société de gestion pourra gérer cette mise en vente via un mandat mais si le marché secondaire n’est pas demandeur alors une décote sera à craindre poussant alors le cédant à devoir ajuster sa proposition en fonction de ce qui lui est proposé. Raison pour laquelle il est important de comprendre les procédures de vente, les délais de traitement et les frais éventuels associés à la vente de parts de SCPI avant même d’investir dans des parts de SCPI pour s’assurer que ce projet d’investissement est en adéquation avec sa situation, ses besoins présents, mais aussi ses besoins futurs.

Les avantages et les inconvénients d'une sortie anticipée

La sortie anticipée d'un investissement en SCPI peut présenter des avantages et des inconvénients. Parmi les avantages potentiels, on peut citer la possibilité de récupérer son capital plus tôt, de réaliser des plus-values potentielles ou de réinvestir dans d'autres opportunités.

Cependant, cela peut également entraîner des frais de sortie, une moins-value éventuelle et une perte d'accès aux revenus réguliers distribués par les SCPI. Il est donc nécessaire de bien peser le pour et le contre avant de prendre sa décision.

En résumé...

Il est certain que les parts de SCPI constituent de véritables opportunités d’investissement.

Mais comme vu ensemble : l'achat de parts de SCPI est un processus qui nécessite une préparation minutieuse et une parfaite compréhension des différentes étapes.

Et même si l’on pense s’être assez renseigné sur les SCPI, que l’on choisit soigneusement les options que l’on pense être les meilleures, que l’on suit l'investissement et tout ça en étant conscient des conditions de sortie : rien ne remplacera l’accompagnement d’un professionnel compétent et dument habilité !

D’autant que cela ne vous coutera rien de plus, donc si les SCPI vous font de l’œil mais que vous n’avez pas encore franchis pas : n’hésitez plus et contactez-nous !

Nous vérifierons ensemble si cette solution d’investissement est optimale pour vous, et nous prendrons le soin de vous accompagner dans la gestion globale de votre patrimoine.

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A propos de l'auteur Laëtitia Kohut, Chef de projet patrimonial | 10 articles en ligne

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Titulaire d'un Master en « Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers » obtenu à l'INSEEC Bordeaux, Laëtitia a dans un premier temps travaillé au sein d'un cabinet indépendant de Gestion de Patrimoine et de Protection Sociale dans le Bordelais.
Au cours de cette première expérience elle a pu mettre en pratique ses connaissances acquises au profit d'une clientèle principalement professionnelle pendant près de 3 ans.
Souhaitant par la suite se challenger et développer sa propre éthique professionnelle, elle a décidé de se lancer en tant que Mandataire au travers du groupe GAN PATRIMOINE. Cette seconde expérience lui a offert une autre vision de la Gestion de Patrimoine pendant près de 2 ans, tant par la clientèle qui était principalement des particuliers, que par l'évolution des besoins et des outils. Convaincue depuis toujours que la Gestion de Patrimoine se doit d'être dépoussiérée, que les particuliers comme les professionnels, mais aussi les jeunes actifs comme les jeunes retraités, ont droit au même niveau de préconisations et surtout que le conseil patrimonial fourni ne doit jamais être proportionnel à la somme confiée : Laëtitia a trouvé en Netinvestissement les mêmes valeurs humaines qu'elle revendique depuis ses débuts.
Raison pour laquelle elle a pris la décision de rejoindre l'équipe des Chefs de Projets Patrimoniaux de Netinvestissement en Janvier 2023.

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