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Loi Pinel : comment calculer la réduction d'impôt de son investissement ?

L’article « Loi Pinel : comment calculer la réduction d'impôt de son investissement ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Pierre-Laurent Sartres

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Comme chaque année au mois de mai, chaque contribuable français doit réaliser sa déclaration de revenus.

Pour une majorité d’entre vous, ce travail est redouté puisqu’il va déterminer la pression fiscale exercée sur vos ressources imposables.

Aujourd’hui, nous sommes 18 millions de contribuables à avoir une imposition sur nos revenus. Parmi nous, beaucoup de familles, couples et célibataires bénéficient de la possibilité de déduire une partie de leurs investissements immobiliers de leurs impôts et ainsi de faire baisser « la pression fiscale ». Nombre d’entre vous se posent donc légitimement une question compréhensible : comment faire pour réduire ma fiscalité et donc diminuer le chèque à Bercy.

C’est notamment ce qu’offre le fameux dispositif Pinel.

Nous allons donc commencer par faire un bref rappel de cette loi PINEL et des taux de réduction appliqués, puis nous verrons les points de vigilance pour s’assurer du bon calcul de la réduction d’impôt, pour enfin terminer sur quelques données chiffrées à prendre en note avant d’investir.

Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en loi Pinel, vous pouvez contacter l’un de nos chefs de projet netinvestissement en

Si vous désirez plus d’informations sur l'imposition Pinel, vous pouvez contacter un conseiller netinvestissement en cliquant ici.

1. Les taux de réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Pinel

Jusqu’au 31 décembre 2022 : 2% par an du montant total du bien immobilier (dans la limite de 300.000 € investis) : Investissement immobilier + frais annexes (Parking/notaire…) pendant les 9 prochaines années

  • 6 ans : 12% de réduction d’impôt
  • 9 ans : 18% de réduction d’impôt

L’investisseur aura la possibilité de prolonger pendant 3 ans après 6 ans et également après 9 ans complémentaires avec une réduction d’impôt de 1% sur le montant total investi soit :

  • 12 ans : 21% de réduction d’impôt

Cependant, il y aura 2 exceptions. Certains logements pourront conserver les taux de réduction d'impôt actuels, même en 2024. Il s'agit des :

  • Logements situés dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
  • Logements respectant un niveau de qualité élevée.

Point important à souligner pour votre investissement immobilier, c’est la date de signature de l'acte authentique d'acquisition qui fixe le taux de réduction.

Exemple : je signe l'acte authentique en 2021 pour une durée de 9 ans.

Je suis livré en 2023, j'ai bien mon taux de réduction à 18%.

Pour bien comprendre, on est bien dans le cas où le client achète en VEFA avant ou en cours de construction, sa réduction d'impôt lui est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement. Il en fera la déclaration l'année qui suit = réduction d'impôt l’année de livraison

Dans le cas où le client achète en VEFA après la livraison, il a le le jour de son achat. Il en fera la déclaration pinel l'année qui suit = réduction d'impôt l’année de l’achat.

À NOTER :

La reconduction non automatique de la réduction vous apporte de la souplesse dans votre sortie d’investissement. En outre, vous pouvez arrêter la réduction Pinel au bout de 9 ans. A ce moment-là, deux choix s’offrent à vous : revendre le bien ou continuer à le louer sans le coup de pouce fiscal.

L’effet vertueux est dans la concurrence en cas de revente. Avec les dispositifs précédents, vous pouviez avoir une résidence qui voyait ses propriétaires revendre leurs biens tous en même temps. Avec le Pinel, cela est beaucoup moins vrai ! L’Etat a appris de ses erreurs à ce sujet !

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2. Base de calcul de la réduction d'impôt Pinel

À partir de 2023, les taux de réduction d'impôt sont plus faibles

  • 6 ans : de 12% on passera à 10,5%
  • 9 ans : de 18% on passera à 15%
  • 12 ans : de 21% on passera à 17,5%

À partir de 2024, les taux de réduction d'impôt baisseront encore

  • 6 ans : de 10,5% (anciennement 12%) on passera finalement à 9%
  • 9 ans : de 15% (anciennement 18%) on passera finalement à 12%
  • 12 ans : 17,5% (anciennement 21%) on passera finalement à 14%

Cependant, il y aura 2 exceptions. Certains logements pourront conserver les taux de réduction d'impôt actuels, même en 2024. Il s'agit des :

  • Logements situés dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
  • Logements respectant un niveau de qualité élevée : RE 2020 (Réglementation Energétique) et non RT 2012.

3. Exemple de calcul de réduction d'impôt Pinel

Prenons monsieur et madame Perrin. Ils souhaitent investir dans un T2 avec la réduction Pinel. Ils ont un budget de 250 000€. Fiscalement, ils paient 5 500€ d’impôts avec 3 parts fiscales (soit deux enfants à charge à ce jour et pour encore 10 ans minimum). Ils ont un crédit d’impôt pour garde d’enfant de 1150€ (plafond pour un enfant).

Sur un plan purement financier, ils peuvent utiliser ce fameux plafond annuel autorisé par le dispositif de 250 000€ car il en résultera une réduction d’impôt de 6 000€/an. A cela s’ajoute les frais de notaire de 7 500€ (3% du prix d’acquisition).

L’enveloppe d’investissement est donc de 257 500€ pour une réduction sur les 9 premières années de 5150€.

Quelle est l’efficacité du dispositif ?

100% ! car l’administration prend d’abord en compte les réductions d’impôt. Dans notre cas l’impôt étant de 5 500€, il sera réduit à seulement 350€. Ensuite, nous appliquons le crédit d’impôt de 1150€. Et comme un crédit peut passer sous le niveau 0, votre centre des impôts vous remboursera 800€ (350-1150).

4. Les conditions à respecter pour profiter de la réduction d'impôt Pinel

Les plafonds de l'investissement immobilier en loi Pinel

À combien représente l'investissement de mon projet immobilier ?

Il est important de savoir que le montant de la réduction d’impôt de votre investissement est limité à 300 000€ par an.

Cela signifie donc que si votre investissement dépasse ce montant, vous ne pourrez utiliser comme réduction d’impôt maximale que 6000€ (300 000*2%).

Attention, il est souvent omis de prendre en compte le prix au mètre carré !

En effet, la réduction s’applique sur la surface du bien. En clair, si votre T2 possède 45m2 pour un prix d’achat de 275 000€, la réduction max ne sera pas de 275 000€. Elle sera de 247 500€ soit la surface multipliée par 5 500€.

C’est en fait un double plafond qui est pris en considération !! Il est primordial de le connaitre notamment pour les investissements à Paris et sa première couronne qui, de fait, sont de moins en moins « rentables » sur votre opération financière globale.

À combien ressort le prix au m2 ?

Critère important, vérifiez le prix au m2 de votre acquisition, puisque si ce dernier dépasse 5500€ par m2, une partie de votre investissement ne pourra pas entraîner de réduction d’impôt.

Exemple : J’investis dans un bien en loi Pinel à Arcachon de 40m2 pour un montant de 260 000€. Hypothétiquement, j’applique les 2% de réduction d’impôt soit (260000*2%) =5200€, mais le prix au m2 du logement dépasse les 5500€ par m2.

J’aurai donc un calcul réel de réduction d’impôt de ((40m2 *5500) *2%) de 4400€ par an. [Soit une erreur possible de 800€ par an]

Le plafond fiscal

Ai-je bien vérifié ma situation actuelle ? Ai-je bien analysé mon avis d’imposition ? Est-ce que je n’ai pas d’autre crédit d’impôt actuellement ?

Le plafond global de la plupart des avantages fiscaux est de 10 000 €. Le Pinel rentrera dans ce plafond dès 10 000€. Il s'applique à tous les contribuables, quels que soient leurs revenus.

Dans ce plafond, l’état prend en compte la plupart des dépenses et investissements. cela concerne notamment :

Dans ce plafond, l’état prend en compte la plupart des dépenses et investissements. cela concerne notamment :

Le crédit d’impôt sur les travaux d’économies d’énergie

+

Le crédit d’impôt sur les frais de garde des jeunes enfants

+

Le crédit d’impôt sur l’emploi d’un salarié à domicile

+

Le crédit d’impôt sur l’investissement dans le capital d’une PME française

+

Le crédit d’impôt sur de l’immobilier antérieur entraînant une réduction d’impôt (hors Malraux/MH...)

+

ET votre investissement en investissement locatif en loi Pinel.

=

Beaucoup d’éléments qui seront pris en compte.

Vous l’avez compris, avant de vous lancer dans un projet, analysez bien vos dépenses car cela pourrait plafonner la réduction d’impôt de votre projet Pinel et donc réduire la rentabilité de votre investissement.

Exemple : J’ai un appartement en Duflot, j’ai des crédits d’impôt car j’embauche une femme de ménage et je déduis une partie de la garderie de mes enfants : Crédit/Réduction d’impôt déjà consommé : 6000€

Je souhaite investir dans un appartement T3 de 300 000€ en région parisienne entraînant normalement une réduction d’impôt de 6000€ d’impôt par an – Je ne vais pouvoir réduire que 200 000€ de mon investissement car je dépasse le plafond fiscal.

Le plafond et la gestion locative

Est-ce que je loue au bon prix pour éviter un retoquage fiscal ?

Attention, comme chaque année, le fisc publie les nouveaux plafonds de loyers à ne pas dépasser si vous louez un bien Pinel.

Ce qui compte, c’est la date à laquelle est signé ou renouvelé le bail et la zone dans laquelle est situé votre bien Pinel. Pour les baux signés en 2021, l’administration fiscale a mis à jour les plafonds. On utilise toujours le même barème que l’an passé jusqu’en mars de l’année suivante où on connaîtra alors les nouveaux seuils. Il ne faudra pas dépasser le plafond mensuel par mètre carré suivant qui est en vigueur en 2021.

Attention, il ne suffit pas de multiplier le plafond par le nombre de mètres carrés de votre logement pour trouver le loyer maximum.

Privilégiez une gestion locative

Afin de s’assurer de la bonne typologie du locataire (conditions de revenus) et la bonne gestion locative du bien (garanties et protection), il est prévu dans la loi Pinel que votre logement peut rester vacant pendant 12 mois au maximum entre deux locations, sinon vous pouvez avoir une demande de remboursement totale de votre réduction d’impôt.

5. Le réel calcul de votre réduction d'impôt Pinel

Il serait toutefois limitant de finaliser votre projection avec les seules analyses de données économiques réalisés précédemment.

En effet, la loi Pinel est un investissement immobilier et comme tout investissement ce dernier entraînera des revenus qui rentreront dans votre imposition.

Ces revenus sont de types immobiliers, donc soumis en plus aux prélèvements sociaux. Il va donc entraîner une imposition supplémentaire qu’il faut absolument prendre en considération dans votre projet. Votre situation pourrait être faussée.

N’oubliez pas que lorsque votre projet d’investissement immobilier est livré, vous pouvez aussi maîtriser le taux de prélèvement à la source afin d’alléger le champ d’imposition sur votre salaire et primes.

Il existe sur le site www.la possibilité de moduler votre taux fiscal dès la livraison du bien pour réduire les échéances mensuelles.

Conclusion

Investir en Loi Pinel peut sembler très simple et très rentable lorsque l’on voit les différentes communications sur ce sujet, pourtant il existe de nombreux paramètres à prendre en considération avant de se lancer.

La réduction d’impôt ne doit pas être le seul critère majeur pour réaliser un investissement. Bien au contraire, cela ne doit être que « la cerise sur le gâteau ». Investir dans l’immobilier c’est avant tout réaliser un gain sur du long terme puisqu’un projet mal configuré ou mal accompagné pourrait vous coûter bien plus cher au final que le simple gain fiscal.

C’est pourquoi chez netinvestissement, nous accompagnons depuis plus de dix ans des milliers de français et réalisons avec eux et pour eux des simulations pinel exhaustives et objectives avec différentes approches pour éviter un mauvais départ.

Vous aurez noté que, dès 2023 le taux de réduction diminue légèrement (couplé à la nouvelle loi fiscale RT 2021 qui va notamment entraîner une augmentation du coût de construction). C’est pourquoi, nous pensons que 2022 est le meilleur moment de se lancer sur ce type de projet.

À ce titre, nous vous invitons à nous contacter sans délai pour que l’on puisse conforter la réussite de votre investissement.

Pour obtenir davantage d’informations sur ce sujet, il vous suffit de remplir pour être recontacté par un de nos chefs de projet netinvestissement.

Questions / Réponses

Quelles sont les obligations du contribuable pour bénéficier de la réduction d'impôts Pinel ?

  • Engagement de location loi pinel sur la durée de la réduction (6/9/12 ans au choix)
  • Location dans le respect du plafond de loyer
  • Et des revenus du foyer des locataires
  • Ces derniers doivent louer pour leur résidence principale
  • Louer maximum 12 mois après la livraison
  • Ne pas avoir de vacance locative de plus de 12 mois entre deux locataires

Quand commence la réduction impôts Pinel ?

Elle commence l’année d’achèvement du bien. Si l’on prend en compte le prélèvement à la source, 60% de votre réduction annuelle vous sera versée dès le mois de janvier de l’année qui suit et le reste en septembre. Les années suivantes, l’équilibrage se fera automatiquement mensuellement sur vos revenus.

Quelles sont les taux de réduction et les conditions pour bénéficier d'une défiscalisation pinel en zone A en 2022 ?

Les taux sont de 12/18/21%. 10.5%, 15% et 17.5% dès 2023.

Les conditions :

  • Signature de l’acte authentique chez le notaire en 2022
  • Acheter un bien situé dans la zone A : citons par exemple Paris intramuros, Montpelier, etc…

Attention, la réduction fiscale sera réellement versée après la livraison du bien. Je vous renvoie à la question précédente sur ce domaine.

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A propos de l'auteur Pierre-Laurent Sartres, Conseiller en gestion de patrimoine | 42 articles en ligne

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Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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Le 2022-06-16 19:12:03 par Benjamin D.
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