banniere article

Loi Pinel : comment calculer sa réduction d'impôt ?

L’article « Loi Pinel : comment calculer sa réduction d'impôt ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

  • Avis de nos lecteurs :
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • 8/10 pour 1 avis
Ecrit par : Jean-Philippe Perrin

Directeur Développement Aquitaine

549 vues

par nos lecteurs

4 min

de temps de lecture

Votre simulation

gratuite et personnalisée

Je souhaite recevoir des informations de la part de Netinvestissement sur les moyens d’optimiser mes investissements*

Introduction

Comme chaque année au mois de mai, chaque contribuable français doit réaliser sa déclaration de revenus.

Pour une majorité d’entre vous, ce travail est redouté puisqu’il va déterminer la pression fiscale exercée sur les ressources imposables.

Aujourd’hui, nous sommes 18 millions de contribuables à avoir une imposition sur nos revenus. Parmi nous, beaucoup de familles, couples et célibataires bénéficient de la possibilité de déduire une partie de leurs investissements immobiliers de leurs impôts et ainsi de faire baisser les cotisations à l'état. Nombre d’entre vous se posent une question compréhensible : comment faire pour réduire ma fiscalité et donc diminuer le chèque à l’ordre du trésor public grâce à l'investissement en loi Pinel ?

Nous allons d’abord dans une première partie vous faire un bref rappel de la loi PINEL et des taux appliqués, puis nous verrons dans un second temps les points de vigilance pour s’assurer du bon calcul de la réduction d’impôt, pour enfin terminer sur quelques données chiffrées à prendre en note avant d’investir.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en loi Pinel, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

Préambule

Depuis plus de 10 ans, on s'engage à vous donner accès à l’ensemble des dispositifs ou mesures fiscales possibles permettant une réduction de votre impôt.

Je vous invite d’ailleurs à lire nos contenus, articles et guides sur l’espace réduire ses impôts pour connaître toutes les conditions et avantages fiscaux possibles auxquels vous avez droit.

En résumé, si nous devions comparer l’impôt à une pathologie, vous remarqueriez qu’il existe donc :

  • Des solutions permettant d’atténuer l’hémorragie chaque année comme un pansement (essentiellement des solutions financières ou des dons entraînant une réduction d’impôt sur un an)
  • Des solutions qui traitent la pathologie sur le long terme comme un traitement (essentiellement des solutions immobilières au travers d’investissements immobiliers locatifs).

Très logiquement, c’est donc sur ce dernier point que beaucoup d’entre vous y dessinent une piste de réflexion notamment par la célèbre loi Pinel : un dispositif fiscal actif depuis 2015 et récemment prolongé jusqu’au 31 décembre 2024.

Ce guide n’a pas vocation à être une illustration de cette loi. nous ne souhaitons pas réaliser un énième article sur cet investissement mais plus précisément sur le calcul réel de la réduction d’impôt.

En effet, aujourd’hui de nombreux acteurs proposent ce type d’investissement, et régulièrement nos chefs de projets patrimoniaux s’aperçoivent que les simulateurs utilisés pour vos projets ne sont pas forcément justes, voire incomplets ou pire, totalement faux.

Nous attirons votre vigilance sur ce point car les chiffres peuvent être facilement manipulés pour fausser une rentabilité. Un investissement immobilier est un gros projet dans une vie qui mérite un travail précis.

Nous nous sommes donc saisis de la question. Ce guide sera donc totalement méthodique sans jamais faire de suppositions. Nous étudierons donc comment est calculée la réduction d’impôt en loi Pinel.

Rappel de la loi Pinel et des taux de réduction d’impôt

Simplement, la loi Pinel est un investissement immobilier dans le neuf au sein d’une zone locative forte et demandeuse pour des individus n’ayant pas les moyens de se loger décemment avec des revenus modérés.

L’État n’ayant pas le budget pour redynamiser le marché du logement français, il va inciter les contribuables à investir sur ce secteur en lui permettant de réduire fiscalement une partie de son investissement.

Investissement Pinel métropole jusqu’en 2022 : Les conditions de taux de réduction actuelles sont maintenues.

Comment évaluer le montant de votre imposition ?

2% par an du montant total investi : Investissement immobilier + frais annexes (Parking/notaire…) pendant les 9 prochaines années

  • 6 ans : 12% de réduction d’impôt
  • 9 ans : 18% de réduction d’impôt

L’investisseur aura la possibilité de prolonger pendant 3 ans complémentaires avec une réduction d’impôt de 1% sur le montant total investi

  • 12 ans : 21% de réduction d’impôt

À partir de 2023, les taux de réduction sont plus faibles 

  • 6 ans : de 12% on passera à 10,5% 
  • 9 ans : de 18% on passera à 15%
  • 12 ans : de 21% on passera à 17,5% 

 à partir de 2024, les taux de réductions baissent encore 

  • 6 ans : de 10,5% (anciennement 12%) on passera finalement à 9%
  • 9 ans : de 15% (anciennement 18%) on passera finalement à 12% 
  • ·12 ans : 17,5% (anciennement 21%) on passera finalement à 14% 

Cependant, il y aura 2 exceptions. Certains logements pourront conserver les taux de réduction d'impôt actuels, même en 2024. Il s'agit des :

  • Logements situés dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) 
  • Logements respectant un niveau de qualité élevée. 

Point important à souligner pour votre investissement immobilier, c’est la date de signature de l'acte authentique d'acquisition qui fixe le taux de réduction.

Exemple : je signe l'acte authentique en 2021 pour une durée de 9 ans.

Je suis livré en 2023, j'ai bien mon taux de réduction à 18%. 

Pour bien comprendre, on est bien dans le cas où le client achète en VEFA avant ou en cours de construction, sa réduction d'impôt lui est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement. Il en fera la déclaration l'année qui suit = réduction d'impôt l’année de livraison

Dans le cas où le client achète en VEFA après la livraison, il a le taux de réduction du Pinel en vigueur le jour de son achat. Il en fera la déclaration l'année qui suit = réduction d'impôt l’année de l’achat.

netinvestissement vous recommande :

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Net Academy | Suivez le cursus : Loi Pinel

Découvrez l'univers : loi Pinel

Tout savoir sur la loi Pinel

Points de vigilance

Tout d’abord pour que votre réduction d’impôt soit effective ou ne soit pas remise en question. il faudra s’assurer que vous respectez bien certaines données chiffrées. 

Les plafonds de l’investissement immobilier en loi Pinel

À combien représente l’investissement de mon projet immobilier ?

Il est important de savoir que le montant de la réduction d’impôt de votre investissement est limité à 300 000€ par an.

Cela signifie donc que si votre investissement dépasse ce montant, vous ne pourrez utiliser comme réduction d’impôt maximale que 6000€ (300 000*2%).

À combien ressort le prix au m2 ?

Critère important, vérifiez le prix au m2 de votre acquisition, puisque si ce dernier dépasse 5500€ par m2, une partie de votre investissement ne pourra pas entraîner de réduction d’impôt.

Exemple : J’investis dans un bien en loi Pinel à Arcachon de 40m2 pour un montant de 260 000€. hypothétiquement, j’applique les 2% de réduction d’impôt soit (260000*2%) =5200€, mais le prix au m2 du logement dépasse les 5500€ par m2.

J’aurai donc un calcul réel de réduction d’impôt de ((40m2 *5500) *2%) de 4400€ par an. [Soit une erreur possible de 800€ par an]

Le plafond fiscal

Ai-je bien vérifié ma situation actuelle ? Ai-je bien analysé mon avis d’imposition ? Est-ce que je n’ai pas d’autre crédit d’impôt actuellement ?

Le plafond global de la plupart des avantages fiscaux est de 10 000 €. le Pinel rentrera dans ce plafond dès 10 000€. Il s'applique à tous les contribuables, quels que soient leurs revenus.

Dans ce plafond, l’état prend en compte la plupart des dépenses et investissements. cela concerne notamment :

Le crédit d’impôt sur les travaux d’économies d’énergie

+

Le crédit d’impôt sur les frais de garde des jeunes enfants

+

Le crédit d’impôt sur l’emploi d’un salarié à domicile

+

Le crédit d’impôt sur l’investissement dans le capital d’une PME française

+

Le crédit d’impôt sur de l’immobilier antérieur entraînant une réduction d’impôt (hors Malraux/MH...)

+

ET votre investissement en investissement locatif en loi Pinel.

=

Beaucoup d’éléments qui seront pris en compte.

Vous l’avez compris, avant de vous lancer dans un projet, analysez bien vos dépenses car cela pourrait plafonner la réduction d’impôt de votre projet Pinel et donc réduire la rentabilité de votre investissement.

Ex : J’ai un appartement en Duflot, j’ai des crédits d’impôt car j’embauche une femme de ménage et je déduis une partie de la garderie de mes enfants : Crédit/Réduction d’impôt déjà consommé : 6000€

Je souhaite investir dans un appartement T3 de 300 000€ en région parisienne entraînant normalement une réduction d’impôt de 6000€ d’impôt par an – Je ne vais pouvoir réduire que 200 000€ de mon investissement car je dépasse le plafond fiscal.

Le plafond et la gestion locative

Est-ce que je loue au bon prix pour éviter un retoquage fiscal ?

Attention, comme chaque année, le fisc publie les nouveaux plafonds de loyers à ne pas dépasser si vous louez un bien Pinel.

Ce qui compte, c’est la date à laquelle est signé ou renouvelé le bail et la zone dans laquelle est situé votre bien Pinel. Pour les baux signés en 2021, le fisc a mis à jour les plafonds. On utilise toujours le même barème que l’an passé jusqu’en mars de l’année suivante où on connaîtra alors les nouveaux seuils. Il ne faudra pas dépasser le plafond mensuel par mètre carré suivant qui est en vigueur en 2021.

Attention, il ne suffit pas de multiplier le plafond par le nombre de mètres carrés de votre logement pour trouver le loyer maximum.

Pour information, en 2020, les plafonds de location étaient de 17.43 € par mètre carré en zone Abis, 12.95 en A, 10.44 en B1 et 9.07 en B2 et C.

Zone Abis

 couvre Paris et les communes de ce qu'on appelle la petite couronne, soit 76 communes adjacentes

Zone A

 Les très grandes villes

 

Zone B1

Les villes de taille moyenne

Zones B2
 et C

Les autres villes

17.55 € / m²

13.04 € / m²

10.51 € / m²

 

9.13 € / m²

 

Privilégiez une gestion locative 

Afin de s’assurer de la bonne typologie du locataire (conditions de revenus) et la bonne gestion locative du bien (garanties et protection), il est prévu dans la loi Pinel que votre logement peut rester vacant pendant 12 mois au maximum entre deux locations, sinon vous pouvez avoir une demande de remboursement totale de votre réduction d’impôt.

Avec la situation actuelle, Covid et le confinement, il ne faut pas paniquer puisque vous ne risquez pas de perdre vos avantages fiscaux du jour au lendemain. La situation étant tout à fait exceptionnelle. si votre logement Pinel était déjà vide et que les sommes d'argent correspondant à vos loyers ne vous ont pas été versées depuis 9, 10, 11 mois avant cette période, il est légitime que vous soyez inquiet. Si vous vous trouvez dans cette situation, nous vous invitons à vous rapprocher du centre des impôts duquel vous dépendez pour leur indiquer votre problème et éclaircir cette question avec eux.

Le réel calcul de votre réduction d’impôt

Il serait totalement aberrant de finaliser votre projection avec les seules analyses de données économiques réalisés précédemment.

En effet, la loi Pinel est un investissement immobilier et comme tout investissement ce dernier entraînera des revenus qui rentreront dans votre imposition.

Ces revenus sont de types immobiliers, donc soumis en plus aux prélèvements sociaux. Il va donc entraîner une imposition supplémentaire qu’il faut absolument prendre en considération dans votre projet. Votre situation pourrait être faussée.

N’oubliez pas que lorsque votre projet d’investissement immobilier est livré, vous pouvez aussi maîtriser le taux de prélèvement à la source afin d’alléger le champ d’imposition sur votre salaire et primes.

Il existe au sein du site Impôts.gouv la possibilité de moduler votre taux fiscal dès la livraison du bien pour réduire les échéances mensuelles.

netinvestissement vous recommande :

Jusqu'à 0€

par mois

Investir dans l'immobilier

Générez des revenus complémentaires et préparez votre retraite : c'est le moment d'investir dans l'immobilier !

Découvrez cette offre

Conclusion

Investir en Loi Pinel a l’air très simple et très rentable lorsque l’on voit les différentes communications sur ce sujet, pourtant il existe de nombreux paramètres à prendre en considération avant de se lancer.

La réduction d’impôt ne doit pas être le seul critère majeur pour réaliser un investissement. bien au contraire, cela ne doit être que la cerise sur le gâteau. Investir dans l’immobilier c’est avant tout réaliser un gain sur du long terme puisqu’un projet mal configuré ou mal accompagné pourrait vous coûter plus cher que le simple gain fiscal.

C’est pourquoi chez Net Investissement, nous réalisons des simulations objectives avec différentes approches pour éviter un mauvais départ.

Vous remarquez que, prochainement, la réduction fiscale sera moindre en 2023 (couplée à la nouvelle loi fiscale RT 2021 qui va entraîner une augmentation du coût de construction). nous pensons donc que c’est le meilleur moment de se lancer sur ce type de projet.

À ce titre, je vous invite à nous contacter pour que l’on puisse conforter la réussite de votre investissement.

Pour obtenir davantage d’informations sur ce sujet, il vous suffit de remplir ce formulaire pour être recontacté par un de nos chefs de projet netinvestissement.

Ne ratez rien de nos conseils !

Vous avez aimé ce guide ?
Laissez une note !

8/10 pour 1 lecteur

A propos de l'auteur Jean-Philippe Perrin, Directeur Développement Aquitaine | 29 articles en ligne

Avis des clients de Jean-Philippe :

  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris

Diplômé d’un Master en Gestion de Patrimoine à l’INSEEC , Jean-Philippe Perrin a rejoint dès la fin de son parcours scolaire le cinquième assureur mondial pour exercer le poste de conseiller financier pendant près de deux ans. Par la suite en 2014, il intègre une banque privée spécialisée en gestion patrimoine où il occupe le poste de Conseiller en Gestion Patrimoine pendant 4 ans avec beaucoup de réussite. Conscient que le métier de conseiller en Gestion Patrimoine est en pleine mutation, il rejoint, début 2018, netinvestissement à Bordeaux.

Lire la suite
Dernier commentaire client

"Service adapté à ma demande, personnalisé et rassurant ! Vision moderne et dynamique."

Avis client :
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
  • etoiles favoris
Le 2021-02-10 07:55:34 par Florent G.

Comment ça marche ?
C'est simple comme 1,2,3

1-Vous choisissez

Parmi l'ensemble des placements financiers et immobiliers sur le marché français.

2-Prise de contact

Fixez un rendez-vous gratuit avec un chef de projet patrimonial et recevez une réponse en 24h.

3-Vous souscrivez

Finalisez votre projet facilement en suivant les étapes de souscription.

Ils nous ont fait confiance
Des centaines de netinvestisseurs heureux !

/10

sur 474 avis clients

+ -
simulation gratuite Netinvestissement

Votre simulation

gratuite & personnalisée

Je souhaite recevoir des informations de la part de Netinvestissement sur les moyens d’optimiser mes investissements*

Réponse en 24h !