Défiscalisation immobilière : tous les dispositifs disponibles

1. Loi Pinel

Le dispositif Pinel s’adresse aux personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier neuf pour le louer comme résidence principale non meublée. La réduction d’impôt est calculée sur le prix du bien dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros le mètre carré : 12% pour un engagement de location de six ans, 18% pour neuf ans et 21% pour neuf ans. Le bailleur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

La Loi Pinel est un dispositif fiscal créé par Sylvia Pinel, ministre du logement, et Manuel Valls, ancien premier ministre, pour soutenir la construction de logements neufs en France (plan de relance du logement 2015). Ce dispositif a été lancé par le gouvernement pour remplacer le dispositif Duflot qui était trop restrictif. Le dispositif Pinel offre une réduction d'impôt lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, à condition, qu'il soit mis en location pendant 6 ans au minimum. L'achat d'un appartement ou d'une maison en loi Pinel doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

La Loi Pinel 2018 est la version remaniée par Jacques Mézard, le nouveau ministre de la cohésion des territoires ; elle est recentrée sur les zones tendues où il y a besoin de logements et rabotée dans le but de faire faire des économies au gouvernement. Elle garde, cependant pour le moment, tous les avantages de la loi Pinel 2017 (article 68 de la loi de finances pour 2018).

La défiscalisation Pinel permet donc de baisser son impôt sur le revenu tout en devenant propriétaire d'un investissement locatif. La loi Pinel nécessite, cependant, de respecter certaines conditions: plafonds de loyer Pinel, plafonds de ressources du locataire Pinel, plafond au m² et zones éligibles à la loi Pinel.

Tous les contribuables français résidant en France et payant leurs impôts en France peuvent bénéficier des dispositions de la loi Pinel pour réduire leur imposition. Le cas des expatriés est un peu particulier, en effet, le maintien de l’avantage Pinel lié à un investissement est acquis à condition que l'investissement ait été réalisé avant le départ de France.

2. Loi Denormandie

Le dispositif Denormandie est une nouvelle aide à destination des futurs propriétaires bailleurs qui effectuent des travaux de rénovation dans un logement situé dans un quartier ancien dégradé. Rénover un bien dans une ville moyenne permet de profiter d’une réduction d’impôt identique à celle du Pinel.

Le montant des travaux, "facturés par une entreprise", doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix du bien + travaux). Le bien doit être situé dans une des 222 communes retenues dans le «Plan action cœur de ville» (Vannes, Valenciennes, Épinal, Arles, Perpignan, Dax, etc.). Sur le plan fiscal, l’investisseur doit bien sûr choisir entre le "Denormandie" et le mécanisme du "déficit foncier" (lire ci-dessous immobilier ancien avec travaux).

Votée fin 2018, la loi de finances pour 2019 a instauré un dispositif de défiscalisation à destination des futurs propriétaires bailleurs qui achètent un logement entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 dans une ville où le besoin de réhabilitation de l'habitat centre-ville est particulièrement fort . Ce dispositif a été proposé par Julien Denormandie, ministre en charge de la Ville et du Logement.

Certaines conditions doivent être remplies pour bénéficier d'une défiscalisation :

• le bien immobilier au titre duquel l'aide est sollicitée doit être destiné à la location
• il doit se situer dans une ville éligible, à savoir une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué (plan Action cœur de ville) ou dans une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (introduite par la loi Elan)
• les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération (prix d'achat du bien + frais de notaire + travaux)
• les travaux pris en compte doivent soit améliorer la performance énergétique du bien (de 30% pour les maisons et de 20% en habitat collectif), soit correspondre à au moins deux des travaux suivants : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l'extérieur, isolation des parois vitrés donnant sur l'extérieur, changement du système de chauffage, changement du système de production d'eau chaude sanitaire
• les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (Reconnu garant de l'environnement)
• le loyer mensuel hors charge ne doit pas dépasser une certaine limite
• les revenus des locataires ne doivent pas excéder un certain plafond (le même que dans le cadre du dispositif Pinel)

Le montant de l'aide accordée au futur propriétaire bailleur d'un logement à rénover représentera 12, 18 ou 21% du coût de l'opération, en fonction de la durée pendant laquelle le propriétaire bailleur s'engagera à louer son bien (6, 9 ou 12 ans). Pour le calcul de l'aide, les dépenses sont prises en compte dans la double limite de 300 000 euros par contribuable et de 5 500 euros par mètre carré.

3. Le mécanisme du déficit foncier

Les travaux d’entretien et d’amélioration réalisés dans un bien locatif sont déductibles des loyers taxables. Si leur montant est supérieur aux revenus fonciers, l’excédent est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

La part du "déficit foncier" supérieure à 10 700 euros est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cet avantage fiscal n’est pas pris en compte pour le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros. Si vous effectuez les travaux vous-même, seul le prix d’achat des matériaux est déductible.

Pour pouvoir faire jouer le déficit foncier, le propriétaire du logement doit opter pour le régime réel d’imposition. Systématique au-dessus de 15 000 € de revenus générés, il est optionnel en dessous de ce montant. Le contribuable doit donc demander à changer de régime auprès de l’administration fiscale. L’autre régime appliqué par défaut est le régime micro-foncier, permettant un abattement automatique de 30 % représentatif des charges. Si le montant de vos charges est supérieur à 30 % de vos revenus, vous avez donc tout intérêt à modifier votre régime d’imposition.

Le déficit foncier n’est pas une loi, mais plutôt une astuce fiscale intéressante à connaître pour optimiser encore vos revenus locatifs et réduire votre imposition. Condition sine qua non pour en profiter : imposer vos revenus locatifs via le régime réel. En micro-foncier, le déficit foncier ne fonctionne pas. L’utilisation du déficit foncier doit se faire dans le cadre fiscal de référence et selon les règles établies par celui-ci.

D’une part, le déficit foncier ne concerne que les immeubles à usage d’habitation. Inutile d’espérer profiter du dispositif pour des immeubles professionnels ou commerciaux. Par ailleurs, la location du bien doit être continue et effective durant trois ans au minimum.

L’autre écueil à éviter lors de l’utilisation de ce dispositif est d’intégrer au déficit foncier les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement qui ne doivent pas être pris en compte, au risque d’un redressement fiscal.

4. Location meublée

Vos loyers sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) moins pénalisant que celui des revenus fonciers (qui s’applique aux locations nues). La plupart des loueurs en meublé sont soumis au régime micro-BIC, bénéficiant ainsi d’un abattement de 50% sur les recettes tirées de cette activité (l'abattement en micro-foncier est de 30% pour les locations nues). Le surplus est soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux (17,2%).

Si vos loyers dépassent 70 000 euros par an, vous êtes soumis au régime réel et pouvez alors déduire toutes vos charges ainsi que l’amortissement du bien immobilier. La location d’un appartement meublé à titre habituel est considérée comme une activité commerciale. Les revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux statuts fiscaux co-existants, c’est encore une fois, le montant des loyers encaissés va déterminer le régime fiscal applicable.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de loueur en meublé non professionnel est un statut par défaut, c’est-à-dire qu’il s’applique quand on ne remplit pas les critères pour être loueur en meublé professionnel.

Ainsi, si vous ne remplissez pas les trois critères suivants, vous êtes loueur en meublé non professionnel :

• Percevoir plus de 23 000 € de recettes au titre de la location
• Etre inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés
• Les recettes issues de la location sont supérieures aux autres revenus perçus (salaires.)

Ce statut est applicable pour tout type de location meublée, même saisonnière.

Lorsque l’on perçoit moins de 33 200 € au titre d’une location meublée, c’est donc le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique, avec l’avantage de pouvoir appliquer un abattement forfaitaire de 50 % des loyers perçus pour couvrir l’ensemble des charges de propriété.

Le loueur en meublé professionnel

Pour bénéficier de ce statut, il faut donc remplir trois conditions cumulatives:

• être inscrit au registre du commerce des sociétés (RCS)
• Percevoir plus de 23.000 euros de recettes annuelles
• L’activité de loueur doit représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices non commerciaux)

Si vous remplissez toutes les conditions exigées pour le statut de loueur professionnel, quatre avantages importants s’offrent à vous : les charges déductibles comprendront les dépenses habituelles de propriété (tels que les frais de gestion et d’entretien) mais aussi d’autres frais tels que les frais de notaire lors de l’acquisition du bien et surtout les amortissements des biens et équipements loués.

Le bailleur peut imputer les déficits fonciers constatés sur ses revenus personnels. En cas de revente du bien, il bénéficie d’une exonération de taxation de la plus-value sous certaines conditions (notamment être loueur en meublé professionnel depuis au moins 5 ans et que les recettes tirées de la location au cours des deux années précédentes n’excèdent pas 90 000 euros hors TVA).

5. Le dispositif Censi-Bouvard

Acheter un logement dans une résidence services (étudiantes, seniors, etc.) exploitée par un professionnel avec lequel vous signez un bail commercial vous permet de profiter d’une réduction d’impôt égale à 11% de la valeur d’achat dans la limite de 300 000 euros étalée sur neuf ans. Pour bénéficier du dispositif, vous devez tout d’abord devenir acquéreur d’un bien immobilier neuf (ou ancien de plus de 15 ans, avec des travaux le ramenant à un niveau équivalent à celui d’un bien neuf).

Ce bien doit être loué meublé par bail commercial avec un engagement de conservation de 9 ans minimum. La location doit rapidement débuter après la livraison du bien.

Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an, ni représenter plus de 50% des revenus de l’investisseur.

À noter l’absence de plafonds de loyers, de ressources des locataires et de zonage avec le LMNP Bouvard-Censi.

Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Dans le cas où l'impôt payé par le contribuable serait insuffisant pour absorber la réduction d'impôt Censi Bouvard 2021, le solde non utilisé une année donnée peut être reporté sur l'impôt des 6 années suivantes, à condition que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation du report de la réserve.

6. La loi Malraux

Investir dans un bien immobilier de caractère situé dans un centre historique permet de profiter d’une réduction d’impôt de 22 ou 30% du montant des travaux selon la zone géographique. Surtout, elle échappe au plafonnement des niches fiscales. En contrepartie de l’avantage fiscal, vous devez louer pendant neuf ans.

Le dispositif Malraux 2021 donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

• 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (anciens secteurs sauvegardés) ;
• 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP.Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2019 est plafonné à 400 000€ pour une période de 4 années consécutives.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2019 est plafonné à 400 000 euros pour une période de 4 années consécutives.

La défiscalisation Malraux s'adresse depuis le 1er janvier 2013 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Les opérations en loi Malraux 2021 sont localisées la plupart du temps dans les centres-villes historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.

7. Monuments historiques

Si vous achetez un bien immobilier dans un immeuble classé Monument Historique pour le louer, la totalité des charges et des travaux de restauration est déductible de vos revenus fonciers, puis imputables sur votre revenu global sans limitation.

Les travaux de rénovation réalisés sur un bien immobilier classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques permettent de bénéficier d’une fiscalité particulièrement attractive puisque ces dépenses sont déductibles du revenu imposable du contribuable qui les réalise sans limite et hors plafonnement des niches fiscales. L’investisseur est tenu de louer le bien pendant 3 ans pour obtenir l’avantage fiscal en totalité (régime du déficit foncier), et d’en conserver la propriété pendant 15 ans.

Par ailleurs, sous condition d’obtenir l’agrément du Ministère de la Culture et d’ouvrir le bien aux visiteurs un certain nombre de jours par an, l’investisseur en Monuments Historiques pourra bénéficier d’une exonération de droits de succession.

Conclusion

Vous avez pu découvrir à travers ce guide les différents dispositifs de défiscalisation à travers des investissements dans l’immobilier.

Afin d’en éviter les nombreux pièges, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine. En effet, l’économie d’impôt doit être la cerise sur le gâteau et ne doit en aucun cas représenter le seul et unique objectif.

Utiliser le crédit comme levier patrimonial est également une arme redoutable d’optimisation. Les chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans la mise en place et la réussite de votre stratégie patrimoniale.