1. Les frais de notaire : qu’est-ce que c’est ?
Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, que ce soit pour l’acquisition de votre résidence principale ou de l’immobilier locatif, la transaction implique normalement l’intervention d’un notaire.
Le notaire est en effet la seule personne habilitée à rédiger l’acte authentique de vente et procéder à la publication au service de publicité foncière, étape indispensable de la transaction.
Rappel des principales missions d’un notaire dans le domaine de l’immobilier :
La principale mission du notaire est d’ordre légale, d’authentification et de conservation des actes. Mais il intervient également dans d’autres domaines d’expertise juridique et fiscale : c’est un « médecin généraliste » du droit.
L’immobilier est une grosse partie de son activité, de la négociation à la régularisation de l’acte authentique.
Vis-à-vis de l’Etat, la principale mission du notaire consiste en la perception des taxes (droits d’enregistrement, publicité foncière et également la plus-value immobilière).
Vis-à-vis de ses clients, la principale mission consiste à apporter la sécurité juridique nécessaire à l’opération (authenticité de l’acquisition, opposabilité aux tiers etc.).
Mais est-il possible de se passer d’un notaire ?
Sur le principe, oui. Le législateur précise au travers de l’article 1582 du Code Civil que la vente est « une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé ».
Et l’achat ou la vente d’un bien immobilier ne fait pas exception. Dès lors que les deux parties se sont mises d’accord sur la chose (le bien immobilier) et le prix, la vente est dite parfaite et la propriété est transmise à l’acquéreur. Donc, en théorie, rien ne vous empêche d’acheter ou de vendre un actif immobilier sans faire appel à un notaire pour régulariser l’acte.
Vous pouvez recourir à un acte sous seing privé, qui n’est ni plus ni moins qu’un contrat juridique rédigé entre particuliers, avec ou sans aide extérieure (possibilité de faire intervenir un avocat à l’acte).
Côté tarifs, le recours à l’acte sous seing privée est bien évidemment moins onéreux que le passage chez notaire, comptez quelques centaines d’euros pour une transaction immobilière classique.
Oui, mais :
- L’acte de vente sous seing privé n’est pas opposable aux tiers : sans inscription au service de la publicité foncière, pas d’acte de vente authentique indiscutable qui nécessite jusqu’à nouvel ordre l’intervention d’un notaire. Et les notaires, en tant qu’officiers publics, détiennent un monopole d’accès à ce fichier.
- L’acte sous seing privé n’a pas la même valeur juridique qu’un acte de vente car il concerne seulement les deux parties signataires (acheteur / vendeur) contrairement au notaire qui implique, par son intervention, le législateur. Autrement dit, ce contrat signé entre particuliers n’a pas de valeur probante pour son exécution.
2. Les frais de notaire : de quoi sont-ils composés ?
En principe réglés par l’acquéreur, les frais de notaire comprennent :
Principalement des impôts et taxes
Également appelés droits de mutation, ils comprennent classiquement les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière et sont directement versés au Trésor Public à destination de l’Etat et des collectivités territoriales à hauteur de :
- 1,20% pour la commune.
- 3,80% ou 4,50% pour le département (c’est ce dernier taux qui est le plus répandu ; à date seuls l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte maintiennent un taux de 3,80%)
- 2,37% pour l’Etat calculé sur la taxe départementale.
Ces impôts et taxes pèsent lourds dans le budget global des frais de notaire, pouvant donc représenter de 5,09% à 5,80% du prix de votre logement. À noter que ce tarif est règlementé ; autrement dit, vous ne pouvez pas le négocier.
Mais aussi les frais et débours qui correspondent aux rémunérations, payées par le notaire pour le compte de son client, de l’ensemble des intervenants chargés de produire les documents permettant le changement de propriété (géomètre, syndic de copropriété, conservateur des hypothèques, extrait cadastral etc.).Peuvent également s’appliquer des frais supplémentaires sur demande spécifique du client (exemple : frais de déplacement).
Et pour finir la rémunération du notaire plus communément appelée « émoluments », qui sont calculés proportionnellement à la valeur du bien, selon le barème suivant :
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Tranches |
Taux applicable |
|---|---|
|
De 0 € à 6 500 € |
3,945 % |
|
De 6 500 € à 17 000 € |
1,627% |
|
De 17 000 € à 60 000 € |
1,085% |
|
Plus de 60 000 € |
0,814% |
De la même façon que pour calculer le montant de l’impôt sur le revenu, le calcul des émoluments du notaire se réalise tranche par tranche (principe de barème progressif).
Exemple pour une acquisition d’un montant de 300 000 € :
|
Tranches |
Taux applicable |
Rémunération du notaire |
|---|---|---|
|
De 0 € à 6 500 € |
3,945 % |
6 500 € * 3,945% = 256,43 € |
|
De 6 500 € à 17 000 € |
1,627% |
(17 000 € - 6 500 €) * 1,627% = 170,84 € |
|
De 17 000 € à 60 000 € |
1,085% |
(60 000 € - 17 000 €) * 1,085% = 466,55 € |
|
Plus de 60 000 € |
0,814% |
(300 000 € – 60 000 €) * 0,814% = 1 953,60 € |
Soit un coût total des émoluments proportionnels de 2 847,42 €
À noter que la rémunération du notaire sur ce type de prestation ne peut excéder 10 % de la valeur du bien et ne peut être inférieure à 90 € (ce plafonnement concernant plus particulièrement les transactions de faible montant comme les caves et les parkings en ville ou des biens situés en zone rurale).
C’est donc l’ensemble de ces frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaires » qui vont venir s’ajouter au prix d’achat de votre bien immobilier.
Contrairement aux droits d’enregistrement, les émoluments du notaire sont progressivement revus à la baisse. Le dernier coup de rabot devait intervenir au 1er Mai 2020, il a toutefois été reporté, crise sanitaire oblige, au 1er Janvier 2021.
Aussi, pour toutes les ventes immobilières actées à compter du 1er Janvier 2021, le barème applicable sera le suivant :
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Tranches |
Taux applicable |
|---|---|
|
De 0 € à 6 500 € |
3,870 % |
|
De 6 500 € à 17 000 € |
1,596% |
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De 17 000 € à 60 000 € |
1,064% |
|
Plus de 60 000 € |
0,799% |
Soit, en reprenant notre exemple pour une acquisition d’un montant de 300 000 €, une diminution de l’ordre de 1,87%.
Bon à savoir: Vous pouvez supporter des frais supplémentaires dans le cadre d’un financement à crédit, notamment dans le cadre d’un crédit avec garantie hypothécaire au titre des formalités d’inscription de l’hypothèque (comptez environ 1 500 €).
3. Les frais de notaire : comment réduire la facture ?
La remise de 10%
Encadrée par l’article A444-174 du Code du Commerce et sur décision du notaire, cette remise de 10 % s’applique uniquement sur les émoluments du notaire (et non sur les taxes et impôts qui, rappelons-le, représentent la grande majorité des frais d’acquisition) et seulement sur la tranche de taxation supérieure à 150 000 €.
Cette remise n’est pas individuelle, si le notaire décide de l’appliquer, elle sera garantie à tous les clients de l’étude.
Reprenons notre exemple pour une acquisition de 300 000 € : (300 000 € - 150 000 €) * 0,814% = 1 221 € * 10% soit une remise de 122,10 €.
Les déductions autorisées
Lors de votre achat immobilier, vous avez la possibilité de déduire les équipements intérieurs (tels que la cuisine équipée, le mobilier, l’électroménager etc.) du prix de vente, et ainsi soustraire ce montant au calcul des frais de notaire.
Pour déterminer le prix des équipements à déduire, il est conseillé de se référer aux factures et aux dates d’achat ou de rénovation (un coefficient de vétusté pouvant être appliqué) et d’indiquer ce montant de façon distincte du prix de vente du bien immobilier sur le compromis de vente.
Aussi, et pour éviter tout risque de requalification fiscale, le montant de cette déduction doit rester cohérent. Il est admis qu’il ne doit pas dépasser 5 % du prix de vente.
De la même façon que pour le mobilier, vous pouvez également déduire le montant des frais d’intermédiation si vous êtes passé par une agence immobilière pour réaliser votre transaction.
Les frais de notaire sont alors calculés sur le net vendeur, et non sur le coût global de l’achat, dès lors que le mandat de recherche stipule que ces frais d’agence sont bien à la charge de l’acquéreur (dans le cas contraire, ils devront supporter le calcul des frais de notaire sauf à rerédiger le montant afin de payer séparément ces frais d’agence).
L’acquisition dans le neuf
Lors d’un achat dans le neuf, les frais de notaire sont en effet réduits et peuvent représenter de 2 % à 3 % du prix de vente total (versus acquisition dans l’ancien cf. ci-dessus de 7 % à 8 %).
Une fois de plus, ce ne sont pas réellement les frais du notaire qui sont moins élevés, mais le montant des taxes et de la publicité foncière qui s’élève à 0,715% du prix de vente hors taxes.
La principale condition pour en bénéficier (en vertu de l’article 257 , I.-2. 2 2° du Code Général des Impôts) est d’acquérir un logement neuf cédé par le promoteur constructeur, soit en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA appelée également vente sur plan) soit tout juste achevé et n’ayant pas encore été habité.
Voir aussi :
4. Les frais de notaire : comment les financer ?
Nous venons de le voir, le montant des frais de notaire peut peser relativement lourd dans le budget global. Il est donc important d’anticiper le financement de ces frais.
Via un apport personnel :
C’est le financement le plus classique, les banques réclamant généralement un apport pour accorder le prêt pouvant avoisiner en moyenne 10 % du prix de l’acquisition (correspondant donc peu ou prou au montant des frais de notaire dans l’ancien).
Financer les frais d‘acquisition par apport personnel permet généralement de négocier de meilleures conditions de crédit, et vous permet d’alléger le montant des mensualités (et par la même occasion de vous dégager une marge résiduelle pour une éventuelle future acquisition).
Via un prêt bancaire classique :
Si vous ne souhaitez pas injecter de liquidités dans votre projet immobilier, vous pouvez demander à votre banquier / courtier de vous faire financer à crédit ces frais d’acquisition. Dans un certain nombre de cas, cela s’avère d’ailleurs plutôt judicieux ; en effet, compte tenu du niveau des taux d’emprunt actuels, il est opportun de s’endetter au maximum plutôt que d’injecter des liquidités dans le financement de ce projet De plus, si vous avez un projet d’investissement immobilier locatif, les intérêts d’emprunt étant déductibles des loyers imposables, cette option est particulièrement intéressante.
Étape incontournable de l’investissement immobilier, l’intervention du notaire implique un coût à prendre en considération pour le financement global de votre acquisition.
En résumé, ces frais d’acquisition, à la charge de l’acquéreur, varient selon que le bien acquis soit neuf ou ancien, comprennent principalement des taxes à destination de l’Etat et peuvent être réduits par certaines déductions autorisées ou lors d’une acquisition en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
En tout état de cause, le recours à un notaire pour réaliser votre acquisition est gage de sécurité juridique et d’efficacité économique dans la réalisation du contrat. Afin de bien choisir ce dernier, les chefs de projet patrimoniaux Netinvestissement sont à votre disposition pour répondre à toutes vos questions, n’hésitez pas à nous contacter !
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