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Investir en Loi Pinel à Angers

Guides Défiscalisation immobilière Loi Pinel
En résumé ...
Angers fait actuellement partie des villes qui progressent le plus en France en termes de prix au mètre carré et du nombre de nouveaux habitants. Ville étudiante qui a pleinement profité de « l’effet COVID » pour ses prix attractifs et sa qualité de vie, Angers est une ville qui plait. Dans ce guide, découvrez comment et pourquoi investir à Angers.

L’article « Investir en Loi Pinel à Angers » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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A mi-chemin entre Nantes et Paris, directement reliée à l’autoroute A11 et à moins de deux heures de TGV de la capitale, Angers connait depuis quelques années une forte croissance démographique avec plus de 155.000 habitants actuellement. Particulièrement prisée par les étudiants, elle est même classée en tête de plusieurs classements dans la catégorie « villes ou il fait bon vivre ».

Accrochez-vous : Les prix de l’immobilier y ont augmenté de +65% en 5 ans ! +11% rien que sur les deux dernières années.

Alors si vous envisagez de faire un investissement immobilier dans le neuf dans le cadre du dispositif Pinel, Angers est incontestablement une ville sur laquelle vous devriez vous pencher. Et ça tombe bien car ce guide est dédié à l’investissement Pinel à Angers.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en loi Pinel, vous pouvez contacter un conseiller Netinvestissement en cliquant ici.

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Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

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1. Pourquoi investir en loi Pinel à Angers ?

Idéalement située au cœur du Maine-et-Loire, très bien desservie par les grands axes autoroutiers et le TGV, Angers offre une douceur de vivre avec un cadre de vie idyllique et une nature préservée. Elle possède un riche patrimoine architectural avec des monuments médiévaux, des maisons anciennes à colombages, des demeures de la Renaissance et du XIXème siècle et surtout... Des prix de l’immobilier neufs encore attractifs !

La ville sait entretenir son attractivité en dehors de ses frontières en organisant notamment de nombreux évènements sportifs et culturels tout au long de l’année. Angers est une ville dynamique qui se développe rapidement avec de nombreux projets d’urbanisme en cours comme le quartier d’affaires Maine-et-Loire qui vise à accueillir de nombreuses entreprises et offrir des espaces de coworking.

La ville d’Angers est notamment décorée du label de ville d’art et d’histoire et a été classée en 2006 comme étant la deuxième agglomération la plus attractive de France avant de passer première en 2023.

Elle est également considérée comme une ville sûre et rentable en matière de placement immobilier.

La ville d’Angers est considérée comme la place forte de l’Anjou et est, avec sa grande sœur Nantes, l’un des principaux pôles économiques de l’ouest français grâce à son secteur industriel, sa spécialisation dans l’horticulture et ses activités de congrès. Angers est également un centre éducatif et universitaire de l’Europe avec des universités reconnues, des grands musées, ainsi qu’un important centre culturel.

En termes d’immobilier, les prix restent encore attractifs comparés aux grandes métropoles et offrent donc un rapport qualité prix intéressant pour les investisseurs. De plus, le marché locatif est stable et particulièrement tendu, notamment grâce à la présence de nombreuses écoles et universités, qui génèrent une demande importante de logements étudiants.

Angers est également une ville qui investit dans l’innovation avec la présence d’un pôle de compétitivité dédié aux industries du végétal, et un autre dans les technologies du numérique. Ce dynamisme attire de nombreuses entreprises et start-ups et avec elles de nombreux emplois qualifiés.

Angers est une ville en plein renouveau qui connait une croissance démographique depuis plusieurs années. Elle est l’une des villes les plus prisées de France en raison de sa proximité avec Paris et la côte Atlantique. Beaucoup de Parisiens s’y sont d’ailleurs installés dernièrement, conservant leurs emplois dans la capitale tout en profitant d’un cadre de vie bien plus agréable. En effet, Paris est à seulement 1h40 en TGV de la ville d’Angers. Sans compter que des lignes de bus ou encore la LGV sont à disposition. Angers est située à un endroit stratégique à moins d’une heure de Nantes et seulement 40 minutes du Mans.

Un investissement en loi Pinel à Angers vous offrirait bon nombre d’avantages.

Rappelons les fondamentaux de ce dispositif : Tout d’abord, l’investissement en loi Pinel est généralement qualifié de fiable et fructueux, à condition bien entendu de bien investir au départ.

De plus, vous avez l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 17,5% dans la limite d’un investissement fixé par l’état de 300 000€. C’est aussi un investissement qui vous permet de préparer votre retraite grâce aux revenus complémentaires que vous apportera la location du bien chaque mois à terme. Il faudra cependant tenir compte de quelques critères qui ont été mis en place par le gouvernement tels que des plafonds de loyers ou de ressources par exemple, mais j’y reviendrai.

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Angers ?

Comme nous venons de le voir, la Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier locatif neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Ce dispositif a été mis en place pour encourager la construction de logements neufs dans des zones où la demande locative est forte. Et à Angers, elle l’est.

L’offre et la demande ne sont pas équilibrés, c’est la raison pour laquelle de nombreuses villes sont en manque de logements. Avec la Loi Pinel, l’Etat encourage donc les contribuables français à investir dans des logements neufs. En contrepartie de la réduction d’impôts octroyée, les locataires peuvent ainsi accéder à des logements neufs et décents à un loyer accessible.

Dans le cas où vous souhaiteriez investir dans un logement non neuf c’est possible, vous devez acheter le bien en état futur d’achèvement (VEFA), vous disposez d'un délai de 30 mois à compter de la signature du contrat d'acquisition pour le réaliser. Si vous faites construire un bien, vous disposez également d'un délai maximum de 30 mois pour obtenir le permis de construire. Dans ce dernier cas, lorsque le logement est en cours de construction ou de rénovation, vous avez jusqu'au 31 décembre de la deuxième année de l'achat du bien pour le finaliser.

Le montant de la réduction d’impôt dépend de l’engagement de location que vous choisirez. Il peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. La réduction d’impôt variera donc entre 10,5% pour un engagement de 6 ans, de 15% pour un engagement de 9 ans et de 17,5% pour un engagement de 12 ans. La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat du bien immobilier, dans la limite de 300 000 euros, et est répartie sur la durée de l’engagement de location.

À NOTER : Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts, vous devrez donc respecter certaines conditions, en commençant par le respect de plafonds de ressources de votre locataire et de plafonds de loyer.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Angers

Lors d’un investissement en Loi Pinel, l’investisseur doit respecter certaines conditions. Des conditions qui touchent à la fois le bien mis en location et à la fois le locataire du bien. Tout d’abord, le bien immobilier doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement ou avoir subi des travaux le ramenant à un état quasi neuf. De plus, le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif Pinel. Il s’agit des zones A bis, A et B1. Les zones B2 et C anciennement éligibles ne sont plus éligibles.

Vous devrez vous engager à louer le bien immobilier sur une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le logement devra être mis en location non-meublé c’est-à-dire en location nue. Le bien devra impérativement respecter les dernières normes de construction et de performances énergétiques. Ces normes doivent désormais satisfaire au minimum la réglementation énergétique RE 2020. Ces normes signifient que votre bien sera très peu énergivore, il sera donc très économe ce qui est un point positif pour vous et votre futur locataire. La réglementation depuis le 1er janvier 2023 est en effet beaucoup plus rigoureuse, tous les logements achetés en loi Pinel devront bénéficier des derniers matériaux et des dernières exigences en matière de maitrise de la consommation et de la réduction énergétique.

Vous devrez aussi respecter le plafond de loyer fixé, ce qui signifie que le montant du loyer mensuel sera plafonné en fonction de la zone B1 pour Angers. Quant aux revenus du locataire, ils ne doivent pas dépasser ces plafonds de ressources qui sont fixés pour Angers.

NOUVEAUTE 2023 : Une nouvelle réglementation est à respecter depuis ce début d’année 2023, des surfaces minimums sont en effet désormais requises en fonction du type de biens : Studio, T1, T2, T3 et T4.

4. Quelle zone Pinel à Angers ?

Toutes les villes ne sont pas éligibles à la loi Pinel, la ville d’Angers dans laquelle vous décidez d’investir fait partie d’une zone du dispositif Pinel. Le gouvernement a mis en place un zonage en fonction d’un espace géographique bien limité. Celles-ci sont classées en fonction de la tension du marché locatif dans chaque ville. Par exemple, Lyon ou encore Paris sont des villes qui regroupent un grand nombre d’habitants ce sont des villes ou la demande de bien en location est très importante elles sont donc placées en zone Abis et A. Au total, le territoire français regroupe 5 grandes zones, les zones A, A bis, B1, B2 et C.

Angers se situe donc dans la zone B1 Pinel en raison de la forte demande de logement qu’il y a au sein de cette ville et de son agglomération.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Angers

Le gouvernement a fait le choix d’installer des plafonds encadrants la loi Pinel, ces plafonds ont été mis en place afin de faciliter l’accès aux logements pour certains locataires dans un marché tendu. Les plafonds de loyers changent en fonction de la zone géographique dans lesquels ils se trouvent. La ville d’Angers est regroupée dans une même zone qui est la zone B1 ce qui signifie que les plafonds restent les mêmes dans toute la ville.

Les plafonds de loyer

Le plafond de loyer est un critère important à respecter pour bénéficier de la défiscalisation Pinel. Ce plafond fixe le montant maximum du loyer que le propriétaire peut demander à son locataire. Les plafonds de loyer sont fixés par mètre carré de surface habitable et varient en fonction de la zone géographique où se trouve le bien immobilier.

Il est important de noter que les plafonds de loyer sont révisés chaque année et sont susceptibles d’être modifiés. Les plafonds de loyer sont également soumis à des critères de ressources des locataires, qui sont fixés en fonction de la composition du foyer.

Pour calculer le plafond correspondant à votre logement, vous devez vous renseigner sur deux indicateurs qui sont ; la surface de votre logement puis la zone d’éligibilité dans laquelle vous vous trouvez.

La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :

Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2

Le coefficient multiplicateur est fixé par l’État et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).

Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 45 m2 en plein centre d’Angers. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/45) = 1,12. Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,12) *45 = 531.72€.

Les plafonds de ressources

Le plafond de ressources est lui aussi important à respecter pour bénéficier de la défiscalisation Pinel. Il s’agit d’un plafond de revenus annuels à ne pas dépasser pour les locataires du bien immobilier.

Les plafonds de ressources sont fixés en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier et de la composition du foyer fiscal du locataire. Ils sont destinés à favoriser l’accès au logement des ménages modestes et à encourager la mixité sociale.

Les plafonds de ressources pour la Loi Pinel ont été actualisés au 1er janvier 2023.

Il est important de noter que les plafonds de ressources sont révisés chaque année et sont susceptibles d’être modifiés. Il est donc nécessaire de vérifier régulièrement les plafonds de ressources en vigueur pour s’assurer que le locataire du bien immobilier respecte bien les critères d’éligibilité de la Loi Pinel.

Le plafond de ressources permet aux locataires de classe moyenne d'accéder à des logements de qualité tout en étant en adéquation avec les revenus moyens de la ville. Il permet également aux propriétaires de s'assurer que leurs locataires ont les moyens financiers nécessaires pour payer leur loyer et ainsi éviter les risques d'impayés.

Composition du foyer locataire Lieu de Situation du logement
Zone A bis (en €) Zone A (en €) Zone B1
(en €)
Zone B2 et C
(en €)
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084€ 28 876€
Couple 58 831€ 58 831€ 42 846€ 38 560€
Personne seule ou en couple ayant une personne à charge 77 120€ 70 718€ 51 524€ 46 372€
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge 92 076€ 84 708€ 62 202€ 55 982€
Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge 109 552€ 100 279€ 73 173€ 65 856€
Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge 123 275€ 112 844€ 82 465€ 74 219€
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 734€ +12 573€ +9 200€ +8 277€

Le locataire doit fournir des justificatifs de revenus à l'administration fiscale pour prouver que ses revenus annuels ne dépassent pas le plafond de ressources déterminé pour son foyer fiscal. Le propriétaire doit également vérifier régulièrement que son locataire respecte ce plafond de ressources.

Depuis le début de l'année 2023, des surfaces minimales sont également requises en fonction du type de biens immobiliers, tel que les studios, T2, T3 …

Type de bien Surface minimale
T1 28 m2
T2 45 m2
T3 62 m2
T4 79 m2
T5 96 m2

Le non-respect des plafonds de loyers peut entrainer la remise en cause de l’avantage fiscal lié à la loi Pinel, et donc la perte de la réduction d’impôt. Il est donc important de bien prendre en compte les plafonds de loyers lors de l’investissement immobilier en Loi Pinel.

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Angers

Audrey et Quentin souhaitent investir dans un bien à Angers. Après avoir étudié différentes villes avec leur chef de projet Netinvestissement, c’est la ville de Angers qui a retenu leur intérêt.

Leur objectif principal étant de développer leur patrimoine tout en réduisant leurs impôts, la Loi Pinel répondait à tous ces objectifs. En outre, cela leur permettra de percevoir des revenus chaque mois qui, couplés avec la réduction d’impôts, financeront une grande partie du cout du crédit et des charges. Audrey s’intéresse à la somme d’impôts qu’elle pourra économiser chaque année. Elle se met donc à faire ses petits calculs.

Le bien qu’ils ont sélectionné ensemble est un appartement de type T2 d’une valeur de 220 100€. Etant encore jeunes, ils ont décidé de louer le bien sur une durée minimale de 9 ans. Le taux appliqué sera donc de 15%. Audrey fait donc ses calculs en sachant que le taux est de 15% soit 1,67% par an, la somme annuelle qu’ils percevront sera égale à 3 668,33€. Ce qui correspond à une somme de 35 015€ de réduction d’impôts au cours des 9 années.

7. Notre top 3 des programmes à Angers

Nos équipes dédiées en interne chez Netinvestissement ont sélectionné pour vous 3 programmes à Angers qui se démarquent.

Pour commencer il y a le quartier des capucins : C’est un nouveau quartier écologique qui est maintenant l’éco quartier de la ville d’Angers. C’est un plateau qui a fait l’objet d’un aménagement important depuis 1998. Il est situé à proximité du centre-ville d’Angers et à 50 mètres au-dessus du niveau de la Maine. Ce quartier a pour principal objectif la gestion économe de l’espace et du nombre de logements. Investir dans ce quartier, c’est investir dans un quartier en pleine évolution et en reconstruction qui a pour but de préserver l’environnement et qui est très bien relié au reste de la ville. Des commerces et écoles s’installent chaque année dans ce quartier ce qui est un point positif pour un investissement. C’est un quartier où la location se fait davantage sur de la longue durée, ce qui limite les risques de vacances locatives pour le propriétaire bailleur.

Plus au centre-ville et au sud de la gare de Saint-Laud, nous retrouvons le quartier Lafayette un quartier très apprécié des étudiants et des jeunes actifs. C’est un quartier qui reste plutôt calme et résidentiel, vous y retrouverez des espaces publics verdoyants ils ont notamment pour but de renforcer cette idée de ville verte. De nombreux commerces s’y sont installés. Les habitants ont donc à proximité tous les commerces essentiels, des bars ou encore des restaurants. Vous y retrouverez de plus des complexes sportifs où des infrastructures culturelles. A noter que c’est un quartier très bien desservi par les transports en commun.

Pour finir sur ce top 3, le quartier Saint-Michel / Saint-Serge a été sélectionné. Un quartier contemporain et animé, ses habitants apprécient notamment ses jardins et les nombreuses offres de loisirs sportifs. Ce quartier est plus convoité par les étudiants et les jeunes actifs que par les familles. Cela s’explique par la réhabilitation de ce dernier dans les années 90. Situé sur la rive gauche de la Maine, les logements que nous retrouvons sont principalement des appartements de petite taille. Vous y retrouvez des bars restaurants, cinéma ce qui est un réel avantage pour un investissement.

En résumé...

En 2023, Angers fait clairement partie des villes que nous privilégions pour y réaliser un investissement Pinel. Les prix n’ont pas terminé de progresser et les flux migratoires entrants restent très soutenus. Le rendement locatif y est d’ailleurs excellent, même avec des loyers encadrés. Enfin, et sans que cela ne soit garanti, la probabilité d’y réaliser une belle plus-value en sortie est importante.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine | 1656 articles en ligne

Avis des clients de Stéphane :

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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"Très bon contact avec mon conseiller et des propositions de placements en phase avec ma stratégie d'investissement ainsi qu'au niveau de ma prise de risque acceptable. L'avenir me dira si les propositions étaient judicieuses"

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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