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Investissement locatif : les avantages de la loi Pinel

L’article « Investissement locatif : les avantages de la loi Pinel » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Guilhem Garcia

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Voici maintenant plus de 20 ans que l’état essaie de dynamiser la construction immobilière pour combler le manque de logements sur le territoire. Pour cela, l’administration fiscale met à disposition un certain nombre de dispositifs permettant d’attirer un nombre toujours croissant d’investisseurs. Parmi l’ensemble de ces dispositifs nous allons étudier le plus récent d’entre eux : la loi Pinel.

1. La loi : son origine, son but

Le dispositif Duflot lancé le 1 janvier 2013 n’ayant pas eu l’effet escompté, il a été remplacé par le dispositif Pinel. Malgré le changement de nom, son objectif reste le même : permettre de combler le manque de logements sur le territoire français et dynamiser le marché de la construction qui peinait à redémarrer en 2014. L’objectif du gouvernement est d’atteindre un volume de transaction de 50000 ventes par an. Ce chiffre ne permettra tout de même pas de répondre à la demande de logements toujours aussi importante.

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

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2. Quelles sont les conditions d’éligibilité pour profiter du dispositif Pinel

► Les zones géographiques concernées :

Première règle des investissements dans le cadre du dispositif Pinel : la zone géographique. L’état a redéfini les zones géographiques éligibles au dispositif Pinel. Elles sont désormais au nombre de cinq. Elles ont cependant toutes des caractéristiques communes : ce sont toutes des zones sous tensions locatives, c'est-à-dire qu’il y a plus de demandes de location que de biens à disposition. Il y a également une population minimale à respecter : un minimum de 50000 habitants est désormais requis. Ce zonage défini également le plafond de loyers appliqué au logement. Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif des zones concernées et des plafonds de loyers :

Zone
Commune concernéePlafonds de loyerau m²
Zone A bis Paris et première couronne parisienne 16.72€
Zone A 2ème couronne parisienne, Lyon, Marseille, Lille, Nice 12.42€
Zone B1 Grandes agglomération française de plus de 250000 habitants 10€
Zone B2 Villes moyenne compris entre 50000 et 250000 8.69€
Zone C Non éligibles

► Les caractéristiques du bien

Les biens éligibles au dispositif Pinel doivent répondre à certains critères. En effet il ne peut s’agir que de biens neufs répondant aux critères de performance énergétique des normes RT 2012.

► Les caractéristiques du locataire

L’accès à la location d’un logement Pinel n’est pas ouvert à tous. Il y a déjà eu une première modification par rapport au dispositif Duflot. Depuis le 1er janvier 2015, les investisseurs ont la possibilité de loger leurs descendants ou ascendants à condition qu’ils ne soient pas regroupés dans le même foyer fiscal.

Autre condition, les locataires sont soumis à un plafond de ressources :

Composition du foyer du locataire
Zone A bisZone AZone B1Zone B2
Personne seule 36 831 € 36 831 € 30 019 € 27 017 €
Couple 55 045 € 55 045 € 40 089 € 36 079 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 72 159 € 66 169 € 48 210 € 43 389 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 86 152 € 79 257 € 58 200 € 52 380 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 102 503 € 93 826 € 68 465 € 61 619 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 115 344 € 105 584 € 77 160 € 69 443 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 12 851 € + 11 764 € + 8 608 € + 7 746 €

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3. Les avantages fiscaux

La réduction d’impôts que permet d’obtenir l’investissement Pinel est calculé dans la limite de deux plafonds, qui sont de 30000€ par personne et par an et 5500€ par m². Cette réduction d’impôts est calculée sur le montant de l’investissement. La réduction obtenue est fonction de la durée de mise en location que l’investisseur choisi. Il y a aujourd’hui trois durées possibles :

  • 6 ans donnent droit à 12% de réduction d’impôts
  • 9 ans donnent droit à 18% de réduction d’impôts
  • 12 ans donnent droit à 21% de réduction d’impôts

Il faut noter que le choix de la durée de location se fait au départ de l’investissement. Vous aurez le choix entre 6 ou 9 ans de location. Par ailleurs, si vous choisissez de louer pendant 9 ans, vous aurez la possibilité de reconduire d’une année supplémentaire jusqu’à la 12ème année.

Pour finir, le régime de déclaration et d’imposition des revenus fonciers d’un investissement Pinel est la déclaration au réel, ce qui peut permettre de créer un déficit foncier imputable sur l’ensemble des revenus fonciers du contribuable.

Conclusion

Nous avons pu voir que le dispositif Pinel redonne un avantage certain à investir dans l’immobilier neuf. Permettant au contribuable de réduire ses impôts jusqu’à 63000€ sur 12 ans, il pourrait permettre de faire revenir les investisseurs qui avaient quitté ce marché suite à la loi Duflot. Ajouté à cela à des taux de prêts immobiliers au plus bas depuis plus de 20 ans et une relance économique qui commence à se faire sentir, la période semble idéale pour investir.

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A propos de l'auteur

Guilhem Garcia, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Guilhem :

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 netinvestissement en tant que chef de projet patrimonial puis directeur de cabinet.

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