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SCPI fiscales : opportunité ou fausse bonne idée ?

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L’article « SCPI fiscales : opportunité ou fausse bonne idée ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Depuis plusieurs années l’investissement en Société Civiles de Placement immobilier (SCPI) connait un véritable essor. L’année 2022 en est le reflet, avec une collecte nette record de plus de 10 milliards d’euros sur cette classe d’actifs !

Ces sociétés, dont l’activité consiste à acquérir et gérer un parc immobilier collectif pour le compte d’associés, particuliers ou institutionnels, permettent à l’investisseur de mutualiser son investissement en capital et de diversifier son risque.

Dans le contexte actuel, quel type de SCPI devriez-vous choisir ? Quelle SCPI répondra le mieux à vos besoins ?

Autant de questions que vous pourriez légitimement vous poser avant d’aborder ce type de solution patrimoniale.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

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Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

Ce guide va vous permettre de mieux appréhender la famille des SCPI avec un focus ici sur les SCPI fiscales qui présentent de réels points d’intérêts mais également un certain nombre de contraintes.

Alors, les SCPI fiscales sont-elles de véritables opportunités d’investissement ?

La SCPI fiscale, qu'est-ce que c'est ?

A l’instar des autres SCPI (généralement SCPI de rendement), les sommes collectées par les sociétés de gestion sont réinvesties dans divers actifs immobiliers en France et en Europe.

La particularité des SCPI fiscales réside dans le type d’investissement qu’elles réalisent. Ces derniers seront automatiquement corrélés à des dispositifs de défiscalisation.

Elles offrent donc à l’investisseur la possibilité à la fois de capitaliser l’épargne investie tout en bénéficiant d’une réduction fiscale.

Les SCPI fiscales peuvent répondre à plusieurs objectifs : réduire ses revenus imposables, baisser ou neutraliser ses revenus fonciers existants ou bien baisser le montant de ses impôts directement.

Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…

Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? | tuto placement (EPI 1) | Netinvestissement Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)

Les différents types de SCPI fiscales

SCPI Pinel

Certainement la plus connue des SCPI fiscales, la SCPI « Pinel » fait l’acquisition d’un patrimoine composé d’immeubles ayant les critères d’éligibilité au dispositif Pinel (logement réhabilités ou neuf) permettant de réduire l’impôt sur le revenu.

Les logements doivent respecter les dernières normes de constructions, désormais RE2020 et répondre à minima au label Bâtiment Basse Consommation (BBC).

La réduction d’impôt évolue en fonction de la durée d’engagement de mise en location.

Depuis le 1er janvier 2023 : 10,5% du montant investi, étalé sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans.

À NOTER :  que la réduction d’impôt est plafonnée à un montant maximale d’investissement de 300 000€ par an.

SCPi Denormandie

Une SCPI «Denormandie» offre les mêmes avantages fiscaux que la SCPI Pinel.

Contrairement à cette dernière qui investit uniquement dans des logements neufs ou réhabilités, la SCPI Denormandie privilégie les investissements dans des logements ancien à rénover (avec un minimum de travaux aux normes RE2020 représentant 25% du prix des logements achetés).

Les logements doivent obligatoirement se situer dans les cœurs des 222 villes labellisées, le but étant de rénover les centres villes et notamment de lutter contre l’insalubrité des logements.

SCPI Malraux

La SCPI « Malraux » a pour objectif de rénover des immeubles anciens pour les mettre en location à des fins d'habitation, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux pour les investisseurs.

Les travaux sont engagés sous la supervision des services de l’Etat compétents (les architecte des Bâtiments de France) et permettent de manière générale la rénovation des biens de prestige situés dans les centres historiques des villes françaises.

Les travaux de rénovation permettent en effet de réduire le montant de l'impôt sur le revenu à hauteur de 30% des travaux réalisés (dans la limite de 100 000€ d'investissement par an) à condition de conserver vos parts pendant 9 ans à compter de la mise en location du dernier logement.

SCPI Déficit Foncier

La SCPI «Déficit Foncier» collecte des capitaux dans le but d’acquérir des biens immobiliers dans l’ancien et nécessitant d’importants travaux de rénovation.

De manière générale il s’agit d’anciens bâtiments qui sont rénovés, réhabilités avant d’être mis en location.

Les travaux réalisés sont déductibles des revenus fonciers du contribuable selon le régime du droit commun (au même titre que la déduction de travaux réalisés par un particulier sur ses bien locatifs). Les travaux réalisés permettent également d’imputer (de déduire) au revenu imposable de l’investisseur jusqu’à 10 700 € de travaux par an.

À NOTER : l’excédent de ce déficit, au-delà des 10 700 € donc, est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers et 6 ans sur l’ensemble des revenus.

Plus la tranche d’imposition est élevée, plus le gain fiscal obtenu sera important, cet investissement convient aux contribuables avec une forte imposition et/ou avec des revenus fonciers imposables importants.

Les avantages des SCPI fiscales

Mutualisation du risque

Investir dans une SCPI fiscale permet notamment de réduire le risque pour l’investisseur.

Tout d'abord, cela permet de diversifier votre patrimoine en investissant dans un véhicule d’investissement immobilier collectif (la SCPI donc), composé de plusieurs biens, ce qui est un bon moyen de sécuriser ses capitaux grâce à la diversification. La mutualisation du risque sur de nombreux locataires permet également de diluer les risques d’impayés.

En effet, même si l'un des locataires est en difficulté financière, cela n'impactera pas l'ensemble des investisseurs, car ces derniers sont propriétaires de parts de l'ensemble du parc immobilier.

Enfin, comme dans toutes les formes de SCPI, la gestion locative est exercée par la société de gestion. Cette dernière gère l'ensemble des biens immobiliers et des locataires, déchargeant ainsi les investisseurs de ces contraintes. Les investisseurs se contentent donc de profiter de leurs avantages financiers et fiscaux, sans avoir à se soucier de la gestion locative.

C’est ce que l’on appelle un produit d’investissement «clé en mains».

Réduction de la fiscalité

Les SCPI fiscales présentent des avantages fiscaux qui les rendent attractives pour les investisseurs souhaitant optimiser leur imposition. En effet, l'un des principaux atouts de ce type de placement est la réduction d'impôt immédiate qu'il procure. Contrairement aux investissements en direct, l'investisseur peut réduire ses impôts dès la première année d'investissement et ceci avec des tickets d’entrées beaucoup moins importants que pour des investissements en dispositifs de défiscalisation en immobilier direct. Vous pouvez en effet investir à partir de quelques milliers d’euros seulement dans des SCPI fiscales. Pratique si l’on veut par exemple, gommer un petit reliquat d’impôts.

La réduction d'impôt varie en fonction de la forme de SCPI choisie. Pour les SCPI Pinel, la réduction d'impôt est calculée en fonction de la durée minimale de location. Ainsi, pour une durée de location de 6 ans, la réduction d'impôt sera donc de 10,5%, pour un engagement de location de 9 ans, elle sera de 15%, et pour une durée de location de 12 ans, de 17,5%.

Quant aux SCPI de déficit foncier, la réduction d'impôt est liée à la quote part du montant investi dans les travaux de rénovation des logements. Cette réduction est égale à 100% des travaux de rénovation engagés dans la limite de 10 700 € par an.

En somme, les SCPI fiscales permettent de bénéficier d'une réduction de vos impôts en contrepartie d'un investissement dans l'immobilier locatif. Toutefois, il convient de bien comprendre les spécificités de chaque SCPI fiscale avant de se lancer et de ne pas oublier que la liquidité peut être très limitée.

Les inconvénients des SCPI fiscales

Le rendement des SCPI fiscales

Comparées au SCPI de rendement, les SCPI fiscales offrent un rendement plus faible.

Cette différence est principalement due à la typologie d’immobilier dans lesquelles elles investissent.

Les SCPI «Pinel» privilégient l’investissement dans des logement neufs et BBC, ils seront donc en général plus cher que l’immobilier ancien (en toute logique) avec une obligation de respecter des plafonds de loyers selon les zones où se situent les biens acquis. Cela donne donc des rendements de base inférieurs à 3%.

Les SCPI «Malraux», par leur cible immobilière en secteur sauvegardé, ne peuvent offrir plus de 2% de rendement locatif, le prix au mètre carré de ce type de produit étant très élevé (achat du foncier cher et travaux supplémentaires obligent). Outre la réduction d’impôts forte avec ce type d’investissement, les opérations Malraux ont comme objectif principal un investissement «fond de portefeuille» dans de l’immobilier premium.

Les SCPI «Déficit Foncier» sont susceptibles d’offrir un rendement locatif plus élevé mais rarement au-dessus de 3,5% (hors avantage fiscal) là encore du fait de l’enveloppe de travaux à prévoir et qui alourdit le prix au mètre carré du produit.

Le choix de ces solutions d’investissement ne doit pas se baser sur la rentabilité faciale

C’est votre situation fiscale qui déterminera l’intérêt de se lancer dans cette typologie de SCPI.

À NOTER : les rendements mentionnés sont indicatifs et s’entendent nets de tous frais. Frais de gestion, assurance locatives, charges et provisions pour charges, taxe foncière etc… Tout cela est déjà pris en compte et déduit afin de vous verser un rendement locatif net de tous ces frais.

Les SCPI fiscales et la liquidité

La liquidité est un enjeu important lorsqu'il s'agit de placement immobilier en SCPI fiscale. Bien que la réduction fiscale soit un atout indéniable, il est important de comprendre que la revente des parts de SCPI fiscale avant terme peut être difficile. En effet, contrairement aux SCPI classiques, les SCPI fiscales ont un marché secondaire peu développé, ce qui peut conduire à une liquidité limitée.

Il vous faudra donc prendre en compte ce paramètre lorsque vous choisirez votre SCPI fiscale, avec l’aide d’un chef de projet patrimonial de Netinvestissement, afin de vous éviter de vous retrouver bloqués pendant une longue période.

Bien qu'il soit théoriquement possible de vendre les parts avant terme, les acheteurs potentiels sont rares car ils ne peuvent pas bénéficier de la réduction fiscale. Ainsi, les investisseurs qui souhaitent sortir avant la fin de la durée d'engagement risquent de devoir revendre leurs parts à un prix inférieur à leur valeur initiale.

Il est important de choisir une SCPI fiscale ayant un patrimoine diversifié et situé dans des zones attractives pour assurer une meilleure liquidité. En somme, la liquidité est un élément crucial à prendre en compte lors de l'investissement en SCPI fiscale et ne doit pas être négligée. Là encore, pas de panique, nos chefs de projet sont là pour vous aider à faire le meilleur choix.

Au final, les SCPI fiscales sont-elles un bon investissement ?

Avant de prendre la décision d'investir dans une SCPI fiscale, il est crucial de s’y préparer en conséquence.

Il est important de prendre en compte plusieurs facteurs tels que la situation fiscale de votre foyer, vos objectifs et besoins futurs. La décision d'investir dans un produit ou un secteur d'activité pour obtenir une incitation fiscale implique une prise de risque inhérente à tout investissement. Il ne faut donc pas se laisser aveugler par la seule réduction d'impôts et considérer tous les paramètres de l'investissement.

Il est essentiel de bien réfléchir à la notion d'engagement dans le temps, car l'investissement dans une SCPI fiscale peut être contraignant en terme de durée de détention. Si l'obligation de détention ou la spécialisation des SCPI fiscales ne conviennent pas, il est conseillé de se tourner vers les SCPI de rendement, plus liquides et potentiellement plus rémunératrices, même si elles ne bénéficient d'aucun avantage fiscal et d’opter alors plutôt pour un investissement immobilier défiscalisant directement sur un appartement.

En somme, il est important de bien réfléchir à tous les aspects de l'investissement avant de prendre une décision, car l'obtention d'un avantage fiscal pour investir dans une SCPI fiscale implique toujours un certain niveau de risques supplémentaires.

Quelle SCPI fiscale choisir ?

Le choix d'une SCPI fiscale ne doit pas être pris à la légère, car cela peut avoir un impact significatif sur le rendement net global de l’opération à terme.

Il existe de nombreux critères à considérer pour sélectionner les meilleures SCPI fiscales, que ce soit pour les investissements Pinel, Malraux ou de déficit foncier.

Le choix de la SCPI fiscale dépendra entre autres de votre situation et de vos objectifs. Les SCPI les plus performantes ne sont pas nécessairement celles qui ont le plus gros patrimoine ou qui investissent de manière la plus intelligente. Il est donc important de bien analyser vos objectifs d'investissement pour trouver la SCPI fiscale qui répond le mieux à vos besoins.

Netinvestissement est à votre disposition pour vous aider à prendre les bonnes décisions en matière d'investissement dans les produits de pierre-papier. Nous vous prodiguons des conseils objectifs pour vous aider à sélectionner les SCPI fiscales les plus adaptées à votre profil.
N'hésitez pas à nous contacter ou à consulter notre liste des SCPI fiscales les plus fiables pour investir dans les meilleures SCPI du marché.

Comment investir en SCPI fiscale ?

Pour investir dans une SCPI fiscale, 2 options s’offrent à vous : l’investissement au comptant ou via un emprunt bancaire.

Soulignons que le mode d’acquisition sera fonction à la fois des possibilités, ainsi que de votre situation patrimoniale et fiscale.

Investissement au comptant :

Vous utilisez des liquidités existantes peu ou non rémunérées dont vous n’avez pas besoin dans l’immédiat.
Pensez à bien conserver une «enveloppe de sécurité» dont vous pourriez avoir besoin dans un horizon de court terme (3 mois à 2 ans) car comme nous l’avons vu l’investissement en SCPI fiscales engendre une durée d’investissement de long terme.

Investissement via un emprunt bancaire :

L’acquisition de parts de SCPI peut également se faire via le levier de l’emprunt bancaire. Dans ce cas vous faites appel à un établissement bancaire ou de crédit pour financer votre projet d’acquisition. Là encore, nos équipes pourront vous accompagner dans la mise en place de cette étape.

Le recours à l’emprunt bancaire est évidemment le meilleur moyen de constituer un portefeuille de SCPI conséquent par le levier du crédit. Les loyers perçus viendront alors couvrir une partie des mensualités du crédit et les intérêts d’emprunt seront entièrement déductibles des revenus.

À NOTER : tous les établissements bancaires ou de crédit ne proposent pas de financement pour les parts de SCPI.

En résumé...

Au-delà de l’aspect purement fiscal, les SCPI fiscales peuvent offrir une bonne alternative pour se constituer un patrimoine immobilier sans la nécessité d’avoir le budget pour acheter un bien en direct. Elles permettent également de diversifier ses actifs immobiliers pour des personnes qui détiendraient déjà par ailleurs des biens immobiliers en direct.

Lorsqu'il s'agit de choisir entre une SCPI fiscale et une SCPI de rendement, il est important de considérer ses propres besoins et objectifs à long terme. Les SCPI fiscales offrent un avantage fiscal, mais cela implique également un engagement à long terme et une spécialisation dans un secteur d'activité spécifique. Si l'investisseur ne se sent pas à l'aise avec ces exigences, il peut être alors plus judicieux de se tourner vers les SCPI de rendement qui sont plus liquides et potentiellement plus rémunératrices mais qui n’offriront en revanche pas d’avantage fiscal.

Cependant, il est important de noter que les SCPI de rendement, comme tout investissement immobilier, comportent des risques. Certaines d'entre elles ont acquis leur parc immobilier à un prix élevé, ce qui peut limiter leur liquidité de sortie en cas de vente, et entraîner des pertes pour les investisseurs. Il est donc essentiel de prendre en compte les risques et les avantages potentiels avant de prendre une décision.

Il est également recommandé de consulter un professionnel du secteur compétent et dument habilité, tel qu'un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller en investissement financier, avant de se lancer dans tout investissement immobilier. Ils peuvent aider à évaluer les risques et les avantages potentiels et fournir des conseils sur la façon de diversifier son portefeuille immobilier de manière efficace et rentable.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1654 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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