Immobilier locatif : 10 conseils avant d’acheter à Bordeaux

1. Privilégiez les ensembles à taille humaine

Comme à chaque guide immobilier, nous ne saurions trop vous conseiller d’investir dans des projets immobiliers à taille humaine (moins de 80 lots). Ils sont certes plus rares que les grands ensembles, mais l’investissement est plus sûr.

Notamment au moment de la revente de votre bien, où vous aurez plus de facilités à trouver un acquéreur rapidement grâce au peu de concurrence présente dans votre résidence. De plus, une grande majorité des locataires axent leurs recherches sur des résidences de petites tailles pour le côté intimiste et le cadre de vie qu’elles procurent.

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2. N’hésitez pas à vous excentrer du centre-ville

Beaucoup d’investisseurs partent de la croyance qu’il faut absolument investir en centre-ville pour réussir son investissement. Si cette affirmation était justifiée il y a encore une vingtaine d’année, aujourd’hui les habitudes de vie ont changé et les modes de consommation ont évolué. Ce n’est pas parce que vous investissez en périphérie d’une ville que vous faites un mauvais choix. En effet, les centres villes ne sont pas extensibles à l’infini, il devient dès lors compliqué de construire de nouveaux logements.

Par exemple, le développement économique se fait également en périphérie de Bordeaux Métropole avec les zones commerciales de Mérignac (zone commerciale Grand Soleil) ou de Villenave d’Ornon qui sont des villes satellites de la capitale girondine. En outre, les zones de développements industriels liées par exemple à l’aéronautique se trouvent également sur les alentours de Mérignac ou autour des villes de Saint-Médard en Jalles, Martignas-sur-Jalles, Pessac ou Saint Jean d’Illac. Ces secteurs deviennent mécaniquement très attractifs pour les populations qui travaillent dans ces entreprises et offrent donc de bons potentiels locatifs (et de revalorisation dans le temps).

3. Rapprochez vous des axes de la rocade

Le déplacement est aujourd’hui une notion clef de notre vie courante. Ainsi, quand vous recherchez un investissement, nous vous conseillons de privilégier des produits à proximité des axes routiers comme les rocades. De cette manière, vos futurs locataires verront leurs déplacements facilités grâce à un accès rapide à l’ensemble de la zone. La rocade Bordelaise par exemple a la particularité de contourner un grand nombre de commune de la CUB, permettant ainsi d’accéder rapidement à plusieurs centres économiques importants ainsi qu’à trois autoroutes (A10 vers Paris, A62 vers Toulouse et A63 vers l’Espagne).

4. Positionnez-vous à proximité des transports en commun

La mobilité est au cœur de notre société moderne et reste un atout déterminant pour une ville du 21ème siècle. La proximité des transports en commun est un point essentiel dans le choix de votre investissement. Ainsi, la facilité d’accès que ce soit du tram, des lignes de bus ou des trains inter-régionaux, favorisera la vie courante de vos futurs locataires. Ce service de proximité permettra également de valoriser votre bien au moment de la revente.

Mais il faut quand même nuancer ces propos. Etre par exemple au pied du tram bordelais peut vite se transformer en nuisance sonore. Il ne faut donc pas confondre proximité et promiscuité.

5. Les nouveaux quartiers

Les nouveaux quartiers ou les quartiers en mutation peuvent être des lieux d’investissements à observer. Ils sont en effet souvent de véritables « poumons verts » ou de véritables « aimants à locataires ». Mais encore une fois, attention, tous ne sont pas une réussite. Prenons par exemple l’éco quartier de Ginko à Bordeaux, où nous vous conseillons de ne pas investir. Trop de biens livrés en même temps, un quartier excentré et beaucoup trop de disparité dans les constructions inquiètent notre comité de sélection.

En revanche, un éco-quartier comme Terres Neuves à Bègles peut être une bonne alternative bien qu’il soit également de taille importante mais proposant d’autres avantages comparatifs (rocade et autoroutes, lycée au cœur, tram relié en 10mns à la gare TGV etc.).

Enfin, un quartier comme le Bassin à Flot nous laissent plus perplexes. Nous pensons que le quartier sera une réussite mais il va falloir du temps pour intégrer le volume des logements vendus simultanément sur le site.

6. Intéressez vous à la rive droite : un bon rapport qualité prix

La rive droite de Bordeaux peut être aussi une belle opportunité avec des prix plus abordables que la rive gauche. Cela pourra vous permettre d’obtenir une revalorisation plus importante à la revente. Cette partie de la CUB, longtemps désavouée par les bordelais, est aujourd’hui en plein essor et en pleine mutation. La difficulté du secteur réside dans la taille des programmes qui comptent souvent plus de 130 lots par programme avec une proximité des immeubles les uns des autres. Mais de grandes friches industrielles sont en cours de transformation pour y implanter des activités tertiaires ce qui va créer de nombreux emplois localement.

7. Investir dans le centre : la sécurité au prix fort

L’investissement au cœur du centre-ville bordelais est d’une grande sécurité. La ville, classée UNESCO et ville préférée des Français depuis deux ans est en effet souvent citée comme un lieu où investir est rassurant pour l’avenir.

Mais cette sécurité se paye au prix fort. Il y a plusieurs raisons à cela. La première est le prix du foncier qui est de plus en plus élevé sur le cœur de ville et qui continue d’augmenter notamment avec l’arrivée de la LGV (ligne à grande vitesse). D’autre part, la rareté des programmes et la forte demande d’achat sur le centre de Bordeaux amènent les prix sur des niveaux très élevés. Enfin, la plupart des programmes neufs ou réhabilités sur l’hyper centre sont réalisés sur des biens de caractère et très souvent dans les beaux quartiers comme « triangle d’or » ou les Chartrons. Cette localisation induit de fait des budgets d’achats conséquents.

8. Observez les axes de développement des transports en commun

Pour positionner votre investissement sur un secteur qui a un potentiel de revalorisation important, l’analyse des axes de développement des transports en commun est un point essentiel.

En effet, l’apparition d’une ligne de tram à proximité de votre logement pourra certes amener des nuisances à votre locataire pendant la durée des travaux mais vous permettra de réaliser une plus value confortable le jour de la revente. N’hésitez pas à vous rapprocher des services d’urbanismes de la mairie pour avoir des informations sur les futurs projets. Sur ce point, Bordeaux est un excellent exemple avec un réseau de tram et de bus en pleine expansion (ce qui fait hurler les commerçants pendant les travaux) qui a donné à la communauté urbaine un visage moderne et dynamique.

9. Visez les quartiers étudiants : une demande de plus en plus forte

Bordeaux est une ville avec une grande population étudiante. Elle concentre certaines des écoles les plus reconnues en France comme des écoles de commerce ou d’ingénieur qui ont un grand prestige.

La population étudiante étant toujours en forte croissance, le besoin en logements est de plus en plus en plus important. Les zones les plus recherchées par cette population sont le centre ville, la ville de Pessac ainsi la commune de Talence. Leurs principaux axes de recherches sont la proximité des facultés ou des transports en commun. Le secteur du bassin à flot peut être une option avec l’implantation d’un pôle étudiant important qui va créer une dynamique locative sur cette cible.

10. Rapprochez-vous des pôles économiques : une attractivité de plus en plus forte

Véritable poumon économique du sud ouest de la France, Bordeaux rayonne par sa santé et son dynamisme économique.

La proximité de grands pôles économiques est marquée par une demande locative très forte. En effet, le nombre croissant de travailleurs sur ces zones et les difficultés de circulation sur les grands axes amènent les salariés à rechercher un logement proche de leurs lieux de travail. C’est indéniablement le cas des girondins qui profitent de la forte attractivité touristique de Bordeaux mais également des nombreux bassins d’emplois qualités situés sur ses communes limitrophes.

La ville de Bordeaux est aujourd’hui une valeur refuge de l’investissement immobilier. Et son développement dynamique, inscrit dans le temps avec le projet Bordeaux 2030, offre de belles perspectives à moyen terme. Ce guide doit vous permettre d’affiner votre choix et de ne pas tomber dans les pièges de certains investissements. Car comme nous le précisons régulièrement, ne cherchez pas à faire un « bon coup » mais à faire un bon investissement. Et soyez vigilant, une ristourne trop importante ou un prix trop décorrélé du marché sont souvent des signaux négatifs. En effet, les programmes de qualité se vendent très rapidement et non pas besoin de promotions à Bordeaux et dans sa périphérie. Pour cela, votre conseiller en gestion de patrimoine pourra vous épauler et vous accompagner dans le choix de votre investissement.