1. La profondeur du marché
Faire le choix d’investir dans une chambre au sein d’un EHPAD ne semble pas couler de source pour l’épargnant profane tant ce secteur est mal connu.
En effet, les pouvoirs publiques français ont tardé à se pencher sur la problématique de la grande dépendance sur notre territoire et malgré cette prise de conscience au début des années 2000 sous l’impulsion directe du Président de la République Jacques Chirac, il existe encore une distorsion très forte entre offre et demande.
Les chiffres sont sans appel : la capacité en nombre de lits des établissements publiques est évaluée par l’INSEE à 591 431 unités à ce jour ce qui est insuffisant. Et l’ouverture du marché au secteur privé n’a permis la transformation ou la création que de 85 000 lits supplémentaires. Ces chiffres sont inquiétants car le nombre de personnes considérées dépendantes en France ne cesse de s'accroître avec le vieillissement des baby boomers. Et les projections de l’INSEE tablent sur près de 2 millions de français concernés d’ici 2025.
2. Le déséquilibre s’aggrave
Ce déséquilibre, socialement inquiétant, est une donnée importante à prendre en compte dans les années à venir pour un investisseur qui souhaite choisir un support assurant un rendement attractif avec une profondeur de marché à long terme.
Car la situation ne s’améliore pas. En effet, il est très compliqué d’obtenir un agrément pour l’ouverture d’un nouvel EHPAD tant la procédure d’appel à projet est lourde.
La réglementation entourant l'ouverture et l'agrément des Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) est en constante évolution, reflétant la volonté des autorités de garantir une prise en charge de qualité pour les résidents. L'obtention des agréments nécessaires pour ouvrir un nouvel EHPAD reste une démarche exigeante, encadrée par des critères stricts liés aux normes de sécurité, de qualité des soins, et d'hébergement.
Les récentes évolutions législatives, telles que la loi relative à l'adaptation de la société au vieillissement, visent à renforcer ces exigences.
Cependant, certaines dispositions, comme la simplification des démarches administratives pour les projets situés dans des zones sous-dotées, ont été introduites pour encourager l'offre dans des territoires où les besoins sont criants. À l'inverse, des contrôles plus rigoureux et un durcissement des normes de certification complique parfois la viabilité des nouveaux projets. Une veille attentive de ces évolutions est essentielle pour les porteurs de projets souhaitant se positionner dans ce secteur.
Les grands acteurs privés du marché préfèrent d’ailleurs aujourd’hui se concentrer en acquérant de plus petites unités afin de les transformer et de les agrandir. C’est un moyen efficace de mettre à disposition de nouveaux lits mais là encore c’est parfaitement insuffisant eu égard à la demande nationale croissante. Et certains, sans doute partiellement découragés par la lenteur des développements potentiels en France, exportent leur savoir-faire en Europe et en Chine.
3. Les prix se maintiennent
Malgré cet écart grandissant entre offre et demande dans le secteur de la grande dépendance, le prix au mètre des EHPAD ne s’envole pas comme cela a été le cas dans l’immobilier classique.
Les investisseurs ayant fait le choix de cette classe d’actifs ces dernières années ont certes vu augmenter la valeur de leurs biens, mais dans des proportions plus cohérentes et plus régulières que les investisseurs en immobilier d’habitation.
En effet, les opérateurs ou promoteurs de ce type de résidences ne basent pas leurs marges et leur croissance sur la seule construction/vente des chambres médicalisées mais surtout sur la gestion de l’ensemble de la résidence. Ils préfèrent donc maitriser leurs prix de construction et de vente afin de maintenir un rendement locatif attractif permettant le développement de leur parc de lits gérés.
Ce phénomène a donc permis d’éviter complètement tout effet de bulle immobilière dans ce secteur pourtant porteur mais qui doit s’inscrire dans une vision patrimoniale à long terme.
4. Le rendement préservé
Comme pour tout investissement, vous devrez être attentif au rendement proposé par un éventuel projet EHPAD qui attirerait votre attention.
Là encore, sachez qu’il s’agit d’un marché très raisonné et les opérateurs gestionnaires de résidences avec services font preuve de beaucoup de sérieux dans l’administration de leurs unités d’exploitation. Cela a permis jusqu’à aujourd’hui d’obtenir en moyenne des rendements annuels compris entre 3,5% à 4% en Ile de France et 4% à 5% en province avec des progressions régulières.
Soyez prudent face à des propositions de rendements trop alléchantes, en particulier pour des établissements neufs ou réhabilités dont vous n’avez aucun moyen de vérifier la gestion passée.
Il faut noter que malgré les constantes évolutions en termes de mise aux normes, les besoins lourds en structures médicalisées et la présence importante de personnel qualifié, les EHPAD ont toujours dégagé des rendements aussi attractifs sans connaître de baisse de marché.
5. Le second marché
Si il y a une chose à savoir concernant les EHPAD, mais qui valait pour les années précédentes, c’est l’existence d’un second marché de plus en plus transparent et accessible pour l’investisseur particulier.
En effet, comme nous l’expliquons précédemment, un nombre insuffisant de lits est créé chaque année et cela provoque une distorsion entre offre et demande. Il y a tout de même plusieurs milliers de nouvelles chambres en commercialisation chaque année et beaucoup d’épargnants ont tendance à se tourner vers des produits neufs et « packagés » par les grands opérateurs privés du secteur.
N’hésitez pas à vous intéresser aux produits dits de « second marché » dont quelques plateformes professionnelles spécialisées se sont fait les championnes. Ces produits ont été lancés parfois depuis moins de 5 ans mais la majorité a entre 5 et 15 ans. Il s’agit de biens qui sont revendus par un particulier comme vous, quel qu'en soit la raison qui appartient au vendeur, et qui sont proposés avec un nouveau bail en général vous assurant une visibilité sur votre investissement. Leur rendement locatif est souvent très attractif puisqu’ils avaient été acquis il y a plusieurs années et que la revalorisation moyenne des loyers a été plus importante que l’évolution du prix au mètre carré. Ce qui permet une liquidité mal connue par les profanes.
A noter que l’avantage comparatif principal du second marché est l’existence de plusieurs liasses de comptes d’exploitation de l’opérateur, ce qui permet d’avoir une vision rétrospective sur sa gestion et donc sur la santé financière de votre produit.
Exemple de second marché EHPAD
Une chambre en EHPAD située à Lille, au sein d'un établissement, a été vendu pour 115 000 € HT en 2024. Cette chambre était liée à un bail commercial ayant encore 9 ans de validité. L'acheteur, un investisseur individuel, a été profité par la rentabilité brute proposée de 5,2 %. En plus du revenu locatif immédiat, la transaction comprenait une clause de révision des loyers indexée sur l'inflation, garantissant une valorisation croissante à moyen terme. Cette acquisition a été facilitée par la plateforme, qui a géré les aspects juridiques et administratifs de la cession.
Si vous êtes intéressé par ce type de d’opération, vous pouvez vous tourner vers des plateformes spécialisées reconnus pour ce type de transactions à savoir : la revente LMNP, EHPAD.fr, EHPAD OCCASION,
Il n’existe pas plus de raisons d’investir dans un EHPAD cette année qu’il n’en existait les années précédentes. Et ce secteur, socialement déterminant, apparaît plus que jamais porteur de perspectives positives dans le temps, tant d’un point de vue rendement que sécurisation de votre actif.
Il s’agit pour autant d’un produit patrimonial particulier qu’il faut manipuler avec prudence. Les réflexes classiques à avoir avant un investissement immobilier, comme l’emplacement par exemple, ne suffiront pas à vous assurer la réussite de votre projet. La solidité de l’opérateur, la pertinence de la gestion comptable de son exploitation ainsi que la complétude du bail qui vous sera proposé sont autant de données incontournables à prendre en compte.
Ne soyez pas effrayé pour autant et n’hésitez pas à faire appel à votre Conseiller en Gestion de Patrimoine pour vous accompagner dans un tel projet. Il vous aidera à vérifier que ce type d’actif est fait pour vous et à sélectionner un partenaire solide.
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