1. À partir de quand s'applique la réduction d'impôts Pinel ?
Bientôt allégé d’une généreuse « couche d’impôts », vous voilà désormais l’heureux propriétaire d’un bien immobilier qui répond en tous points aux besoins listés dans le cadre du dispositif fiscal PINEL. L’opération étant bientôt finalisée (car les derniers travaux sont encore en cours) vous vous demandez alors à partir de quand cet investissement commencera à produire l’effet escompté : vous constituer un capital avec l’argent de la banque et réduire le montant de vos impôts ?
Comme nous l’avons déjà régulièrement vu dans nos divers (et néanmoins excellents) guides sur le sujet, une réduction d’impôts liée à une opération fiscale de type PINEL débutera à compter de la livraison du bien en question. Nous parlons généralement de la date d’achèvement des travaux (la fameuse DAT), qui est en réalité un sésame assez précieux à obtenir pour légitimer le début de votre période de réduction fiscale.
Bien que chaque cas soit assez particulier, nous allons traiter dans ce guide les deux cas les plus classiques que nous rencontrons régulièrement auprès de nos clients, le cas d’un achat en VEFA (sur plan) et le cas (plus rare) d’un achat d’un bien déjà livré et existant sur le marché.
Cas n°1 : l'achat d'un bien immobilier en VEFA
Très souvent lors d’une acquisition PINEL, et suite à la question de savoir quand le dispositif entre en application, vous pourriez recevoir deux types de réponses : souvent les promoteurs et les vendeurs vous indiquent que la date de signature de l’acte authentique chez le notaire marque la prise de date validant votre opération. C’est vrai ! Mais cela ne signifie pas pour autant que vous pourrez dès à présent utiliser cette acquisition comme outil de réduction d’impôts. La signature chez le notaire acte le cadre général du dispositif dans lequel vous entrez.
Exemple : la signature de votre acte authentique chez le notaire est réalisée en 2022, alors s’appliquera le cadre du dispositif en place au jour de la signature. Ce qui est intéressant à savoir, étant donné le changement significatif du texte de loi PINEL à compter de 2023, vous avez tout intérêt à signer rapidement.
En revanche, et c’est là le point de questionnement le plus important, la date réelle de début de votre réduction d’impôts est fixée par l’obtention, comme nous l’avons vu plus haut, du certificat d’achèvement des travaux. Mais attention encore, il ne suffit pas d’acter son opération chez le notaire pour être à l'abri d’un changement éventuel du cadre général de la loi.
En effet, Bercy a fixé des délais maximums à respecter pour que votre opération ne soit pas remise en cause. L’administration fiscale va plutôt se pencher sur le délai qui sépare la signature de l’acte authentique et l’achèvement des travaux / la livraison de la résidence dans laquelle se situe votre bien. Pour que la réduction Pinel soit bien validée, il faut absolument que votre bien soit achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte. C’est cette date d’achèvement qui sera prise en compte en cas de contrôle de l’administration. Il est donc très important d’en suivre les instructions à la lettre, sous peine de voir votre opération requalifiée et de perdre ainsi tout intérêt fiscal.
Rassurez-vous toutefois, ce délai est en principe largement suffisant.
Cas n°2 : l'achat d'un bien immobilier déjà construit/livré
Nous l’avons vu plus haut, le succès de votre opération PINEL, où en tout cas le succès de sa mise en œuvre, repose sur le respect des délais entre la signature chez le notaire et la livraison effective de ce bien. Mais qu’en est-il lorsque vous faite l’acquisition d’un bien déjà livré ?
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2. Les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel
Le dispositif PINEL encadre, nous l’avons vu plus haut, les conditions dans lesquelles a été construit et livré le bien que vous venez d’acquérir, mais il encadre également les conditions d’accès à ce dispositif. Vous l’imaginez bien, il ne suffit pas de mettre en location votre bien pour que s’applique la réduction d'impôt Pinel à laquelle vous prétendez.
Outre ces conditions d’achat et des caractéristiques que doit respecter le bien acheté, vous devrez également respecter des conditions d’emplacement. En effet, et ce depuis la mise en place de la lois de finance 2018, les zones identifiées A, Abis et B1 sont les seules zones éligibles au dispositif PINEL, il est donc important d’apporter une attention particulière à ce point (normalement, si vous êtes bien accompagné, ce sujet ne devrait pas en être un). La zone B2 n’est donc plus éligible (et c’est tant mieux).
Vous devrez également respecter les conditions liées à l’investissement en lui-même, notamment en termes de plafonnement du montant de l’investissement. La loi limite le montant d’une opération PINEL à 300.000€ par an (ou 5.500€/m²). Si toutefois vous souhaitez ne pas atteindre ce plafond sur une seule opération, il vous est tout à fait possible de réaliser un maximum de deux opérations distinctes, dans la limite des 300.000€ annuel. De plus, et ce point est juste un rappel, comme le PINEL est soumis au plafonnement des niches fiscales, vous devez rester vigilant à ne pas dépasser (toutes opérations confondues) un total de réduction d’impôts de 10.000€.
Ensuite, il vous faudra trouver un locataire, et ce assez rapidement, pour que le délai des 12 mois entre la date d’achèvement (ou d’acquisition dans le cas de l’achat d’un bien déjà construit) et la première mise en location. Une fois votre locataire identifié, il vous faudra également vous assurer que ce dernier respecte les conditions d’accès au dispositif PINEL, attention il est de votre responsabilité de vous assurer de ce point !
Pour vous aider, nous vous avons mis un tableau récapitulatif des plafonds de ressources à respecter :
Une fois cette (longue) liste de vérification et de critères respectés, vous aurez alors toutes les clés en main pour mener à bien votre opération de défiscalisation pinel. Et il sera désormais temps pour vous de déclarer votre PINEL à l’administration fiscale afin qu’elle en soit informée et que puisse débuter votre opération à proprement parler.
3. Quand faire sa déclaration fiscale Pinel ?
La première déclaration de votre investissement immobilier doit s’effectuer l’année qui suit la livraison de votre bien, ou bien à la date d’achèvement des travaux et chaque année ensuite en même temps que votre déclaration de revenus classique. Vous aurez donc à charge de communiquer à l’administration fiscale toutes les informations relatives à votre opération (date d’acquisition, type de bien, prix d’achat, identification du locataire, etc.). De plus, lors de cette opération, il vous faudra communiquer à Bercy l’engagement de location que vous vous tenez de respecter via le formulaire 2044 EB.
4. Pinel : comment remplir sa déclaration la première année ?
Les documents à remplir
Dans un premier temps, il vous faudra donc compléter le formulaire 2044 EB (qui définit les caractéristiques propres au bien en question et qui reprend également votre engagement de durée de mise en location, à savoir 6, 9 ou 12 ans). Ces informations sont ensuite transmises à l’administration fiscale et ne doivent être transmises que la première année de votre déclaration Pinel.
Ensuite, il vous faut compléter les formulaires 2044 ou 2044 spéciale afin de déclarer (en fin de première année de location) votre bilan foncier. Cette étape vous permet de dresser le bilan annuel du fonctionnement économique de votre opération. Il s’agit ici de soustraire à vos revenus toutes les charges qui sont déductibles des revenus fonciers (frais et taxes diverses, intérêts d’emprunts, etc.). Ce résultat peut être positif ou négatif. S’il est négatif, ce dernier est retiré de vos revenus annuels globaux (dans la limite de 10.700€/an). S’il est positif en revanche, il sera inclus dans vos revenus annuels imposables. Ce bilan foncier doit ensuite être reporté dans le formulaire 2042.
Dernière étape, et non des moindres, il vous faudra également indiquer le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit dans le formulaire 2042C prévu à cet effet. La réduction PINEL se calcule, comme vous le savez, en fonction de la durée d’engagement et du prix de revient de votre opération, à savoir jusqu’au 31 décembre 2022 :
- Un investissement en loi Pinel sur 6 ans correspond à 12% du prix de revient (frais de notaires inclus) divisé par 6, soit 2%.
- Des investissements sur 9 ou 12 ans correspondent respectivement à 2% puis 1%
À NOTER :le montant de la réduction octroyée au dispositif Pinel change à partir de 2023.
Les justificatifs à conserver
En cas de contrôle par l’, vous devrez être en mesure de présenter aux contrôleurs les documents suivants (à minima):
- l’attestation originale de Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT)
- le bail du locataire occupant le logement
Il vous sera également demandé de justifier le respect des plafonds de loyers appliqués sur la location de votre bien, ainsi que le respect des seuils de revenus de votre locataire. Notre meilleur conseil serait de vous faire accompagner dans ce genre de démarches par une société dont c’est le métier (agence immobilière, etc). La responsabilité de vérifier ces informations étant généralement une part non négligeable du service apporté lors de la mise en place de mandat de ce genre.
Vous l’aurez compris, mettre en place le dispositif PINEL peut s’avérer quelque peu complexe pour le non initié. Pour autant, ce dispositif reste tout de même l’un des dispositifs les plus efficaces pour traiter de manière durable et pérenne votre impôt. N’hésitez pas à faire appel à nos chefs de projets patrimoniaux afin d’être aiguillés et accompagnés dans vos démarches. Ainsi vous ne risquez pas de faire d’erreur pouvant remettre en cause votre investissement.
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