Un peu de patience ...

Investissement Denormandie, Pinel, Duflot, Scellier : aide à la déclaration

L’article « Investissement Denormandie, Pinel, Duflot, Scellier : aide à la déclaration » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Comme pour les 31 millions de foyers français redevables de l’impôt sur le revenu, vous avez reçu dans votre boîte aux lettres votre fameuse déclaration de revenus (le formulaire cerfa 2042 si vous relevez du régime des salariés ou assimilés). Or, si vous avez réalisé un investissement immobilier Denormandie, Pinel, Duflot ou Scellier, vous devez le déclarer et pour cela remplir et joindre un certain nombre de documents complémentaires. Pour vous aider dans cette démarche, nous avons réalisé ce guide « d’aide à la déclaration ».

1. Les formulaires à remplir

En plus de votre déclaration de revenus habituelle (2042 ou 2035 selon votre régime), vous devrez envoyer à l’administration fiscale trois formulaires cerfa supplémentaires lors de votre 1ère déclaration . Sachez que l’ensemble de ces formulaires sont téléchargeables sur le site www.impots.gouv.fr et disponibles auprès de votre centre des finances publiques.

Les formulaires nécessaires pour déclarer votre investissement locatif Scellier sont les suivants :

1. Le Cerfa 2044-EB (téléchargement : icone-pdf)

Ce formulaire s’intitule « Statut du Bailleur Privé – engagement de location » et n’est à remplir qu’une fois, lors de la première déclaration. Au travers de ce document, vous vous engagez à respecter les contraintes locatives du dispositif.

► 2044-EB : comment le remplir ?

Tout d’abord, renseignez vos coordonnées de propriétaire du logement (1). Ensuite, cochez la case correspondante à votre investissement dans la rubrique « avantage fiscal demandé », en l’occurrence, Scellier, en précisant s’il est en secteur libre ou en secteur intermédiaire (2) :

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Aux paragraphes 3, 4 et 5, vous indiquerez les coordonnées du logement, sa nature ainsi que ses caractéristiques. Enfin, dans le paragraphe 6, vous devez prendre l’engagement de louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans :

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2. Le Cerfa 2042-C (téléchargement : icone-pdf)

Ce formulaire s’intitule « Déclaration complémentaires de revenus » et sera à remplir et à joindre chaque année, tout au long de votre investissement. C’est par ce document que vous précisez le montant de votre réduction d’impôts.

► 2042-C : comment le remplir ?

Pour que l’administration fiscale calcule votre réduction d’impôt, vous devez lui communiquer le prix de revient de votre placement.

Le prix de revient est constitué du prix d’acquisition majoré des frais liés à l'achat (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droit d’enregistrement et taxe de publicité foncière).

Vous devez indiquer cette somme dans le paragraphe 7 du formulaire 2042-C s’intitulant « Réductions et crédits d’impôts ». Ce paragraphe se trouve en page 6 du formulaire.

Vous devez renseigner la case correspondante selon la date et les caractéristiques de votre investissement :

- Investissement réalisé en 2011 et achevé en 2011

Selon la date d’engagement de réalisation de votre investissement ainsi que ses caractéristiques (Métropole BBC, Métropole non-BBC ou Outre-mer), indiquez dans la case correspondante le prix de revient de votre investissement.

Exemple : votre engagement de réalisation a été établi à compter du 1er janvier 2011. C’est un investissement en métropole dans un logement BBC. Indiquez le prix de revient dans la case 7NA.

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- Investissement réalisé en 2009 ou 2010 et achevé en 2011

Indiquez le prix de revient de votre investissement dans la case qui correspond à votre situation (métropole ou DOM-TOM) :

  • pour tout investissement réalisé en 2009, renseignez les cases 7HL ou 7HM ;
  • pour tout investissement réalisé en 2010, renseignez les cases 7HJ ou 7HK ou 7HN ou 7H0.

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Si vous n’avez pas réalisé d’autres investissements (investissement au capital de PME etc) ou bénéficiez d’autres dispositifs de réductions d’impôts (aide à domicile etc), seul le paragraphe 6 est à remplir et à joindre à votre déclaration de revenus.

3. Le Cerfa 2044 (télechargement : icone-pdf)

Ce formulaire s’intitule « Déclaration des revenus fonciers » et sera à remplir et à joindre chaque année, tout au long de votre investissement. Vous reportez dans ce formulaire les revenus locatifs perçus (loyers et indemnités d'assurance perçues), les charges déductibles (charges de copropriété, taxe foncière, assurances etc) ainsi que les intérêts d'emprunt (intérêts, Assurance Invalidité Décès, etc.) et obtenez ainsi votre résultat foncier (bénéfice ou déficit).

Ce résultat sera ensuite reporté en page 4 de la déclaration. Si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous êtes donc en situation de déficit foncier. Votre revenu net imposable sera diminué. Le résultat final obtenu sera ensuite à reporter sur votre 2042.

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2. La particularité du Scellier intermédiaire

Si vous avez opté pour un dispositif « Scellier intermédiaire » vous devez remplir le formulaire 2044-SPE (comme spécial).

4. Le Cerfa 2044-SPE (téléchargement : icone-pdf)

Comme vous devez le savoir, l’une des spécificités du dispositif Scellier intermédiaire est qu’il vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus. En page 2, vous cocherez donc la colonne « Borloo neuf et Scellier dans le secteur intermédiaire 30% » . N’oubliez pas d’indiquer le nom et prénom du locataire sur le côté droit de la page, la date d’acquisition de votre bien, ainsi que son adresse.

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Sur la même page, en rubrique 210, vous allez indiquer les recettes de votre location (figurant sur le relevé de gestion si vous avez confié le mandat à un gestionnaire).

A la rubrique 220, reportez frais et charges en ajoutant la taxe foncière à la ligne 227 ainsi que la déduction spécifique au Scellier intermédiaire en ligne 228 (30% du montant de la ligne 215 qui correspond au total des recettes).

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Puis, la ligne 250 vous permet de reporter les frais d’emprunt de l’année. Enfin, la ligne 260 correspond aux revenus fonciers taxables, déduction faite des frais et charges.

Dès lors, reportez-vous en page 6 afin d’indiquer en rubrique 610 les intérêts d’emprunt (date du prêt et intérêts versés).

Puis, faites vos calculs en rubrique 620 afin de déterminer le revenu ou déficit global annuel. Et pensez à vérifier s’il existe d’éventuels déficits antérieurs à imputer (mentionnés dans l'avis d'imposition de l'année précédente) afin de prendre en compte prioritairement les déficits les plus anciens.

3. Autres justificatifs à joindre

Pour bénéficier de votre réduction d’impôt, n’oubliez pas de joindre les documents justificatifs suivants :

  • La copie du bail signé par le locataire ;
  • La copie de l’acte notarié relatif à l’achat du bien immobilier (précisant notamment le prix d’acquisition) ;
  • Pour le Scellier intermédiaire, la copie de l’avis d’imposition de votre locataire permettant de justifier du respect des plafonds de ressources imposés.

Conclusion

Pour déclarer correctement votre investissement Scellier, vous devrez :

  • remplir une fois le formulaire 2044-EB
  • remplir le 2042-C
  • remplir la déclaration de revenus fonciers : « 2044 » ou « 2044-SPE » si vous avez opté pour le Scellier intermédiaire
  • joindre les pièces justificatives indiquées ci-dessus.

A noter que la date limite d’envoi des formulaires « papier » est fixée au 31 mai 2012 et que vous bénéficiez d’un laps de temps supplémentaire pour vos déclarations sur internet : jusqu’au 7 juin si vous résidez dans les départements 01 à 19 (zone 1), jusqu’au 14 juin pour les départements 20 à 49 (zone 2) et jusqu’au 21 juin pour les départements 50 à 974 (zone 3).

Conseil : bien que nous n’apprécions guère ce moment « douloureux » de l’année, ne vous y prenez pas à la dernière minute pour effectuer votre déclaration. Dîtes-vous que plus vite se sera fait, plus tôt vous en serez débarrassé(e).

Chers lecteurs,

Nous avons reçu énormément de demandes concernant vos déclarations Scellier et Duflot et nous vous remercions de votre confiance.

Malheureusement, devant le nombre vraiment important de requêtes, nous ne pouvons y répondre convenablement. Nous vous invitons donc :

  • A relire de nouveau l’article attentivement (beaucoup de réponses à vos questions se trouvaient dans l’article)
  • A consulter notre second guide sur le sujet qui répond à d’autres questions : Loi Scellier : liste des formulaires à prévoir
  • A prendre directement contact avec votre centre des impôts qui sera à même de vous renseigner.

Pour trouver les coordonnées de votre centre, vous pouvez utiliser le formulaire suivant : Contact impot.gouv.fr

A bientôt sur Net-investissement.fr

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A propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique.

Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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