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La défiscalisation en monuments historiques

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Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Si acquérir un monument historique vous semble utopique, vous pourriez être surpris de savoir qu’en plus d’être possible, c’est un investissement qui permet de profiter d’avantages fiscaux. En effet, l’Etat n’est pas à même de financer toutes les rénovations nécessaires aux nombreux monuments historiques français. Il a alors mis en place des dispositifs pour inciter les investisseurs à réaliser ces travaux en contre-partie de quoi, vous pouvez profiter des avantages d’une défiscalisation particulière : la défiscalisation en monuments historiques.

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En-tête cas client

Mathilde F., a reçu une donation et cherchait à investir une partie de cet argent.

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Le conseil de l'expert

Autre critère fondamental à prendre en compte lorsque vous souhaitez évaluer ou déterminer un bon rendement locatif, c’est le potentiel de revalorisation du prix du bien dans le temps. En d’autres termes, est-ce que je suis déjà au plafond du marché ou celui-ci en a-t-il encore « sous le pied » ?

Défiscaliser grâce aux monuments historiques et avec la loi Malraux

La loi Malraux est un des dispositifs permettant de profiter d’une déduction fiscale dans la mesure ou le bien est situé en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP. Entrée en vigueur en 1962, cette loi est vouée à favoriser la restauration de quartiers et d’immeubles historiques.

Pour inciter les investisseurs à choisir les monuments historiques dans leurs placements, des dispositions fiscales spécifiques sont venues compléter le champ d’application juridique de la loi. C’est grâce à ces dispositions que vous pouvez profiter de réductions d’impôts.

Cet avantage fiscal s’applique sur le montant des travaux (hors prix d’achat du bien) et dans la limite de 100000€ de dépenses par an, pendant 4 ans maximum.

La réduction s’élève à 27% ou 36% (soit une réduction possible de 27000 ou 36000€/an) selon la zone de protection. Car oui, la spécificité de la défiscalisation en monuments historiques avec la loi Malraux est qu’elle concerne des zones bien particulières :

  • les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) vous octroient une réduction de 27% ;
  • les secteurs sauvegardés permettent de profiter de 36% de réduction.

Ces zones et secteurs sauvegardés sont définis par le code de l’Urbanisme (art. L 313-1).

Mais outre les contraintes géographiques, il faut aussi respecter des conditions d’acquisition et de travaux. Pour bénéficier de la défiscalisation, vous devez :

  • être adhérent à une association foncière urbaine libre ;
  • obtenir une autorisation spéciale de travaux délivrée après avis de l’architecte en chef des Bâtiments de France ;
  • réaliser des travaux qui permettront d’achever la restauration totale et non seulement partielle de l’immeuble concerné.

Enfin, après la fin des travaux de restauration, les logements restaurés doivent être loués non meublés à titre d’habitation pendant au moins 9 ans. La location ne peut se faire à un membre de sa famille ou de son foyer fiscal.

Enfin, en plus de profiter d’une déduction d’impôt, la loi Malraux n’empêche pas aussi de déduire les frais réels (primes d’assurances, charges locatives, etc.) dans la limite de 10700€/an et 100% des intérêts d’emprunts sont déductible dans la limite des revenus fonciers.

Vous l’avez compris, en investissant en Malraux ou en monuments historiques, vous pouvez profiter de la défiscalisation permise par la loi mais c’est aussi l’occasion d’acquérir un bien de grande qualité, dont la valeur architecturale est reconnue et dont l’emplacement est souvent lui aussi de qualité. Par contre, n’oubliez pas qu’en déclarant vos impôts, vous devrez remplir la déclaration spéciale de revenus fonciers (CERFA 2044-SPE).

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A ne pas confondre avec la loi Malraux, la loi Monuments Historiques concerne aussi, comme son nom l’indique, la défiscalisation dans les monuments historiques. Les immeubles concernés sont des biens classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).

Ce dispositif vous permet de déduire de votre revenu global 100% des travaux de restauration sur une durée de 1 à 3 ans et sans plafond du montant des travaux. Le mécanisme consiste à se mettre en situation de déficit foncier. Ce déficit est 100% déductible sur le revenu global.

De plus, si vous passez une convention avec le Ministère de la Culture, lors de la succession, vos héritiers pourront profiter d’une exonération des frais de mutation, sous certaines conditions :

  • La convention doit mentionner le bien protégé et énumérer les meubles et immeubles pouvant prétendre à l’exonération ;
  • Les ayants droits doivent respecter des engagements : maintien des éléments figurant dans la convention, modalités d’entretien du bien, informations du public et conditions d’accès si le bien est ouvert au public.

Pour pouvoir profiter de cette loi, il vous faudra réaliser des travaux de restauration ayant fait l’objet d’une autorisation spéciale de travaux voire même d’une déclaration d’utilité publique. Et, les propriétaires doivent être membres d’une association syndicale libre. Enfin, vous avez l’obligation de conserver le bien au moins 15 ans.

La défiscalisation que permet la loi Monuments Historiques dépend de l’utilisation du bien. Pour que la défiscalisation soit optimale, il est préférable que le monument historique soit ouvert au public.

Dans tous les cas, en plus de la déduction du montant des travaux, si vous ne tirez aucun bénéfice de ce bien, vous pouvez aussi déduire les charges foncières de votre revenu global.

Investir dans les Monuments Historiques permet donc un gain fiscal rapide et non plafonné (l’un des seuls dispositifs qui n’est pas encore concerné par le plafonnement des niches fiscales) tout en faisant l’acquisition d’un patrimoine exceptionnel.

En résumé...

Sachez tout de même que la défiscalisation en monuments historiques concerne principalement les ménages qui sont assujettis aux plus hautes tranches de l’imposition. Alors, si ce n’est pas votre cas mais que vous souhaitez investir en monuments historiques, vous pouvez aussi faire le choix de l’alternative des SCPI, en achetant des parts de SCPI Malraux mais elles sont très rares. Sinon, pensez plutôt aux autres dispositifs de défiscalisation comme le fameux dispositif Scellier ou la loi Censi-Bouvard, etc. Il y a forcément un dispositif qui s’adaptera à votre situation patrimoniale et dont le gain fiscal sera optimal en fonction de votre niveau d’imposition.

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A propos de l'auteur Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine | 1654 articles en ligne

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Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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