Loi Pinel : comment calculer la réduction d'impôt de son investissement ?

1. Les taux de réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Pinel

Jusqu’au 31 décembre 2022 : 2% par an du montant total du bien immobilier (dans la limite de 300.000 € investis) : Investissement immobilier + frais annexes (Parking/notaire…) pendant les 9 prochaines années

• 6 ans : 12% de réduction d’impôt
• 9 ans : 18% de réduction d’impôt

L’investisseur aura la possibilité de prolonger pendant 3 ans après 6 ans et également après 9 ans complémentaires avec une réduction d’impôt de 1% sur le montant total investi soit :

• 12 ans : 21% de réduction d’impôt

Cependant, il y aura 2 exceptions. Certains logements pourront conserver les taux de réduction d'impôt actuels, même en 2024. Il s'agit des :

• Logements situés dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
• Logements respectant un niveau de qualité élevée.

Point important à souligner pour votre investissement immobilier, c’est la date de signature de l'acte authentique d'acquisition qui fixe le taux de réduction.

Pour bien comprendre, on est bien dans le cas où le client achète en VEFA avant ou en cours de construction, sa réduction d'impôt lui est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement. Il en fera la déclaration l'année qui suit = réduction d'impôt l’année de livraison

Dans le cas où le client achète en VEFA après la livraison, il a le le jour de son achat. Il en fera la déclaration pinel l'année qui suit = réduction d'impôt l’année de l’achat.

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Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

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2. Base de calcul de la réduction d'impôt Pinel

À partir de 2023, les taux de réduction d'impôt sont plus faibles

• 6 ans : de 12% on passera à 10,5%
• 9 ans : de 18% on passera à 15%
• 12 ans : de 21% on passera à 17,5%

À partir de 2024, les taux de réduction d'impôt baisseront encore

• 6 ans : de 10,5% (anciennement 12%) on passera finalement à 9%
• 9 ans : de 15% (anciennement 18%) on passera finalement à 12%
• 12 ans : 17,5% (anciennement 21%) on passera finalement à 14%

Cependant, il y aura 2 exceptions. Certains logements pourront conserver les taux de réduction d'impôt actuels, même en 2024. Il s'agit des :

• Logements situés dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
• Logements respectant un niveau de qualité élevée : RE 2020 (Réglementation Energétique) et non RT 2012.

3. Exemple de calcul de réduction d'impôt Pinel

Prenons monsieur et madame Perrin. Ils souhaitent investir dans un T2 avec la réduction Pinel. Ils ont un budget de 250 000€. Fiscalement, ils paient 5 500€ d’impôts avec 3 parts fiscales (soit deux enfants à charge à ce jour et pour encore 10 ans minimum). Ils ont un crédit d’impôt pour garde d’enfant de 1150€ (plafond pour un enfant).

Sur un plan purement financier, ils peuvent utiliser ce fameux plafond annuel autorisé par le dispositif de 250 000€ car il en résultera une réduction d’impôt de 6 000€/an. A cela s’ajoute les frais de notaire de 7 500€ (3% du prix d’acquisition).

L’enveloppe d’investissement est donc de 257 500€ pour une réduction sur les 9 premières années de 5150€.

Quelle est l’efficacité du dispositif ?

100% ! car l’administration prend d’abord en compte les réductions d’impôt. Dans notre cas l’impôt étant de 5 500€, il sera réduit à seulement 350€. Ensuite, nous appliquons le crédit d’impôt de 1150€. Et comme un crédit peut passer sous le niveau 0, votre centre des impôts vous remboursera 800€ (350-1150).

4. Les conditions à respecter pour profiter de la réduction d'impôt Pinel

Les plafonds de l'investissement immobilier en loi Pinel

À combien représente l'investissement de mon projet immobilier ?

Il est important de savoir que le montant de la réduction d’impôt de votre investissement est limité à 300 000€ par an.

Cela signifie donc que si votre investissement dépasse ce montant, vous ne pourrez utiliser comme réduction d’impôt maximale que 6000€ (300 000*2%).

Attention, il est souvent omis de prendre en compte le prix au mètre carré !

En effet, la réduction s’applique sur la surface du bien. En clair, si votre T2 possède 45m2 pour un prix d’achat de 275 000€, la réduction max ne sera pas de 275 000€. Elle sera de 247 500€ soit la surface multipliée par 5 500€.

C’est en fait un double plafond qui est pris en considération !! Il est primordial de le connaitre notamment pour les investissements à Paris et sa première couronne qui, de fait, sont de moins en moins « rentables » sur votre opération financière globale.

À combien ressort le prix au m2 ?

Critère important, vérifiez le prix au m2 de votre acquisition, puisque si ce dernier dépasse 5500€ par m2, une partie de votre investissement ne pourra pas entraîner de réduction d’impôt.

Le plafond fiscal

Ai-je bien vérifié ma situation actuelle ? Ai-je bien analysé mon avis d’imposition ? Est-ce que je n’ai pas d’autre crédit d’impôt actuellement ?

Le plafond global de la plupart des avantages fiscaux est de 10 000 €. Le Pinel rentrera dans ce plafond dès 10 000€. Il s'applique à tous les contribuables, quels que soient leurs revenus.

Dans ce plafond, l’état prend en compte la plupart des dépenses et investissements. cela concerne notamment :

Vous l’avez compris, avant de vous lancer dans un projet, analysez bien vos dépenses car cela pourrait plafonner la réduction d’impôt de votre projet Pinel et donc réduire la rentabilité de votre investissement.

Le plafond et la gestion locative

Est-ce que je loue au bon prix pour éviter un retoquage fiscal ?

Attention, comme chaque année, le fisc publie les nouveaux plafonds de loyers à ne pas dépasser si vous louez un bien Pinel.

Ce qui compte, c’est la date à laquelle est signé ou renouvelé le bail et la zone dans laquelle est situé votre bien Pinel. Pour les baux signés en 2021, l’administration fiscale a mis à jour les plafonds. On utilise toujours le même barème que l’an passé jusqu’en mars de l’année suivante où on connaîtra alors les nouveaux seuils. Il ne faudra pas dépasser le plafond mensuel par mètre carré suivant qui est en vigueur en 2021.

Attention, il ne suffit pas de multiplier le plafond par le nombre de mètres carrés de votre logement pour trouver le loyer maximum.

Privilégiez une gestion locative

Afin de s’assurer de la bonne typologie du locataire (conditions de revenus) et la bonne gestion locative du bien (garanties et protection), il est prévu dans la loi Pinel que votre logement peut rester vacant pendant 12 mois au maximum entre deux locations, sinon vous pouvez avoir une demande de remboursement totale de votre réduction d’impôt.

5. Le réel calcul de votre réduction d'impôt Pinel

Il serait toutefois limitant de finaliser votre projection avec les seules analyses de données économiques réalisés précédemment.

En effet, la loi Pinel est un investissement immobilier et comme tout investissement ce dernier entraînera des revenus qui rentreront dans votre imposition.

Ces revenus sont de types immobiliers, donc soumis en plus aux prélèvements sociaux. Il va donc entraîner une imposition supplémentaire qu’il faut absolument prendre en considération dans votre projet. Votre situation pourrait être faussée.

N’oubliez pas que lorsque votre projet d’investissement immobilier est livré, vous pouvez aussi maîtriser le taux de prélèvement à la source afin d’alléger le champ d’imposition sur votre salaire et primes.

Il existe sur le site www.la possibilité de moduler votre taux fiscal dès la livraison du bien pour réduire les échéances mensuelles.

Investir en Loi Pinel peut sembler très simple et très rentable lorsque l’on voit les différentes communications sur ce sujet, pourtant il existe de nombreux paramètres à prendre en considération avant de se lancer.

La réduction d’impôt ne doit pas être le seul critère majeur pour réaliser un investissement. Bien au contraire, cela ne doit être que « la cerise sur le gâteau ». Investir dans l’immobilier c’est avant tout réaliser un gain sur du long terme puisqu’un projet mal configuré ou mal accompagné pourrait vous coûter bien plus cher au final que le simple gain fiscal.

C’est pourquoi chez , nous accompagnons depuis plus de dix ans des milliers de français et réalisons avec eux et pour eux des simulations pinel exhaustives et objectives avec différentes approches pour éviter un mauvais départ.

Vous aurez noté que, dès 2023 le taux de réduction diminue légèrement (couplé à la nouvelle loi fiscale RT 2021 qui va notamment entraîner une augmentation du coût de construction). C’est pourquoi, nous pensons que 2022 est le meilleur moment de se lancer sur ce type de projet.

À ce titre, nous vous invitons à nous contacter sans délai pour que l’on puisse conforter la réussite de votre investissement.

Pour obtenir davantage d’informations sur ce sujet, il vous suffit de remplir pour être recontacté par un de nos chefs de projet .

Questions / Réponses

Quelles sont les obligations du contribuable pour bénéficier de la réduction d'impôts Pinel ?

• Engagement de location loi pinel sur la durée de la réduction (6/9/12 ans au choix)
• Location dans le respect du plafond de loyer
• Et des revenus du foyer des locataires
• Ces derniers doivent louer pour leur résidence principale
• Louer maximum 12 mois après la livraison
• Ne pas avoir de vacance locative de plus de 12 mois entre deux locataires

Quand commence la réduction impôts Pinel ?

Elle commence l’année d’achèvement du bien. Si l’on prend en compte le prélèvement à la source, 60% de votre réduction annuelle vous sera versée dès le mois de janvier de l’année qui suit et le reste en septembre. Les années suivantes, l’équilibrage se fera automatiquement mensuellement sur vos revenus.

Quelles sont les taux de réduction et les conditions pour bénéficier d'une défiscalisation pinel en zone A en 2022 ?

Les taux sont de 12/18/21%. 10.5%, 15% et 17.5% dès 2023.

Les conditions :

• Signature de l’acte authentique chez le notaire en 2022
• Acheter un bien situé dans la zone A : citons par exemple Paris intramuros, Montpelier, etc…

Attention, la réduction fiscale sera réellement versée après la livraison du bien. Je vous renvoie à la question précédente sur ce domaine.