Les inconvénients de la Loi Pinel
Plafond des niches fiscales
Le Pinel, comme de nombreux dispositifs de défiscalisation, rentre dans le plafond dit des « niches fiscales ». Ce plafond empêche les contribuables de défiscaliser plus de 10 000 € par an.
Avant de vous lancer, il sera donc judicieux de vérifier que vous ne dépasserez pas ce plafond une fois l’investissement Pinel réalisé.
Plafonds d’investissements
Autres plafonds à respecter : les plafonds liés à l’investissement.
- Le premier : 300 000 €, il s’agît là du plafond du prix d’achat total de votre investissement.
- Le second : 5 500 € / m2, c’est le prix maximum par mètre carré de votre investissement.
Nous rappellerons que le fait de dépasser l’un ou ces deux plafonds n’est pas rédhibitoire pour bénéficier de votre défiscalisation Pinel. En revanche, la réduction perçue sera réduite.
Délai de livraison
Enfin, le délai de livraison peut être une contrainte de l’investissement en Pinel. Les promoteurs immobiliers débutent la commercialisation de leur programme entre 24 et 36 mois en amont de la livraison.
Dans ce contexte, l’investisseur qui se positionne au début de la commercialisation du projet peut être amené à attendre deux à trois ans avant de récupérer les clefs de son bien, et de le mettre en location Pinel pour percevoir son avantage fiscal.
LA BONNE NOUVELLE : en vous portant acquéreur d’un appartement en tout début de commercialisation, vous entérinez, de fait, un prix sur une grille de prix qui a elle-même été conçue il y a plusieurs mois. En d’autres termes, et compte tenu de l’évolution discontinue des prix de l’immobilier en France depuis plus de trente ans, il est fort probable que votre appartement acheté sur plan (en VEFA) ait déjà pris de la valeur au moment où il vous sera livré.
netinvestissement vous recommande :
Tout savoir sur l'investissement Pinel en 2024
Net Academy | Suivez le cursus : Loi Pinel
Les risques à prendre en compte lors d'un investissement Pinel
Risque locatif
Il est naturellement indispensable de garder en tête que l’investissement en loi Pinel reste un placement immobilier, et qu’il doit respecter certains fondamentaux.
Premièrement, en tant qu'investisseur, vous devez vous assurer qu’il existe un marché locatif solide dans la zone de votre investissement. Nous vous conseillons donc d'éviter d’investir sur la base de critères subjectifs et/ou affectifs. Il vaut toujours mieux privilégier les aspects objectifs et rationnels.
Cette mission, qui semble de prime abord facile, doit être prise avec énormément de sérieux. Il conviendra de vous renseigner sur la ville sélectionnée. Les habitants sont-ils principalement locataire ou propriétaire ? Le marché est-il plus fort pour les studios, les deux pièces, d’autres plus grandes surfaces ? Quel est le budget moyen des locataires ? Quels sont les quartiers les plus recherchés ? Et bien d’autres question encore.
PAS DE PANIQUE : Netinvestissement est là pour s’en occuper. Depuis plus de quinze ans, nous analysons l’évolution des zones immobilières à privilégier. Partout en France, nous avons ainsi accompagné des milliers de Netinvestisseurs dans leurs investissements immobiliers.
Risque de moins-value potentielle à la revente
Dans le même registre que le risque locatif, il y a le risque de mauvaise revente.
Naturellement, les conditions de revente Pinel ne se jouent pas lors de la mise en vente de votre appartement, mais lors de son acquisition. Pour bien revendre, il conviendra, avant toute chose, de bien avoir acheter. Logique !
Pour ce faire, prenez de la hauteur sur le marché de l’immobilier. Comme pour tout marché, les prix évoluent en fonction de l’offre et de la demande, donc des acheteurs et des vendeurs.
Pour un investisseur qui souhaite se positionner sur un dispositif Pinel, il lui faut se projeter sur la teneur du marché au terme du dispositif. Y a-t-il des projets d’infrastructure ? De transport ? Ou tout autres éléments pouvant laisser penser que la demande de logement à de bonne raisons de fortement progresser ?
C'est pourquoi il ne faut pas investir sur la base de critères subjectifs ou affectifs du type « je veux investir près de chez moi parce que… c’est près de chez moi ». Si vous aimez votre petit coin de paradis, peut-être qu’objectivement et rationnellement, ça n’est tout simplement pas la zone géographique idéale pour réaliser un bon investissement dans le temps.
Voilà le type de questions importantes à se poser. Ce ne sont pas les seules... Nous ne saurons vous conseiller de vous rapprocher de l’un de nos chefs de projet patrimonial chez Netinvestissement.
Risque de construction
D'autre part, le risque de construction doit également être pris en compte. Afin de l’éviter, il faut naturellement se rapprocher d’un promoteur de confiance.
Pour ne pas se tromper, il n’y a rien de mieux que l’expérience. Chez Netinvestissement, nous avons accompagné des milliers de clients dans des projets immobiliers défiscalisant. Nous avons ainsi acquis de l’expérience dans ce type de projet.
Loi Pinel : l'avis d'un professionnel et ses conseils pour tirer le meilleur bénéfice du dispositif Pinel
Conseil numéro 1 : Vérifiez que la loi Pinel est adaptée à votre situation
La première démarche de tout projet d’investissement est de mettre à plat votre propre situation fiscale, patrimoniale et financière.
Dans le cas d’un investissement immobilier en loi Pinel, cela devient déterminant car ce type d’investissement doit se réfléchir à long terme, avec une capacité d’endettement, une capacité d’apport ou une capacité d’épargne.
Assurez-vous aussi que vous payez suffisamment d’impôts pour que l’investissement soit rentable, et ce tout en essayant de vous projeter dans le temps.
Il sera donc indispensable de prendre le temps de faire des simulations d’investissement en loi Pinel.
Conseil numéro 2 : Apprenez à comprendre les rouages du marché immobilier
La première étape à passer, c’est de valider si l’investissement immobilier en dispositif Pinel est fait pour vous.
Il est donc temps de se pencher sur le choix de votre bien, son emplacement et ses prestations. Vous devez avant tout bien comprendre le marché immobilier de la zone sélectionnée. Cette zone ne doit pas nécessairement être proche de chez vous parce que… "c’est proche de chez vous", mais plutôt choisie selon un raisonnement pragmatique et rationnel, basé sur la demande locative et le potentiel locatif d’une zone.
Sachez en effet qu’il n’existe pas UN marché immobilier national, mais de nombreux marchés locaux ayant chacun des spécificités - en termes de prix au mètre carré, de potentiel locatif, de cible locative et surtout de projection de revente - qu’il faut bien intégrer avant de vous lancer.
Par exemple, dans des quartiers plutôt étudiants, il faut privilégier soit de toutes petites surfaces soit de grandes surfaces (colocations) à proximité des pôles étudiants ou des transports. Inutile de vous focaliser sur des places de parking ou des crèches.
C’est une étape importante qui nécessite souvent l’intervention d’un professionnel du conseil qui vous aidera à appréhender votre investissement avec les bons réflexes.
Conseil numéro 3 : Méfiez-vous de votre propre affectif
De nombreux investisseurs mettent trop d’affectif lorsqu’ils se projettent dans un investissement. Et bien entendu, l’immobilier n’échappe pas à ce constat.
Mais n’oubliez pas qu’investir dans un bien immobilier éligible à la loi Pinel implique avant tout que ce bien soit mis en location, qu’il soit loué et ce dans le temps imparti pour bénéficier de l’avantage fiscal offert.
Essayez donc au maximum de penser comme un futur locataire, et non pas comme si vous habitiez vous-même le bien.
Bannissez les équipements inutiles comme les piscines ou la domotique. Evitez les choix trop personnels en matière de décoration, et ne pensez pas que tout le monde a le même avis que vous en termes d’orientation du bien, d’étage ou d’aménagement des pièces. En général, les bons promoteurs ont adapté leur offre à la demande locative, et Netinvestissement peut vous aider à ne pas faire des choix superflus.
ATTENTION : Si vous envisagez de loger un membre de votre famille, cette personne peut très bien ne jamais habiter dans votre bien Pinel, ou y rester trop peu pour que vos efforts ne soient jamais rentabilisés.
Combien d’exemples et de cas concrets avons-nous sur ce sujet ? Des parents qui avaient à tout prix voulu construire leur investissement immobilier en Pinel pour leur fils (ou leur fille) et qui avaient donc choisi le bien uniquement sur des projections affectives et subjectives. Le temps que l’appartement soit livré, leur fils/fille avait rencontré un « chéri » et voulait emménager avec lui/elle, ou trouvé une nouvelle école/fac pour leurs études à 400 kilomètres de là… Les exemples sont nombreux.
Conseil numéro 4 : Choisissez un promoteur solide
Elément crucial du cahier des charges d’un investissement en loi Pinel, le choix du promoteur ou du constructeur de l’opération. Ce critères n’est pas toujours bien compris par le particulier débutant en investissement immobilier.
En effet, mieux vaut un programme avec un promoteur sérieux qui bénéficie d’une GFA extrinsèque à 300 kilomètres de chez vous, qu’un promoteur n'ayant pas de GFA extrinsèque, et qui construit à bas prix un petit programme proche de votre domicile.
C’est le piège typique dans lequel nombre de Français non-initiés tombent.
Tout d’abord, si vous achetez en Vente en Etat Futur d’Achèvement ou VEFA (sur plans), la première chose à vérifier avant de vous engager est la fameuse Garantie Financière d’Achèvement du promoteur (GFA).
Cette GFA est en quelque sorte une assurance extrinsèque (donc proposée par un organisme non lié au promoteur) que les travaux iront à leur terme, même en cas de défaut ou de faillite des entreprises mandatées. Si vous ne vous sécurisez pas sur ce risque, vous vous exposez à la pire des situations qui soit en immobilier neuf : ne jamais voir votre bien livré.
Pour celles et ceux qui choisissent d’investir dans un bien neuf livré ou un bien réhabilité, soyez attentif également aux assurances de bonne finition des travaux, appelées communément "Dommage/Ouvrage". Elles vous assurent contre des erreurs de construction (ce qui peut arriver), y compris dans le temps, avec par exemple une garantie décennale sur le gros-œuvre. Ces assurances sont d’ailleurs également à vérifier pour votre projet VEFA.
Choisir un promoteur solide, ayant une bonne réputation et pouvant vous faire visiter des résidences déjà livrées par ses équipes (y compris 5, 10 ou 20 ans plus tôt parfois), est un gage de sécurisation pour votre projet, même si le risque zéro n’existe pas.
Netinvestissement ayant accès, sans aucun surcoût, à la plus large offre de programmes immobiliers en France, saura sans nul doute vous trouver votre « perle rare ».
Conseil numéro 5 : Ne sous-estimez pas l’importance du montage bancaire
Dans le contexte actuel, on peut effectivement se demander si l'immobilier d'investissement reste une classe d'actifs intéressante, surtout à crédit. Réponse : oui ! Les taux commencent doucement à baisser et, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, vous pouvez toujours déduire 100% de vos intérêts d’emprunt des loyers perçus. Il a donc toujours été cohérent d’utiliser le levier bancaire pour ce type d’opération.
Mais attention, le montage bancaire doit lui aussi être étudié avec des réflexes de financier, et non comme pour l’acquisition d’une résidence principale.
EXEMPLE : il n’est pas forcément optimal de partir sur une durée trop courte. Vous empruntez sur 10 ans alors que vous défiscalisez sur 12 ans. Cela provoque, pour les 2 dernières années, une forte imposition de vos loyers perçus (sans déductibilité des intérêts) qui annihile l’avantage fiscal du dispositif. En outre, plus la durée du financement est courte, plus la mensualité, elle, est élevée.
Vous achetez en VEFA et votre bien n’est livré que 18 à 24 mois. Cela implique donc que vous n’aurez aucun revenu et aucune économie d’impôt avant cette livraison. Si vous n’adaptez pas votre prêt à cette situation (en prévoyant, par exemple une franchise totale adaptée), et que vous commencez à rembourser à plein régime votre emprunt, cela peut avoir un impact significatif sur votre capacité d’épargne.
La loi Pinel : les avis de nos clients
Netinvestissement accompagne ses clients dans des projets de défiscalisation immobilière depuis plus de 15 ans. Vous trouverez ci-dessous quelques-uns de leurs témoignages.
Un bien intimiste, de grande qualité, aux lignes architecturales épurées et contemporaines, dans un cadre agréable et un environnement paraissant apaisé, donnant tout simplement envie d'y habiter. Un appartement très bien distribué et optimisé avec une grande pièce de vie. Seuls bémols pour moi, une orientation à l'Est et une baie vitrée au Nord donnant sur le mur de la terrasse. Une très grande qualité des espaces communs et notamment du hall. Un promoteur local d'expérience, soucieux de la qualité et de la durabilité de ses produits. Une très bonne localisation apparemment dans une ville dynamique et en croissance, des transports proches, de nombreux espaces récréatifs et verdoyants...Carole D.
Un large spectre de solutions, et des partenaires de qualité !Philippe A.
Très bon produit.Benjamin M.
Mon interlocutrice a pris le temps de me réexpliquer le produit Pinel en s'assurant que chaque point était clair. Le produit choisi correspond parfaitement à ce que nous souhaitions, tant au niveau financier qu'au niveau architectural. Je suis ravie du bien que nous allons acquérir.Magalie T.
Conforme à mes attentes en terme de localisation, prestations, prix et objectifs financiers.Christophe V.
Bien proposé en adéquation avec ce que l'on cherche. Nous sommes très satisfait de la prestation !Cédric M.
La loi Pinel est-elle vraiment intéressante ?
En tant que professionnel, et dans la mesure ou vous subissez une pression fiscale suffisante, je peux répondre oui à cette question, l’investissement locatif en dispositif Pinel peut être vraiment très intéressant pour un investisseur.
Mais comme nous venons de le voir, il y a certain prérequis à respecter, certains pièges à éviter afin de pouvoir tirer tous les avantages du dispositif Pinel.
De l’adéquation de cette loi de défiscalisation à votre situation à la sélection d’un projet de qualité en passant par le financement, je ne saurais que vous conseiller de vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial ayant accès à toute l’offre du marché afin de vous accompagner au mieux et faire en sorte que votre investissement soit une réussite.
Les autres dispositifs immobiliers défiscalisant ?
Sachez qu’il existe également d’autres dispositif que le Pinel pour réduire ses impôts tout en investissant dans l’immobilier locatif.
Ces autres dispositifs ont à l’inverse du Pinel plutôt vocation à réhabiliter l’immobilier ancien comme le Malraux, le Monument Historique ou encore le Denormandie.
Face à une pression fiscale de plus en plus lourde, de plus en plus de contribuables se tournent vers des solutions défiscalisantes comme la loi Pinel pour voir leur montant d’impôts baisser.
Cependant, il s’agit avant tout d’un investissement patrimonial dans l’immobilier qu’il faut envisager à long terme et dont les leviers de réussite ne reposent pas uniquement sur la réduction d’impôt dont vous pourriez bénéficier.
En revanche, un investissement de ce type peut, s’il est bien appréhendé, s’avérer très intéressant dans son ratio rendement / risque et vous permet de profiter de beaucoup d’avantages patrimoniaux.
Vous paierez moins d’impôt, vous pourrez vous constituer un capital, vous créer de futures rentes de retraite et le tout en protégeant vos proches avec une assurance décès en cas de financements bancaire.
Il ne faut tout simplement pas vous laissez motiver que par l’incitation fiscale du dispositif Pinel, et l’apport d’un conseiller patrimonial en la matière peut s’avérer déterminant.
À propos de l'auteur
Guides complémentaires :
Vous avez aimé ce guide ?
On vous accompagne dans les étapes de votre projet !