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Les avantages de la loi Pinel pour un investissement locatif

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Ecrit par : Christelle Agogué

Conseillère en gestion de patrimoine

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Introduction

Voici maintenant près de 30 ans que l’Etat essaie de dynamiser la construction immobilière pour combler le manque de logements sur le territoire. Pour cela, l’administration fiscale met à disposition un certain nombre de dispositifs permettant d’attirer un nombre toujours croissant d’investisseurs. Parmi l’ensemble de ces dispositifs nous allons étudier le plus récent d’entre eux : la loi Pinel.

La Loi Pinel est en effet un dispositif d’investissement immobilier vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement locatif du logement pendant une certaine période.

Focus sur ce dispositif fiscal qui présente un grand nombre d’avantages pour le propriétaire !

1. La loi Pinel : son origine, son but

RAPPEL : Le dispositif Duflot lancé le 1 janvier 2013 n’ayant pas eu l’effet fiscal escompté, il a été remplacé par le dispositif immobilier Pinel. Malgré le changement de nom, son objectif reste le même : permettre de combler le manque de logements sur le territoire français et dynamiser le marché de la construction qui peinait à redémarrer. L’objectif du gouvernement est d’atteindre un volume de transactions de 50 000 ventes par an. Ce chiffre ne permettra tout de même pas de répondre à la demande de logements toujours aussi importante. C’est dans ce cadre qu’est née l’investissement en Loi Pinel.

► 1er avantage de la loi Pinel : une fiscalité attractive

C’est bien évidement le premier avantage indéniable de l’investissement en loi Pinel : percevoir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € en contrepartie de la mise en location nue de ce logement à une personne qui va y élire sa résidence principale.

► 2ème avantage de la loi Pinel : flexibilité pour l’investisseur

Et c’est la une grande nouveauté offerte par l’investissement Pinel (contrairement à ses prédécesseurs) : la flexibilité offerte pour l’investisseur de moduler à sa guise la durée de son investissement. Vous pouvez en effet choisir la durée de votre engagement de location, allant d’une période minimale de 6 ans à 12 ans maximum.

► 3ème avantage de la loi Pinel : investir dans un bien immobilier neuf

Autre avantage de la loi Pinel : c’est la certitude d’acquérir un bien immobilier neuf intégrant la performance énergétique au cœur du dispositif.

La construction est le secteur d’activité le plus gourmand, représentant plus de 40 % de l’énergie totale et 20 % des émissions de gaz à effet de serre. Les conséquences sont doubles : premièrement sur le climat bien évidement, mais également sur le portefeuille des ménages les plus modestes, qui dépensent de plus en plus pour se chauffer.

► 4ème avantage de la loi Pinel : se constituer un patrimoine immobilier facilement

Pour finir, investir en loi Pinel c’est la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions financières particulièrement attractives. Le financement de ce bien repose en effet sur 3 piliers principaux : la banque (au travers du crédit bancaire), le locataire (au travers du loyers) et l’Etat (par l’intermédiaire de la réduction d’impôts).

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2. Quelles sont les conditions d’éligibilité pour profiter du dispositif Pinel

► Les zones géographiques concernées :

Première règle des investissements dans le cadre du dispositif Pinel : la zone géographique. L’Etat a redéfini les zones géographiques éligibles au dispositif Pinel. Elles sont désormais au nombre de cinq. Elles ont cependant toutes des caractéristiques communes : ce sont toutes des zones sous tensions locatives, c'est-à-dire qu’il y a plus de demandes de location que de biens à disposition. Il y a également une population minimale à respecter : un minimum de 50 000 habitants est désormais requis.

Ce plafond de loyers est plus ou moins élevé en fonction de la zone où se situe votre logement. Le prix de ce loyer est fixé et ré évalué chaque année. Il est important de bien le respecter pour bénéficier des avantages de la Loi Pinel.

Ce zonage définit également le plafond de loyers appliqué au logement. Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif des zones concernées et des plafonds de loyers :

ZONES Commune concernée Plafonds de loyer au m²
Zone A bis Paris et première couronne parisienne 17.62 €
Zone A 2ème couronne parisienne, Lyon, Marseille, Lille, Nice 13.09 €
Zone B1 Grandes agglomération française de plus de 250000 habitants 10.55 €
Zone B2 non éligibles -
Zone C Non éligibles -

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► Les caractéristiques du bien

Les biens éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel doivent répondre à certains critères. En effet il ne peut s’agir que de biens neufs répondant aux critères de performance énergétique des normes RT.

En dehors des normes énergétiques, ce bien doit respecter plusieurs plafonds : le premier concerne celui du prix au m2 à ne pas dépasser quel que soit l’emplacement, et un plafond global d’acquisition de 300 000 € / an.

Ces plafonds sont uniquement d’ordre fiscal : autrement dit, cela limite les avantages fiscaux en plafonnant les sommes ouvrant droit à réduction d’impôts pour ce dispositif d’investissement immobilier.

Exemple : si vous investissez dans un bien pour un montant de 350 000 €, la réduction d’impôt ne se calculera que sur 300 000 €…les 50 000 € restant n’ouvrent donc pas droit à réduction.

► Les caractéristiques du locataire

L’accès à la location d’un logement Pinel n’est pas ouvert à tous. Il y a déjà eu une première modification par rapport au dispositif Duflot. Les investisseurs ont la possibilité de loger leurs descendants ou ascendants à condition qu’ils ne soient pas regroupés dans le même foyer fiscal.

C’est une avancée notable pour le propriétaire, qui a désormais la possibilité d’utiliser ce logement pour en faire bénéficier un membre de sa famille.

Autre condition, les locataires sont soumis à un plafond de ressources propre à l’investissement en Loi Pinel :

Composition foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 39 363 € 39 363 € 32 084 € 28 876 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 € 38 560 €
+ 1 personne à charge 77 120 € 70 718 € 51 524 € 46 372 €
+ 2 personnes à charge 92 076 € 84 708 € 62 202 € 55 982 €
+ 3 personnes à charges 109 552 € 100 279 € 73 173 € 65 856 €
+ 4 personnes à charges 123 275 € 112 844 € 82 465 € 74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 734 € + 12 573 € + 9 200 € + 8 277 €

Conclusion

Dans un contexte fiscal qui s’alourdit d’années en années pour le propriétaire immobilier et d’une façon plus générale dans ces périodes d’incertitude, l’immobilier locatif avec réduction d’impôt à la clé reste au cœur d’une stratégie patrimoniale.

Ce dispositif vous permet de bénéficier d’un grand nombre d’avantages, et notamment celui de pouvoir prétendre au levier bancaire pour financer l’acquisition du logement. Si les conditions d’accès au crédit se sont un peu durcies, les taux se maintiennent encore historiquement bas.

Nous disposons chez Netinvestissement d’une équipe de Chefs de projets patrimoniaux parfaitement à même de vous accompagner dans la définition et la mise en place de votre futur investissement en Loi Pinel.

Questions / Réponses

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

L’un des principaux inconvénients mis en avant concernant la loi Pinel est le plafonnement des loyers. Nous pouvons toutefois prendre le problème dans l’autre sens et voir le verre à moitié plein. Rappelons que votre objectif principal est de vous assurer d’une mise en location sereine sur la durée de l’engagement.

Autrement dit, quand vous disposez d’un bien neuf aux dernières normes énergétiques, donc peu couteux en budget mensuel pour se chauffer (et généralement avec une place de parking), proposant un prix à la location inférieur au prix du marché, la mise en location, en principe, se déroule sans grande difficulté.

Quelle réduction d'impôt Pinel ?

La réduction d’impôts que permet d’obtenir l’investissement Pinel est calculée dans la limite de deux plafonds, qui sont de 300 000€ par personne et par an et 5 500€ par m².

Cette réduction d’impôts est calculée sur le montant de l’investissement. La réduction obtenue est fonction de la durée de mise en location que l’investisseur choisit. Il y a aujourd’hui trois durées possibles :

  • 6 ans donnent droit à 12% de réduction d’impôts ;
9 ans donnent droit à 18% de réduction d’impôts ; 12 ans donnent droit à 21% de réduction d’impôts.

Il faut noter que le choix de la durée de location se fait au départ de l’investissement. Vous aurez le choix entre 6 ou 9 ans de location pour votre acquisition en Loi Pinel. Par ailleurs, si vous choisissez de louer pendant 9 ans, vous aurez la possibilité de reconduire d’une année supplémentaire jusqu’à la 12ème année.

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A propos de l'auteur Christelle Agogué, Conseillère en gestion de patrimoine | 52 articles en ligne

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Titulaire d’un Master II spécialisé « Expertise en Ingénierie Patrimoniale » à l’École Supérieure de Gestion et de Finance (Pôle ESG Paris), Christelle débute sa carrière professionnelle au sein de cabinets indépendants parisiens et bordelais en tant que conseillère en gestion de patrimoine.

Son expérience lui confère une réelle expertise auprès d’une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprise, lui permettant de répondre à l’ensemble de leurs problématiques fiscales et patrimoniales au travers d’un suivi personnalisé. Partageant les valeurs d’intégrité et d’efficacité avec Netinvestissement, elle rejoint le cabinet en 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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Le 2022-07-05 17:31:45 par Thomas L.
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