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Quand et comment revendre un bien acquis en loi Pinel ?

En résumé ...
La revente de son investissement en loi Pinel doit répondre à certaines règles : décryptage ci-dessous.

L’article « Quand et comment revendre un bien acquis en loi Pinel ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Chauncey Schmitt

Chef de projet Patrimonial

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Introduction

Vous avez investi il y a quelques années dans un bien immobilier soumis au dispositif Pinel et vous vous posez la question du calendrier de sa future revente ? Ou peut-être souhaitez-vous investir prochainement dans ce dispositif mais vous vous interrogez sur les modalités et le potentiel de la revente à termes ?

Si vous êtes dans l’un de ces deux cas, alors ce guide est fait pour vous !

Nous commencerons ce guide par un bref rappel sur les tenants et aboutissants du dispositif Pinel, puis nous développerons ensuite la revente de ce type d’investissement et les pièges à éviter. Voici donc nos conseils pour réussir cette opération, c’est parti !

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement immobilier en loi Pinel, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Rappel : qu’est-ce que le dispositif pinel ?

Le dispositif Pinel a vu le jour le 1er septembre 2014. La loi Pinel s’inscrit dans le prolongement de nombreuses lois de défiscalisation telles que la loi De Robien, la loi Scellier ou encore la loi Duflot.

Toutes ces lois de défiscalisation ont été mises en place dans le but de lutter contre le phénomène de carence de logements en zones tendues en France et également pour soutenir le secteur de la construction qui emploie de nombreuses Françaises et Français.

La loi Pinel permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie de l’acquisition d’un bien immobilier neuf et d’un engagement à louer ce bien. Si vous hésitez entre investir dans le neuf et investir dans l'ancien, cet article est fait pour vous !

Les propriétaires doivent respecter des conditions s’ils souhaitent avoir accès aux avantages fiscaux du dispositif Pinel.

Trois possibilités sont proposées aux investisseurs :

  • Un engagement de location de 6 ans octroyant une réduction d’impôt de 12 % du montant investi .
  • Un engagement de location de 9 ans octroyant une réduction d’impôt de 18 % du montant investi.
  • Un engagement de location de 12 ans octroyant une réduction d’impôt de 21 % du montant investi.

À savoir : Les taux de réduction d’impôt ci-dessus vont diminuer à compter du 1er janvier 2023. Si vous souhaitez réaliser ce type d’investissement, il est donc conseillé de ne pas trop tarder pour profiter au mieux du mécanisme. N’hésitez pas à vous faire accompagner par l’un de nos chefs de projet patrimonial pour bénéficier de nos conseils et vous faire accompagner dans la mise en place de votre projet.

La loi pinel impose également certaines conditions aux propriétaires :

  • Le bien acheté doit se situer dans une zone géographique précise là où la demande locative est forte (zones A, Abis et B1).
  • L’investissement est plafonné à 300 000 euros par an.
  • Le prix du bien immobilier ne doit pas dépasser 5 500 € par mètre carré .
  • Un plafonnement des loyers s’applique selon la zone du bien immobilier (A, Abis, B1).
  • Un plafonnement des ressources des locataires s’applique selon la zone et la composition du foyer fiscal.

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2. Quand revendre son bien acquis en loi pinel ?

La revente après l’engagement de location

C’est sans doute la revente qui sera la plus courante car de nombreux investisseurs préfèreront revendre leur bien immobilier à l’issue de l’avantage fiscal et dans de nombreux cas racheter un nouveau bien immobilier soumis à un dispositif de défiscalisation afin de poursuivre la maîtrise de la pression fiscale.

Dans ces conditions, la revente pourra se faire :

À l’issue de l’engagement initial de location de 6 ans :

Au terme des 6 premières années, l’investisseur aura perçu 12 % du montant de son acquisition (en appliquant une majoration des frais de notaire) en réduction d’impôt. Cette période peut être intéressante pour des individus qui anticipent une baisse de revenus, comme par exemple dans le cadre d’un départ en retraite.

À l’issue de l’engagement initial de location de 9 ans :

Au terme des 9 premières années, l’investisseur aura perçu 18 % du montant de son acquisition (majoré des frais de notaire) en réduction d’impôt. D’un point de vue purement financier, choisir cette durée se révèle être un excellent choix. C’est sur cette durée que le taux de rentabilité interne (TRI) de votre investissement sera le meilleur.

À l’issue de l’engagement initial de location de 12 ans :

Il s’agit là de l’engagement de location le plus long, dans ce cadre, l’investisseur aura perçu 21 % du montant de son acquisition (majoré des frais de notaire) en réduction d’impôt. Il aura non seulement optimisé la partie fiscale de son investissement mais aura également laissé un peu plus de temps à son immobilier pour se valoriser.

Astuce :

La durée d’engagement de location peut être prolongée, c’est pourquoi nous recommandons à nos clients de s’engager sur une période initiale de 6 ans afin de se laisser un maximum de flexibilité. Dans ce cadre, à l’issue de la 6ème année, l’investisseur aura la liberté de prolonger le dispositif pour trois années supplémentaires, ou de stopper le dispositif et revendre son bien immobilier.

La revente en cas dits de « force majeure »

Nous venons de le voir à l’instant, la loi Pinel repose sur un engagement du propriétaire à destiner son bien immobilier à la location durant 6, 9 ou 12 ans en échange d’un avantage fiscal correspondant à 12 %, 18 % ou 21% du montant de l’acquisition.

En cas de non-respect de cet engagement de location, l’investisseur risque de devoir rembourser l’intégralité des réductions d’impôts obtenues à l’administration fiscale.

Néanmoins, plusieurs situations particulières que l’on pourrait qualifier de cas de force majeure permettent la revente du bien immobilier avant la fin de l’engagement de location sans entrainer le remboursement des avantages fiscaux perçus.

Nous vous les avons listés ci-dessous :

  • Le décès du propriétaire.
  • Un accident ou une maladie entraînant une invalidité du propriétaire.
  • Le licenciement ou la faillite effective du propriétaire.

Nous pouvons relever que le divorce n’est pas intégré dans la liste ci-dessus permettant une revente anticipée. En revanche, en cas de séparation, les ex-époux peuvent conserver le bien immobilier et se partager l’avantage fiscal. Il est également possible que l’un d’entre eux rachète les parts du logement à l’autre et perçoive ainsi l’intégralité de l’avantage fiscal.

3. Les points de vigilance :

Attention au déficit foncier

Le déficit foncier quèsaco ? Lorsqu’un investisseur achète et met un logement en location, chaque année il doit déclarer les loyers perçus ainsi que les charges déductibles.

En loi Pinel, ces charges comprennent les charges liées à l'exploitation courante du logement (frais d'agences immobilières, garanties loyers impayés, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété, taxe foncière), les charges financières (intérêts d'emprunt pour l'acquisition, l’assurance emprunteur, les frais de cautionnement) et les charges liées aux travaux d’entretien ou de réparation (peinture, changement de chaudière).

Si au cours d'une année fiscale les charges déductibles sont supérieures aux revenus bruts fonciers, on parle alors de déficit foncier.

Si le propriétaire du logement s’est retrouvé dans une situation de déficit foncier au cours des trois années précédant sa volonté de revendre son bien alors il se verra dans l’obligation de reporter la vente de son logement.

Cette règle ne concerne pas uniquement les logements Pinel, tous les investissements locatifs soumis aux revenus fonciers sont concernés. C’est l’article 156 du code général des impôts (CGI) qui en fixe les termes : « un contribuable, propriétaire d’un bien immobilier, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, le bien immobilier doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation ».

Attention à la fiscalité sur la plus-value :

En cas de vente, l’investisseur devra faire attention à l’impact de la plus-value. En effet lorsque le prix de cession du logement est supérieur au prix d’achat majoré des frais de notaire, des travaux effectués (ou forfait de 15% pour les logements détenus depuis plus de 5 ans) et également des frais d’agence éventuels, le vendeur devra s’acquitter de l’impôt sur les plus-values sur le gain net généré par la vente.

Cette plus-value nette est doublement imposée avec 19% au titre de l’impôt sur le revenu (IR) et 17,2% au titre des prélèvements sociaux (PS).

À partir de la 6ème année de détention, les propriétaires d’immobilier cumulent des abattements progressifs. Pour être totalement exonéré de fiscalité sur la plus-value de cession, il faudra patienter 22 ans sur l’IR et 30 ans sur les PS.

4. Comment revendre son logement acquis en loi pinel ?

Comme tout bien immobilier, la vente d’un logement acquis en loi Pinel peut être gérée seule par le propriétaire ou elle peut être déléguée à une agence immobilière.

La première chose à déterminer sera donc de savoir si vous souhaitez faire appel à un professionnel de l’immobilier, ou bien si vous envisagez de vendre votre bien seul.

Avoir l’accompagnement d’un agent immobilier représente un coût mais il est primordial de savoir que la vente d’un bien immobilier ne s’improvise pas. Cela nécessite des connaissances et surtout du temps à y consacrer.

Vendre via une agence immobilière

Si vous faites appel à une agence immobilière, vous pouvez choisir entre trois types de mandats :

  • Le mandat exclusif : en optant pour un mandat exclusif, vous donnez l’exclusivité de la vente de votre bien immobilier à l’agence qui détient ce mandat. Il vous sera donc impossible de vendre votre logement vous-même ou avec un autre intermédiaire.
  • Le mandat semi-exclusif : en délivrant un mandat semi-exclusif à une agence immobilière, vous vous engagez à ne pas donner d’autres mandats à d’autres professionnels de l’immobilier. En revanche, ce mandat vous permet de vendre le bien vous-même à un acquéreur sans avoir à compenser financièrement l’agence immobilière à qui vous aviez délivré le mandat.
  • Le mandat simple : le mandat simple et assurément le mandat le plus flexible pour le vendeur. En effet, vous pouvez donner autant de mandats que vous le souhaitez et vous pouvez également vendre le bien par vos propres moyens.

En résumé, peu importe le mandat que vous signez, l’accompagnement d’un agent immobilier vous débarrasse de toutes les tâches inhérentes à la vente d’un bien immobilier telle que les visites, la publicité ou encore toutes les démarches administratives à réaliser. 

Vendre son bien immobilier seul :

Si vous vendez votre bien seul, vous devrez veiller à vous préparer au mieux en amont et notamment sur les étapes clefs suivantes :

  • Déterminer le bon prix de vente : si vous souhaitez vendre votre logement au plus vite, il faudra veiller à rester réaliste sur le prix que vous pouvez demander. Très souvent, les actifs immobiliers qui restent longtemps sur le marché sans trouver preneur sont affichés à un prix trop élevé. N’hésitez pas à prendre le temps de vous renseigner sur les prix pratiqués dans votre ville et votre quartier.
  • Mettre une annonce et mettre son logement en valeur : afin de séduire des acquéreurs, votre annonce devra être claire, précise et devra donner envie de venir visiter votre logement. Vous devrez ainsi préciser par exemple le prix de vente, la surface totale et la surface des pièces principales, le nombre de pièces, le type de chauffage ou l’exposition. Enfin, il est primordial d’insérer de jolies photos pour illustrer au mieux votre annonce.
  • Gérer au mieux les visites avec les potentiels acquéreurs : enfin la dernière étape consiste à se préparer à répondre aux interrogations des potentiels acquéreurs lorsque ces derniers se déplaceront afin de visiter votre logement. Pour ce faire, l’idéal est de préparer un dossier complet dans lequel vous pourrez attester du montant des charges, du montant des travaux réalisés... etc.

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Conclusion

Les premiers investisseurs en loi Pinel (septembre 2014) viennent d’achever leur sixième année de défiscalisation. Parmi eux, certains se sont engagés à mettre le logement en location durant six ans et sont donc sur le point de mettre leur bien immobilier en vente.

Nous avons étudié à travers ce guide quand revendre son logement, les cas de revente anticipés et les pièges à éviter.

Il nous semble important de rappeler que la première étape permettant de bien revendre son bien immobilier consiste à bien acheter.

Chez Netinvestissement, nous accompagnons nos clients depuis 2006 et avons eu la chance de réaliser plusieurs centaines d’opérations pour nos clients.

Nous mettons ainsi toute notre expertise et notre expérience afin de vous permettre de réaliser la meilleure opération. C’est ainsi que toutes nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’achat comme de revente d’un bien immobilier en loi Pinel.

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A propos de l'auteur Chauncey Schmitt, Chef de projet Patrimonial | 20 articles en ligne

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Chauncey Schmitt débute son cursus universitaire à Bordeaux où il obtient une licence immobilière. Acquise au grès d'une formation en alternance au sein d'une agence immobilière locale, celle-ci lui donne l'opportunité de se familiariser à l'ensemble des rouages de l'immobilier d'habitation. Désireux d'accroître ses connaissances en lien à la sphère patrimoniale, il se prend d'intérêt pour les marchés financiers et s'oriente naturellement vers un Master en gestion de patrimoine, qu'il obtient à l'INSEEC Paris après de multiples stages en banques de détail et cabinets indépendants. C'est d'ailleurs à la suite de son stage de fin d'études qu'il débute sa carrière au sein du cabinet CO-INVEST à Paris. Passionné par toutes les aspérités de son métier, il s'y épanouira durant quatre années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et chefs d'entreprises. Véritablement conquis par l'approche, les valeurs et les ambitions disruptives de Netinvestissement, il nous rejoindra en Janvier 2019. 

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