Qu'est-ce que la défiscalisation Monuments Historiques ?
La défiscalisation Monuments Historiques est un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement français en 1913, dans le but de favoriser la conservation et la restauration du patrimoine architectural. Cette loi vise à inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation sur des immeubles classés monuments historiques.
Comment ? En offrant, en contrepartie de cet investissement, des avantages fiscaux. Aujourd’hui c’est l’un des meilleurs outils pour donner de la valeur à votre patrimoine tout en faisant des économies d’impôts.
La loi Monuments Historiques ouvre donc droit à une déduction sur le revenu global, sans aucune limite et hors plafonnement des niches fiscales. La fiscalité de ce système se révèle très avantageuse, et cible particulièrement les contribuables fortement imposés.
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Fonctionnement de la défiscalisation Monuments Historiques
Critères d'éligibilité et types de biens concernés
En investissant dans un monument historique, vous avez la possibilité d'obtenir une déduction complète des dépenses de rénovation de votre revenu global imposable, répartie sur une période de 3 ans… À condition de respecter certains critères :
- Conservation du bien pendant une durée de 15 ans.
- Le bien doit être loué nu et destiné à l’usage d’habitation principale.
- Tous les travaux effectués sur le bien doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique.
- Les travaux doivent être suivis et validés par un architecte des bâtiments de France (ABF).
- Le bien doit être classé ou inscrit comme monument historique.
- Le bien ne doit pas être géré par une société, sauf pour une SCI familiale.
- Les travaux sur le bien doivent être réalisés par une société ou un artisan plutôt qu'entrepris par vous-même, ce qui permet de justifier leur nature et leur coût. Si vous choisissez d'effectuer les travaux par vous-même, seules les dépenses de matériaux dûment justifiées sont déductibles, excluant toute considération pour le travail personnel effectué.
Attention à ne pas confondre ce fonctionnement avec ‘l’opération packagée’ qui, elle, est proposée sous forme de package complet par un professionnel spécialisé. En ce sens, l’ensemble du placement, de l’acquisition du bien à la rénovation, est pris en charge par une seule entité. L'idée, derrière une opération "packagée" en monument historique, est de simplifier le processus d’investissement en proposant une solution complète.
Notez que tous les biens ne sont pas éligibles à cette défiscalisation. En ce sens, seuls les immeubles répondant aux critères de la loi monument historique peuvent en bénéficier :
- Les immeubles classés Monuments Historiques ;
- Les immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
- Les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la "Fondation du patrimoine" si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine ;
- Les immeubles faisant partie du patrimoine national grâce à leur caractère historique ou artistique particulier, ayant été ainsi agréés par le ministre de l’Économie et des finances, et qui sont ouverts au public
Processus et étapes de la défiscalisation
La défiscalisation accordée par le régime Monuments Historiques est un mécanisme assez complet qui nécessite de respecter plusieurs étapes :
1 - L’acquisition du bien
Tout commence par l'achat d'un bâtiment monument historique. Il peut s'agir d'un château, d'une abbaye, d'un manoir, etc. Le bien doit être classé ou inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
2 - Engagement de conservation
Le propriétaire du bien s'engage à conserver le bien pendant une période minimale de 15 ans, s'il souhaite bénéficier des avantages fiscaux liés à la défiscalisation Monument Historique.
3 - Déclaration d'ouverture de chantier
Avant le début des travaux de restauration, le propriétaire doit déposer une déclaration d'ouverture de chantier auprès de l'administration compétente, généralement la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC).
4 - Travaux de restauration
Les travaux doivent être effectués selon les règles édictées par l'architecte des bâtiments de France (ABF) et en conformité avec les exigences du cahier des charges de la DRAC.
5 - Validation des travaux
Une fois les travaux terminés, l'ABF doit valider la conformité des travaux par rapport au cahier des charges et aux règles de restauration.
6 - Demande d'autorisation de l'administration fiscale
Le propriétaire doit faire une demande d'autorisation à l'administration fiscale pour bénéficier des avantages fiscaux. Cette demande s’accompagne des pièces justificatives, y compris les factures des travaux.
7 - Avantages fiscaux
Une fois l'autorisation obtenue, le propriétaire peut bénéficier de réductions d'impôts sur le revenu. Ces avantages incluent la déduction des dépenses de travaux, l'amortissement du bien, et éventuellement, des exonérations foncières.
8 - Suivi des engagements
Enfin, Le propriétaire doit respecter ses engagements de conservation du bien pendant la période déterminée (au moins 15 ans) pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux.
Rôle de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) dans la restauration
Créé en 1946, le corps des architectes des bâtiments de France est affilié au ministère de la Culture et de la Communication. En général, il exerce sous l'autorité du préfet de département, au sein d'un Service Territorial de l'Architecture et du Patrimoine (STAP) (présent dans chaque département). Son rôle comprend la surveillance de l'application de diverses lois du code du patrimoine, de l'urbanisme et de l'environnement. Dans son quotidien il est chargé de :
- Conseiller et promouvoir une architecture ainsi qu’une urbanisation de qualité, en fonction du modèle de constructions à respecter.
- Délivrer des avis sur les demandes d’autorisation d’occupation de sol tel que le permis de construire, permis de démolir / d’aménager …
- Conseiller sur l’implantation des infrastructures routières et autoroutières, des lignes de chemin de fer, des lignes EDF, etc.
- Conserver les monuments historiques appartenant à l’Etat et veiller à leur état sanitaire.
- Veiller au respect des schémas de cohérence territoriale (SCOT) et des plans d’urbanisme.
Avantages de l'investissement en Monuments Historiques
Avantages fiscaux et économiques
L’investissement en Monuments Historiques permet de déduire du revenu global non seulement la totalité des charges liées aux travaux et à l’entretien du bien concerné, mais aussi les intérêts d’emprunt. Cette loi vous donne la possibilité d’imputer le montant des travaux de rénovation de votre revenu global sans aucun plafond et hors plafonnement des niches fiscales. En cas d’excédent, vous bénéficiez d’un report de 6 ans. Grâce à quoi, vous réduisez votre assiette imposable du montant dépensé dans l’année pour les travaux.
Impact sur la valorisation du patrimoine
Vous l’aurez compris, investir dans un monument historique contribue à la conservation du patrimoine culturel. Cela porte un impact positif sur la valeur perçue du bien et sur la préservation de l'Histoire locale. Aussi, les travaux de restauration peuvent augmenter la valeur économique des monuments historiques. Les bâtiments restaurés sont donc mieux entretenus, plus attractifs sur le marché immobilier, et attirent des visiteurs, ce qui peut avoir un impact positif sur la valeur du patrimoine.
L’investissement en Monuments Historiques a également un vrai impact sur la demande immobilière, dans la mesure où les biens classés s’avèrent plus attractifs pour les investisseurs en raison des avantages fiscaux associés. Cela peut stimuler la demande immobilière pour de tels biens, ce qui peut avoir un impact positif sur leur valorisation.
En outre les monuments historiques restaurés peuvent devenir des attractions touristiques, attirant un nombre croissant de visiteurs par rapport aux biens historiques classiques. Cela stimule l'économie locale en générant des revenus provenant du tourisme, des hébergements et d'autres activités connexes.
Contribution à la préservation du patrimoine culturel
En contribuant à la préservation du patrimoine culturel, la loi Monuments Historiques favorise la conservation des édifices et sites historiques, participant ainsi au maintien et à la transmission de la richesse culturelle d'une région.
Nous l’avons vu : en vertu de cette loi, les propriétaires qui engagent des dépenses de restauration sur des biens classés Monuments Historiques bénéficient de déductions fiscales importantes. Ces déductions permettent de réduire le revenu imposable du propriétaire, ce qui constitue une incitation financière significative pour soutenir les investissements dans la préservation du patrimoine.
Le processus de classement des biens comme monuments historiques joue par ailleurs un rôle crucial. Reconnaissant officiellement la valeur patrimoniale, cette démarche incite les propriétaires à protéger ces éléments culturels d'importance historique. En outre, l’ouverture des biens au public est souvent encouragée, sensibilisant ainsi les visiteurs à l'importance du patrimoine culturel. Cette interaction renforce la connexion entre la communauté et son héritage, favorisant une appréciation et une compréhension plus profondes du passé.
Défiscalisation en Monuments Historiques : en pratique
Pour vous donner un petit aperçu de ce que peut vous rapporter l’investissement dans un monument historique, voici le cas d’une de nos clientes :
Emeline V, chef d’entreprise, dispose d’un revenu net imposable de 90 000 €, soit un taux marginal d’imposition de 45%
Sur nos recommandations, elle investit dans un bien immobilier classé Monuments Historiques d’une valeur de 275 000 €. Par la suite, elle effectue des travaux pour un montant de 80 000 € en 2023, et de 80 000 € en 2024.
Par conséquent, grâce à la loi Monuments Historiques, Emeline peut bénéficier d’un avantage fiscal de 72 000 € sur ces deux ans :
- 80 000 x 45% = 36 000 €
- 80 000 x 45% = 36 000 €
Elle réalise ainsi une économie de 40% sur deux ans de revenus*, et passe d’un revenu imposable de 90 000 € à 54 000 €.
*((72 000/ 180 000) *100) sur deux ans de revenus soit : 2023 : 90 000- 36 000 = 54 000 euros | 2024 : 90 000- 36 000 = 54 000 euros
Conseils pratiques pour investir dans les monuments historiques
Sélectionner le bon bien immobilier
Choisir un bien pour bénéficier de la défiscalisation monument historique requiert une analyse et une compréhension approfondie de ses composantes (très diverses). Le premier critère essentiel consiste à sélectionner un bien éligible, à savoir un bien immobilier classé monument historique ou inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
Ensuite, il est crucial d'étudier la zone géographique du bien : certaines régions peuvent offrir des avantages fiscaux supplémentaires, ou présenter des caractéristiques historiques et culturelles qui renforcent son attrait. Sur le plan légal, vérifiez que le bien détient un certificat d'authenticité délivré par les autorités compétentes. Ce document, confirmant son caractère historique, est souvent requis pour bénéficier des avantages fiscaux.
Une évaluation minutieuse de l'état du bien s'impose ensuite, pour déterminer l'ampleur des travaux nécessaires. Un état de conservation favorable peut faciliter le processus de restauration. En estimant les coûts potentiels des travaux, assurez-vous qu'ils s'alignent avec votre budget et n'entravent pas la rentabilité globale de votre investissement.
Comprendre les implications légales et fiscales
Avant d'investir dans la défiscalisation liée aux monuments historiques, il est essentiel de comprendre les implications légales et fiscales associées. Cette loi impose des règles strictes, notamment le respect des prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) et l'obtention préalable d'une autorisation de travaux ou d'une déclaration d'utilité publique.
Pour bénéficier des avantages fiscaux, il est impératif de respecter la durée de conservation du bien fixée à 15 ans, de le louer non meublé à usage d'habitation principale, et enfin, que le bien soit classé monument historique.
De plus, les immeubles classés monument historique sont exonérés de droits de succession/ donation, sous condition d’une convention entre les héritiers, donataires ou légataire avec le ministère de la culture et des finances. Toutefois, cette convention engage les ayants droits à respecter certains critères, à savoir :
- Respecter les modalités d’entretien du bien,
- Conserver les modalités d’entretien du bien,
- Ouvrir les lieux au public au minimum 100 jours par an (dimanche et jours fériés, d’avril à octobre inclus) avec au moins 80 jours durant les mois de juin à septembre.
Travailler avec des experts en patrimoine
Les bâtiments classés Monuments Historiques sont souvent soumis à des réglementations précises en raison de leur valeur culturelle et historique. Il est important de comprendre ces contraintes avant d'entreprendre des investissements. Travailler avec des experts en patrimoine peut vous permettre de mieux appréhender le domaine réglementaire de cette défiscalisation. Etant familiarisés avec les lois et règlementations qui entourent la préservation des monuments historiques, ces professionnels peuvent vous guider sur les restrictions en matière de rénovation et de modification des monuments historiques. Cela peut vous permettre d’évaluer en amont le potentiel de rendement de votre investissement en prenant en compte les coûts de restauration, les subventions disponibles, les avantages fiscaux et la valeur du monument.
D’autre part, travailler avec des experts en gestion de patrimoine ou spécialisés dans les monuments historiques vous donne accès à un réseau de professionnels tels que des architectes spécialisés dans la préservation, des artisans qualifiés et d'autres personnes clés qui peuvent contribuer au succès de votre projet.
La loi Monument Historique offre non seulement une protection essentielle à notre patrimoine culturel, mais elle constitue également une opportunité attractive pour les investisseurs. En accordant des avantages fiscaux significatifs, tels que la déduction des dépenses de restauration du revenu global et une exonération de droits de succession sous certaines conditions, elle crée un environnement propice à l'investissement dans la préservation historique. En outre, l'ouverture au public et l'obtention de l'agrément ministériel ajoutent une dimension sociale et culturelle, offrant une visibilité unique au bien restauré. Ainsi, la loi Monument Historique se présente comme un partenariat gagnant-gagnant, où l'investisseur contribue à la sauvegarde du patrimoine tout en bénéficiant d'avantages financiers significatifs. Une invitation à conjuguer intérêt patrimonial et fiscalité avantageuse dans une démarche commune de préservation et de valorisation de notre héritage culturel.
À propos de l'auteur
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