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Les avantages du démembrement de propriété

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Démembrer un bien immobilier. Peut-être avez-vous déjà entendu ce terme sans bien le comprendre. Il s’agit pourtant d’un mécanisme à la fois simple et très efficace permettant donc de séparer la pleine propriété d’un bien immobilier, avec d’un côté la nue-propriété et de l’autre l’usufruit à travers une convention signé entre les deux parties.

De plus en plus d’investisseurs se tournent vers le mécanisme du démembrement, que ce soit pour un appartement, un immeuble entier, un entrepôt ou un terrain. Tout type de bien immobilier peut en effet être démembré.

Le nu-propriétaire achètera donc pour environ 60% de la valeur totale du bien la nue-propriété du bien. Pendant la période de démembrement (connue et définie au départ) l’usufruitier quant à lui percevra à la fois les loyers (revenus locatifs) issus de la location et assurera l’intégralité des frais, impôts et charges qui incombent normalement au propriétaire.

A l’issu de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien, sans aucun impact fiscal.

Depuis peu, les SCPI (société civile de placement immobilier) ce sont lancées sur le secteur du démembrement en proposant l’achat de la nue-propriété et/ou de l’usufruit au choix pour l’investisseur.

Comme vous le voyez, le démembrement de propriété est promis à un bel avenir. Découvrons dans le détail les nombreuses possibilités qu’offre ce mécanisme.

1. Le démembrement : un excellent outil de transmission

A l’origine, le mécanisme du démembrement de bien immobilier a principalement été utilisé pour minimiser les droits de succession. Le schéma le plus fréquemment utilisé consistant à transmettre à ses enfants la nue-propriété d’un bien en optimisant la valorisation en fonction de l’âge du donateur.

Afin de mieux comprendre les exemples qui vont être donnés dans ce guide, je vous invite à vous référer à la seconde partie. Celle-ci comprend le barème complet des droits de mutation en fonction de l’âge de l’usufruitier qui va servir dans les exemples ci-dessous. Vous trouverez aussi une partie des abattements et droits de transmission selon les liens familiaux.

Pour un donateur de 40 ans, la valeur de la nue-propriété est de 30% du prix total du bien, cette valeur passe à 50% pour un donateur de 50 ans révolu.

Exemple : un homme de 50 ans souhaite transmettre la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 250000€ à son enfant.

Compte tenu de son âge, la valeur de la nue-propriété est estimée à 40% de la valeur de la pleine propriété, soit une valeur de nue-propriété estimée à 100000€. Or, le donateur bénéficie d’un abattement de 100000€ sur la transmission d’un bien, il ne sera donc pas imposé pour cette donation.

Dans un cas « normal » de donation, le donateur aurait autrement dû s’acquitter d’une taxe de 19% sur la pleine valeur du bien, (moins l’abattement de 100000€) soit 19% d’impôts sur 150000€ : 28500€ d’impôts peuvent ainsi être économisés.

Autre cas de transmission. Lorsque vous achetez un bien ou des parts de SCPI en démembrement vous pouvez aussi réaliser une double décote.

Exemple : imaginons que vous avez 55 ans et que vous êtes l’acquéreur de parts de SCPI en démembrement temporaire sur 10 ans. La valeur de la nue-propriété sur cette durée varie selon les SCPI mais elle se situe généralement aux alentours de 70% (de la pleine propriété) ce qui vous fait donc une décote de 30%.

Vous réalisez un investissement de 200 000€ que vous payez en réalité à 70% de sa valeur en pleine propriété soit 140 000€. Vous souhaitez donner la nue-propriété de ces parts de SCPI à votre enfant. Compte tenu de votre âge vous aller lui transmettre 50% de la valeur des parts. Cette somme est donc de 70 000€ qui représente 50% de votre investissement de 140 000€.

Cette transmission est assujettie à l’abattement de 100 000€, dans ce cas précis vous donnez une somme inférieure à 100 000€ donc vous ne paierez pas de droit de donation.

Au final, pourquoi réaliser cette opération ? Cet exemple démontre que vous avez en réalité transmis à votre enfant un bien de 200 000€ sans payer d’impôt sur les revenus fonciers supplémentaire. En effet, à l’extinction de cette période de démembrement, donc au bout des 10 ans, il va percevoir la pleine propriété du bien sans coût supplémentaire (cette règle est régie par l’article 1133 du code général des impôts). La pleine propriété sera elle toujours de 200 000€.

Grâce à ces 2 exemples on peut voir que le démembrement offre un avantage important pour une transmission de patrimoine. Il existe aussi une seconde forme de démembrement qui est le démembrement viager. La seule différence est la durée, le démembrement viager prend fin à partir du moment où l’usufruitier décède.

Vous avez aussi peut-être entendu parler de la notion de quasi-usufruit. Cette notion porte uniquement sur des actifs consommables. Par exemple, vous êtes marié(e) et vous avez 100 000€ sur vos comptes. En ayant établi une convention de quasi-usufruit et lors de votre décès, vous allez transmettre cette somme au conjoint survivant. Cependant le bénéficiaire de cette somme pourra jouir uniquement des intérêts liés à ce capital. Il sera dans l’obligation de restituer l’intégralité des 100 000€ au moment de son décès sous peine d’être considéré comme un abus de droit.

netinvestissement vous recommande :

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)

2. Le barème des droits de mutation

Vous trouverez ci-dessous le barème des droits de mutation du démembrement de propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier :

Âge de l'usufruitier

Quote-part d'usufruit

Quote-part de nue-propriété

20 ans et moins

90%

10%

De 21 ans à 30 ans

80%

20%

De 31 ans à 40 ans

70%

30%

De 41 ans à 50 ans

60%

40%

De 51 ans à 60 ans

50%

50%

De 61 ans à 70 ans

40%

60%

De 71 ans à 80 ans

30%

70%

De 81 à 90 ans

20%

80%

De 91 ans et +

10%

90%

Voici les abattements selon les liens de parenté pour une transmission :

En ligne direct (enfant)

100 000€

Petits-enfants (donation uniquement)

831 865€

Arrières petits-enfants

5 310€

Frères, sœurs

15 932€

Conjoint, partenaire de PACS (donation uniquement)

80 724€

Neveu ou nièce

7 967€

Il est aussi possible de bénéficier d’une réduction des droits de mutation dans 2 cas :

  • Vous êtes un mutilé de guerre et atteint d’une invalidité d’au moins 50% ; vous bénéficiez d’une réduction de 305€ sur les droits à payer
  • Lorsque vous bénéficiez d’une donation de titres de sociétés ou d’entreprise individuelle vous avez droit à une exonération de 75%. De plus, si le donateur à un âge inférieur à 70 ans, vous avez droit à une réduction supplémentaire de 50% sur la part taxable de la donation.

3. Donner l’usufruit à ses enfants : un double effet

Donner l’usufruit d’un bien que l’on détient à ses enfants comporte deux intérêts majeurs :

  1. Si ce bien est loué, c’est donc à l’usufruitier de bénéficier des revenus. Il est ainsi possible pour des parents d’aider financièrement ses enfants en leur donnant la jouissance des loyers du bien concerné. Evidemment, la note fiscale se verra immédiatement touchée car le donateur ne percevant plus les loyers en question, ne paiera plus d’impôts dessus ;
  2. Exonération ISF : le second avantage de ce mécanisme est de s’exonérer de l’ISF sur la quote part de l’usufruit. En effet, aux yeux de la loi, c’est à l’usufruitier de payer l’ISF. Ainsi, en donnant l’usufruit à ses enfants (et dans la mesure où eux même ne sont pas assujettis à l’ISF) cela permet de sortir de l’assiette de calcul de l’ISF la valeur de l’usufruit.

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4. Se constituer du patrimoine à moindre coût

Les opérations de démembrement ne se limitent pas qu'à la transmission d’un patrimoine.

Il peut en effet aussi permettre de se constituer du patrimoine, notamment par l’intermédiaire des SCPI qui permettent d’acquérir des parts en démembrement à moindre cout puisque le prix d’achat sera généralement de 66% (soit une décote de 34% sur l’achat).

A l’issu de la période de démembrement (10 ou 15 ans), le bien est remembré, sans aucun impact fiscal. L’usufruit vient automatiquement rejoindre la nue-propriété et l’investisseur récupère la pleine propriété de ses parts. Il est alors libre de vendre ses parts ou de jouir des revenus générés. Toutefois, pendant cette période de démembrement, il aura pu diminuer son assiette imposable ISF dans la mesure de son investissement.

A SAVOIR : si vous détenez déjà des parts de SCPI en pleine propriété, sachez que, de même que pour n’importe quel bien immobilier, vous avez la possibilité de les démembrer. Il vous faudra toutefois certainement vous rapprocher de votre émetteur pour cette mise en place.

5. Préparer sa retraite

Le démembrement peut être un formidable outil pour préparer sa retraite. En effet, ce mode d’investissement vous permettra, notamment pour les personnes ayant une fiscalité importante, de capitaliser pour votre retraite. Un exemple sera surement plus parlant :

Vous avez 45 ans, vous êtes au top de votre carrière professionnelle et vous gagnez chaque mois des sommes qui vous permettent de payer beaucoup d’impôt à l’administration fiscale. Vous réfléchissez à placer un capital pour commencer à préparer votre retraite sur les 15 prochaines années sans vous alourdir une fiscalité déjà existante. Le démembrement peut vous aider pour cela.

En effet, l’investissement en démembrement vous permettra de capitaliser sans alourdir votre fiscalité. Comme vous ne percevrez pas de loyers vous n’aurez donc pas d’impôt à payer dessus. Le principe est le même que pour des exemples démontrés précédemment, vous allez payer un bien moins cher et vous aller récupérer la pleine propriété au terme de la période de démembrement. Il faut aussi prendre en compte une revalorisation du prix du bien à la hausse qui vous permettra de faire une plus-value à la revente.

À l’issue de la période de démembrement donc au moment de votre retraite, vous allez bénéficier de la pleine propriété du bien donc le prix complet, avec logiquement une revalorisation à la hausse. De quoi préparer une bonne retraite !

6. Les précautions à prendre pour réussir votre démembrement

Si votre opération de démembrement ne se fait pas dans un cadre familial (parent-enfant), soyez très attentif au cadre de votre opération. Il est fondamental de bien encadrer votre démembrement.

Pour cela, il faut mettre en place une convention écrite précisant notamment la durée du démembrement, ainsi que les frais et travaux qui incombent normalement au nu-propriétaire. Si la loi prévoit que ces derniers soient à la charge de l’usufruitier, il est toutefois important de le coucher sur le papier. Par exemple, la loi indique que le paiement de la taxe foncière est dû par celui qui jouit du revenu locatif, en d’autres termes c’est l’usufruitier qui est redevable de cette taxe.

Conclusion

Le mécanisme de démembrement offre donc de nombreuses possibilités et options pour celles et ceux qui souhaitent optimiser la transmission de biens de leur vivant ou plus simplement leur ISF. Il est également possible de se constituer un patrimoine à moindre cout, notamment grâce à l’achat de parts de SCPI en nue-propriété. Pour en savoir plus, renseignez-vous auprès de professionnels indépendants du conseil en gestion de patrimoine qui sauront vous accompagner dans la mise en place de tels investissements.

Pour résumer, le démembrement peut répondre à de nombreux besoins d’investissement et s’avère aujourd’hui une possibilité fortement intéressante. Il permet de satisfaire de multiples objectifs d’investisseurs ce qui en fait donc un outil essentiel pour les conseillers en gestion de patrimoine.

Si vous souhaitez des renseignements sur le démembrement, la donation, la succession ou encore la transmission de patrimoine, n’hésitez pas à nous contacter directement.

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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