Mis à jour le 27/05/2024

Les 15 étapes clés pour réussir son premier investissement locatif

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Écrit par Laëtitia Kohut, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement
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La pierre : deuxième placement préféré en France derrière l’indétrônable Livret A.

Le premier investissement immobilier est très souvent la résidence principale. Cela même si, de plus en plus, nous observons des investisseurs qui se lancent dans un investissement locatif avant d’être propriétaire de leur maison. Cette tendance s’observe la plupart du temps dans les zones tendues où le prix du foncier explose, ce qui réduit les possibilités d’investissement et motive les investisseurs à se tourner vers un projet d’investissement immobilier locatif dans des zones moins tendues, plus en adéquation avec leur capacité d’investissement.

Mais au-delà de cette problématique « Faut-il acquérir ou non la résidence principale avant un projet locatif ? » sachez ceci : l'investissement locatif reste un excellent moyen de vous constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires. D’autant que, rappelons-le, l’immobilier est le seul investissement à pouvoir bénéficier de deux effets de leviers conséquents, à savoir :

  • Le financement par la banque via l’emprunt bancaire,
  • Le financement par le locataire via la perception des loyers.

Sans compter le troisième levier possible : le financement par l’Etat, dès lors que l’investissement visé profite d’une réduction d’impôt par un dispositif fiscal tel que la loi Pinel, ou bien encore la loi Maraux. Ces effets de leviers sont indéniablement des opportunités à saisir pour vous constituer un patrimoine et garantir des revenus complémentaires, le tout en protégeant votre famille. Mais avant d’en bénéficier, il convient de respecter certaines étapes clés que nous allons détailler ensemble.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Laëtitia Kohut, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1ère étape : Définir vos objectifs d'investissement

Avant de commencer, il est important de bien définir vos objectifs d'investissement et de les prioriser. Souhaitez-vous générer des revenus complémentaires ? Est-ce que ces derniers doivent-être défiscalisés ou non ? Ce besoin est-il immédiat ou différé en anticipation de votre retraite ? Avez-vous besoin d’optimiser votre fiscalité ?

En fonction de vos projets, il convient d’adapter votre stratégie d'investissement tout en vous assurant qu’elle est en adéquation avec votre patrimoine actuel et votre profil investisseur. Si vous n’avez pas la capacité de faire le point seul, il est préférable de vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine. Une fois votre bilan patrimonial établit, votre conseiller sera en mesure de vous préconiser les placements les plus adaptés à votre profil.

N'hésitez pas à contacter notre équipe pour vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier !

2ème étape : Établir un budget

Une fois les objectifs définis, il convient d'organiser votre budget avant de vous lancer. Dans le cadre d’un investissement immobilier, le budget constitue en réalité votre capacité d’emprunt. À moins que vous n’ayez la capacité d’investir sans recourir au crédit, même si cela n’est pas nécessairement une bonne opération.

Dès que vous aurez défini votre capacité d’emprunt, vous pourrez organiser votre budget. Ce second point, combiné au premier, vous permet de trouver le type de bien que vous puissiez potentiellement acquérir.

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3 ème étape : Choisir le type de propriété

Il existe différents types de propriétés locatives : appartement, maison, studio, etc. Sans compter les autres options qui peuvent s’offrir à vous hors de cette typologie de logement. En effet, il peut être aussi judicieux, dans certain cas, de se tourner vers des opportunités type LMNP en résidence de services, ou bien encore de nue-propriété. Le choix du type d’investissement immobilier locatif dépend de vos objectifs d'investissement, de votre budget, de l’emplacement du bien, ainsi que de vos préférences personnelles.

4ème étape : Analyse de l'emplacement et de la demande

L'emplacement du bien est un facteur important à prendre en compte. Un bien situé dans une zone attractive et à forte demande est effectivement plus facile à louer et à valoriser. Mais naturellement, ce type de zone est plus demandée, donc la règle de l’offre de la demande s’applique aussi sur la valeur foncière… Autrement dit, sur le prix du bien.

C’est pourquoi les grandes villes ne sont pas nécessairement les meilleurs emplacements pour faire du locatif. Il peut être préférable d’investir dans une zone moins tendue, donc moins chère, tout en s’assurant du marché locatif en place, et ainsi obtenir un bon ratio valeur foncière / valeur locative. Cela vous permettra d’en tirer un bon rendement. Alors à moins de payer le prix cher tout en étant capable de cerner de réelles opportunités dans les grandes villes, il est très souvent plus rentable de viser des villes à tailles « réduites ».

Attention néanmoins : il ne faut pas pour autant investir n’importe où. Ce n'est pas parce qu’un bien immobilier « n’est pas cher » qu’il est de facto rentable. Découvrez notre classement des villes où investir en 2024.

5ème étape : Effectuer une analyse de marché

Avant de faire votre achat, il est important d’effectuer une analyse de marché. En premier lieu, cela vous apportera une certaine connaissance des prix pratiqués, ce qui vous permettra de négocier votre bien dans les meilleures conditions. Mais surtout, en investissant dans un logement en adéquation avec le marché locatif, vous réduisez les risques de vacances locatives. Ce qui, à terme, optimisera implicitement votre rendement. Moralité : l’essentiel est d’analyser l’emplacement de manière à connaître le bassin d’emploi, mais aussi le bassin étudiant de la zone afin de s’assurer la demande locative. Renseignez-vous ensuite sur les commodités environnantes pour mieux apprécier l’emplacement du bien, puis des offres locatives disponibles. Vous pourrez ainsi préparer votre projet d’investissement dans les meilleures conditions, en considérant le financement, la mise en location et le rendement final.

6ème étape : Rechercher le bien idéal

Une fois que vous avez défini vos objectifs, votre budget et le type de propriété que vous souhaitez acquérir, vous pouvez ENFIN rentrer dans le concret du projet : trouver le logement idéal. Pour cette recherche, il faut s’armer de patience, et surtout de réactivité car les bonnes opportunités partent vite. Si votre emploi du temps ne vous le permet pas, faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier. Au-delà de vous faciliter la recherche, un bon accompagnement peut aussi vous éviter des déconvenues. N’hésitez donc pas à confier votre projet.

7ème étape : Trouver un financement

Si vous n'avez pas le budget nécessaire pour votre investissement, vous devrez recourir au crédit. Vous pouvez faire appel à votre banque, à un autre établissement, ou à un courtier en prêt immobilier afin d’étendre vos recherches auprès de plusieurs organismes prêteurs. Avant de vous lancer, il faut que vous ayez un bon dossier bancaire. Rappelons-le : votre capacité d’emprunt n’est autre que votre capacité de rembourser commodément vos futures dettes. De plus, un dossier solide pourra vous permettre de réaliser un investissement locatif sans apport. Pour s’en assurer, l’organisme prêteur portera un regard aiguisé sur les points suivants :

  • Votre profil investisseur : votre âge (plus favorable pour les moins de 40 ans), votre situation matrimoniale, votre situation professionnelle (CDI plus favorable ou 3 ans d’exercice si TNS).
  • Votre profil bancaire : le montant et la nature de vos revenus, vos incidents et découverts bancaires s’il y en a eu. Toute interdiction bancaire passée, un potentiel historique d’endettement ou d’anciens rejets de prélèvements viendront noircir le tableau pour l’étude du dossier.
  • Votre taux d’endettement et votre reste à vivre : le taux d’endettement pour 2024 a été limité par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) à 35%. Aucune loi n’impose à proprement parler ce taux maximal, mais sauf cas très particuliers, les organismes emprunteurs n’y dérogent pas. Il sera donc difficile d’emprunter au-delà. Le respect de ce taux d’endettement est la garantie d’un reste à vivre suffisant pour faire face aux aléas de la vie, et honorer le remboursement des mensualités du crédit en toutes circonstances.

8ème étape : Acquérir le bien

Une fois que vous avez trouvé le bien idéal et un financement, vous pouvez lancer votre investissement. A cette étape, rapprochez-vous de votre notaire. Même si votre vendeur vous propose son propre notaire, il est préférable que vous vous fassiez représenter par le vôtre. Il sera plus à même de défendre vos intérêts. Ainsi, les deux positions sont parfaitement étudiées, et cela permet également d’avoir interlocuteur privilégié pour vous accompagner dans cette acquisition.

9ème étape : Préparer le bien

Avant de mettre le bien en location, il est important de le préparer. Cela peut inclure des travaux de rénovation ou de mise en conformité, notamment d’un point de vue énergétique. Vous pouvez aussi prendre la décision de meubler votre bien pour profiter du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Ce système a de nombreux avantages, surtout via l’amortissement qui vous permet de d’échapper à la fiscalité sur vos revenus locatifs meublés.

10.FIXER LE LOYER

Le loyer doit être établi en fonction de la valeur locative du bien, de la concurrence et de la demande. De plus, certaines villes sont soumises à des plafonnements de loyers. Renseignez-vous en amont de manière à être non seulement dans les prix du marché, mais aussi dans le respect de la réglementation selon la zone concernée.

11ème étape : Recherche de locataires

Une fois que le bien est prêt, c’est le moment de trouver des locataires.

Vous pouvez passer par une agence immobilière ou faire vous-même la prospection.

Comme pour la recherche du bien, à défaut d’avoir les compétences et le temps, il peut être judicieux de déléguer cette mission à un professionnel de la gestion locative.

12ème étape : Rédiger le bail de location

Le bail de location ne s’improvise pas : ce contrat doit définir l’ensemble des droits et des devoirs du locataire comme du bailleur. Attention à rédiger un bail de location clair et précis. Afin d’éviter toute mauvaise surprise, il peut être pertinent de confier cette tâche à un professionnel de la gestion locative.

13ème étape : Gestion locative

La gestion locative consiste à gérer les relations avec les locataires, à encaisser les loyers et à effectuer les réparations. Vous pouvez gérer votre bien vous-même ou faire appel à un gestionnaire locatif. Mais encore une fois - et nous ne cesserons de le répéter - il peut être plus judicieux de déléguer ce travail à un professionnel de la gestion locative.

14ème étape : Choisir votre régime fiscal

Votre investissement locatif peut vous faire bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux avantageux. A vous de choisir le régime fiscal qui vous convient le mieux. Un conseiller en gestion de patrimoine - comme nos chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement - pourra vous accompagner dans cette décision qui conditionnera, à terme, le rendement net de votre placement immobilier.

15ème étape : Suivi financier et réajustement

Il est certes important de suivre régulièrement la performance de votre investissement locatif, mais assurez-vous également que votre offre est en adéquation avec le marché. Tout comme la valeur foncière, la valeur locative évoluer dans le temps, et cela aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Pour éviter tout départ anticipé du locataire, un turnover lourd à gérer, ou les vacances locatives, tenez-vous informé sur l’état du marché locatif de votre bien immobilier. Cela vous permettra d'identifier les éventuels problèmes et de faire les ajustements nécessaires (réévaluation du loyer ou des travaux d’amélioration si votre bien devient trop ancien).

En résumé...

Tout le monde le sait : l'investissement locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine, de générer des revenus complémentaires ou de préparer sa retraite. Cependant, avant de vous lancer, il convient de le rien laisser au hasard. Vous limiterez ainsi les risques et maximiserez vos chances de réussite. Les 15 étapes-clés présentées dans ce guide vous permettrons de préparer votre projet et de réussir votre premier investissement locatif. Mais pour conclure, retenez trois points importants :

  • N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel : un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider à définir vos objectifs, à établir votre budget et à trouver le bien idéal.
  • Soyez patient : l'investissement locatif est un investissement à long terme. Il faut être patient tant dans l’étude à faire en amont, que la recherche du bien, puis dans la gestion de ce dernier pour obtenir un rendement optimal.
  • Soyez vigilant : il est important de bien gérer votre bien et de faire attention aux risques potentiels.

En suivant ces conseils, vous augmenterez vos chances de réussir votre premier investissement locatif, et de réaliser un projet aussi rentable que pérenne. Mais pour mettre toutes les chances de votre côté, faites appel à… Netinvestissement !

Crayon auteurÀ propos de l'auteur
Laëtitia Kohut, Conseillère en gestion de patrimoine, rédactrice chez Netinvestissement

Titulaire d'un Master en « Gestion de Patrimoine et Marchés Immobiliers » obtenu à l'INSEEC Bordeaux, Laëtitia a dans un premier temps travaillé au sein d'un cabinet indépendant de Gestion de Patrimoine et de Protection Sociale dans le Bordelais.
Au cours de cette première expérience elle a pu mettre en pratique ses connaissances acquises au profit d'une clientèle principalement professionnelle pendant près de 3 ans.
Souhaitant par la suite se challenger et développer sa propre éthique professionnelle, elle a décidé de se lancer en tant que Mandataire au travers du groupe GAN PATRIMOINE. Cette seconde expérience lui a offert une autre vision de la Gestion de Patrimoine pendant près de 2 ans, tant par la clientèle qui était principalement des particuliers, que par l'évolution des besoins et des outils. Convaincue depuis toujours que la Gestion de Patrimoine se doit d'être dépoussiérée, que les particuliers comme les professionnels, mais aussi les jeunes actifs comme les jeunes retraités, ont droit au même niveau de préconisations et surtout que le conseil patrimonial fourni ne doit jamais être proportionnel à la somme confiée : Laëtitia a trouvé en Netinvestissement les mêmes valeurs humaines qu'elle revendique depuis ses débuts.
Raison pour laquelle elle a pris la décision de rejoindre l'équipe des Chefs de Projets Patrimoniaux de Netinvestissement en Janvier 2023.

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