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La défiscalisation immobilière en 2012

L’article « La défiscalisation immobilière en 2012 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Présenté récemment par le Gouvernement dans le cadre du projet de loi de finances, le budget pour 2012 prévoit d’importantes diminutions pour la réduction de l’impôt. Ces mesures doivent encore être présentées à l’Assemblée Nationale et validées par le Sénat. Pour la défiscalisation, plusieurs modifications sont prévues au cours de l’année 2012. Les plus significatives vont intervenir sur la loi Scellier, la loi Censi-Bouvard et sur l’ISF. Voyons de plus près les changements et leurs conséquences.

Modification de la loi Scellier

Présentée au conseil des ministres, la nouvelle loi Scellier prévoit une forte diminution de la réduction d’impôt en 2012, pour tous les investissements réalisés à partir du 1er Janvier.

Le taux de réduction d’impôt passe donc de 22% (pour les logements BBC) à 16% en 2012 mais ceci ne concerne que les logements les plus économiques en énergie, auquel se rajouterait un coup de rabot (10%) pour finir à 14% de réduction d’impôt. Au 1er décembre 2011, ces réductions ne sont que des prévisions et n’ont pas encore été entérinées par le gouvernement.

Période Transitoire : adoptée par le Sénat lors de la séance du 3 décembre 2011, l’article 40 du projet de loi de finances 2012 prévoit une période transitoire qui court jusqu’au 31 mars 2012. Cet article stipule que tout contrat de réservation enregistré au rang des minutes des notaires ou centre des impôts avant le 31 Décembre 2011 et actés avant le 31 Mars 2012 éviterait le coup de rabot et serait ainsi maintenu à 22% de réduction d’impôt.

Cette rigueur imposée par le Gouvernement vise à réduire les déficits publics eux même imposés par Bruxelles et la situation globale européenne. Pour cela, il est pour l’instant question de faire disparaître le dispositif fin 2012. Mais alors même que la date de fin vient d’être arrêtée, les professionnels du secteur (promoteurs et constructeurs immobiliers) s’attendent à la création d’une nouvelle loi visant à soutenir la construction de logements neufs.

En ce qui concerne la limitation des prix de revient (qui sert de base de calcul pour la réduction d’impôt), ils se calculent par rapport à une référence qui concerne des plafonds de prix par mètre carré classés par zone. Ces plafonds seraient alors fixés par décret sur 2012.

Suite à l’annonce de ces modifications, les premières réactions ont été vives. Les promoteurs immobiliers font pression, inquiets du coup de frein que ces mesures risquent de faire subir au marché. Le président de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Marc Pigeon s’exprime : « La prolongation du Scellier jusqu’en 2015 serait une bonne nouvelle mais il faudrait que le taux de réduction d’impôt soit encore suffisamment intéressant ».

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Modification de la loi Censi - Bouvard

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Le projet de loi de finance 2012 n’a pas uniquement impacté la loi Scellier. en effet, le gouvernement a décidé de faire de même pour tous les investissements Censi-Bouvard effectués au cours de l’année 2012. les investissements locatifs en résidences de tourisme, séniors et étudiantes ne disposeront désormais plus de 18% de réduction d’impôts mais de 14% dans un premier temps pour l’année 2012.Cette première réduction à 14% pour les biens achetés après le 1er janvier, sera suivie d’un nouvel abaissement sur plusieurs niches fiscales, ce qui aurait pour conséquence dévaluer encore l’avantage à 12%.

Cependant pour les logements ayant fait l’objet d’un dépôt de prêt conventionnée avant le premier janvier 2012, le taux de réduction d’impôt resterait à 18% avant un coup de rabot de 10% soit égal à 16% après ce dernier. De plus les contrats de réservation enregistrés au rang des minutes des notaires ou centre des impôts avant le 31 décembre 2011 et actés avant le 31 Mars 2012 éviteraient le coup de rabot (10%) et resterait donc à 18% de réduction d’impôt.

Il est important néanmoins de préciser qu’aucune modification ne concerne la TVA ; il est donc, tout comme en 2011, possible de la récupérer. Le dispositif en lui-même concerne toujours le même type de biens (les logements neufs, en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation dans les résidences de services, étudiantes, pour séniors ou encore de tourisme.).

Tout comme le dispositif Scellier, le dispositif Censi-Bouvard devient désormais moins attractif, il est néanmoins prolongé jusqu’en 2015 (il devait prendre initialement fin en décembre 2012).

Modification de l'ISF

En 2012, le dispositif ne sera que sensiblement modifié et simplifié. La date de dépôts de déclarations sera fixée au 15 juin et deux nouveaux taux feront leur apparition sur l’ensemble du patrimoine dès le premier euro et sans effet progressif. Le barème s’appliquera comme suit :

► 0,25% pour les patrimoines compris entre 1 et 3 millions

► 0,50% pour les patrimoines supérieurs à 3 millions

Une découpe entre les différentes tranches de patrimoine sera organisée afin de pouvoir simplifier la déclaration et le versement de l’ISF.

► Celle-ci prend en compte le patrimoine situé entre 1,3 et 3 millions d’euros, une mention, alors appliquée, sur la déclaration d’impôt sur le revenu (nommée 2042) sera simplement nécessaire, sans aucun justificatif. Charge au fisc lui même, d’envoyer au contribuable le montant de l’ISF dont il devra s’acquitter.

► Pour les patrimoines supérieurs à 3 millions, une déclaration spéciale sera à faire au plus tard le 15 Juin 2012 et devra être accompagnée des justificatifs et des annexes (les mêmes que ceux demandés jusqu'à présent). Le paiement de l’ISF sera ensuite exigible et le contribuable pourra demander la mensualisation de son ISF à compter de 2013.

Une autre modification a été mise en place pour éviter les effets de seuil des contribuables proches des deux nouvelles barres de l’ISF, (c’est à dire les contribuables dont les patrimoines se situent entre 1,3 et 1,4 millions et ceux compris entre 3 et 3,2 millions) une décote et un mécanisme de lissage ont été mis en place.

Conclusion

Une dernière modification est à souligner bien qu'elle ne concerne pas la défiscalisation, mais les plus values immobilières. Les résidences principales restent exonérées sur la plus value cependant le délai d’exonération complète passe de 15 à 30 ans de détention et reste toujours imposée intégralement sur les 5 premières années de détention. Concernant l’abattement, il sera progressif selon la durée de détention du bien (2 % annuels de 6 à 17 ans, 4 % annuels de 18 à 24 ans, 8 % annuels de 25 à 30 ans.). Le taux de taxation passe à 32,5% faisant courir le risque que les investisseurs locatifs et détenteurs de résidence secondaire se précipitent pour vendre leur(s) bien(s).

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Karl :

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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