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Investissement immobilier : tous les frais à prévoir

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L’article « Investissement immobilier : tous les frais à prévoir » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Lorsque qu'il décide de se lancer dans l’immobilier locatif, le non initié a souvent tendance à minimiser, voire oublier un certain nombre de frais liés à l’acquisition même ou encore à ceux liés à son exploitation. Nous allons ici en détailler la plus grande partie et voir leurs incidences sur le rendement d’une opération immobilière. Que ce soit les frais liés aux taxes et impôts, la gestion locative, les travaux d’entretiens, ils peuvent mettre en péril votre compte d’exploitation si vous ne les avez pas provisionnés.

Les taxes et impôts

Taxe foncière

Comme tout propriétaire, l’investisseur devra s’acquitter de la taxe foncière. Il faut cependant noter que dans le cas des logements neufs éligibles au dispositif Pinel, certaines communes accordent une exonération de la moitié de la taxe foncière les deux premières années de détention du bien. Pour savoir si vous êtes sur une de ses zones, il faut que vous vous rapprochiez des services fiscaux de la localité où vous avez réalisé votre investissement. Par contre, pour la partie de la taxe foncière qui concerne la taxe sur les ordures ménagères, le propriétaire est en droit de la facturer au locataire.

Taxe d’habitation

La taxe d’habitation est à la charge du locataire. Il en est de même sur la redevance audiovisuelle. Si le logement est vide au premier janvier, vous n’avez pas à acquitter la taxe d’habitation. Dans ce seul cas, elle n’est due par personne.

Impôts sur le revenu, prélèvements sociaux et contributions sociales

Il s’agit ici, d’un des éléments les plus sous-estimé par les investisseurs. Selon votre niveau d’imposition, le rendement de votre opération peut être fortement grevé. Cependant, il s’agit ici d’un des rares domaines sur lesquels nous pouvons avoir une optimisation certaine. Il faut déjà choisir la bonne option fiscale, déclarer au réel ou au micro foncier par exemple.

Par ailleurs, le montage de l’opération notamment avec le type de financement choisit, peut avoir une grande influence sur l’aspect fiscal du projet. Un conseiller en gestion de patrimoine compétent pourra vous épauler sur les différents montages possibles pour votre investissement. En effet, vous serez imposé sur votre résultat foncier qui dépendra notamment du montage de l’opération.

N’oublez pas également que les revenus fonciers subissent « la double peine fiscale », c’est-à-dire l’impôt sur le revenu + les contributions sociales (CSG/CRDS).

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Les frais de gestion locative

Selon votre choix de gestion locative, vous aurez ici des frais plus ou moins importants en fonction du service de gestion que vous aurez choisi. Bien entendu, les investisseurs qui s’occupent seul de leur parc immobilier n’ont que très peu de frais de gestion.

Gestion locative classique

Si vous passez par une agence immobilière les frais d’entrée sont partagés entre le locataire et le propriétaire tandis que les frais de gestion locative sont exclusivement à la charge du propriétaire.

Les assurances sur les risques locatifs

Vous avez la possibilité de vous couvrir sur un grand nombre de risques locatifs. Aujourd’hui les gestionnaires peuvent vous fournir des garanties qui vous garantissent sur :

  • La vacance locative
  • La carence locative
  • Les loyers impayés
  • La dégradation du bien

L’assurance du bien

En tant que propriétaire vous devez assurer votre appartement en tant que propriétaire non occupant. La copropriété, elle, assurera les parties communes de la résidence. Il s’agit d’un coût relativement faible.

Les frais de copropriétés

Il ne faut pas négliger cette partie des charges. En effet, sur certaines résidences, les frais peuvent faire véritablement exploser les charges liées au logement. Il faut absolument demander les frais appliqués par la copropriété quand il s’agit d’un logement ancien. Pour un logement neuf vous aurez un prévisionnel des charges. Il faut cependant noter que sur les résidences récentes vous aurez un budget moindre. En effet, ces bâtiments basse consommation ont été étudiés pour consommer un minimum d’énergie. C’est un des facteurs qui permet de réduire les frais de copropriété.

Les travaux

Comme toute habitation, des travaux d’entretien sont nécessaires tout au long de la vie de votre logement. Bien entendu, la part des travaux dans vos frais locatifs est souvent liée au respect des lieux par votre locataire. Mais, nous ne saurions trop vous conseiller de provisionner une somme forfaitaire chaque année pour prévoir d’éventuels travaux de rafraichissement (peinture, sol…).

Pour l’ensemble des achats dans l’ancien, l’enveloppe de travaux peut être plus importante. En effet, renseignez vous bien avant votre achat sur les travaux prévus par la copropriété, car ils peuvent représenter une somme relativement importante (façade, toiture). Dans le neuf, vous ne devriez pas avoir ce type de frais, du moins sur les dix premières années. En effet, votre bien est couvert par une dommage ouvrage et une décennale. Cette garantie vous permet d’être couvert sur l’ensemble du gros œuvre de votre bâtiment ainsi que sur une partie des finitions de votre bien (façade….).

Un point commun au neuf et à l’ancien, ce sont les équipements que vous fournissez au locataire. Le frigo, la chaudière, le cumulus, les plaques électriques sont souvent couvertes par une garantie de deux ans. Et même si, ils ne sont pas censés tomber en panne au bout de deux ans, mieux vaut prévoir un fond de roulement pour préparer leur changement.

En résumé...

Nous avons vu ici que les frais liés à un investissement locatif peuvent devenir importants et peuvent mettre en péril la qualité de votre investissement. Et même si il est important de pouvoir déduire une partie des frais de son revenu foncier pour limiter son imposition, il faut trouver un équilibre entre les frais liés à l’investissement et la rentabilité de celui-ci. Encore une fois, n'hésiter pas à vous faire accompagner dans vos démarches et dans le montage de votre opération par un spécialiste. Vous éviterez des déboires importants et votre projet n'en sera que plus rentable.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1645 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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