Investir en Loi Pinel à Caen

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Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement
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Le chef-lieu du calvados, la ville de Caen est une ville résolument dynamique qui possède de nombreux attraits et attire, par conséquence, de nombreux nouveaux habitants. En effet, c’est une ville où la demande de logements est particulièrement soutenue.

Située entre terre et mer et directement connectée à Paris, la ville de Caen est une ville à fort potentiel. Investir en Loi Pinel dans une ville comme celle-ci, qui ne cesse de se développer et où la demande de logement est forte est une réelle opportunité pour un investisseur. Sans surprise c’est une ville où l’offre et la demande ne sont pas équilibrées c’est d’ailleurs l’une des raisons pour laquelle le gouvernement a mis en place le dispositif Pinel.

Si vous désirez plus d’informations, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

Écrit par Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Article rédigé par un professionnel expérimenté. Nous apportons une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à Caen ?

Pourquoi choisiriez-vous Caen et pas une autre ville ? Une question tout à fait légitime.

Pour sa population jeune et dynamique, Caen est considérée comme le mélange de la tranquillité et de l’effervescence. Une ville située dans la région normande au nord de la France et au bord de la mer.

Caen possède de nombreux attraits avec ses plus de 500 hectares d’espaces verts ou encore ses vastes plages du littoral. Vivre dans cette ville est idéal pour les familles. La ville propose de nombreux évènements sportifs et culturels qui rythment le quotidien familial. Les cadres et jeunes actifs représentent une part importante de la population cela s’explique du fait que Caen soit le premier pôle économique de l’ouest normand avec plus de 187 000 emplois. Une connexion au reste de la France et à 2 heures de l’île de France notamment, les personnes entrepreneurs en télétravail ou encore les salariés profitent de ce havre de paix.

Caen est également une ville internationale et appréciée par plus de 35 000 étudiants français et étrangers. C’est une ville qui accueille énormément de touristes grâce à l’un des 10 plus grands ports de France sans compter que l’aéroport de Normandie est à proximité.

Les nouveaux habitants ne se font donc pas rares. Le cadre de vie de cette ville en attire des nouveaux chaque année. La demande locative est donc en hausse tout comme le nombre de nouveaux locataires. Actuellement parmi les habitants de Caen 67% d’entre eux sont locataires de leurs résidences principales. La demande de logements en location se fait de plus en plus importante, le marché de l’immobilier est donc de plus en plus tendu dans ce secteur.

Investir en Loi Pinel à Caen serait un investissement serein et fructueux. La Loi Pinel s’applique à Caen et à ses 13 communes périphériques. Cet investissement vous permettra de profiter de revenus réguliers et d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 17,5% du prix d’achat du bien dans la limite fixée par l’état de 300 000€. Investir avec la Loi Pinel à Caen vous offre aussi la possibilité de préparer votre retraite grâce aux revenus complémentaire que vous procure le logement lors de sa location.

Ces avantages sont d’autant plus profitables pour Caen qui est une ville avec une forte demande locative. Il faut cependant tenir compte des critères de la Loi Pinel, tels que les plafonds de loyers, de ressources locataires, et les plafonds de prix d’acquisition des logements.

Netinvestissement vous recommande : Tout savoir sur la loi Pinel pour 2023 | Netinvestissement

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Caen ?

Le gouvernement a mis en place la Loi Pinel avec l’intention d’inciter les contribuables à investir dans des biens immobiliers neufs ou à rénover. Avec cette stratégie, le gouvernement vise à pallier le manque de logements neufs sur le marché locatif dans des villes où le marché immobilier locatif est tendu. Cela permet à des investisseurs de devenir propriétaire d’un bien neuf tout en obtenant une réduction sur leurs revenus imposables.

C’est un dispositif qui offre l’accès à des logements neufs ou réhabilités à des ménages ayant des revenus moyens. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le gouvernement a mis en place un système de plafond de loyer et de ressources afin d’accorder l’accès aux logements en fonction des revenus du potentiel locataire. Un point positif à la fois pour le propriétaire qui s’assure du bon règlement de son loyer et à la fois pour les personnes souhaitant devenir locataire de ce bien. Si le propriétaire reçoit des candidatures de personnes ayant des revenus supérieurs aux plafonds de ressources alors elles ne pourront pas être acceptées.

Deux possibilités s’offrent à vous : choisir d’investir dans un logement neuf ou investir dans un logement en état futur d’achèvement (VEFA). Si vous investissez en VEFA, vous avec un délai de 30 mois à compter de la signature du contrat d’acquisition pour le réaliser. Si vous construisez, vous disposez également d'un délai maximum de 30 mois pour obtenir le permis d'urbanisme. Dans ce dernier cas, lorsque le logement est en cours de construction ou de rénovation, vous avez jusqu'au 31 décembre de la deuxième année de l'achat du bien pour le finaliser.

La Loi Pinel consiste concrètement à investir dans un logement neuf et à s’engager à le mettre en location sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. En échange, vous allez bénéficier d’une réduction d’impôts de 10,5%, 15% ou 17,5% calculée sur le montant de l’investissement dans la limite de 300.000 € investis.

Dans le cas d'un investissement en Loi Pinel où le locataire résilie de manière imprévue le bail, vous pouvez conserver l'avantage fiscal, mais vous disposez de 12 mois pour trouver un nouveau locataire. Tout en notant que vous ne pouvez proposer votre logement à titre gratuit lorsqu’il est vacant.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Caen

Plusieurs conditions sont à respecter si vous envisager de faire un investissement en Loi Pinel.

Tout d’abord pour être éligibles à la loi Pinel, il faut investir dans un logement neuf qui réponde aux dernières normes de construction en matière environnementale. En l’occurrence la RE2020. Cependant vous pouvez aussi investir dans un bien immobilier ancien ou un local professionnel à transformer en logement cependant le bien doit être entièrement rénové ou avoir subi des rénovations le ramenant à un été quasi neuf.

Dans le cas où le logement serait acheté en VEFA, sa construction devra être achevée au maximum 30 mois après la signature de l’acte authentique de vente. Quelques soit le logement, neuf en VEFA ou encore entièrement rénové il devra désormais répondre à la réglementation environnementale RE 2020.

Le logement doit être loué nu c’est-à-dire non meublé, sur une durée de 6, 9 ou 12 ans évidemment dans une zone éligible à la Loi Pinel, ce qui est le cas pour la ville de Caen et ses alentours.

Le locataire quant à lui devra respecter certaines conditions. Tout d’abord il devra s’engager à occuper le bien en tant que résidence principale, il devra également respecter le plafond de ressources. C’est-à-dire que ses revenus devront être inférieurs au plafond de ressources fixés par l’État. Dans le cas contraire, la candidature ne pourra pas être acceptée.

Le locataire peut être une personne de la famille du propriétaire cependant il ne doit pas apparaitre sur le foyer fiscal du propriétaire du logement.

Tout comme le locataire, le propriétaire se voit dans l’obligation de respecter un plafond de loyer dans le but que son bien ne soit pas à un prix dérisoire et qu’il soit accessible.

Depuis ce début d’année 2023, des surfaces minimales sont requises, elles vont dépendre du type de bien, studio, T2, T3 …

Type de bien Surface minimale
Studio 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

4. Quelle zone Pinel à Caen ?

Lors de la mise en place du dispositif Pinel, le gouvernement a divisé le territoire français en 5 grandes zones. Les 5 grandes zones sont : les zones A bis, A, B1, B2, C. Ces zones vont de la zone où le marché immobilier locatif est le plus tendu vers la Zone C qui représente les villes ou la demande est moins importante. Les zones B2 et C sont des zones qui ne sont plus éligibles à la Loi Pinel cependant il peut y avoir des cas particuliers pour certains logements. Les zones éligibles au dispositif Pinel sont donc au nombre de 3 : la zone A bis, la Zone A et la zone B1.

En ce qui concerne Caen on la retrouve dans la zone B1 Pinel.

D’autres communes alentour dans la périphérie de Caen et dans le département du Calvados font partie de cette même zone. Ce qui signifie que la demande de logements en location est tendue et que c’est une région qui n’arrive pas à créer un équilibre entre l’offre et la demande.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Caen

Le gouvernement a mis en place un système de plafond pour pouvoir accéder à la loi Pinel. C’est un système qui a été mis en place dans le but de faciliter et favoriser l’accès au logement notamment pour les foyers aux revenus intermédiaires. Le propriétaire va devoir respecter le plafond de loyer et le locataire le plafond de ressources. Les plafonds vont varier d’une zone Pinel à une autre. Ils peuvent être plus ou moins élevés en fonction de la tension du marché immobilier locatif dans cette zone.

Les plafonds de loyer

Le plafond de loyer varie d’une zone à une autre en sachant que la ville de Caen est dans la Zone B1, en 2023 le plafond de loyer pour cette zone est de 10,55€ par m2. Savoir en amont le plafond de loyer d’investissement que l’on souhaite faire peut vous permettre de savoir à quel montant maximum vous pourrez louer votre bien. C’est un outil qui est bénéfique pour les deux parties, pour le propriétaire mais aussi pour le locataire qui est sûr de ne pas louer le bien à un prix complètement dérisoire. Pour calculer le loyer maximum auquel le propriétaire pourra louer son bien il devra multiplier l’indice multiplicateur avec la surface pondérée du logement.

La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :

Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondéré du logement x prix plafond au m2

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).

Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de type T3 dont la superficie est de 62 m2 situé dans le quartier de la Prairie à Caen. Le loyer mensuel Pinel correspondra donc à 0,7 +(19/62) = 1,01. Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,01) *62 = 660,64€.

Les plafonds de ressources

C’est un plafond qui est obligatoire à respecter pour le propriétaire et déterminé par le gouvernement. Il peut varier en fonction de de la zone Pinel dans laquelle vous vous trouvez et aussi en fonction de la composition de votre foyer fiscal c’est-à-dire si le locataire est une personne seule, une famille avec un ou plusieurs enfants…

Le plafond de ressources va être en adéquation avec les revenus moyens des habitants au sein de la ville. Ce dispositif va permettre au bailleur de valider ou non une candidature, toutes les candidatures qui auront des revenus moyens supérieurs aux plafonds de ressources seront refusées. Cela permet de laisser l’accès à des logements neufs aux personnes moins aisées financièrement.

Le locataire devra donc avoir des revenus inférieurs au plafond de ressources déterminé et il devra être capable de fournir des justificatifs de revenus à l’administration fiscale.

Il est important de noter que l’investissement est plafonné à 300 000€ et qu’il y a des plafonds de prix d’acquisition pour les logements éligibles à la Loi Pinel. La situation des locataires peut évoluer après la signature sans que cela ne remette en cause le dispositif pour le propriétaire. Cependant le propriétaire devra vérifier régulièrement les revenus de ses locataires.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis
(en €)
Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Caen

Prenons un exemple, Monsieur et Madame Picoche souhaitent préparer leur retraite. Ils sont actuellement cadres. Ils aimeraient investir dans logement en Loi Pinel à Caen. Une bonne idée, cela va leur permettre de développer leur patrimoine immobilier tout en ayant, éventuellement à terme, un pied à terre pour leurs vieux jours dans leur ville de cœur si c’est toujours d’actualité.

Le bien dans lequel ils ont choisi d’investir est un T2 d’une valeur de 235 000€. Ils souhaitent mettre le bien en location sur 12 ans le taux de sera donc de 17,5% du prix d’achat. Madame Picoche fait donc ses petits calculs 235 000 * 17,5% = 41 125€. Ce qui signifie qu’ils bénéficieront d’une réduction d’impôts de 41 125€ au cours des 12 ans ce qui revient à une réduction annuelle de 3 427,08€.

7. Les meilleurs quartiers à Caen : notre top 2

Nos conseillers ont sélectionné deux quartiers dans lesquels il est intéressant d’investir actuellement à Caen.

La commune de Hérouville-Saint-Clair

Toute proche de la ville de Caen c’est une ville de plus de 24 000 habitants. C’est une ville qui est très intéressante sur le marché de l’immobilier locatif, le marché étant de plus en plus saturé. Du fait de sa proximité avec le centre-ville de Caen, Hérouville-Saint-Clair se trouve non loin des 2 campus qui regroupent l’ensemble des étudiants. C’est une ville ou l’on retrouve toutes les commodités nécessaires comme les transports en commun ou les commerces. Les prix de l’immobilier sont plus bas qu’à Caen alors que vous êtes juste à côté, et vous bénéficiez d’une position géographique intéressante. Composée d’école primaire secondaire des familles ou jeunes actifs ont tendance à chercher à se loger dans ce secteur. Un bon point pour un investisseur, louer son bien à de jeunes salariés ou des familles réduit le risque de vacances locatives.

Le quartier de la prairie

Ce second quartier offre un style de vie complètement différent. À proximité du centre-ville de Caen, vous pourrez vous rendre dans un de vos commerces à pied. Les résidents de ce quartier ont tendance à avoir une vie piétonne ce qui est un réel luxe au quotidien. C’est un quartier très animé, des bars, restaurants y sont implantés. A moins de 5 minutes de ce quartier se trouve les crèches, école primaire, collège, lycée et même l’université de Caen à 2 km. Une réelle opportunité pour des familles à la recherche de logement pour y construire leur petit cocon. C’est un quartier très facile d’accès que ce soit en voiture, en transport en commun, ou en train, la gare se trouve à seulement 15 minutes en voiture.

La plage est toute proche à 20 minutes en voiture, le quartier de la prairie est un point stratégique qui vous offre un cadre de vie agréable, animé et proche de la nature. Exercer une activité physique ou culturelle est facile d’accès aussi, une bibliothèque, un cinéma, un théâtre et bien d’autres en centre-ville. Sans compter les nombreux complexes sportifs avec les salles de sport, la piscine ou encore la mer à quelques minutes en voiture qui vous laisse l’accès à des sports nautique toute l’année.

Vous y retrouverez tout proche l’hippodrome de Caen où se tiennent des courses hippiques toute l’année. Investir dans ce quartier vous offre la possibilité de louer votre bien facilement à toute personne. Un jeune couple, comme une famille ou un étudiant se plaira dans ce quartier fort dynamique qui est force de proposition pour ses habitants.

Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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