Investir en Loi Pinel à Annecy

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Annecy est en effet une ville où il fait bon vivre. Elle dispose d’une localisation privilégiée proche de villes importantes telles que Lyon ou Grenoble, elle est à quelques kilomètres seulement de la Suisse et de Genève notamment ce qui lui confère un véritable emplacement stratégique en matière d’immobilier. La Loi Pinel quant à elle offre de nombreux avantages aux investisseurs qui ont comme objectif de développer leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant de réductions d’impôts durablement.

Effectuer son investissement en Loi Pinel dans cette ville peut s’avérer être une belle opportunité. C’est donc ce que nous allons voir ensemble dans ce guide consacré à l’investissement Pinel à Annecy.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à Annecy ?

Annecy est une ville qui allie parfaitement qualité de vie, dynamisme économique et environnement naturel d’exception. Elle est une destination de choix pour les frontaliers mais également pour les cadres et les familles souhaitant s’installer dans une ville à taille humaine tout en bénéficiant d’une grande richesse culturelle.

Annecy est une ville située entre lac et montagne et qui a su préserver son charme et sa taille moyenne tout en se hissant régulièrement en tête de nombreux palmarès. En 2020, le JDD classait Annecy en première position des villes où il fait bon vivre. En avril 2021, elle est arrivée de nouveau en tête de ce classement devant 34 837 communes analysées à travers 183 critères tels que les loisirs, la sécurité, la santé et l’éducation. La ville a également rejoint le top 10 des villes les plus recherchées par les cadres.

Annecy est une ville d’art et d’histoire. Elle possède de nombreux musées, tels que le Musée-Château, l’observatoire régional des Lacs Alpin, le musée du Film d’animation et le Palais de l’île, monument le plus photographié de la ville. Elle offre également de nombreux équipements culturels et sportifs pour ses habitants tels qu’un cinéma, un club de jazz, un théâtre et une scène nationale de théâtre et de concerts. Sans compter les nombreuses stations de sports d’hiver qui se trouvent à moins d’une heure de route.

Annecy est également une ville économiquement dynamique, avec une industrie développée et de nombreuses entreprises dans le cinéma d’animation et le jeu vidéo notamment.

La ville est également dotée d’un environnement naturel remarquable, avec de nombreux parcs et jardins, tels que le Pâquier qui entoure son lac considéré comme le plus pur d’Europe et offre une vue imprenable sur l’eau et les montagnes. Ces atouts géographiques permettent aux habitants et aux touristes de pratiquer de nombreux sports tels que la randonnée, le roller, l’athlétisme, les sports de glace ou encore le cyclisme.

Annecy est la commune la plus peuplée de Haute-Savoie avec 128 199 habitants. Le département a gagné pas moins de 100 000 nouveaux habitants en 10 ans, pour preuve, ses prix de l’immobilier ont progressé de près de +35% au cours des cinq dernières années.

La ville bénéficie également d’un emplacement privilégié avec un accès facile grâce à sa gare et différentes lignes de bus. Elle est également desservie par l’autoroute A41, qui relie Grenoble à Genève, Lyon et Chamonix, ainsi que par l’autoroute A410 qui permet de rejoindre le Mont-Blanc et l’Italie notamment Turin et Milan.

Investir à Annecy dans l’immobilier est donc certainement un investissement fiable et serein, les prix restent encore attrayants et la ville ne manque pas d’atouts. La demande logement se fait de plus en plus importante ce qui est un point positif pour un investisseur puisque cela montre bien que la demande est plus importante que l’offre et donc que le bien trouvera plus facilement un locataire.

L’investissement en Loi Pinel vous offre la possibilité d’acheter un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) afin de réduire vos impôts notamment tout en vous constituant un patrimoine immobilier. Pour bénéficier de cette Loi Pinel il vous faudra mettre le bien en location pendant une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. Mais cette loi Pinel comporte par ailleurs d’autres conditions que nous allons détailler ensemble.

Netinvestissement vous recommande : Tout savoir sur la loi Pinel pour 2023 | Netinvestissement

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Annecy ?

La Loi Pinel a été instaurée par le gouvernement dans le but de tenter de remédier à la pénurie de logements en France. Cette loi Pinel permet donc l’acquisition d’un bien immobilier neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts, incitant ainsi la construction de nouveaux logements dans les villes où le marché est tendu.

De plus cette loi offre la possibilité aux ménages ayant des revenus moyens d’accéder à un logement neuf et décent le tout avec un loyer accessible. Cependant, l’accès à cette loi est soumis à un certain nombre de conditions telles que des plafonds de loyers à respecter pour les propriétaires et de ressources pour les locataires.

Pour les investisseurs en VEFA, un délai de 30 mois est donné à compter de la signature du contrat d’acquisition pour réaliser l’investissement. Pour ceux qui construisent, le délai maximum est également de 30 mois pour obtenir le permis de construire. Dans le cas d’un logement en cours de rénovation ou de réhabilitation, le bien doit être finalisé avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.

La durée d'engagement du bail est fixée à 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, vous bénéficierez d’une réduction d'impôts de 10,5%, 15 % ou 17,5% calculée sur le prix du bien, dans la limite d’une enveloppe d’investissement de 300 000 €.

Dans le cas d'un investissement Loi Pinel où le locataire résilie inopinément le bail, vous pouvez conserver l'avantage fiscal, mais vous disposez de 12 mois pour trouver un nouveau locataire. Tout en notant que vous ne pouvez proposer votre logement à titre gratuit lorsqu’il est vacant.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Annecy

En tant que propriétaire bailleur, pour pouvoir profiter des avantages du dispositif Pinel il faut que vous répondiez à certaines conditions. Tout d’abord cette Loi est applicable à tous les résidents fiscaux français, et bien évidemment cette Loi est plus avantageuse pour les résidents fortement imposables, c’est-à-dire au-delà de 3000 € d’impôts par an idéalement. Vous devrez respecter les conditions suivantes pour pouvoir bénéficier des différents avantages offerts par cette loi.

Tout d’abord il faut noter que la loi Pinel est applicable sur des logements neufs. Les logements peuvent aussi avoir été achetés en VEFA c’est-à-dire en l'état futur d'achèvement.

Comme nous l’avons évoqué précédemment, vous devrez donc mettre le bien en location dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux. La location devra être de minimum 6 ans, 9 ans ou 12 ans et devra respecter des plafonds de loyers. Le logement quant à lui doit être loué nu (non-meublé) et utilisé comme résidence principale par votre locataire. Le bien devra être situé dans une zone éligible à la loi Pinel et respecter les normes énergétiques et de construction, c’est à dire la réglementation environnementale : RE 2020.

Vous devrez également vous assurer de respecter le plafond de ressources du locataire en fonction de son foyer fiscal (célibataire, couple, couple avec enfant…) avant de louer un bien en Loi Pinel.

Enfin, depuis le 1er janvier 2023, une surface minimum est exigée en fonction du type d’appartement.

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à Annecy ?

Lors de la mise en place de la loi Pinel, le gouvernement a créé différentes zones en France. Ces zones permettent de situer où le marché locatif est le plus tendu en France et donc d’apporter des logements neufs dans ce secteur-là. Au total, 5 grandes zones existent sur le territoire français. IL s’agit des zones A bis, A, B1, B2 et C. La zone A bis est représentée par les communes d’île de France. Ce sont les seules communes de France à faire partie de cette zone. Les zones B2 et C quant à elle ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Seules les zones A, Abis et B1 sont donc désormais éligibles.

La ville d’Annecy se situe en zone B1 Pinel du dispositif Pinel ce qui signifie que, comme nous l'avons vu précédemment la demande locative y est forte. En tant qu'investisseur, c'est un critère important qui vous donne la possibilité de trouver facilement des locataires pour votre bien.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Annecy

Lors de la mise en place du dispositif Pinel, le gouvernement établit deux plafonds. Le plafond de loyers ainsi que le plafond de ressources. Ces plafonds ont tout d’eux comme principal objectif de permettre l’accès à des logements neufs ou quasiment neufs à des personnes ayants des revenus moyens.

Ces plafonds varient principalement en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien. Pour la ville d’Annecy, les plafonds sont les mêmes sachant que la zone Pinel B1 s'étend sur toute la ville.

Les plafonds de loyer

L’ex-ministre du logement Sylvia Pinel a décidé de reclasser certaines villes afin de limiter les dérives du marché (en raison du manque chronique de logements faisant monter les loyers) et de rendre ainsi les loyers accessibles au plus grand nombre.

C’est la principale raison de la mise en place de cette condition de plafond de loyers. Les plafonds de loyers ont été instaurés pour faciliter l’accès aux ménages ayant des revenus moyens d’accéder à des logements en meilleur état. Ce plafond de loyers permet aussi de limiter les vacances locatives. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique et des années. L’encadrement de loyer est un outil qui est bénéfique à la fois pour les locataires et les propriétaires. Annecy se situant en zone B1, le plafond de loyer maximal est de 10,55€ par m2.

Le plafond de loyer représente le montant maximal que vous pouvez demander chaque mois pour votre bien immobilier à un locataire sur le marché locatif. Pour calculer ce montant, vous devez connaitre la surface pondérée du logement, le plafond de loyer par m2 de la ville et le coefficient multiplicateur (0,7 + 19/S). Le loyer mensuel Pinel est calculé en multipliant le coefficient multiplicateur par le prix plafond au m2, puis par la surface pondérée du logement.

Exemple :

Vous souhaitez acheter un logement de 41 m2 mais vous ne savez pas à quel loyer maximum vous pourrez le louer. Sachant qu’il est à Annecy, nous savons que le prix plafond au m2 est de 10,55€ et que la surface du bien est de 41 m2.

  • Coefficient multiplicateur = 0,7+19/41 = 1,16
  • Loyer Mensuel Pinel = (1,16*10,55) *41 = 501,76€

Le loyer mensuel Pinel pour ce logement peut être au maximum de 501,76€.

Les plafonds de ressources

La Loi Pinel impose de plus un plafond de ressources basé sur deux critères qui sont la zone géographique du logement (comme vu précédemment) et la composition du foyer fiscal du locataire, qu’il s’agisse d’une personne seule, d’un couple, ou d’un couple avec un enfant.

Ces plafonds sont ajustés selon le revenu moyen des habitants au sein de la ville, ce qui facilite la location du bien et permet à une partie de la population aux revenus intermédiaires d’accéder à des logements neufs. Par ailleurs, le locataire choisi par le bailleur doit prouver qu’il respecte le plafond de ressources annuelles fixé par le gouvernement en fournissant des justificatifs de revenus.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Annecy

Aurélie et Stéphane souhaitent investir dans un logement à Annecy. Après mure réflexion, et avoir effectué une analyse sur plusieurs villes avec leur chef de projet Netinvestissement, ils ont donc jeté leur dévolu sur la ville d’Annecy. Pour toutes les raisons que nous avons énoncées précédemment notamment. Leur objectif principal étant de réduire leurs impôts tout en développant leur patrimoine immobilier.

L’avantage qui a fait la différence, c’est le fait de pouvoir faire financer une partie du bien avec leurs impôts. Le bien qu’ils ont sélectionné est un appartement de type T2 d’une valeur de 311 000€. Aurélie souhaitant savoir la somme qu’ils percevront chaque année et à la fin de la période de location obligatoire décide de faire les calculs. Le couple a pris la décision de louer le bien pour une durée minimale de 9 ans.

Cela signifie que le taux appliqué est de 15% ce qui représente 1,67% par an pendant 9 ans. Aurélie commence donc ses petits calculs en sachant que le taux est de 15% et que le plafond du calcul pour la réduction est à 300.000 €, ils obtiendront une somme annuelle de 5 000 €. Ce qui correspond à la somme de 45 000€ au cours des 9 années de location du bien.

7. Notre sélection des meilleurs quartiers proches d’Annecy : Notre top 4

Bien qu’Annecy dispose de plusieurs quartiers agréables, nos analystes marché en interne ont préféré sélectionner des villes alentour pertinentes pour des investissements.

La première ville sélectionnée qui se démarque est la ville située dans le pays de Gex à seulement 8 km de la ville de Genève, c’est la ville de Ferney-Voltaire. C’est une commune qui offre la possibilité à ses habitants de travailler en Suisse et en France. Cette ville offre un cadre de vie privilégié tout proche des montagnes et de la Nature. Vous y retrouvez des établissements scolaires allant de la maternelle au lycée. Les transports en commun y sont bien développés, ils desservent les environs dont la ville de Genève, vous y retrouvez de plus un aéroport. C’est une ville composée de plusieurs édifices remarquables inscrits sur une liste de monuments historiques ce qui attire l’œil des amateurs de culture. Pratiquer différentes activités sportives est facile notamment grâce à sa proximité avec les montagnes françaises et genevoises. Vous profiterez de balades à couper le souffle l’été et des montagnes enneigées l’hiver avec de nombreuses stations de ski. Les sports nautiques sont aussi proposés notamment sur le Lac Léman sur lequel vous pouvez faire de la voile, nager etc. Investir dans cette ville vous permet de cibler un public plus large, stable et avec un bon pouvoir d’achat.

La commune de Saint-Genis- Pouilly située elle aussi dans le pays de Gex est une ville qui fait partie du département de l’Ain. Longeant la frontière Suisse, Saint-Genis-Pouilly fait partie de l’agglomération transfrontalière de Genève. Les habitants peuvent se déplacer facilement à travers la ville et ses alentours. En commençant par des voies routières en très bon état, des pistes cyclables qui permettent de se déplacer de ville en ville puis des lignes de bus qui desservent la ville et ses alentours. Vous pouvez de plus retrouver des bus vous amenant directement dans les gares proches de Saint-Genis-Pouilly. Cette ville regroupe tous les commerces essentiels sans compter les établissements scolaires allant de l’école maternelle au lycée. La commune est représentée par une partie de la vallée de l’Allondon qui est une zone naturelle, floristique, faunistique et d’intérêt écologique. Investir dans cette ville peut s’avérer être un investissement intéressant notamment pour les familles.

Capitale administrative du pays de Gex, la ville de Gex. Cette ville est en plein développement avec de nombreux projets en cours. Elle se situe près du bassin genevois et des Monts Jura. Vous pouvez y retrouver toutes les infrastructures nécessaires et essentielles comme le centre hospitalier, le centre de secours, de nombreux commerces … Pour ses habitants, Gex propose aussi de nombreux sites sportifs et culturels. C’est une ville toute proche de la Haute-Savoie, de la Suisse ou encore de l’Italie. il est très facile de s’y rendre. Vous pouvez y retrouver différents établissements scolaires et les transports en commun tels que des lignes de bus. Les familles s’y sentent bien et cherchent à s’y installer pour son cadre de vie et sa proximité avec les montagnes, les lacs et les autres agglomérations plus importantes alentour. Les habitants de cette ville la qualifie de calme et apaisante. Investir à Gex c’est investir dans une ville dynamique appréciée de ses habitants et qui bénéficie de nombreux atouts.

La ville de Cessy située au cœur de vastes espaces naturels offre une qualité de vie exceptionnelle. C’est une ville qui vit énormément du tourisme. En effet, tout proche du lac Léman mais surtout de la montagne, c’est une ville qui vit surtout au rythme des saisons. Elle propose différentes activités culturelles et sportives afin de satisfaire presque toute sa population et les touristes. Elle propose des événements culturels et sportifs chaque année ce qui attire beaucoup de monde chaque année. Les habitants y retrouvent tous les commerces nécessaires et en cas de besoin, d’autres lieux publics sont proposés dans l’environnement alentour. La ville bénéficie de paysages idylliques, deux torrents la traversent : le Jourdans et l’Oudar. Ils sont vivifiants et situés au cœur de magnifiques espaces naturels. De nombreux sentiers de randonnée dans des domaines forestiers, ou lac y sont tout proches. Investir dans cette ville signifie vouloir louer son bien plutôt à des familles en quête d’une vie plus douce et tranquille. Vous élargissez donc votre patrimoine dans une ville au charme incomparable.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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