Les 10 idées reçues sur l’investissement immobilier

1. Il faut un apport important

FAUX

Aujourd’hui, même si certains établissements bancaires continuent de demander un apport important (20% du montant du projet), la plupart d’entre eux ont assoupli leurs règles d’acceptation. Ainsi, vous pouvez obtenir un accord de financement, avec comme seul apport, les frais de dossiers facturés par la banque.

D’un point de vue patrimonial, vous avez un intérêt économique à injecter dans votre projet un minimum de capital. En effet, si vous êtes dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers au réel, vous pourrez déduire l’ensemble des frais issus du prêt ( intérêts, assurances…) de vos revenus fonciers. D’autre part, au vue des taux de crédits extrêmement bas, il est plus avantageux d’emprunter un montant plus important par exemple à 2,5% sur 20 ans et de placer ses liquidités sur un contrat d’assurance vie qui pourrons vous rapporter entre 4% et 8% selon la convention de gestion que vous souhaiterez mettre en place.

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2. Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale, je ne peux donc pas faire d’investissement immobilier

FAUX

Le fait que vous ne déteniez pas encore votre résidence principale, n’est pas un critère déterminant dans l’obtention d’un prêt. En effet, aujourd’hui l’achat de la résidence principale n’est pas forcément le premier achat réalisé. Au vue de la mobilité géographique des jeunes générations, il devient compliqué d’acheter sa résidence principale. Le risque étant d’être confronté à une baisse des prix de l’immobilier et donc à une moins-value en cas de revente du bien dans l’urgence. Nous assistons aujourd’hui, à une mutation des mentalités. Ainsi, de plus en plus de jeunes investisseurs commencent à se constituer un patrimoine en réalisant un investissement immobilier locatif plutôt que par la résidence principale.

3. Quand on investit dans un bien immobilier, il faut emprunter le moins possible et utiliser un apport maximum

FAUX

Actuellement, nous bénéficions de taux de crédits historiquement bas. Vous avez dès lors intérêt à emprunter un maximum de fonds en respectant les critères d’endettement. En effet, vous pouvez par exemple emprunter sur 25 ans avec un taux à 2,5% et placer vos liquidités à 4%.

Par ailleurs, votre prêt sera assuré par une assurance qui couvrira au minimum votre décès. Ainsi, si vous décédez le prêt est rembourser par l’assureur. C’est pourquoi plus vous aurez emprunter plus le patrimoine en cas de décès sera important. Par ailleurs, si vous déclarez vos revenus fonciers au réel, vous pourrez les intégrer dans vos charges, ce qui vous permettra de réduire votre résultat foncier.

4. Il faut emprunter sur une durée la plus courte possible

FAUX

A vue des taux de crédits actuels, vous n’avez pas d’intérêt économique à réduire la durée de votre prêt. Au même titre que le montant du prêt que vous effectuerez, la durée du prêt va influencer sur le montant des intérêts que vous pourrez déclarer en charge sur votre revenu foncier. Vous optimisez ainsi fiscalement votre projet

En effet quand nous comparons sur une longue période la rentabilité globale du projet, pour des personnes fortement fiscalisées, plus le prêt sera long plus le projet sera rentable.

5. Il faut investir à côtés de chez soi

FAUX

C’est ici l’erreur la plus courante que nous rencontrons chez les investisseurs. Nous allons cependant nuancer nos propos en étudiant deux cas de figures.

Si vous habitez sur une zone sous tension locative comme Bordeaux, Toulouse, Nantes (les zones A bis, A et B1 du zonage Pinel), vous pouvez en effet investir près de chez vous. C’est bien ici la seule exception à cette règle.

Dans les autres cas, même si cela semble vous sécuriser, vous n’avez pas forcément d’intérêt économique à investir à côté de chez vous. En effet, ce n’est pas parce qu’on se sent bien chez soi que ce sera le cas de vos futurs locataires. L’investissement immobilier doit se faire de manière très rationnelle, pragmatique. Il faut vérifier la demande locative sur le secteur, les prix du marché et surtout avoir une vision à moyen long terme de l’évolution économique du secteur et donc de la valorisation des prix de l’immobilier.

6. Il faut privilégier un investissement immobilier dans un ensemble à taille humaine

VRAI

La taille du projet immobilier est souvent un élément auquel les investisseurs ne portent que très peu d’attention. Et pourtant, au moment de la revente de votre bien plus l’ensemble immobilier est grand plus vous aurez de la « concurrence » à la revente. Ainsi, une résidence à taille humaine peut correspondre à un projet de 60 à 70 logements. En vous positionnant sur ce type de projet, vous aurez un potentiel de revalorisation de votre bien qui sera plus importante.

7. Il faut attendre la fin des périodes de commercialisation des programmes, c’est à ce moment-là que les meilleures affaires sont proposées

FAUX

Il est vrai que sur certains programmes immobiliers, vous pouvez profiter d’une remise sur le prix d’achat de votre bien sur les derniers lots disponibles. C’est pour nous un critère d’alarme plutôt qu’une bonne affaire. En effet, un bien de qualité est-il bradé ? Pourquoi ce bien n’a pas été vendu plus tôt ?

Si vous observez les différentes promotions proposées par les promoteurs, il s’agit le plus souvent de bien en rez-de-chaussée orientez nord ou situés au-dessus de l’entrée d’un parking. En fait, il s’agit bien souvent de logements sur lesquels il est déconseillé d’investir. Vous n’aurez surement pas de problème pour le louer mais vous risquez d’être en situation de moins-value au moment de la revente.

8. Il vaut mieux investir dans l’ancien, c’est moins cher et c’est plus rentable

FAUX

Beaucoup d’agences immobilières vous calculent une rentabilité immobilière qui au premier abord semble très alléchante avec parfois des rendements de l’ordre de 6 et 8%. Mais une rentabilité n’est pas le simple ratio loyers perçus/prix du logement.

En effet, il faut intégrer dans ce calcul des variables comme les éventuels travaux sur de l’immobilier ancien, les frais de notaires qui sont plus élevés, le fait qu’il y ait également un parking. Mais le principal oubli est l’impact sur la fiscalité de l’investisseur.

Il n’y a en fait pas de réponse universelle à cette question. Selon votre profil d’investisseur, le type de bien, les réponses peuvent différer. Un gestionnaire en patrimoine indépendant pourra vous accompagner dans ce projet en trouvant avec vous la solution la plus adaptée.

9. Il vaut mieux acheter en centre-ville, c’est beaucoup plus sûr

S’il y a quelques années ce discours était justifié, aujourd’hui l’évolution démographique et les modes de vie urbains ont amené les habitants à s’excentrer et à chercher à se loger en périphérie des centres urbains. Par ailleurs, beaucoup de ville française ont aujourd’hui de grandes difficultés économiques dans les centres villes amenant les populations à s’excentrer de plus en plus. Par ailleurs, les prix de certain centre-ville étant tellement élevés, de plus en plus de personnes sont dans l’obligation de s’excentrer sur des quartiers périphériques. Le développement de l’aménagement de ses zones d’habitations extérieures avec notamment de grandes zones commerciales à proximité attire de plus en plus de locataires et d’investisseurs.

10. On peut investir dans un bien où l’on peut loger ses enfants

VRAI

Si la démarche d’investissement dans un bien immobilier pour y loger vos enfants est une très belle intention, en terme de gestion de patrimoine nous ne le conseillons pas de manière universelle. En effet, les enfants ne feront peut-être pas l’intégralité de leurs études dans la même ville et ne travaillerons surement pas dans la ville où ils ont fait leurs études. Il faut donc étudier la situation locative du secteur où vous investissez. D’autre part, même si la loi Pinel vous autorise à louer votre bien à l’un de vos enfants, vous allez perdre le bénéfice de l’allocation logement par exemple. Nous le répétons régulièrement mais un investissement immobilier doit se faite de manière très pragmatique. Votre conseillez en gestion de patrimoine pourra vous accompagnez pour vérifier si votre projet investissement est bien la bonne solution.

Nous avons pu voir ici qu’il y a beaucoup d’idées reçues sur les investissements immobiliers. Certaines sont justifiées d’autres sont plutôt des croyances. Il faut bien que vous gardiez à l’esprit qu’un investissement immobilier ne s’improvise pas. Pour une plus grande réussite n’hésitez pas à consulter un gestionnaire en patrimoine indépendant qui vous apporter toute son expertise. Il trouvera avec vous les solutions les plus adaptées à votre situation.